Perintah Properti di Turki: Prosedur Lengkap untuk Pemilik Asing

Jos henkilö omisti asunnon tai talon Turkissa, sen kohtalo hänen kuolemansa jälkeen ratkaistaan Turkin lain mukaan — riippumatta siitä, minkä maan kansalainen hän oli tai missä asui pysyvästi. Perintönsaajien on käytävä läpi koko turkilainen menettely: hankkia perintöoikeuskirja, jättää perintöveroa koskeva ilmoitus ja uusia tapi-rekisteri. Alla on selitetty, miten tämä toimii vuonna 2026, missä järjestyksessä toimia ja missä aikaa ja rahaa tavallisesti hukataan.

Mihin lainsäädäntöön turkkilainen kiinteistö on sovellettu

Turkin kansainvälistä yksityistä oikeutta ja menettelyä koskeva laki (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, nro 5718) jakaa perintökauden kahteen osaan artiklassa 20. Irtaimen omaisuuden periminen on sovellettu perittävän kansallisen lain mukaan, kun taas Turkissa sijaitsevan kiinteistön periminen on sovellettu Turkin lain mukaan. Tämä on klassinen lex rei sitae -periaate: objektin kohtalon määrää sen sijainnin maan oikeus.

Käytännöllinen johtopäätös on yksinkertainen. Vaikka perittävän kansalaisuusmaan lain mukaan osuudet jaettaisiin toisin, turkkilaiseen asuntoon sovelletaan Turkin siviililaki (Türk Medeni Kanunu, nro 4721). Kiinteistörekisteri ei hyväksy ulkomaista perintöoikeuskirjaa sinänsä — vaaditaan joko turkkilainen asiakirja tai ulkomaisen tuomioistuimen päätöksen tunnustaminen turkkilaisessa tuomioistuimessa (tanıma ve tenfiz), mikä kestää pidempään ja maksaa enemmän.

On syytä kumota yksi vanha väärinkäsitys. Vastavuoroisuusvaatimus (mütekabiliyet) ulkomaalaisten kiinteistöjen ostamisessa kumottiin lailla nro 6302 vuodelta 2012, joka muutti kiinteistölain artiklaa 35. Perintöoikeutta ei enää riipu siitä, voivatko turkkilaiset ostaa kiinteistöjä perintönsaajan maassa. Yleisiä rajoituksia objekteihin itseensä sovelletaan edelleen – sotilaalliset ja erityisalueet, pinta-alan rajat yhtä ulkomaalaista kohti; jos periytynyt objekti kuuluu näiden piiriin, virasto voi vaatia sen myyntiä, ja tämä on syytä tarkistaa etukäteen.

Ketkä perivät lain mukaan: järjestelmä perintöjärjestyksistä

Turkin siviililaki rakentaa perimisen sukupolvittain järjestettäviksi perintöjärjestyksiksi (zümre). Niitä on kolme:

• Ensimmäinen perintöjärjestys — perittävän jälkeläiset (altsoy): lapset, ja heidän kautta lastenlapset ja lapsenlapset. Adoptoituja lapsia pidetään biologisten lasten tasalla.
• Toinen perintöjärjestys — perittävän vanhemmat ja heidän jälkeläisensä, eli hän sisarukset ja edelleen sisaruksien lapset.
• Kolmas perintöjärjestys — perittävän isoisä ja isoäiti ja heidän jälkeläisensä.

Perustetaan ankaran sääntöä: niin kauan kuin edellisen perintöjärjestyksen vähintään yksi perintönsaaja on elossa, seuraava perintöjärjestys ei peri. Perintöjärjestyksen sisällä aiemmin kuolleen perintönsaajan osuus siirtyy hänen omille jälkeläisilleen.

Eloon jäänyt puoliso (sağ kalan eş) ei kuulu mihinkään perintöjärjestykseen — hän perii sen perintöjärjestyksen ohella, joka periytyy. Hänen osuutensa on suoraan vahvistettu siviililain artiklassa 499 ja riippuu muiden perintönsaajien koostumuksesta.

Tärkeä huomautus kolmatta riviä varten: puolison 3/4:n osuus syntyy, kun isoisä, isoäiti ja heidän lapsensa perivät. Jos kolmannesta perintöjärjestyksestä elossa ovat vain kauemmat jälkeläiset, puoliso saa koko perintökauden.

Perintöosuuksista erillään puolison omaisuus jaetaan avioliitossa sovelletun järjestelmän mukaan. Ensin erotetaan puolison osuus, ja vain jäljellä oleva osa muodostaa perintökauden. Turkissa vuoden 2002 jälkeen solmituissa avioliitoissa sovelletaan oletuksena yhteisoikeutta hankkimiinsa omaisuuteen (edinilmiş mallara katılma) – tämä voi muuttaa merkittävästi lopullisia lukuja.

Pakollinen osuus (saklı pay)

Pakollinen osuus on osa laillista osuutta, jonka perittävä ei voi poistaa testamentilla. Siviililain artikkla 506 määrittelee sen näin:

Perittävän sisarukset eivät sisälly artikklan 506 luetteloon – heillä ei ole pakollista osuutta. Kaikki, joka jää pakollisten osuuksien yli, kutsutaan vapaaksi osaksi (tasarruf edilebilir kısım), ja perittävä voi siitä määrätä vapaasti. Jos pakollisen osuuden omaavia perintönsaajia ei ole lainkaan, voidaan määrätä koko omaisuudesta.

Testamentti ja sen rajat

Testamentin (vasiyetname) voi tehdä Turkissa henkilö, joka on täyttänyt viisitoista vuotta ja pystyy ymmärtämään toimintojensa merkityksen (siviililain artikkla 502). Muotoja on kolme:

• Virallinen testamentti (resmî vasiyetname) – laaditaan notaarin tai tuomarin luona kahden todistajan läsnä ollessa. Turvallisin vaihtoehto näytön kannalta.
• Käsinkirjoitettu (el yazılı vasiyetname) – kokonaan testamentintekijän omakätisesti kirjoitettu, päivämäärällä, kuukaudella ja vuodella sekä allekirjoituksella. Painettu teksti on mitätön.
• Suullinen (sözlü vasiyetname) – vain poikkeuksellisissa olosuhteissa, kahden todistajan läsnä ollessa; muoto on poikkeuksellinen eikä käytännössä juuri esiinny.

Testamentti ei mitätöi pakollisia osuuksia. Jos testamentissa näitä rikotaan, loukattu perintönsaaja nostaa kannetta osuuden pienentämisestä (tenkis davası). Aika on tiukka: yksi vuosi siitä, kun perintönsaaja sai tietää pakollisensa osuuden loukkauksen, eikä kuitenkaan yli kymmenen vuoden – testamentin avaamisen tai perintökauden avautumisen jälkeen. Nämä ovat pois sulkeutumisaikoja, ja niitä ei palauteta.

Ulkomaalaiselle, jolla on kiinteistö Turkissa, on järkevää laatia turkilainen testamentti erillään kotimaansa testamentista – tämä vähentää merkittävästi asiakirjojen laillistamistyötä perintönsaajille. Testamentin laatii notaari, tulkilla, jos testamentintekijä ei hallitse turkiksi.

Vaihe 1. Perintöoikeuskirja

Perusdokumentti on mirasçılık belgesi, eli veraset ilamı: siinä on lueteltu kaikki perintönsaajat ja heidän osuutensa. Turkin kansalaisille sen antaa notaari. Mutta jos vähintään yksi perintönsaajista on ulkomaalainen, notaari ei voi antaa sitä (rajoitus on asetettu notaarilailla). Tässä tapauksessa osoitetaan rauhanomaiseen siviilioikeuteen erikoistuneelle tuomioistuimelle (sulh hukuk mahkemesi) – perittävän viimeksi tunnetun asuinpaikan tai jonkin perintönsaajan asuinpaikan mukaan.

Mitä yleensä vaaditaan:

• kuolintodistus;
• asiakirjat, jotka vahvistavat sukulaisuuden ja avioliiton (syntymätodistukset, avioliittotodistukset, ote siviilirekisteristä);
• perintönsaajien passi;
• ote kiinteistörekisteristä tai kopio tapu-dokumentista objektilla;
• testamentti, jos se on olemassa.

Kaikki ulkomaiset asiakirjat on laillistettava – Haag-sopimuksen maihin tämä tarkoittaa apostillia, sitten oikeaa käännöstä (yeminli tercüman) ja notaarin vahvistusta Turkissa. Lisätietoja on saatavilla artikkelista apostilli Turkille. Henkilökohtainen paikalle saapuminen ei ole pakollista: menettelyn hoitaa asianajaja valtakirjalla, joka on jätetty turkilaiselle notaarille tai Turkin konsulaatissa; menettely on kuvattu artikkelissa valtakirja.

Vaihe 2. Ilmoitus ja perintövero

Perintis- ja lahjavero (veraset ve intikal vergisi) säännellään lailla nro 7338. Verokannat ovat porrastettuja ja vaihtelevat siirtoperusteen mukaan: perinnössä 1–10 % viidessä portaassa (1, 3, 5, 7 ja 10 %), ilmaisen siirron yhteydessä eläessä, eli lahjassa, 10–30 % samoissa portaissa (10, 15, 20, 25 ja 30 %).

Portaiden rajat ja verottomuusraja (istisna), jota sovelletaan erikseen elossa olevan puolison osuuteen ja kunkin lapsen osuuteen, tarkistetaan vuosittain uudelleenarvostuskertoimella. Konkreettisia summia Turkin liiroissa ei ole järkevää vahvistaa täällä – voimassa olevat arvot julkaisee Tulovirasto (gib.gov.tr), ja ne vahvistaa myös verotoimisto tai kirjanpitäjä.

Toinen tärkeä seikka: kiinteistö ilmoitetaan kiinteistöveron perusteena olevaan arvoon (emlak vergisi değeri), ei markkina-arvoon. Se on yleensä huomattavasti markkina-arvoa alempi, joten todellinen verotaakka perinnössä olevan asunnon yhteydessä osoittautuu yleensä pienemmäksi kuin perilliset odottavat. Perinnönjättäjän velat ja hautauskulut vähennetään veropohjaista.

Ilmoituksen jättämisen määräajat riippuvat siitä, missä kuolema tapahtui ja missä perilliset ovat:

Vero itsessään maksetaan eikä kerralla eikä kokonaisuudessaan: se on jaettu kolmeen vuoteen – kuudella yhtä suurella osuudella, toukokuussa ja marraskuussa joka vuosi. Osamaksumaksuja ei peritä. Ilmoituksen jättämisen myöhästyminen sen sijaan johtaa sakkoihin ja viivästyskorkoon, joten määräaikoja on parempi noudattaa vaikka asiakirjat olisivat epätäydellisiä.

Vaihe 3. Tapu-rekisteröinnin uudistaminen

Perinnönjako-oikeuden tuomiolla perilliset hakeutuvat kiinteistön sijaintipaikan kadastritoimistoon (Tapu Müdürlüğü). Tässä on vivahde, jonka toisinaan välitetään väärin: laki sallii rekisteröinnin siirron perillisille tekemisen ilman perinnönverolaskun odottamista. Mutta sen jälkeen – omaisuuden myynti, lahjoitus tai kiinnittäminen pantiksi – ei ole mahdollista ennen kuin vero on maksettu kokonaisuudessaan ja verottomuustodistus on saatu (ilişik kesme belgesi).

Perinnöllisen uudelleenjärjestelyn rahoituspuoli on keveämpi kuin kaupassa: tavanomaista 4 %:n maksua ilmoitetusta arvosta ei kanneta, vaan maksetaan döner sermaye -maksu. Sen koko indeksoidaan vuosittain ja riippuu alueesta – kysy tarkka maksu toimistosta itsestään. Kun omaisuus jaetaan myöhemmin perillis ten kesken (taksim), voi syntyä erillinen maksu.

Rekisteröinnin jälkeen omaisuus kuuluu perillisille yhteisomistuksena ilman osuuksien erottelua (elbirliği mülkiyeti). Mikä tahansa liiketoimi vaatii kaikkien suostumuksen. Jotta perilliset voisivat hallita omaa osuuttaan itsenäisesti, he muuttavat omaisuuden osakehavainnoiksi (paylı mülkiyet) – sopimuksella tai tuomioistuimen kautta. Mitä tarkalleen ottaen on katsottava itse asiakirjassa, on käsitelty tapu-artikkelin yhteydessä. Tarvitaan myös voimassa oleva DASK-vakuutus ja Turkin verohallinnon numero jokaiselle perillis elle – miten se saadaan, on kuvattu vergi numarası -materiaalissa.

Perinnöstä luopuminen ja velat

Turkissa perilliset vastaavat perinnönjättäjän veloista henkilökohtaisesti ja solidaarisesti – tämä on periaatteellisen tärkeää, jos omaisuudella oli asuntolaina, kertynyt aidat tai verovela. Siksi ennen perinnön hyväksymistä on parempi selvittää velkojen koostumus.

Perinnöstä luopuminen (mirasın reddi) ilmoitetaan perinnönjättäjän viimeisen asuinpaikan käräjäoikeuteen kolmen kuukauden kuluessa. Laillisille perillis ille ajanjakso alkaa, kun he saivat tiedon kuolemasta ja siitä, että he ovat perillisiä; testamentin tekijöille – virallisen ilmoituksen vastaanottamisesta. Määräaika on pakkava: se ei keskeydy eikä pidenty.

Erillinen tapaus on niin sanottu lakisääteinen luopuminen (hükmen ret). Jos perinnönjättäjän kuolinpäivänä maksukyvyttömyys oli ilmeinen tai virallisesti vahvistettu, perintö katsotaan automaattisesti hylätyksi, eikä kolmen kuukauden määräaika päde. Mutta luottaa tähän sääntöön ilman juristi sta on riskialtista: kaikki toimet, jotka näyttävät perinnön hyväksymiseltä – omaisuuden hallinta, vuokran vastaanottaminen, laskujen maksaminen omissaan – voivat poistaa luopumisen oikeuden.

Mitä tarkistaa ja missä tehdään useimmin virheitä

• Odotetaan "automaattista" siirtoa. Mitään ei siirry itsestään: ilman tuomioistuimeen ja katasterihallit ntoon hakeutumista asunto merkitään vuosiksi kuolleelle, ja aidat- ja kiinteistöverovelat jatkavat kasvamista.
• Kuljetetaan ulkomainen perinnönjako-oikeus. Katastrihallinto ei ota sitä vastaan. Tarvitaan turkkilainen veraset ilamı tai ulkomaisen päätöksen tuomioistuimen tunnustaminen.
• Pyydetään ilmoituksen määräaika. Neljä tai kuusi kuukautta kuluvat nopeasti, varsinkin kun apotiloidut asiakirjat kerätään toisesta maasta.
• Velkoihin ei tutustuta ennen perinnön vastaanottamista. Kolmen kuukauden määräaika luopumiselle on pakkava.
• Unohdetaan yhteisomistuksen tila. Kunnes omaisuus muutetaan osakehavainnoiksi, mikään perillisistä ei voi myydä "omaa" osuuttaan.
• Jätetään kunnalliset tilaukset kuolleelle. Sähkö, vesi ja internet muutetaan erikseen, ja ilman sitä toimittajat voivat keskeyttää palvelut.

Usein kysytyt kysymykset

Perivätko ulkomaalaset turkkalaista kiinteistöä samalla tavalla kuin Turkin kansalaiset?

Kyllä. Perillisen kansalaisuudella ei ole merkitystä sinänsä, vastavuoroisuusvaatimus kumottiin vuonna 2012. Rajoitukset koskevat eivät perillisen henkilöä vaan tiettyjä kohteita – esimerkiksi sotilas- tai erityisalueilla olevia – ja kokonaisrajaa yhden ulkomaalaisen pinta-alalle.

Pitääkö lentää Turkiin, jotta voi periä?

Ei. Koko prosessin – oikeusistunnon, verotuksellisen ilmoituksen, katasterin – voi suorittaa edustaja notaarin valtuutuksella. Valtuutus laaditaan Turkin notaarilla tai Turkin konsulaatissa ulkomailla, jossa on tarkka luettelo valtuuksista.

Kuinka kauan rekisteröinti kestää?

Yleistä normi ei ole: oikeusistunto saadaan yleensä nopeammin kuin asiakirjat kootaan ja laillistetaan ulkomaalta. Käytännössä pääosa ajasta menee apostillointiin, käännöksiin ja tietyn oikeusistuimen kuormitukseen. Prosessia on parempi suunnitella kuukausissa kuin viikoissa.

Voiko periytyneen asunnon myydä heti rekisteröinnin jälkeen?

Rekisteröinti perillis ille suoritetaan ilman perinnönveroselvitystä, mutta omaisuuden myynti tai sen pantiksi asettaminen ennen perinnönverotuksen täyttä maksamista ei ole sallittua. Plus kaikki muut perilliset joutuvat suostumaan, kunnes yhteisomistus on voimassa.

Mitä tapahtuu, jos perillinen ei ilmoitu t lainkaan?

Omaisuus jää rekisteröidyksi kuolleelle, velka kiinteistöverosta ja aidatista jatkaa kerääntymistä, ja kompleksin hallinto voi periä velan täytäntöönpanojärjestyksessä. Jos perillisiä ei ole ollenkaan, omaisuus siirtää lopulta valtiolle.

Katsotaanko turkkilainen kiinteistö perintöön, jos perinnönjättäjä ei ole koskaan asunut Turkissa?

Kyllä. Merkitystä on omaisuuden sijainnilla, ei omistajan asuinpaikalla. Turkkilaista lakia sovelletaan turkkilaiseen omaisuuteen joka tapauksessa.

Tarvitsetko apua?

Tämän artikkelin tiedot ovat viitteellisiä. Oikeuskäytäntö, perintöveroasteet ja kynnysarvot sekä kadasterin ja maahanmuuttoviranomaisten vaatimukset muuttuvat säännöllisesti — tarkista voimassa olevat säännöt asiaankuuluvasta viranomaisesta tai pätevältä lakimieheltä ennen asiakirjojen toimittamista.

NewTime Investment hoitaa kauppoja ja asiakirjojen rekisteröintiä Alaniassa ja ympäri Turkissa. Autan sinua ymmärtämään perintöomaisuuden rakennetta, keräämään ja laillistamaan asiakirjoja, valmistelemaan valtakirjaa ja viemään asian läpi tapu-rekisteröintiin — tai arvioimaan kiinteistöä, jos perillisistä päätetään myydä se.