Jos henkilöllä oli asunto tai talo Turkissa, kyseisen omaisuuden kohtalo hänen kuolemansa jälkeen määräytyy Turkin lain mukaan – riippumatta siitä, minkä maan kansalainen hän oli ja missä hän vakituisesti asui. Perillisten on käytävä läpi koko Turkin menettely: hankittava perintötodistus, jätettävä perintöveroilmoitus ja siirrettävä omistusoikeus (Tapu). Alla kerromme, miten tämä toimii vuonna 2026, missä järjestyksessä tulee toimia ja missä aikaa ja rahaa yleensä kuluu.
Mitä lakia sovelletaan turkkilaiseen kiinteistöön?
Turkin kansainvälisen yksityisoikeuden ja prosessilainsäädännön (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, nro 5718) 20. artikla jakaa jäämistön kahteen osaan. Irtaimen omaisuuden perimiseen sovelletaan perinnönjättäjän kansallista lakia, kun taas Turkissa sijaitsevan kiinteän omaisuuden perimiseen sovelletaan Turkin lakia. Tämä on klassinen lex rei sitae -periaate: omaisuuden kohtalo määräytyy sen maan lain mukaan, missä se sijaitsee.
Käytännön johtopäätös on yksinkertainen. Vaikka kuolleen henkilön kansalaisuusmaan lain mukaan osuudet jaettaisiin toisin, kiinteistörekisteri soveltaa Turkin kiinteistöön Turkin siviililakia (Türk Medeni Kanunu, nro 4721). Pelkkä ulkomainen perintötodistus ei kelpaa kiinteistörekisteriviranomaiselle – tarvitaan joko turkkilainen asiakirja tai ulkomaisen oikeuden päätöksen tunnustaminen Turkin tuomioistuimessa (tanıma ve tenfiz), mikä on pidempi ja kalliimpi prosessi.
Lisäksi on syytä kumota vanha myytti. Vastavuoroisuusvaatimus (mütekabiliyet) ulkomaalaisten kiinteistönhankinnassa on kumottu lailla nro 6302 vuodelta 2012, joka muutti kiinteistörekisterilain 35. artiklaa. Perimisoikeus ei enää riipu siitä, voivatko Turkin kansalaiset ostaa kiinteistöjä perillisen maassa. Yleiset kiinteistökohtaiset rajoitukset säilyvät – sotilas- ja turvallisuusalueet, pinta-alarajoitukset ulkomaalaiselle; jos peritty kiinteistö kuuluu näiden rajoitusten piiriin, viranomainen voi vaatia sen myyntiä, ja tämä kannattaa tarkistaa etukäteen.
Kuka perii lain mukaan: perimisjärjestykset
Turkin siviililaki perustaa perimisen perheen sukupolvien mukaan (zümre). Niitä on kolme:
- Ensimmäinen perimisjärjestys – perinnönjättäjän jälkeläiset (altsoy): lapset, ja heidän kauttaan lapsenlapset ja lapsenlapsenlapset. Adoptiolapset rinnastetaan omiin lapsiin.
- Toinen perimisjärjestys – perinnönjättäjän vanhemmat ja heidän jälkeläisensä, eli hänen veljensä ja sisarensa, ja edelleen veljen- ja sisarenlapset.
- Kolmas perimisjärjestys – perinnönjättäjän isovanhemmat ja heidän jälkeläisensä.
Voimassa on tiukka sääntö: niin kauan kuin edellisestä perimisjärjestyksestä on elossa vähintään yksi perillinen, seuraavaa perimisjärjestystä ei kutsuta perimään. Perimisjärjestyksen sisällä aiemmin kuolleen perillisen osuus siirtyy hänen omille jälkeläisilleen.
Leski (sağ kalan eş) ei kuulu mihinkään perimisjärjestykseen – hän perii yhdessä sen perimisjärjestyksen kanssa, joka kutsutaan perimään. Hänen osuutensa on suoraan määritelty siviililain 499. artiklassa ja riippuu muiden perillisten kokoonpanosta.
| Kenen kanssa leski perii | Lesken osuus | Muille perillisille |
|---|---|---|
| Perinnönjättäjän jälkeläisten kanssa (ensimmäinen perimisjärjestys) | 1/4 | 3/4 |
| Perinnönjättäjän vanhempien ja heidän jälkeläistensä kanssa (toinen perimisjärjestys) | 1/2 | 1/2 |
| Isovanhempien ja heidän lastensa kanssa (kolmas perimisjärjestys) | 3/4 | 1/4 |
| Ei ketään edellä mainituista | koko perintö | — |
Tärkeä huomautus kolmanteen riviin: lesken 3/4 osuus syntyy, kun isovanhemmat ja heidän lapsensa perivät. Jos kolmannesta perimisjärjestyksestä on elossa vain kaukaisempia jälkeläisiä, koko perintö menee leskelle.
Perintöosuuksista erillään toimii puolisoiden omaisuuden jako sen järjestelmän mukaan, jota sovellettiin avioliittoon. Ensin jaetaan puolisoiden osuus, ja vasta jäljelle jäänyt osa muodostaa jäämistön. Turkissa vuoden 2002 jälkeen solmituissa avioliitoissa sovelletaan oletusarvoisesti yhteisesti hankitun omaisuuden järjestelmää (edinilmiş mallara katılma) – tämä voi merkittävästi muuttaa loppusummia.
Pakko-osa (saklı pay)
Pakko-osa on osa laillista perintöosuutta, jota perinnönjättäjä ei voi poistaa testamentilla. Siviililain 506. artikla määrittelee sen seuraavasti:
| Perillinen | Pakko-osa |
|---|---|
| Jälkeläiset (altsoy) | 1/2 laillisesta osuudesta |
| Kumpikin vanhempi | 1/4 laillisesta osuudesta |
| Leski – jos perii yhdessä ensimmäisen tai toisen perimisjärjestyksen kanssa | koko laillinen osuus |
| Leski – kaikissa muissa tapauksissa | 3/4 laillisesta osuudesta |
Perinnönjättäjän veljet ja sisaret eivät sisälly 506. artiklan luetteloon – heillä ei ole pakko-osaa. Kaikki, mikä jää yli pakko-osuuksista, kutsutaan vapaaksi osaksi (tasarruf edilebilir kısım), ja sen perinnönjättäjä voi määrätä haluamallaan tavalla. Jos perillisiä, joilla on pakko-osaa, ei ole lainkaan, voi koko omaisuudesta määrätä vapaasti.
Testamentti ja sen rajat
Testamentin (vasiyetname) voi Turkissa laatia henkilö, joka on täyttänyt viisitoista vuotta ja kykenee ymmärtämään tekojensa merkityksen (siviililain 502. artikla). Muotoja on kolme:
- Virallinen testamentti (resmî vasiyetname) – laaditaan notaarin tai rauhantuomarin luona kahden todistajan läsnä ollessa. Luotettavin vaihtoehto todistelun kannalta.
- Omakätinen testamentti (el yazılı vasiyetname) – kokonaan perinnönjättäjän käsin kirjoittama, sisältäen päivämäärän ja allekirjoituksen. Konekirjoitettu teksti on mitätön.
- Suullinen testamentti (sözlü vasiyetname) – vain poikkeuksellisissa olosuhteissa, kahden todistajan läsnä ollessa; harvinainen ja käytännössä lähes käyttämätön muoto.
Testamentti ei kumoa pakko-osuuksia. Jos määräys rikkoo niitä, syrjitty perillinen nostaa kanteen vähentämisestä (tenkis davası). Määräaika on tiukka: yksi vuosi siitä hetkestä, kun perillinen sai tietää pakko-osuutensa rikkomisesta, ja joka tapauksessa enintään kymmenen vuotta testamentin avaamisesta tai perinnön avautumisesta. Nämä ovat peruuttamattomia määräaikoja, niitä ei voi palauttaa.
Ulkomaalaisen, jolla on kiinteistö Turkissa, on järkevää laatia turkkilainen testamentti erillään asuinmaansa testamentista – tämä vähentää huomattavasti asiakirjojen laillistamisen tarvetta perillisille. Se laaditaan notaarin luona, valaehtoisen kääntäjän kanssa, jos testamentin tekijä ei osaa turkkia.
Vaihe 1. Perintötodistus
Perusasiakirja on mirasçılık belgesi, eli veraset ilamı: siinä luetellaan kaikki perilliset ja heidän osuutensa. Turkin kansalaisille sen myöntää notaari. Mutta jos ainakin yksi perillisistä on ulkomaalainen, notaari ei voi sitä myöntää (rajoitus on asetettu notaarilaissa). Tässä tapauksessa otetaan yhteyttä siviilioikeudelliseen rauhantuomioistuimeen (sulh hukuk mahkemesi) – perinnönjättäjän viimeisen asuinpaikan tai minkä tahansa perillisen asuinpaikan mukaan.
Mitä yleensä vaaditaan:
- kuolintodistus;
- sukulaisuuden ja avioliiton vahvistavat asiakirjat (syntymätodistukset, avioliittotodistukset, otteet väestörekisteristä);
- perillisten passit;
- ote kiinteistörekisteristä tai Tapun kopio;
- testamentti, jos sellainen on.
Kaikkien ulkomaisten asiakirjojen on oltava laillistettuja – Haagin yleissopimuksen maiden osalta tämä tarkoittaa apostillea, sitten valaehtoista käännöstä (yeminli tercüman) ja notaarin vahvistusta jo Turkissa. Lisätietoja löydät materiaalista apostillelle Turkissa. Henkilökohtainen läsnäolo ei ole välttämätöntä: menettelyn hoitaa asianajaja valtakirjalla, joka on laadittu turkkilaisen notaarin tai Turkin konsulaatin luona; menettely on kuvattu artikkelissa valtakirjasta.
Vaihe 2. Ilmoitus ja perintövero
Perintö- ja lahjaveroa (veraset ve intikal vergisi) säätelee laki nro 7338. Verokannat ovat progressiivisia ja vaihtelevat siirtoperusteen mukaan: perinnöksi saadusta omaisuudesta verokanta on 1 % – 10 % viidessä portaassa (1, 3, 5, 7 ja 10 %), kun taas elinaikana ilman vastiketta siirtyneestä omaisuudesta, eli lahjoituksesta, verokanta on 10 % – 30 % samoissa portaissa (10, 15, 20, 25 ja 30 %).
Veroportaiden rajat ja verovapaa minimi (istisna), jota sovelletaan erikseen lesken ja jokaisen lapsen osuuteen, tarkistetaan vuosittain uudelleenarvostuskertoimen mukaisesti. Konkreettisten summien ilmoittaminen liroissa on tässä yhteydessä tarpeetonta – ajantasaiset arvot julkaisee Verovirasto (gib.gov.tr), ja ne vahvistetaan myös verotoimistosta tai kirjanpitäjältä.
Toinen tärkeä yksityiskohta: kiinteistö ilmoitetaan veroilmoituksessa ei markkinahintaan, vaan arvoon, joka toimii kiinteistöveron (emlak vergisi değeri) perustana. Se on yleensä huomattavasti markkinahintaa alhaisempi, minkä vuoksi asunnon perimisestä aiheutuva todellinen verorasitus on yleensä pienempi kuin perilliset odottavat. Perinnönjättäjän velat ja hautauskulut vähennetään verotusarvosta.
Ilmoituksen jättöajat riippuvat siitä, missä kuolema tapahtui ja missä perilliset asuvat:
| Tilanne | Jättöaika |
|---|---|
| Kuolema Turkissa, perillinen Turkissa | 4 kuukautta kuolinpäivästä |
| Kuolema Turkissa, perillinen ulkomailla | 6 kuukautta |
| Kuolema ulkomailla, perillinen Turkissa | 6 kuukautta |
| Kuolema ulkomailla, perillinen samassa maassa | 4 kuukautta |
| Kuolema ulkomailla, perillinen kolmannessa maassa | 8 kuukautta |
Itse veroa ei makseta heti eikä kokonaan: se on jaettu kolmelle vuodelle – kuudessa yhtä suuressa erässä, toukokuussa ja marraskuussa joka vuosi. Erämaksuista ei peritä korkoa. Ilmoituksen myöhästyminen puolestaan johtaa sakkoon ja viivästyskorkoon, joten aikoja on parempi olla ylittämättä, vaikka kaikki asiakirjat eivät olisi valmiina.
Vaihe 3. Tapu-asiakirjan uudelleenrekisteröinti
Oikeudellisen perintöoikeustodistuksen saaneina perilliset kääntyvät kiinteistörekisteriviranomaisen (Tapu Müdürlüğü) puoleen kohteen sijaintipaikkakunnalla. Tässä on nyanssi, joka usein välitetään väärin: laki sallii omaisuuden siirtymisen rekisteröinnin perillisille odottamatta perintöveron määräämistä. Sen sijaan kohdetta ei voi myydä, lahjoittaa tai kiinnittää, ennen kuin vero on maksettu kokonaan ja verovelattomuustodistus (ilişik kesme belgesi) on saatu.
Perinnön siirron taloudellinen puoli on kevyempi kuin kiinteistön osto-myynnissä: tavallista 4 %:n leimaveroa ilmoitetusta arvosta ei tässä peritä, vaan maksetaan döner sermaye -maksu. Sen määrä indeksoidaan vuosittain ja riippuu alueesta – tarkka hinta kannattaa tiedustella suoraan viranomaiselta. Myöhemmässä omaisuuden jaossa perillisten kesken (taksim) voi syntyä erillinen maksu.
Rekisteröinnin jälkeen kohde kuuluu perillisille yhteisomistuksessa ilman osuuksien erottelua (elbirliği mülkiyeti). Mikä tahansa kauppa vaatii kaikkien suostumuksen. Saadakseen oikeuden hallita omaa osuuttaan itsenäisesti perilliset muuttavat omaisuuden osuusomistukseksi (paylı mülkiyet) – joko sopimuksella tai oikeuden kautta. Mitä itse asiakirjasta tulee tarkistaa, on käsitelty artikkelissa tapu-asiakirjasta. Tarvitaan myös voimassa oleva DASK-vakuutus ja turkkilainen veronumero jokaiselle perilliselle – sen hankkimisesta kerrotaan artikkelissa vergi numarası.
Perinnöstä luopuminen ja velat
Turkissa perilliset vastaavat perinnönjättäjän veloista henkilökohtaisesti ja yhteisvastuullisesti – tämä on ratkaisevan tärkeää, jos kohteella oli asuntolaina, kertynyt aidat tai verovelkaa. Siksi ennen perinnön hyväksymistä on suositeltavaa selvittää velkojen koostumus.
Perinnöstä luopuminen (mirasın reddi) ilmoitetaan perinnönjättäjän viimeisen asuinpaikan alioikeudelle kolmen kuukauden kuluessa. Laillisille perillisille määräaika alkaa siitä hetkestä, kun he saivat tiedon kuolemasta ja siitä, että he ovat perillisiä; testamentissa nimetyille perillisille se alkaa virallisesta ilmoituksesta määräyksestä. Määräaika on ehdoton: sitä ei keskeytetä eikä jatketa.
Erityistapaus on niin kutsuttu lainmukainen luopuminen (hükmen ret). Jos perinnönjättäjän maksukyvyttömyys oli kuolinpäivänä ilmeistä tai virallisesti todettu, perintö katsotaan hylätyksi automaattisesti, eikä kolmen kuukauden määräaikaa sovelleta. Mutta tähän sääntöön turvautuminen ilman lakimiehen apua on riskialtista: kaikki toimet, jotka näyttävät perinnön hyväksymiseltä – tavaroiden hallinta, vuokran saaminen, laskujen maksaminen omissa nimissä – voivat viedä oikeuden luopua perinnöstä.
Mitä tarkistaa ja missä virheitä tehdään useimmin
- Odotetaan "automaattista" siirtymistä. Mikään ei siirry itsestään: ilman oikeuden ja kiinteistörekisterin käsittelyä asunto pysyy vuosia kuolleen nimissä, ja aidat- sekä kiinteistöverovelat jatkavat kasvamistaan.
- Tuodaan ulkomainen perintötodistus. Kiinteistörekisteri ei hyväksy sitä. Tarvitaan turkkilainen veraset ilamı tai ulkomaisen päätöksen tunnustaminen oikeudessa.
- Ilmoituksen määräaika ylitetään. Neljä tai kuusi kuukautta kuluu nopeasti, varsinkin kun kerätään ja apostille-varmennettuja asiakirjoja toisesta maasta.
- Velkoja ei tarkisteta ennen perinnön hyväksymistä. Kolmen kuukauden määräaika perinnöstä luopumiselle on ehdoton.
- Yhteisomistus unohtuu. Niin kauan kuin omaisuutta ei ole siirretty osuusomistukseksi, yksikään perillisistä ei voi myydä "omaa" osuuttaan.
- Yleishyödylliset sopimukset jätetään kuolleen nimissä. Sähkö, vesi ja internet on siirrettävä erikseen, ja ilman sitä palveluntarjoajat voivat keskeyttää palvelut.
Usein kysytyt kysymykset
Perivätkö ulkomaalaiset turkkilaista kiinteistöä samoin oikeuksin kuin Turkin kansalaiset?
Kyllä. Perillisen kansalaisuudella ei itsessään ole merkitystä, vastavuoroisuusvaatimus kumottiin vuonna 2012. Rajoitukset koskevat ei perillisen henkilöä, vaan tiettyjä kohteita – esimerkiksi sotilas- tai rajavyöhykkeillä sijaitsevia, sekä yhden ulkomaalaisen kokonaispinta-alarajoitusta.
Onko pakko matkustaa Turkkiin, jotta voi astua perintöön?
Ei. Koko prosessin – oikeudenkäynnin, veroilmoituksen, kiinteistörekisterin – voi hoitaa edustaja notaarin valtakirjalla. Valtakirja laaditaan turkkilaisella notaarilla tai Turkin konsulaatissa ulkomailla, tarkalla valtuuksien luettelolla.
Kuinka kauan käsittely kestää?
Yleistä normia ei ole: oikeuden päätös saadaan yleensä nopeammin kuin ulkomailta asiakirjojen kerääminen ja laillistaminen. Käytännössä suurin osa ajasta kuluu apostille-varmentamiseen, käännöksiin ja tietyn oikeuden ruuhkaan. Prosessi kannattaa suunnitella kuukausissa, ei viikoissa.
Voiko perityn asunnon myydä heti rekisteröinnin jälkeen?
Rekisteröinti perillisille tehdään odottamatta veron määräämistä, mutta kohdetta ei voi myydä tai pantata ennen kuin perintövero on maksettu kokonaan. Lisäksi tarvitaan kaikkien perillisten suostumus, niin kauan kuin yhteisomistus on voimassa.
Mitä tapahtuu, jos perillinen ei ilmesty lainkaan?
Kohde jää rekisteröidyksi kuolleen nimiin, kiinteistöverovelat ja aidat-maksut jatkavat kertymistä, ja taloyhtiö voi periä velan täytäntöönpanomenettelyssä. Jos perillisiä ei ole lainkaan, omaisuus siirtyy lopulta valtiolle.
Lasketaanko turkkilainen kiinteistö perintöön, jos perinnönjättäjä ei ole koskaan asunut Turkissa?
Kyllä. Merkitystä on kohteen sijainnilla, ei omistajan asuinpaikalla. Turkin lakia sovelletaan Turkissa sijaitsevaan kohteeseen joka tapauksessa.
Tarvitsetko apua?
Tässä artikkelissa annettu tieto on tarkoitettu ainoastaan yleiseksi ohjeistukseksi. Oikeuskäytäntö, perintöveron määrät ja rajat sekä kiinteistörekisterin ja maahanmuuttoviraston vaatimukset muuttuvat säännöllisesti – tarkista ajantasaiset säännöt toimivaltaiselta viranomaiselta tai asiantuntijalakimieheltä ennen asiakirjojen jättämistä.
New Time Investment avustaa kiinteistökaupoissa ja asiakirjojen käsittelyssä Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Autamme selvittämään perintöomaisuuden koostumuksen, keräämään ja laillistamaan asiakirjat, laatimaan valtakirjan ja viemään asian Tapu-rekisteriin asti – tai arvioimaan kohteen, jos perilliset päättävät myydä sen.