Valtakirja Turkissa tunnetaan nimellä vekâletname, ja sen laatimissäännöt eroavat siitä, mihin ulkomaiset ostajat ovat tottuneet kotimaassaan. Tärkein sääntö on, että valtakirja mihin tahansa toimenpiteeseen, joka käsitellään kiinteistörekisterissä (Tapu), on voimassa vain, jos sen on laatinut turkkilainen notaari (noter) tai Turkin konsulaatti ulkomailla. Paikallisen notaarin laatimaa valtakirjaa, vaikka siinä olisi apostille, ei hyväksytä kiinteistörekisteritoimistossa. Alla kerromme miksi näin on, mitä asiakirjaan tulee sisällyttää ja miten se perutaan ajoissa.
Mikä on vekâletname ja kuka sen todistaa?
Vekâletname on kirjallinen asiakirja, jolla valtuuttaja (vekâlet veren) antaa valtuutetulle (vekil) oikeuden toimia puolestaan. Turkissa sen todistavat vain kaksi viranomaista: notaaritoimisto (noterlik) maan sisällä ja Turkin suurlähetystön tai pääkonsulaatin konsuliosasto ulkomailla. Konsuli hoitaa notaaritehtäviä Turkin lain mukaan, joten konsulivaltakirja rinnastetaan notaarin laatimaan valtakirjaan.
Heti alkuun hälvennämme yleisen väärinkäsityksen: lakitoimistot, kiinteistönvälitystoimistot ja käännöstoimistot eivät laadi valtakirjoja. Ne voivat valmistella tekstin, varata ajan tapaamiseen ja järjestää tulkin, mutta todistava allekirjoitus ja leima kuuluvat aina notaarille tai konsulille. Jos sinulle tarjotaan ”valtakirjan laatimista toimiston tiloissa” – se ei ole valtakirja.
Tärkein rajoitus: kiinteistöt – vain turkkilainen notaari tai konsulaatti
Turkin notaarilain (Noterlik Kanunu) 89. artikla edellyttää, että tietyt asiakirjat on laadittava erityisessä ”laatimismuodossa” (düzenleme şeklinde): notaari ei vain vahvista allekirjoitusta, vaan laatii itse tekstin, selvittää osapuolten tahdon ja lukee asiakirjan. Tähän luetteloon kuuluvat sopimukset ja valtakirjat, jotka luonteensa vuoksi edellyttävät toimenpiteitä kiinteistörekisterissä, sekä testamentit, myynti omistusoikeuden säilyttäen ja kiinteistön esisopimus (satış vaadi).
Käytännön seuraus: toisessa maassa notaarin myöntämä valtakirja ei kelpaa Tapu-toimenpiteisiin. Turkin konsuliviranomaisten virallisissa tiedotteissa tämä ilmaistaan suoraan – sopimusten ja valtakirjojen osalta, jotka edellyttävät toimenpiteitä kiinteistörekisterissä, ulkomaisten viranomaisten edessä laadittua asiakirjaa ei voida pitää pätevänä Turkissa edes apostillen kanssa.
Mitä tehdä, jos olet ulkomailla
Ainoa luotettava vaihtoehto on varata aika lähimpään Turkin pääkonsulaattiin ja laatia vekâletname siellä. Ajanvaraus tehdään yleensä virallisen konsulipalveluiden portaalin kautta; tapaamiseen tulee vain valtuuttaja, tulevan valtuutetun läsnäoloa ei vaadita. Konsulivaltakirja on jo laadittu turkin kielellä, eikä se tarvitse apostillea tai käännöstä – sen voi heti antaa valtuutetulle Turkissa.
Paikallisen notaarin myöntämä valtakirja apostillen ja virallisen käännöksen kanssa toimii edelleen muihin tehtäviin: edustamiseen oikeudessa, verokysymyksiin, osaan hallinnollisista menettelyistä, joskus pankkiasioihin. Tällaisen valtakirjan laillistamismenettelyä käsittelemme yksityiskohtaisesti artikkelissamme apostille Turkkiin. Sitä ei kuitenkaan saa käyttää kiinteistökaupoissa: riskinä on, että saavut allekirjoituspäivänä asiakirjalla, jota ei hyväksytä.
Miksi tarvitaan valokuva ja virallinen kääntäjä?
Kiinteistötoimenpiteitä – myyntiä, lahjoitusta, panttausta, jakoa – koskevissa valtakirjoissa Turkin lainsäädäntö edellyttää valtuuttajan valokuvan liittämistä asiakirjaan ja sen sinetöimistä. Ilman valokuvaa kiinteistörekisteritoimisto ei hyväksy valtakirjaa. Käytännön suositus: menkää notaarin tai konsulaatin luo vähintään kahden passikokoisen värivalokuvan kanssa, jotka on otettu enintään kuusi kuukautta sitten.
Toinen vaatimus koskee kieltä. Jos valtuuttaja ei hallitse turkin kieltä, notaarin on kutsuttava paikalle virallinen kääntäjä (yeminli tercüman), joka on rekisteröity kyseiseen notaaritoimistoon. Kääntäjä on läsnä henkilökohtaisesti, kääntää tekstin ääneen ja allekirjoittaa asiakirjan kanssasi. Tämä ei ole muodollisuus: juuri näin laki varmistaa, että ymmärrät siirrettyjen valtuuksien laajuuden. Etsi kääntäjä etukäteen – sesongin huipulla Alanyassa vapaata asiantuntijaa voi joutua odottamaan päivän tai kaksi.
Yleinen vai erityinen valtakirja?
Turkin käytännössä erotellaan yleinen valtakirja (genel vekâletname), joka kattaa laajan joukon toimenpiteitä, ja erityinen (özel vekâletname), joka on myönnetty tiettyä tehtävää varten.
Tässä on tärkeä vivahde, joka usein unohtuu: pelkkä ”yleisyys” ei anna oikeutta määrätä kiinteistöistä. Turkin laki edellyttää erityistä valtuutusta (özel yetki) – suoraa ja yksiselitteistä mainintaa myynnistä, omistusoikeuden siirrosta tai panttauksen perustamisesta. Jos tällaista sanamuotoa ei ole, kiinteistörekisteri hylkää sen, vaikka muu teksti vaikuttaisi kuinka laajalta.
Käänteinenkin on totta: laaja valtakirja myyntivaltuuksineen on asiakirja, jolla asuntosi voidaan haluttaessa myydä tietämättäsi. Siksi järkevä lähestymistapa on erityinen valtakirja tiettyä toimenpidettä varten, jossa on selkeästi kuvattu kohde ja voimassaoloaika.
Mitkä valtuudet tulee kirjata?
Virhe ”kirjattu liian vähän” maksaa toisen käynnin notaarilla, virhe ”kirjattu liian paljon” maksaa enemmän. Ohjaa todellisen tehtäväluettelon mukaan.
| Tehtävä | Mitä tekstissä tulee olla |
|---|---|
| Kohteen osto | Oikeus hankkia kiinteistöjä, allekirjoittaa asiakirjoja kiinteistörekisteritoimistossa (tapu müdürlüğü), jättää hakemuksia ja vastaanottaa Tapu |
| Kohteen myynti | Suora erityisvaltuutus myyntiin ja omistusoikeuden siirtoon, kohteen maininnalla |
| Kiinteistörekisterimenettelyt | Hakemusten jättäminen TKGM:lle, ajanvaraus ja toimenpiteet Web-Tapu -palvelun kautta, otteiden ja rasitteita koskevien tietojen saaminen |
| Veroasiat | Veronumeron (vergi numarası) hankkiminen, edustaminen vergi dairesissa, maksujen suorittaminen |
| Yhteispalvelut | Sähkö-, vesi- ja kaasusopimusten solmiminen ja uudelleenjärjestely, velkojen maksaminen, DASK-vakuutuksen hankkiminen |
| Pankkiasiat | Tilin avaaminen, sen hallinnointi, varojen tallettaminen ja siirtäminen – sillä varauksella, että pankilla on oikeus soveltaa omia sääntöjään |
| Oikeusasiat | Edustaminen tuomioistuimissa ja täytäntöönpanomenettelyissä – vain asianajajan (avukat) nimissä, muille henkilöille tällaista valtuutta ei voi siirtää |
Kaupan yhteydessä on hyödyllistä ilmoittaa myös itse kohde: provinssi, piiri, kaupunginosa (mahalle), ada- ja parsel-numerot, itsenäisen tilan (bağımsız bölüm) numero. Tällöin valtakirja toimii vain yhden tietyn asunnon osalta eikä minkään muun.
Voimassaoloaika ja milloin valtakirja päättyy
Turkin lain mukaan valtakirja on voimassa toistaiseksi, ellei siinä ole määrättyä voimassaoloaikaa. Se pysyy voimassa, kunnes se peruutetaan tai kunnes edustuksen päättymiseen johtavat olosuhteet toteutuvat. Velvoiteoikeuden yleissäännön mukaan edustus päättyy valtuuttajan kuolemaan, toimintakyvyn menetykseen tai konkurssiin – elleivät osapuolet ole sopineet toisin tai ellei toimeksiannon luonteesta muuta johdu.
Määräämättömyys kuulostaa kätevältä, mutta käytännössä se on suurin ongelmien lähde: ”kauppaa varten” viisi vuotta sitten annettu valtakirja on edelleen voimassa, vaikka kauppa on jo päättynyt. Siksi joko rajoita voimassaoloaikaa suoraan tekstissä (esim. muutamaan kuukauteen) tai peruuta asiakirja heti, kun tehtävä on suoritettu.
Huomioi erikseen: Jotkin laitokset ja pankit saattavat sisäisten sääntöjensä mukaisesti pyytää ”tuoretta” valtakirjaa ja kieltäytyä hyväksymästä monia vuosia vanhaa asiakirjaa. Tämä ei ole laki, vaan sisäinen käytäntö, mutta siihen voi törmätä.
Miten valtakirja peruutetaan: azilname
Valtakirjan peruuttaminen on nimeltään azil, ja peruuttamisasiakirja on azilname. Valtuuttaja voi peruuttaa valtakirjan milloin tahansa ilman syytä.
- Ota yhteyttä notaariin (Turkissa) tai Turkin konsulaattiin (ulkomailla) ja hanki azilname. Tarvitset henkilöllisyystodistuksesi ja peruutettavan valtakirjan tiedot: notaarin toimiston nimi, päivämäärä ja rekisterinumero (yevmiye numarası) sekä edustajan tiedot.
- Varmista, että peruutus tavoittaa edustajan. Niin kauan kuin hänelle ei ole ilmoitettu, hänen vilpittömässä mielessä tekemänsä toimet voivat sitoa sinua kolmansiin osapuoliin nirehteessä.
- Lähetä azilname kiinteistörekisterivirastoon kohteen sijaintipaikan mukaan. Kiinteistörekisteri hyväksyy peruutuksen siitä hetkestä lähtien, kun se vastaanotetaan, ja tämä on keskeinen suoja kohteen myymiseltä ”takautuvasti”. Omistaja voi aloittaa peruutuksen myös henkilökohtaisesti Tapu-Müdürlükissä tai Web-Tapu-järjestelmän kautta.
Teoreettisesti Turkin laki ei sido peruutusta tiukkaan muotoon – se on mahdollinen myös kirjeellä. Siihen ei kuitenkaan kannata luottaa: ilman notaarin vahvistamaa muotoa ja kiinteistörekisterin ilmoitusta et voi todistaa peruutuksen ajankohtaa, ja juuri tämä hetki ratkaisee kiistan lopputuloksen. Peruutus on menettely, jossa notaarin palveluista ei kannata säästää.
Laajojen valtuuksien riskit
Turkin tuomioistuimet käsittelevät säännöllisesti kanteita kiinteistörekisterimerkinnän mitätöimisestä perustuen ”edustajan valtuuksien väärinkäyttöön” (vekâlet görevinin kötüye kullanılması). Vakiintuneen käytännön logiikka on seuraava: vaikka valtakirjassa lukisi ”myydä millä tahansa hinnalla kenelle tahansa”, edustajan on toimittava vilpittömässä mielessä ja valtuuttajan edun mukaisesti, ja kauppaa selvästi alihintaan tai sidoksissa olevalle henkilölle ei pidetä vilpittömänä.
Hyvä uutinen: tällaiset kanteet perustuvat esineoikeuteen, ja korkein oikeusaste lähtee siitä, että niillä ei ole vanhentumisaikaa. Huono uutinen: omaisuus saadaan takaisin vain, jos voidaan todistaa ostajan vilpillisyys. Jos asunnon osti henkilö, joka ei tiennyt mitään sopimuksistasi, hän pysyy todennäköisesti omistajana, ja sinulle jäävät vaatimukset edustajaa kohtaan vahingonkorvauksista.
Tästä käytännön johtopäätöksiä: älä anna yleisvaltakirjaa ihmisille, joilla on oma intressi kaupassa, rajoita valtuuksien laajuutta äläkä jätä asiakirjaa voimaan pidemmäksi aikaa kuin on tarpeen.
Yleisiä virheitä
- Valtakirjan laatiminen notaarilla omassa maassa ja apostillin odottaminen. Tämä ei toimi kiinteistörekisterissä. Vain turkkilainen notaari tai Turkin konsulaatti.
- Tuleminen ilman valokuvia. Kiinteistökauppojen valtakirjaan valokuva on pakollinen – tapaamista joudutaan siirtämään.
- Käännöksen tarkistamatta jättäminen. Valaistun kääntäjän on luettava asiakirja ääneen. Jos sinulle annetaan vain turkkilainen teksti allekirjoitettavaksi – pyydä täydellistä käännöstä ja selvennä jokainen epäselvä kohta.
- Özel yetki -kohdan unohtaminen. Yleinen muotoilu ”edustaa etujani” ei anna oikeutta myydä kiinteistöä.
- Yhden valtakirjan antaminen ”kaikkeen ja ikuisesti”. Erota: kauppa, pankki, oleskelulupa (ikamet izni), yleishyödylliset palvelut – erilaisia tehtäviä ja erilaisia valtuuksien laajuuksia.
- Valtakirjan peruuttamatta jättäminen kaupan jälkeen. Asiakirja on edelleen voimassa; peruutus on edullinen ja tapahtuu yhdellä käynnillä.
- Valtakirjan antaminen myyjälle, rakennuttajalle tai myyjän välitystoimiston työntekijälle. Tästä lisää artikkelissa kiinteistön ostamisesta valtakirjalla.
Usein kysyttyä
Voiko valtakirjan tehdä Turkissa, jos minulla ei ole oleskelulupaa?
Kyllä. Voimassa oleva passi riittää. Jos olet jo saanut turkkilaisen veronumeron tai ulkomaisen tunnistenumeron, ota ne mukaasi – notaari kirjaa tiedot asiakirjaan.
Tarvitaanko edustaja notaarin vastaanotolla?
Ei. Valtakirjan allekirjoittaa valtuuttaja. Tarvitaan vain edustajan tarkat tiedot: nimi ja sukunimi kuten asiakirjoissa, T.C. kimlik -numero tai ulkomainen tunnistenumero, osoite.
Mitä valtakirja maksaa?
Turkin notaarimaksut tarkistetaan vuosittain, ja kuvallinen asiakirja kiinteistörekisteriä varten on kalliimpi kuin tavallinen. Ajantasaiset summat kannattaa tarkistaa suoraan notaaritoimistosta tai konsulaatista – joka tammikuu vanhentuvien lukujen julkaiseminen ei ole järkevää. Valaistun kääntäjän työ maksetaan erikseen.
Onko turkkilainen valtakirja voimassa omassa maassani?
Käytettäväksi Turkin ulkopuolella siihen on asetettava apostille Kaymakamlıkissa tai Vilayetissa ja käännettävä halutulle kielelle. Menettely on kuvattu artikkelissa apostillesta.
Voiko valtakirjan antaa useammalle henkilölle kerralla?
Kyllä, ja se on joskus hyödyllistä: esimerkiksi allekirjoitusoikeus kiinteistörekisteriin asianajajalle ja arjen asiat luotetulle henkilölle paikan päällä. Tarkista notaarilta, toimivatko edustajat yhdessä vai kukin itsenäisesti.
Mitä tehdä, jos valtakirja katoaa?
Kopion voi saada valtakirjan myöntäneeltä notaarilta rekisterinumeron perusteella. Jos asiakirja on saattanut joutua vääriin käsiin – älä uusi sitä, vaan peruuta se: tee azilname ja ilmoita kiinteistörekisteriin.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment avustaa kiinteistökaupoissa ja asiakirjojen laatimisessa Alanyassa ja koko Turkissa. Autamme laatimaan oikean valtakirjan tekstin tarpeisiisi, järjestämme valalisen kääntäjän ja ajan notaarille, tarkastamme kohteen ennen ostoa ja varmistamme, että valtakirja peruutetaan ajoissa kaupan jälkeen.
Materiaali on tarkoitettu tiedoksi. Turkin kiinteistörekisterin, notaarin ja maahanmuuttoviraston vaatimukset muuttuvat ajoittain, ja yksittäisten laitosten käytännöt vaihtelevat – ennen asiakirjojen jättämistä tarkista ajantasaiset säännöt asianomaisesta virastosta tai asiantuntijalta.