Kiinteistökauppa Turkissa on läpinäkyvämpi kuin yleisesti luullaan: omistusoikeus siirtyy vain virallisella asiakirjalla, jonka on allekirjoittanut katasteriviranomainen, ja raha sekä dokumentit liikkuvat selkeän järjestyksen mukaan. Riskit eivät johdu itse menettelystä, vaan siihen liittyneistä vaiheista – rakentajan sopimuksesta, vakuudesta, valuutansiirroista ja kohteen tarkastuksesta. Alla on vaiheittainen ohje kauppaan, jossa on otettu huomioon vuoden 2026 vaatimukset.
Kuka voi ostaa ja mitkä ovat rajoitukset
Useimpien maiden kansalaiset voivat ostaa Turkista asuntoja ja liikekiinteistöjä omakseen; vastavuoroisuusvaatimus poistettiin yli kymmenen vuotta sitten. Rajoitukset liittyvät kolmeen seikkaan: kaupallisia alueita sotilaskiellon alueilla ja turvallisuusvyöhykkeillä ei saa ostaa; yhdelle ulkomaiselle yksityishenkilölle sallitaan enintään 30 hehtaaria koko maassa; ulkomaalaisten ostot yksittäisellä alueella eivät saa ylittää kyseisen alueen yksityisten maa-alueiden 10 prosenttia.
Erityisesti on syytä muistaa "suljetuille" asuinalueille (mahalle) asetetut rajoitukset: ne koskevat eivät niinkään ostoa vaan rekisteröintiä osoitteelle ja oleskelulupaa. Luettelo tarkistetaan säännöllisesti maahanmuuttoviranomaisen toimesta, joten sitä on tarkistettava juuri ennen kauppaa, ei vuotta vanhempien artikkelien perusteella.
Vaihe 1. Kohteen valinta ja myyjän tarkistus
Ennen rahan siirtämistä on selvitettävä kolme asiaa: kuka myy, mitä myydään ja onko kohteella rajoituksia.
- Myyjä. Tarkista nimi tapu-asiakirjasta passin mukaisesti. Jos edustaja toimii – tutkiskele valtakirja (vekâletname): voimassaoloaika, valtuuksien laajuus, oikeus vastaanottaa maksut. Jos ostaa rakentajalta – tarkista yritys: toimitetut kohteet, luvat, oikeusjutut.
- Kohde. Omistusoikeuden tyyppi (kat mülkiyeti tai kat irtifakı), tilan käyttötarkoitus, pinta-ala suunnitelman mukaan, kerros ja huoneiston numero. Dokumentin lukemisesta – katso artikkeli TAPU Turkissa.
- Rasitteet. Pyydä myyjää avaamaan sinulle Web-Tapu-kautta tai hankkimaan se katasteriviranomaiselta. Asuntolaina ja omistajaoikeusliikeista siirtyvät kohteen mukana.
- Luvat ja oikeudet. Onko rakennuksella käyttölupa (iskan), onko kunnalla määräyksiä ja poikkeamia suunnitelmasta.
- Kohteen velat. Kiinteistöveron, kunnallisten palveluiden ja talon kunnossapidon maksujen velka (aidat) – hanki todistukset, jotta et joudu selvittelemään niitä kaupan jälkeen.
Vaihe 2. Sopimus ja vakuus
Turkissa käytetään kahta pohjimmiltaan erilaista sopimusta, ja niiden ero on suojassa.
Satış vaadi sözleşmesi notaarilla
Myyntilupasopimus (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) vaatii virallisen muodon – notaari vahvistaa sen. Tällaisen sopimuksen voi rekisteröidä merkinnällä (şerh) asiakirjarekisteriin: silloin kohdetta ei voi salassa myydä kolmannelle osapuolelle, ja sinulla on oikeus vaatia uudelleen rekisteröintiä tuomioistuimen kautta. Merkintö on voimassa rajoitetun ajan ja katasteriviranomainen poistaa sen automaattisesti, jos kauppaa ei ole tehty siihen mennessä.
Yksinkertainen kirjallinen sopimus
Osapuolten allekirjoittama sopimus ilman notaaria ei luo omistusoikeutta eikä näy rekisterissä. Se voi olla hyödyllinen kaupallisten ehtojen kirjaamisessa, mutta se ei anna notaarin vahvistaman myyntilupasopimuksen tasolla olevaa suojaa. Rakenteilla olevan kohteen ostosta tai kun tehtävien välillä on aikaväli, on järkevämpää mennä notaarille.
Vakuus
Vakuus (kapora) maksetaan yleensä hinnan sopimisen jälkeen ja ennen asiakirjojen keräämistä. Sopimuksessa tai kuittauksessa on kirjattava: tarkka summa ja valuutta, kaupan toteutumisen ajankohta, palautuksen ehdot (esim. jos ilmenee rasitteita tai lupaa ei saada) ja kuka maksaa maksut ja palkkiot. Suuri vakuus ilman kirjallisia palautusehtoita on yleisin syy rahan menettämiseen.
Vaihe 3. Verotunnus ja pankkitili
Verotunnusta (vergi numarası) tarvitaan lähes kaikkeen: tilin avamiseen, tapu-asiakirjojen järjestelyyn, julkisten palveluiden sopimuksiin. Ulkomaalaiset saavat potentiaalisen verotunnuksen verkossa digitaalisen verotoimiston kautta passin tietojen perusteella tai verotoimistolla. Lisätietoja – turkkilainen verotunnus.
Turkkilaisen pankin tili tarvitaan valuutanvaihtoa ja todistusdokumentteja varten, ja myöhemmin kunnallisten palveluiden ja verojen maksamista varten. Pankkien dokumentaatiovaatimukset vaihtelevat ja kiristyvät säännöllisesti; tyypillisesti vaaditaan passi, verotunnus, osoite ja varojen lähteen todistus. Katso artikkeli pankkitili Turkissa.
Vaihe 4. Arviolausunto ja DASK
Arviolausunto. Kauppaa, johon osallistuu ulkomaalaisia, varten tarvitaan pääomamarkkinoiden sääntelyviranomaisen (SPK) laillistaman yrityksen arviolausunto. Tilaus tehdään Web-Tapu-järjestelmän kautta. Lausunnolla on rajoitettu voimassaoloaika, ja sen antamisen menettely on viime vuosina muuttunut: sijoituskansalaisuuden hakemuksissa käytetään erillistä summan vahvistusasiakirjaa (Tutar Tespit Belgesi, TTB) omalla ajanjaksolla. Tarkista TKGM:stä ennen tilaamista, mikä on nykyinen menettely ja aikarajat, jotta lausunto ei "vanhene" allekirjoitusajankohtana.
DASK. Pakollinen maanjäristysturva järjestetään kohteelle ennen kauppaa. Ilman voimassa olevaa vakuutusta katasteriviranomainen ei tee uudelleenrekisteröintiä, ja kunnalliset palveluntarjoajat eivät avaa sopimuksia.
Vaihe 5. Raha: valuutansiirto ja pakollinen vaihtaminen
Tämä on alue, jossa usein noudatetaan vanhentunutta neuvoa internetistä.
Vaihtaminen pankin kautta ja DAB-todistus. 24. tammikuuta 2022 alkaen, kun ulkomaalainen yksityishenkilö ostaa kiinteistöä, hänen kauppaan osoittamansa valuutta myydään pankin kautta Turkin keskuspankille, ja pankki antaa valuutanosto-todistuksen – Döviz Alım Belgesi (DAB). Tämä todistus esitetään katasteriviranomaiselle: ilman sitä uudelleenrekisteröintiä ei tehdä. DAB:n summa on vastattava kauppasopimuksessa ilmoitettuun hintaan. Osittaisesta maksusta on sallittua useita todistuksia.
Käteismaksut. Rahan käsin tapahtuva siirtäminen katasteriviranomaisella ei toimi eikä vahvistu dokumenteilla. Maksu on tehtävä pankkikanavien kautta, ostajan tililtä myyjän tilille, kaikki todisteet säilyttäen.
Turvallisen maksun järjestelmä. Kiinteistökauppojen maksut siirretään lukitun tilin mekanismiin: ostaja siirtää summan erityistilille, raha jäädytetään kunnes omistusoikeus on uudelleenrekisteröity, ja automaattisesti siirretään myyjälle uudelleenrekisteröinnin jälkeen; jos kauppa epäonnistuu, palautetaan ostajalle. Järjestelmän pakollinen käyttö on ilmoitettu alkavaksi 1. lokakuuta 2026 (alkuperäinen ajankohta siirrettiin), ja se kattaa paitsi asunnot myös liikekiinteistöt ja tontin sekä jurististen yhteisöjen kaupat. Tarkista pankilta ja katasteriviranomaiselta ennen kauppaa, missä tilassa järjestelmä on sinun kaupan ajallakohdan osalta.
Ulkomaiselle ostajalle tämä rakenne on pikemminkin etu: se poistaa klassisen riskin "maksoin – uudelleenrekisteröintiä ei tehty".
Vaihe 6. Kauppahakemus katasteriviranomaiselle ja aika allekirjoitukselle
Kauppahakemus tehdään Web-Tapu-järjestelmän kautta. Siihen liitetään dokumentit: tapu tai kohdetiedot, osapuolten passit virallisella käännöksellä tarvittaessa, verotunnus, arviolausunto, DASK-vakuutus, kunnan katasteriarvotodistus, vakiintuneella tavalla otetut valokuvat, valuutanvaihto-todistus ja pankkimaksujen vahvistukset.
Tarkastuksen jälkeen järjestelmä määrää allekirjoitusajan. Odottelu mitataan yleensä työpäivissä, mutta kausiluontoisissa toimistoissa kiireisellä kaudella voi kestää pidempään – varaa liikkumavaraa erityisesti, jos arviolausunnolla on lyhyt voimassaoloaika.
Jos osapuolet eivät ole Turkissa, kaupan solmivat heidän edustajansa notaariaalisen valtuutuksen nojalla. Valtuutuksen muotoiluvaatimukset ovat tiukat: katso valtuutus Turkissa ja kiinteistön osto valtuutuksella. Ulkomailla laaditut asiakirjat vaativat yleensä apostillia ja virallista käännöstä — lue lisää artikkelista apostilli Turkissa.
Vaihe 7. Kaupantekopäivä kiinteistörekisterissa
Sovitussa ajassa osapuolet saapuvat tapu müdürlüğüun. Prosessi on seuraava:
- Maksetaan maksut: tapu harcı, joka on 4 % ilmoitetusta kauppahinnasta (lain mukaan 2 % ostajalta ja 2 % myyjältä) sekä döner sermaye -maksu, joka ulkomaalaisille on suurempi ja indeksoidaan vuosittain.
- Kiinteistörekisterin virkailija lukee virallisen asiakirjan (resmî senet) — hinta, osapuolet, omaisuuden kuvaus.
- Jos ostaja tai myyjä ei osaa turkiksi, virallinen oikeustulkki (yeminli tercüman) kääntää tekstin. Hän on oikeutustetussa tulkkilistassa ja allekirjoittaa myös asiakirjan.
- Osapuolet allekirjoittavat, merkintä kirjataan rekisteriin ja uusi tapu lähetetään yleensä samana päivänä.
Itse allekirjoitus kestää alle tunnin. Asiakirjassa ilmoitettu hinta ei voi olla pienempi kuin kiinteistön arvioitu arvo — veroviranomaiset ottavat tämän arvon lähtökohdaksi.
Vaihe 8. Mitä tehdä kaupan jälkeen
- Uusiksi mittarit. Sähkön ja veden sopimukset siirretään uudelle omistajalle; tarvitset tapun, passin, veronumeron ja DASK-vakuutuksen. Taloissa ilman iskania kytkennät voivat olla väliaikaisia.
- Kirjaudu kiinteistöveron ilmoitusrekisteriin. Emlak vergisi ilmoitetaan kunnalle, jossa omaisuus sijaitsee. Asunnon perusprosentti on 0,1 % arvioidusta arvosta, pääkaupunkikuntatittelillä varustettuissa kaupungeissa 0,2 %; vero maksetaan kahdessa erässä vuoden aikana. Tarkka summa ja määräajat muuttuvat kunnittain.
- Hanki vakuutus ja halutessaan vapaaehtainen omaisuusvakuutus pakollisen DASK-vakuutuksen lisäksi.
- Selvitä aidat-asiat. Kuukausittaiset kompleksin ylläpitomaksut ovat ennustettava mutta merkittävä menoerä: lue aidat Turkissa.
- Harkitse oleskelulupaa. Omaisuus antaa perustan hakemukselle, mutta ei automaattista oikeutta: omaisuuden arvoa, osuutta ja osoitetta koskevat vaatimukset pätevät. Katso oleskelulupa Turkissa.
- Ota huomioon jälleenmyynnin veroseuraukset. Arvonnousu, jos myyt ennen lain määrittämää omistusaikaa, on veronalaista, ja ensimmäisessä asiakirjassa mainittu alhaisempi hinta tulee sinua vastaan.
Jos omaisuus hankitaan turkkilaisen passin saamiseksi, investoinnin raja on 400 000 dollaria, ja tapu-asiakirjaan merkitään kolmen vuoden luovutuskielto. Lisätietoja löydät artikkelista Turkin kansalaisuus kiinteistöinvestoinnilla.
Varoitusmerkit ja tyypilliset virheet
- Pyyntö alentaa asiakirjassa ilmoitettavaa summaa. Maksunsäästö johtaa jälkiverotukseen, sakkoihin ja jälleenmyynnissä suurempiin arvonlisäveroihin. Vuonna 2026 kiinteistöarviot nostettiin merkittävästi, ja nämä käytännöt ovat tuottaneet paljon suurempia kustannuksia.
- Käteisraha tai maksu «hoitajan» henkilökohtaiselle tilille. Tällaiset maksut eivät vahvista mitään eivätkä täytä valuutanmuuntos-vaatimuksia.
- Vakuus ilman kirjallisia takaisinmaksuehtoja. Kiinnitä aina, millä ehdoilla raha palautetaan.
- Myyjän kieltäytyminen näyttämästä rasitteita koskevaa ilmoitusta. Web-Tapun kautta pääsyn antaminen on minuutin työtä; kieltäytyminen tarkoittaa, että siellä on jotakin piiloitavaa.
- «Iskani saamme kuukauden kuluttua» jo kolmatta vuotta. Vaadi asiakirjaa, ei lupaa.
- Allekirjoitus ilman virallista tulkkia. «Ystävällisen hoitajan» käännös ei korvaa määrättyä menettelyä etkä voi väittää, ettet ymmärtänyt tekstiä.
- Valtuutus epäselvine valtuuksina. «Suorittaa mitkä tahansa toimet» on riski, eivät näppärä.
- Aikataulujen laskeminen ilman varavaraa. Arviointikertomus, vakuutus, kiinteistörekisterin merkintä ja pankkimenettelyt kestävät omansa, eivätkä ne aina ole synkronoituja.
- Omaisuuden osto alueelta, joka on suljettu ulkomaalaisten rekisteröinnille, jos tavoitteena oli legalisoida asuminen.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö kauppasumman välttämättä muuntaa liroiksi?
Kyllä. Kun ulkomaalainen fyysinen henkilö ostaa kiinteistöä, valuutta myydään pankin kautta ja valuuttaostokirje (DAB) esitetään kiinteistörekisterissä. Ilman sitä omistajuuden siirtoa ei suoriteta. Vaatimus on ollut voimassa tammikuusta 2022 ja säilyy edelleen.
Voinko ostaa kiinteistön menemättä Turkiin?
Kyllä, valtuutetun edustajan kautta notaariaalisen valtuutuksen nojalla. Pankkitilin avaaminen ja jotkut pankkimenettelyt voivat kuitenkin vaatia henkilökohtaista läsnäoloa – tarkista tietystä pankista etukäteen.
Kuka maksaa 4 % maksun?
Lain mukaan se jaetaan puolittain ostajan ja myyjän kesken. Käytännössä se siirretään usein kokonaan ostajalle – tämä on neuvotteluasia, joka on kirjattava kirjallisesti ennen vakuuden maksamista.
Onko välittäjä tai asianajaja pakollinen?
Laillisesti ei, kaupan voi tehdä itsenäisesti. Käytännössä ulkomaalaisten ostajien suurimmat menetykset syntyvät ennen kiinteistörekisteriä: sopimuksessa, vakuudessa ja kohteen tarkastuksessa. Juuri siellä itsenäinen asiantuntija maksaa itsensä takaisin.
Kuinka kauan koko kauppa kestää?
Valmiilla asiakirjoilla ja ilman rasitteita sitoutuvalla kohteella puhutaan muutamasta viikosta: veronumeron saaminen ja tili, arviointi, vakuutus, hakemuksen jättäminen ja merkinnän odottaminen. Itse kauppa kiinteistörekisterissä kestää alle tunnin. Aikaa pidentävät pankkimenettelyt, myyjän puuttuvat asiakirjat ja ruuhkainen kausi.
Mitä tehdä, jos myyjä vaatii täyttä maksua ennen allekirjoitusta?
Tämä on tavallinen riski, jonka turvattu maksujärjestelmä suljetulla tilillä ratkaisee. Ennen sen pakollista käyttöä käytä notaariaalista myyntilupausta, jossa on merkintä rekisterissä, ja sidoksi maksut vaiheisiin, ei lupauksiin.
Artikkelin tieto on viitteellistä. Kiinteistörekisterin (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviraston vaatimukset, maksujen suuruudet ja asiakirjaluettelot muuttuvat ja käytännöt vaihtelevat toimistoittain. Ennen asiakirjojen jättämistä tarkista voimassa olevat säännöt asianomaisesta virastosta tai lakimieheltä.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment neuvoo kiinteistökauppoja ja asiakirjajärjestelyjä Alanyassa ja ympäri Turkissa. Tarkistamme kohteen kiinteistörekisterista ja kunnasta, selvitämme rasitteet ja tapu-status, valmistamme asiakirjasarjan ja olemme mukana allekirjoituspäivänä virallisen tulkin kanssa.
Jos valitset vasta kohteen, kannattaa näyttää se meille ennen vakuuden maksamista – tässä vaiheessa korjaukset ovat halvimpia.