Kiinteistökauppa Turkissa on läpinäkyvämpi kuin yleisesti luullaan: omistusoikeus siirtyy vain virallisella, kiinteistörekisterissä allekirjoitetulla asiakirjalla, ja rahat ja asiakirjat etenevät selkeässä järjestyksessä. Riskiä ei luo itse menettely, vaan sitä ympäröivät vaiheet – sopimus rakentajan kanssa, käsiraha, valuutanvaihto ja kohteen tarkastus. Alla on vaiheittainen ohjeistus kaupan tekemiseen vuoden 2026 vaatimusten mukaisesti.
Kuka voi ostaa ja mitä rajoituksia on
Useimpien maiden kansalaiset voivat hankkia asuntoja ja liiketiloja Turkista omissa nimissään; vastavuoroisuuden vaatimus poistettiin yli kymmenen vuotta sitten. Rajoituksia on edelleen kolmella alueella: kohteita ei saa hankkia sotilaallisilta kielto- ja turvallisuusalueilta; yhdelle ulkomaiselle luonnolliselle henkilölle saa kuulua enintään 30 hehtaaria maata koko maassa; ulkomaalaisten hankinnat yhdellä alueella eivät saa ylittää 10 % kyseisen alueen yksityismaiden pinta-alasta.
Erityisesti on syytä muistaa rajoitukset "suljetuilla" alueilla (mahalle): ne eivät koske ostoa, vaan osoitteeseen rekisteröitymistä ja oleskelulupaa. Luetteloa tarkastellaan säännöllisesti maahanmuuttoviraston toimesta, joten se on tarkistettava juuri ennen kauppaa, eikä vuosivanhojen artikkelien perusteella.
Vaihe 1. Kohteen valinta ja myyjän tarkastus
Ennen minkäänlaisia maksuja sinun on ymmärrettävä kolme asiaa: kuka myy, mitä tarkalleen myydään ja onko kohteessa rajoituksia.
- Myyjä. Tarkista nimen vastaavuus Tapu-asiakirjan ja passin välillä. Jos edustaja toimii, tutki valtakirja (vekâletname): voimassaoloaika, valtuuksien laajuus, oikeus vastaanottaa rahoja. Jos ostat rakentajalta, tarkista yritys: valmistuneet kohteet, luvat, oikeudelliset riidat.
- Kohde. Omistusoikeuden tyyppi (kat mülkiyeti tai kat irtifakı), tilojen käyttötarkoitus, suunnitelman mukainen pinta-ala, kerros ja tilan numero. Katso lisätietoja asiakirjan lukemisesta artikkelista TAPU Turkissa.
- Rasitteet. Pyydä myyjää antamaan sinulle pääsy otteeseen Web-Tapu-järjestelmän kautta tai hakemaan se kiinteistörekisteristä. Kiinnitys ja takavarikko siirtyvät kohteen mukana.
- Lupadokumentit. Onko rakennuksella käyttölupa (İskan), ei oleko kunnan määräyksiä ja poikkeamia projektista.
- Kohteen velat. Kiinteistöverovelat, yleisten palveluiden maksut ja talon ylläpitomaksut (aidat) – pyydä todistukset, jotta sinun ei tarvitse selvittää niitä kaupan jälkeen.
Vaihe 2. Sopimus ja käsiraha
Turkissa sovelletaan kahta perustavanlaatuisesti erilaista sopimustyyppiä, ja niiden ero on suojassa.
Satış vaadi sözleşmesi notaarilla
Myyntilupaus (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) vaatii virallisen muodon – sen vahvistaa notaari. Tällainen sopimus voidaan rekisteröidä merkinnällä (şerh) rekisteriin: silloin kohdetta ei voi huomaamatta myydä kolmannelle osapuolelle, ja sinulla on peruste vaatia uudelleenrekisteröintiä oikeusteitse. Merkintä on voimassa rajoitetun ajan ja poistuu kiinteistörekisteristä automaattisesti, jos kauppaa ei ole tehty tänä aikana.
Yksinkertainen kirjallinen sopimus
Osapuolten allekirjoittama sopimus ilman notaaria ei luo omistusoikeutta eikä näy rekisterissä. Se voi olla hyödyllinen kaupallisten ehtojen kirjaamiseen, mutta se ei tarjoa notaarin vahvistaman myyntilupauksen tasoista suojaa. Rakenteilla olevan kohteen oston tai käsirahan ja allekirjoituksen välisen ajan eron vuoksi on järkevämpää mennä notaarille.
Käsiraha
Käsiraha (kapora) maksetaan yleensä hinnan sopimisen jälkeen ja ennen asiakirjojen keräämistä. Sopimukseen tai kuittiin tulee kirjata: tarkka summa ja valuutta, kaupan toteuttamisen määräaika, palautusehdot (esimerkiksi jos ilmenee rasite tai hyväksyntää ei saada), sekä kuka maksaa maksut ja palkkiot. Suuri käsiraha ilman kirjallisia palautusehtoja on yleisin syy rahojen menetykseen.
Vaihe 3. Verotunnus ja pankkitili
Verotunnusta (vergi numarası) tarvitaan lähes kaikkeen: tilin avaamiseen, Tapun rekisteröintiin, sähkö-, vesi- ja kaasusopimuksiin. Ulkomaalaiset saavat mahdollisen verotunnuksen verkossa digitaalisen verotilin kautta passitietojen perusteella tai verovirastosta. Lisätietoja – turkkilainen verotunnus.
Turkkilaisen pankin pankkitiliä tarvitaan valuutan muuntamiseen ja todistusasiakirjojen hankkimiseen, ja myöhemmin yleisten palveluiden ja verojen maksamiseen. Pankkien vaatimukset asiakirjapaketille vaihtelevat ja kiristyvät ajoittain; yleensä pyydetään passi, verotunnus, osoite ja todiste varojen lähteestä. Katso lisätietoja artikkelista pankkitili Turkissa.
Vaihe 4. Arviointiraportti ja DASK
Arviointiraportti. Ulkomaalaisten kanssa tehtävissä kaupoissa vaaditaan arvopaperimarkkinasääntelyn viraston (SPK) lisensoiman yrityksen laatima arviointiraportti. Tilaus tehdään Web-Tapu-järjestelmän kautta. Raportilla on rajoitettu voimassaoloaika, ja sen myöntämismenettely on viime vuosina muuttunut: investointikansalaisuushakemuksiin käytetään erillistä summan vahvistusasiakirjaa (Tutar Tespit Belgesi, TTB) omalla voimassaoloajallaan. Tarkista ajankohtainen menettely ja määräajat TKGM:stä ennen tilausta, jotta raportti ei "vanhene" allekirjoituspäivään mennessä.
DASK. Pakollinen maanjäristysvakuutus otetaan kohteelle ennen kauppaa. Ilman voimassa olevaa vakuutusta kiinteistörekisteri ei suorita omistusoikeuden siirtoa, eivätkä yleisten palveluiden tarjoajat avaa sopimuksia.
Vaihe 5. Rahat: Valuutanvaihto ja pakollinen konvertointi
Tämä on se osa, jossa useimmiten käytetään vanhentuneita neuvoja internetistä.
Pankin kautta tehtävä konvertointi ja DAB-todistus. Tammikuun 24. päivästä 2022 alkaen, kun ulkomainen henkilö hankkii kiinteistön, ostoa varten tarkoitettu valuutta myydään pankin kautta Turkin keskuspankille, ja pankki myöntää valuutan ostoa koskevan todistuksen – Döviz Alım Belgesi (DAB). Tämä todistus esitetään kiinteistörekisterivirastolle: ilman sitä rekisteröintiä ei suoriteta. DAB-todistuksen summan on vastattava myyntisopimuksessa ilmoitettua arvoa. Osamaksussa hyväksytään useita todistuksia.
Käteismaksut. Käteisvarojen "kädestä käteen" -käytäntö ei toimi kiinteistörekisterissä eikä sitä vahvisteta asiakirjallisesti. Maksujen on tapahduttava pankkikanavien kautta, ostajan tililtä myyjän tilille, kaikkien todisteiden säilyttäen.
Turvallinen maksujärjestelmä. Kiinteistökauppojen maksut siirretään suljetun tilin mekanismiin: ostaja tallettaa summan erikoistilille, rahat jäädytetään omistusoikeuden siirron rekisteröintiin asti ja siirtyvät automaattisesti myyjälle uudelleenrekisteröinnin jälkeen, ja kaupan peruuntuessa palautuvat ostajalle. Järjestelmän pakollinen käyttöönotto on ilmoitettu 1. lokakuuta 2026 alkaen (alkuperäinen määräaika siirrettiin), ja se kattaa paitsi asunnot myös liiketilat ja tontit, sekä oikeushenkilöiden kaupat. Ennen kauppaa tarkista pankista ja kiinteistörekisteristä, missä tilassa järjestelmä toimii sinun päivänäsi.
Ulkomaalaiselle ostajalle tämä rakenne on pikemminkin etu: se poistaa klassisen riskin "rahat annoin – uudelleenrekisteröinti ei onnistunut".
Vaihe 6. Hakemus kiinteistörekisteriin ja allekirjoitusajan varaaminen
Kaupan hakemus jätetään Web-Tapu-järjestelmän kautta. Siihen liitetään asiakirjat: Tapu tai tiedot kohteesta, osapuolten passit tarvittaessa virallisella käännöksellä, veronumero, arviointiraportti, DASK-vakuutus, kiinteistön arvoa koskeva todistus kunnasta, määrämuotoiset valokuvat, valuutanvaihtotodistus ja pankkimaksujen vahvistukset.
Tarkistuksen jälkeen järjestelmä varaa ajan allekirjoitukselle. Odotteluaika mitataan yleensä työpäivinä, mutta lomakohteiden virastoissa sesonkiaikana se voi olla pidempi – varaa lisäaikaa, varsinkin jos arviointiraportin voimassaoloaika on rajoitettu.
Jos osapuolet eivät ole Turkissa, edustaja hoitaa kaupan notaarin valtakirjalla. Valtakirjan sanamuodolle on tiukat vaatimukset: katso valtakirja Turkissa ja kiinteistön osto valtakirjalla. Ulkomailla laaditut asiakirjat vaativat yleensä apostillen ja virallisen käännöksen – tästä tarkemmin artikkelissa apostille Turkkiin.
Vaihe 7. Kaupantekopäivä maanmittausvirastossa
Määrättynä aikana osapuolet saapuvat Tapu Müdürlüğüun. Järjestys on seuraava:
- Maksut suoritetaan: Tapu harcı 4 % ilmoitetusta arvosta (lain mukaan 2 % ostajalta ja 2 % myyjältä) ja döner sermaye -maksu, jonka suuruus ulkomaalaisille on korkeampi ja jota indeksoidaan vuosittain.
- Maanmittausviraston virkailija lukee virallisen asiakirjan (resmî senet) – hinnan, osapuolet, kohteen kuvauksen.
- Jos ostaja tai myyjä ei osaa turkkia, virallinen kääntäjä (yeminli tercüman), joka on mukana oikeuskomitean luettelossa, kääntää tekstin. Hän allekirjoittaa myös asiakirjan.
- Osapuolet allekirjoittavat, rekisteröinti merkitään rekisteriin, uusi Tapu annetaan yleensä samana päivänä.
Itse allekirjoitus kestää alle tunnin. Asiakirjassa ilmoitettu arvo ei saa olla pienempi kuin kohteen kiinteistöarvo – samaa arvoa veroviranomaiset käyttävät perustana.
Vaihe 8. Mitä tehdä kaupan jälkeen
- Siirrä mittarit. Sähkö- ja vesisopimukset siirretään uudelle omistajalle; tarvitaan Tapu, passi, veronumero ja DASK-vakuutus. Ilman İskania olevissa taloissa liitännät voivat olla väliaikaisia.
- Ilmoittaudu kiinteistöverovelvolliseksi. Emlak vergisi ilmoitetaan kohteen sijaintikunnan virastossa. Perusveroaste asunnoille on 0,1 % kiinteistöarvosta, pääkaupunkiseutujen kunnissa 0,2 %; vero maksetaan kahdessa osassa vuoden aikana. Tarkat summat ja määräajat selvitä omasta kunnasta.
- Hanki vakuutus ja halutessasi vapaaehtoinen omaisuusvakuutus pakollisen DASKin lisäksi.
- Selvitä aidat. Kuukausittaiset yhtiövastikkeet ovat ennakoitavissa, mutta huomattava menoerä: aidat Turkissa.
- Mieti oleskelulupaa. Omistusoikeus antaa perusteen hakemukselle, mutta ei automaattista oikeutta: vaatimukset koskevat kohteen arvoa, omistusosuutta ja osoitetta. Katso oleskelulupa Turkissa.
- Ota huomioon edelleenkaupan veroseuraamukset. Arvonnousu, joka syntyy kiinteistön myynnistä ennen lainmukaista omistusaikaa, verotetaan, ja tässä tapauksessa aliarvostettu hinta ensimmäisessä asiakirjassa kääntyy sinua vastaan.
Jos kohde hankitaan Turkin passia varten, investointikynnys on 400 000 Yhdysvaltain dollaria, ja Tapuun merkitään luovutuskielto kolmen vuoden ajaksi. Lisätietoja – artikkelissa Turkin kansalaisuus kiinteistön kautta.
Punaiset liput ja tyypilliset virheet
- Pyytäminen aliarvioida summaa asiakirjassa. Säästö maksuissa kostautuu lisäveroina ja sakoina molemmille osapuolille, ja edelleemyynnissä suurempana arvonnousuverona. Vuonna 2026 kiinteistörekisterin arvioita nostettiin merkittävästi, ja tällaiset järjestelmät ovat tulleet huomattavasti kalliimmiksi.
- Käteismaksu tai maksu "managerin" henkilökohtaiselle kortille. Tällaiset maksut eivät todista mitään eivätkä täytä valuutanmuuntovaatimuksia.
- Käsiraha ilman kirjallisia palautusehtoja. Sopikaa aina kirjallisesti, missä olosuhteissa rahat palautetaan.
- Myyjän kieltäytyminen näyttämästä rasitustodistusta. Pääsyn avaaminen Web-Tapun kautta vie vain muutaman minuutin; kieltäytyminen tarkoittaa, että siellä on jotain salattavaa.
- "İskan tulee kuukaudessa" on ollut jo kolmatta vuotta. Pyydä asiakirja, älä lupausta.
- Allekirjoittaminen ilman virallista kääntäjää. "Ystävällisen managerin" käännös ei korvaa vakiintunutta menettelyä ja riistää sinulta argumentin, ettet ymmärtänyt tekstiä.
- Valtakirja epämääräisillä valtuuksilla. Sanamuoto "tehdä mitä tahansa toimia" on riski, ei mukavuus.
- Aika-arvio ilman varamarginaalia. Arviointiraportilla, vakuutuksella, rekisteröinnillä ja pankkitoimenpiteillä on omat aikataulunsa, eivätkä ne aina synkronoidu.
- Kiinteistön osto korttelista, joka on suljettu ulkomaalaisten rekisteröinniltä, jos tarkoituksena oli juuri oleskelun laillistaminen.
Usein kysytyt kysymykset
Onko kauppasumma pakko muuntaa liiroiksi?
Kyllä. Kun ulkomainen luonnollinen henkilö ostaa kiinteistön, valuutta myydään pankin kautta, ja valuutan ostotodistus (DAB) esitetään maanmittausvirastoon. Ilman sitä omistusoikeutta ei siirretä. Vaatimus on ollut voimassa tammikuusta 2022 lähtien ja pysyy voimassa.
Voiko kiinteistön ostaa saapumatta Turkkiin?
Kyllä, edustajan kautta notaarin valtakirjalla. Pankkitilin avaaminen ja osa pankkitoimenpiteistä voivat kuitenkin vaatia henkilökohtaista läsnäoloa – tarkista asia kyseisestä pankista etukäteen.
Kuka maksaa 4 %:n maksun?
Lain mukaan se jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken. Käytännössä se usein siirretään kokonaan ostajalle – tämä on neuvottelukysymys, joka on sovittava kirjallisesti ennen käsirahan maksamista.
Onko kiinteistönvälittäjä tai lakimies pakollinen?
Lakisääteisesti – ei, kaupan voi hoitaa itse. Käytännössä ulkomaalaisten ostajien suurimmat menetykset syntyvät ennen kiinteistörekisteriä: sopimuksessa, käsirahassa ja kohteen tarkastuksessa. Juuri siinä riippumaton asiantuntija maksaa itsensä takaisin.
Kuinka kauan koko kauppa kestää?
Valmiilla asiakirjoilla ja kohteella, jossa ei ole rasitteita, kyse on muutamasta viikosta: veronumeron ja tilin hankkiminen, arviointi, vakuutus, hakemuksen jättäminen ja ajanvarauksen odottaminen. Itse allekirjoittaminen kiinteistörekisterissä kestää alle tunnin. Aikoja venyttävät pankkitoimenpiteet, myyjältä puuttuvat asiakirjat ja korkea sesonki.
Mitä tehdä, jos myyjä vaatii täyden maksun ennen allekirjoittamista?
Tämä on yleinen riski, ja juuri sen turvallinen maksujärjestelmä suljetulla tilillä kattaa. Ennen sen pakollista käyttöönottoa, käytä notaarin myyntilupaussopimusta merkinnällä rekisterissä ja sido maksut vaiheisiin, ei lupauksiin.
Artikkelin tiedot ovat ohjeellisia. Maanmittausviraston (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviraston vaatimukset, maksujen suuruudet ja asiakirjaluettelot muuttuvat, ja käytäntö vaihtelee virastosta toiseen. Tarkista ajantasaiset säännöt asianomaisesta virastosta tai lakimieheltä ennen asiakirjojen jättämistä.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment avustaa kiinteistökaupoissa ja asiakirjojen laadinnassa Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Tarkistamme kohteen maanmittausviraston ja kunnan rekistereistä, selvitämme rasitteet ja Tapun tilan, laadimme asiakirjat ja avustamme sinua allekirjoituspäivänä yhdessä virallisen kääntäjän kanssa.
Jos olet vasta valitsemassa kohdetta, kannattaa näyttää meille vaihtoehto ennen käsirahan maksamista – tässä vaiheessa korjaaminen on edullisinta.