Investointireitti on nopein tapa saada Turkin passi: se ei vaadi asumista maassa eikä kielikokeen suorittamista. Kiinteistöihin liittyvä kynnysarvo on ollut kesäkuusta 2022 lähtien 400 000 USD. Kohdetta ei saa myydä kolmeen vuoteen, ja itse kauppa sisältää joukon muodollisuuksia, jotka on helppo rikkoa tietämättömyyttään. Käymme läpi prosessin vuodelle 2026 – todellisine rajoituksineen, emme mainosversiona.
Kuinka paljon on investoitava ja mihin
Perusta on Turkin kansalaisuuslain nro 5901 12. artikla ja sen nojalla annettu säädös: ulkomaalainen, jonka investoinnin asianomainen virasto vahvistaa, saa kansalaisuuden presidentin päätöksellä ohittaen viiden vuoden asumisvaatimuksen.
Kiinteistöjen osalta kynnysarvo on vähintään 400 000 USD tai vastaava summa muussa valuutassa. Se nostettiin aiemmasta 250 000 USD:stä ja sitä sovelletaan kesäkuun 2022 puolivälistä alkaen tehtyihin kauppoihin. Summan voi kerätä useilla kohteilla – tässä ei ole tiukkaa ”yksi kohde” -vaatimusta, toisin kuin lyhytaikaisessa oleskeluluvassa kiinteistön perusteella, jossa kynnysarvo on täytettävä yhdellä kohteella.
On olemassa myös muita investointivaihtoehtoja – talletus turkkilaisessa pankissa, valtion velkapaperit, rahasto-osuudet, sijoitukset perus pääomaan, työpaikkojen luominen. Niiden kynnysarvot ovat korkeammat; yhteenvetotaulukko löytyy yleisestä materiaalista Turkin kansalaisuudesta.
Millainen kiinteistö soveltuu ja millainen ei
Joulukuusta 2023 alkaen kohteen tyyppiä koskevia vaatimuksia tiukennettiin. Kansalaisuustarkoituksiin kelpaa kiinteistö, johon on myönnetty kerrosomistus (kat mülkiyeti) tai kerroksittainen rakennusoikeus (kat irtifakı), tai arsa-kategorian tontti, jolla on jo rakennus.
- Eivät sovellu maatalousmaat (tarla) ja ”paljaat” tontit ilman rakennuksia, jotka on hankittu tämän päivämäärän jälkeen.
- Ei sovellu osuuden ostaminen: kohteen on siirryttävä ulkomaalaiselle kokonaisuudessaan. Jos kiinteistö on ollut useiden omistajien nimissä ja ulkomaalainen ostaa sen kokonaan – se on sallittua.
- Yksi kohde – yksi passi. Kansalaisuuden saamiseen jo käytettyä kiinteistöä ei lasketa uudelleen tähän tarkoitukseen.
Voit ostaa valmiin kohteen tavallisella kauppasopimuksella tai rakenteilla olevan kohteen notaarin vahvistamalla myyntilupauksella (satış vaadi sözleşmesi) täydellä ennakkomaksulla ja merkinnällä rekisteriin siitä, että kohdetta ei luovuteta eikä merkintää poisteta kolmeen vuoteen.
Myyjään liittyvät rajoitukset: missä kauppa useimmiten kaatuu
Tämä on sääntöjen aliarvioiduin osa. Maarekisteri tarkistaa hinnan lisäksi myös kohteen transaktioketjun tammikuusta 2017 alkaen. Vastaavuustodistusta ei myönnetä, jos:
- kohde hankitaan samasta kansallisuudesta olevan ulkomaalaisen luonnollisen henkilön kautta kuin hakija;
- myyjänä toimii hakija itse, hänen puolisonsa tai lapsensa;
- myyjänä on turkkilainen yritys, jossa hakija, hänen puolisonsa tai lapsensa ovat osakkaita tai johtajia;
- kohde on aiemmin (tammikuun 2017 jälkeen) myyty hakijan, hänen puolisonsa, lastensa tai samasta kansallisuudesta olevan ulkomaalaisen toimesta Turkin kansalaiselle tai turkkilaiselle yritykselle – eli ”myi ja osti takaisin” -järjestelmä ei toimi.
Käytännön johtopäätös on yksinkertainen: ennen käsirahan maksamista on tarkistettava Tapu-historia ja selvittää, kuka ja milloin oli omistaja. Jälkimarkkinakohteiden osalta tämä on pakollinen askel – mitä tarkalleen ottaen tulee tarkistaa, olemme kuvanneet Tapu-oppaassamme.
SPK:n arviointi ja kolme summaa, joiden on täsmättävä
Ennen kauppaa tarvitaan arviointiraportti (ekspertiz raporu), jonka on laatinut Turkin pääomamarkkinoiden sääntelyviranomaisen (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) lisensoima yritys. Ulkomaalaisten osallistuessa kauppaan tällainen raportti on pakollinen oston tarkoituksesta riippumatta, ja sen voimassaoloaika on rajoitettu – yleensä muutamaan kuukauteen laatimispäivästä, joten sen tilaaminen paljon etukäteen ei ole järkevää.
Investointireitin osalta viranomaisten käytäntö on, että kynnysarvon on täytyttävä samanaikaisesti kaikilla kolmella arvolla:
- myyjälle tosiasiallisesti maksettu ja pankkidokumenteilla vahvistettu summa;
- SPK-arvioijan raportin mukainen arvo;
- Tapuun ilmoitettu arvo uudelleenrekisteröinnin yhteydessä.
Tästä seuraa tärkeä johtopäätös: hinnan aliarvioiminen Tapuussa ”leimaveron säästämiseksi” ei ole sallittua tällä reitillä – hakemus yksinkertaisesti hylätään. Uudelleenrekisteröinnin leimavero (tapu harcı) on 4 % ilmoitetusta arvosta ja jaetaan lain mukaan puoliksi osapuolten kesken, vaikka käytännössä ehto siirtyy usein ostajalle; erikseen peritään döner sermaye -maksu, jonka suuruutta indeksöidään vuosittain.
Rahat: pankki, valuutta ja Döviz Alım Belgesi
Käteisellä maksu "kädestä käteen" ei ole hyväksyttävä investointireitillä. Maksun on tapahduttava Turkin pankkijärjestelmän kautta ja oltava dokumentoidusti jäljitettävissä.
Järjestelmä on seuraava: ulkomaalainen avaa tilin turkkilaisessa pankissa, siirtää sinne valuuttaa, myy sen pankille (myöhempää myyntiä varten Turkin keskuspankille) ja saa valuutan ostotodistuksen – Döviz Alım Belgesi (DAB). Tämä asiakirja esitetään maarekisterivirastolle ennen kaupan rekisteröintiä; siinä on oltava oikein mainittuna osapuolet ja viittaus tiettyyn kohteeseen. Maksutoimeksiannot ja tiliotteet (dekont) maksun tarkoituksineen säilytetään – niitä pyydetään kansalaisuushakemuksen yhteydessä.
Pankkia varten tarvitaan turkkilainen veronumero: ilman sitä ei voi avata tiliä eikä rekisteröidä Tapua.
Toimenpidejärjestys: askel askeleelta
- Veronumero ja pankkitili. Numero hankitaan verkossa Digitaalisen veroviraston kautta tai henkilökohtaisesti vergi dairesi -toimistosta, jonka jälkeen avataan tili.
- Kohteen tarkastus. Omistushistoria, rasitukset, İskan-luvan olemassaolo, kiinteistötyypin ja myyjään kohdistuvien rajoitusten noudattaminen.
- SPK-arvioijan raportti. Tilataan ennen kauppaa; lopullisen arvioinnin on täytettävä kynnysarvo.
- Varojen siirto ja DAB. Valuutta siirretään turkkilaisen pankin kautta, ja valuutan ostotodistus (DAB) hankitaan.
- Kauppa maarekisterissä. Tapu rekisteröidään, ja samalla tehdään merkintä velvollisuudesta olla myymättä kohdetta kolmeen vuoteen. Tarvitaan voimassa oleva DASK-vakuutus ja valantehnyt kääntäjä, jos et osaa turkkia. Tarkempi menettely – materiaalista kiinteistön ostamisesta Turkissa.
- Vastaavuustodistus (uygunluk belgesi). Myöntää maarekisterivirasto ja se vahvistaa, että kohde ja summa täyttävät vaatimukset.
- Sijoittajan oleskelulupa. Todistuksen perusteella myönnetään lyhytaikainen oleskelulupa ulkomaalaislain nro 6458 erityisen perusteen nojalla – se toimii "pääsylippuna" kansalaisuuden hakemiseen.
- Kansalaisuushakemus. Jätetään yhdessä perheenjäsenten hakemusten kanssa; sen jälkeen seuraa tarkastus ja presidentin päätös.
Jos et voi olla paikalla henkilökohtaisesti, suurin osa vaiheista voidaan suorittaa valtakirjalla – mutta sen sanamuodot ovat kriittisiä, ja niistä olemme kirjoittaneet oppaissa valtakirjasta Turkissa ja kiinteistön ostamisesta valtakirjalla.
Kuka perheestä saa passin
Sijoittajan kanssa kansalaisuuden saavat puoliso ja alle 18-vuotiaat lapset (sekä täysi-ikäiset lapset, jotka ovat huollettavana vammaisuuden vuoksi). Vanhemmat, aikuiset itsenäiset lapset, veljet ja sisaret eivät sisälly hakemukseen – heille ovat saatavilla tavalliset perusteet, kuten perheoleskelulupa.
Huomioithan: avioliiton on oltava voimassa ja todennettavissa laillistetuilla asiakirjoilla. Sekä avioliitto- että syntymätodistukset on oltava apostilloituja ja virallisesti käännettyjä.
Aikataulu ja mitä tapahtuu sen jälkeen
Laissa ei ole taattuja aikatauluja. Vakiintuneen käytännön mukaan kaupasta vaatimustenmukaisuustodistuksen saamiseen kuluu useita viikkoja, sijoittajan oleskeluluvan (ikamet izni) käsittelyyn vielä useita viikkoja, ja kansalaisuushakemuksen käsittely kestää useita kuukausia; suurin osa ajasta kuluu turvallisuusviranomaisten tarkastuksiin.
Passin saannin jälkeen on jäljellä yksi velvoite: kiinteistöä ei saa myydä kolmeen vuoteen. Sen vuokraaminen, siinä asuminen, käyttöoikeuden lahjoittaminen – on sallittua; omistusoikeuden luovuttaminen – ei. Merkintä poistuu automaattisesti määräajan päätyttyä. Ennenaikainen myynti vaarantaa itse kansalaisuuden saamisen perusteen.
Kaksi muuta asiaa, jotka usein selviävät jälkikäteen. Ensimmäinen: kiinteistöstä aiheutuu vuosittainen kiinteistövero (emlak vergisi) ja pakolliset asumiskustannukset – aidat. Toinen: kun rakennuttaja myy uuden asunnon ensimmäistä kertaa ulkomaiselle, ei-residenssiä olevalle henkilölle, arvonlisäverovapautus voi tulla kyseeseen, mutta sillä on omat ehtonsa ja oma pidätysaika – tästä asiasta on keskusteltava etukäteen verokonsultin kanssa, eikä olettaa sitä "oletuksena".
Mitä tarkistaa ennen käsirahaa: tarkistuslista
- Kohteen tyyppi: onko kyseessä kat mülkiyeti vai kat irtifakı, ja onko tontilla rakennusta.
- Omistushistoria vuodesta 2017 lähtien ja edellisten omistajien kansalaisuus.
- Onko kohdetta käytetty aiemmin kansalaisuuden hankkimiseen.
- Rasitteet: kiinnitykset (ipotek), ulosmittaukset (haciz), rasitteet, myyntikiellot.
- SPK-arvioinnin, Tapu-hinnan ja todellisen maksetun summan vastaavuus.
- Myyjän valmius hyväksyä maksu pankin kautta ja laatia DAB asianmukaisesti.
- İskanin (yapı kullanma izin belgesi) ja voimassa olevan DASK-vakuutuksen olemassaolo.
- Ei edellisen omistajan maksamattomia yleishyödyllisten palveluiden ja aidatin maksuja.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Voiko 400 000 USD:n rajan saavuttaa useilla asunnoilla?
Kyllä, raja voidaan saavuttaa useilla kohteilla, jos jokainen niistä täyttää vaatimukset ja ne kaikki on hankittu asianmukaisilla merkinnöillä.
Lasketaanko toiselta ulkomaalaiselta ostaminen?
Ei lasketa, jos myyjä on saman kansallisuuden omaava ulkomainen luonnollinen henkilö kuin ostaja. Lisäksi kiinteistörekisteri tarkistaa koko kauppaketjun vuodesta 2017 lähtien, joten kohteen historia on tarkistettava ennen käsirahaa.
Onko Turkissa pakko asua?
Ei. Investointireitti ei edellytä asumisaikaa eikä kielikoetta. Sijoittajan oleskelulupa myönnetään menettelyn teknisenä vaiheena.
Mitä tapahtuu, jos kiinteistön myy alle kolmessa vuodessa?
Tapuun tehty merkintä estää fyysisesti omistusoikeuden siirron, ja yritys kiertää ehto kyseenalaistaa jo myönnetyn kansalaisuuden perustan. On helpompaa odottaa määräajan umpeutumista.
Voiko kaiken hoitaa etänä?
Suurimman osan – kyllä, notaarin valtakirjalla. Mutta valtakirjan on sisältänyt nimenomaisesti tarvittavat valtuudet, mukaan lukien kiinteistörekisteritoiminnot ja pankkitoiminnot, muuten sitä ei hyväksytä.
Tarvitaanko turkin kieltä haastattelussa?
Investointireitillä ei järjestetä kielitestiä.
Säilyykö aiempi kansalaisuus?
Turkki sallii monikansalaisuuden eikä vaadi luopumista. Rajoituksia voi olla oman maasi lainsäädännössä.
Materiaali on tarkoitettu tiedoksi, eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Turkin maahanmuuttoviraston, kiinteistörekisterin ja veroviranomaisten vaatimukset muuttuvat säännöllisesti, ja paikallisten viranomaisten käytännöt vaihtelevat – tarkista ajantasaiset säännöt asiaankuuluvasta virastosta tai lakimieheltä ennen asiakirjojen jättämistä.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment työskentelee sijoituskohteiden kanssa Alanyassa ja muilla Turkin alueilla: etsimme kohteita, jotka todella täyttävät kriteerit, tarkistamme tapun ja myyjän historian ennen käsirahaa ja avustamme menettelyssä – SPK-arvioinnista asiakirjojen jättämiseen. Jos epäilet, sopiiko jokin tietty asunto vaatimuksiin, näytä meille kohde ennen rahojen siirtoa: se on edullisempaa kuin korjata seurauksia.