فروش آپارتمان در ترکیه به یک مالک خارجی دقیقاً مانند فروش به شهروندان این کشور انجام می‌شود: معامله توسط اداره Tapu (اداره ثبت اسناد و املاک) و از طریق سامانه Web Tapu ثبت می‌گردد، خریدار مبلغ را از طریق بانک منتقل می‌کند و فروشنده سهم خود از عوارض دولتی، یعنی ۲ درصد از قیمت معامله را پرداخت می‌نماید. اگر از تاریخ ثبت آپارتمان به نام شما بیش از پنج سال گذشته باشد، مالیاتی بر درآمد حاصل از فروش تعلق نمی‌گیرد. اما اگر کمتر از پنج سال باشد، سود حاصله بیش از ۱۵۰,۰۰۰ لیر (حدود سال ۲۰۲۶) مشمول نرخ مالیات پلکانی بین ۱۵ تا ۴۰ درصد خواهد بود.
پیش از عرضه ملک برای فروش، چه مواردی را بررسی کنیم؟
بیشتر تأخیرها در معاملات نه به دلیل خریدار، بلکه به دلیل مسائل حل‌نشده فروشنده است. قبل از انتشار آگهی، این چک‌لیست کوتاه را دنبال کنید:
- تاریخ ثبت در Tapu. دوره پنج‌ساله برای معافیت مالیاتی از این تاریخ محاسبه می‌شود. اگر آپارتمان با قرارداد تعهد فروش (satış vaadi) خریداری شده باشد، دوره از تاریخ ثبت رسمی سند مالکیت شروع می‌شود، نه از تاریخ قرارداد.
- مالیات بر مستغلات (emlak vergisi). طبق ماده ۳۰ قانون مالیات بر مستغلات (اصلاحیه قانون شماره ۷۳۲۷ سال ۲۰۲۱)، اداره Tapu بدهی‌های مالیاتی (emlak vergisi) را از طریق سامانه الکترونیکی شهرداری بررسی می‌کند و در صورت وجود بدهی، انتقال سند انجام نمی‌شود. معمولاً نیازی به ارائه فیش کاغذی نیست، اما بهتر است وضعیت بدهی را از قبل در belediye بررسی و تسویه کنید.
- بیمه DASK. بیمه اجباری زلزله برای تمامی ساختمان‌ها، آپارتمان‌ها و دفاتر الزامی است. این بیمه‌نامه باید در روز معامله معتبر باشد.
- محدودیت‌های سند. وجود رهن، توقیف قضایی یا درج عبارت (şerh) مبنی بر ممنوعیت فروش، معامله را مسدود می‌کند. این محدودیت برای مثال زمانی اعمال می‌شود که آپارتمان برای اخذ شهروندی استفاده شده باشد.
- بدهی‌های شارژ ساختمان و قبوض. این موارد تأثیری در ثبت سند ندارند، اما خریدار تقریباً همیشه تقاضای تأییدیه تسویه بدهی‌ها را خواهد داشت.
اگر به صورت دائم در ترکیه اقامت ندارید، از قبل تصمیم بگیرید که چه کسی قرارداد را امضا می‌کند: خودتان شخصاً یا نماینده شما از طریق وکالت‌نامه. فرآیند تنظیم وکالت‌نامه از خارج از کشور معمولاً بیشترین زمان را می‌گیرد.
مدارک لازم برای فروشنده و آیا گزارش ارزیابی SPK ضروری است؟
لیست مدارک برای شرکت‌کنندگان خارجی در معاملات توسط پرتال Your Key Türkiye وابسته به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) منتشر شده است. برای فروشنده معمولاً مدارک زیر کافی است:
- پاسپورت یا کارت شناسایی ملی، در صورت لزوم به همراه ترجمه رسمی؛
- فرم اطلاعات هویتی (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) و یک قطعه عکس ۶×۴ که حداکثر ۶ ماه پیش گرفته شده باشد؛ این فرم در تمامی معاملات Tapu با حضور اتباع خارجی الزامی است؛
- سند مالکیت (Tapu)، اگر در دسترس است؛ در صورت گم شدن، معامله بر اساس اطلاعات موجود در سامانه ثبت انجام می‌شود؛
- شماره شناسایی خارجی یا شماره مالیاتی؛ اگر شماره‌ای ندارید، اداره Tapu در هنگام ثبت درخواست آن را صادر می‌کند؛ با این حال برای امور بانکی و اظهارنامه مالیاتی، همچنان به شماره مالیاتی (vergi numarası) نیاز خواهید داشت؛
- بیمه‌نامه معتبر DASK؛
- وکالت‌نامه، اگر نماینده قانونی اسناد را امضا می‌کند؛
- مترجم رسمی (سوگندخورده)، اگر یکی از طرفین به زبان ترکی مسلط نباشد؛ مترجم باید توسط کمیسیون قضایی مربوطه تأیید شده باشد.
ارزیابی SPK. برای فروشنده نیازی به گزارش ارزیابی نیست. الزام به ارائه گزارش ارزیابی توسط شرکت‌های دارای مجوز SPK برای تمامی خریدهای اتباع خارجی که چند سال اجرا می‌شد، طبق بخشنامه TKGM مورخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ برای معاملاتی که مرتبط با شهروندی نیستند، لغو شده است. در حال حاضر، ارائه گزارش به همراه سند Tutar Tespit Belgesi (TTB) تنها در صورتی الزامی است که خریدار خارجی برای اخذ شهروندی ملک را خریداری کند؛ این گزارش توسط خریدار از طریق Web Tapu سفارش داده می‌شود و ۱۲ ماه اعتبار دارد. اگر خریدار شما قصد اخذ شهروندی دارد، این مورد را در زمان‌بندی معامله لحاظ کنید.
مراحل گام‌به‌گام انجام معامله در اداره Tapu
- توافق و بیعانه. طرفین قیمت، نحوه پرداخت، تقسیم هزینه‌ها و تاریخ معامله را تعیین می‌کنند. منطقی است که بیعانه به صورت کتبی و از طریق بانک پرداخت شود.
- ثبت درخواست در Web Tapu. درخواست فروش به صورت آنلاین از طریق سامانه webtapu.tkgm.gov.tr توسط خود شخص، نماینده یا آژانس املاک ثبت می‌شود. در این مرحله، سیستم برخی شهرداری‌ها به طور خودکار ارزش معاملاتی ملک (emlak rayiç değeri) را استعلام می‌کند؛ در سایر موارد باید گواهی آن را ارائه دهید.
- محاسبه عوارض و نوبت‌دهی. اداره Tapu عوارض دولتی و هزینه döner sermaye را محاسبه کرده و زمان معامله (randevu) را تعیین می‌کند. عوارض باید قبل از امضا پرداخت شوند.
- پرداخت. اگر خریدار تبعه خارجی باشد، موظف است قبل از معامله ارز خود را به بانک بفروشد؛ بانک در همان روز گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi) را به اداره Tapu ارسال می‌کند و قیمت ذکر شده در گواهی بر اساس لیر، به عنوان قیمت معامله ثبت می‌شود. فروشنده وجه را به لیر دریافت می‌کند.
- امضا. طرفین (یا نمایندگان قانونی) و مترجم، اسناد رسمی را در حضور کارمند اداره Tapu امضا می‌کنند. بلافاصله پس از این مرحله، حق مالکیت به خریدار منتقل می‌شود.
از تاریخ ۱ ژانویه ۲۰۲۰، معامله می‌تواند در هر اداره Tapu انجام شود و محدود به محل قرارگیری آپارتمان نیست؛ حتی اگر فروشنده و خریدار در شهرهای مختلف باشند. برای آپارتمانی در Mahmutlar یا Kestel، می‌توانید سند را در آنتالیا یا استانبول امضا کنید.
هزینه‌های فروشنده: عوارض، کارمزدها و کمیسیون
عوارض ثبت سند (tapu harcı) طبق قانون عوارض شماره ۴۹۲ توسط هر دو طرف به صورت جداگانه پرداخت می‌شود: ۲ درصد (binde 20) توسط خریدار و ۲ درصد توسط فروشنده، که مجموعاً ۴ درصد است. مبنای محاسبه، قیمت اعلامی است که نباید کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد. طرفین می‌توانند در قرارداد توافق کنند که مثلاً خریدار کل مبلغ عوارض را پرداخت کند، اما در برابر اداره Tapu، هر طرف مسئول سهم خود است.
کم‌اظهاری قیمت در سند خطرناک است. اگر مشخص شود قیمت اعلامی کمتر از واقعیت بوده، مابه‌التفاوت عوارض به همراه جریمه از هر دو طرف دریافت می‌شود. از ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ (قانون شماره ۷۵۶۶)، جریمه از ۲۵ درصد به ۱۰۰ درصد مبلغ عوارض پرداخت‌نشده افزایش یافته است. علاوه بر این، قیمت فروش پایین‌تر از واقعیت، محاسبه مالیات بر درآمد را دچار مشکل می‌کند و هنگام فروش به اتباع خارجی، به دلیل الزام ارائه گواهی ارزی بانکی، عملاً امکان کم‌اظهاری وجود ندارد.
| هزینه | پرداخت‌کننده | مبلغ |
|---|---|---|
| Tapu harcı (فروشنده) | فروشنده | ۲٪ از قیمت (نه کمتر از ارزش مالیاتی) |
| Tapu harcı (خریدار) | خریدار | ۲٪ از همان مبنا |
| Döner sermaye | طبق توافق طرفین | هزینه ثابت طبق تعرفه TKGM (بسته به منطقه) |
| کمیسیون آژانس | طبق قرارداد (به طور پیش‌فرض نصف-نصف) | حداکثر ۴٪ از قیمت بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده |
| مترجم رسمی | طرفی که به ترجمه نیاز دارد | طبق نرخ‌نامه مترجم |
هزینه döner sermaye درصد نیست، بلکه یک مبلغ ثابت طبق تعرفه TKGM است که به منطقه بستگی دارد. مبلغ دقیق آن در سال ۲۰۲۶ را نمی‌توان در منبع رسمی تأیید کرد: در هنگام ثبت درخواست قبل از معامله، آن را در سیستم مشاهده کنید.
نقش آژانس املاک. قوانین فعالیت مشاوران املاک توسط آیین‌نامه تجارت املاک تعیین می‌شود. آژانس دارای مجوز (yetki belgesi) بر اساس قرارداد کتبی (yetkilendirme sözleşmesi) کار می‌کند و در زمان معامله، قرارداد میانجی‌گری تنظیم می‌کند که در آن نحوه تقسیم عوارض و سایر هزینه‌ها قید می‌شود. حق‌الزحمه فروش حداکثر ۴ درصد از قیمت بدون مالیات بر ارزش افزوده است؛ اگر در قرارداد طور دیگری ذکر نشده باشد، این مبلغ بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. اگر آژانس با هر دو طرف قرارداد داشته باشد، تنها می‌تواند یک حق‌الزحمه در محدوده همین سقف قانونی دریافت کند. معمولاً آژانس در آلانیا به شما کمک می‌کند تا فرآیند فروش آپارتمان از ارزیابی قیمت بازار و بازدیدها تا ثبت نهایی در Tapu و انتقال قراردادهای خدمات شهری را با اطمینان انجام دهید.
مالیات بر درآمد حاصل از فروش در سال ۲۰۲۶
سود حاصل از فروش ملک مشمول مالیات بر ارزش افزوده (değer artış kazancı) است (طبق ماده ۸۰ قانون مالیات بر درآمد شماره ۱۹۳). قوانین کلیدی بر اساس دستورالعمل‌های اداره مالیات ترکیه (GİB) برای سال ۲۰۲۶ عبارتند از:
- دوره پنج ساله: مالیات تنها در صورتی اعمال می‌شود که آپارتمانی که با پرداخت وجه خریداری شده، ظرف پنج سال از تاریخ تملک فروخته شود. این مهلت بر اساس روزهای تقویمی محاسبه می‌شود. پس از گذشت پنج سال، درآمد حاصل از فروش مشمول این مالیات نخواهد بود. آپارتمان‌هایی که از طریق ارث یا هدیه به دست آمده‌اند، کاملاً از شمول این قانون معاف هستند.
- سود خالص: از قیمت فروش، قیمت خرید و همچنین هزینه‌های فروشنده، مالیات‌ها و عوارض مرتبط با معامله کسر می‌شود. در صورتی که شاخص قیمت تولیدکننده (Yİ-ÜFE) در طول دوره مالکیت ۱۰ درصد یا بیشتر افزایش یافته باشد، قیمت خرید بر اساس این شاخص تعدیل (ایندکس) می‌شود.
- حد نصاب معاف از مالیات: در سال ۲۰۲۶، اولین ۱۵۰,۰۰۰ لیر از این سود در سال مشمول مالیات نمی‌شود (در سال ۲۰۲۵ این رقم ۱۲۰,۰۰۰ لیر بود).
- اظهارنامه افراد غیرمقیم: اگر شما مقیم مالیاتی ترکیه نیستید، درآمد حاصل از فروش ملک باید از طریق اظهارنامه موردی (münferit beyanname) در اداره مالیاتی محل قرارگیری ملک، حداکثر تا ۱۵ روز پس از دریافت درآمد، اعلام شود. افراد مقیم، این درآمد را در اظهارنامه سالانه‌ای که در ماه مارس سال بعد ارائه می‌دهند، لحاظ می‌کنند.
| سود مشمول مالیات برای سال ۲۰۲۶ | نرخ مالیات |
|---|---|
| تا ۱۹۰,۰۰۰ لیر | ۱۵٪ |
| ۱۹۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ لیر | ۲۰٪ (از ۱۹۰,۰۰۰ لیر اول — ۲۸,۵۰۰ لیر) |
| ۴۰۰,۰۰۰ تا ۱,۰۰۰,۰۰۰ لیر | ۲۷٪ (از ۴۰۰,۰۰۰ لیر اول — ۷۰,۵۰۰ لیر) |
| ۱,۰۰۰,۰۰۰ تا ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر | ۳۵٪ (از ۱,۰۰۰,۰۰۰ لیر اول — ۲۳۲,۵۰۰ لیر) |
| بیش از ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر | ۴۰٪ (از ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر اول — ۱,۷۳۷,۵۰۰ لیر) |
مثال: آپارتمانی سه سال پس از خرید فروخته شده است، سود پس از تعدیل شاخص و کسر هزینه‌ها ۱,۰۰۰,۰۰۰ لیر است و هیچ درآمد مشمول مالیات دیگری در ترکیه وجود ندارد. مبلغ مشمول مالیات برابر است با ۱,۰۰۰,۰۰۰ منهای ۱۵۰,۰۰۰ که می‌شود ۸۵۰,۰۰۰ لیر؛ مالیات محاسبه شده برابر است با ۷۰,۵۰۰ + ۲۷٪ × ۴۵۰,۰۰۰ = ۱۹۲,۰۰۰ لیر. شاخص‌گذاری بر اساس Yİ-ÜFE اغلب می‌تواند سود مشمول مالیات را به‌طور قابل توجهی کاهش داده یا صفر کند، بنابراین توصیه می‌شود محاسبات را به یک مشاور مالی ترک (mali müşavir) بسپارید. مالیات در کشور محل اقامت شما به قوانین آن کشور و معاهده منع مالیات مضاعف با ترکیه بستگی دارد.
فروش با وکالت‌نامه و انتقال پول به خارج
اگر امکان حضور در جلسه معامله را ندارید، آپارتمان توسط نماینده قانونی و از طریق وکالت‌نامه به فروش می‌رسد. وکالت‌نامه‌ای که در خارج از کشور تنظیم شده، در صورت ارائه نسخه اصلی یا کپی برابر اصل به همراه ترجمه معتبر، پذیرفته می‌شود. این سند باید با الزامات TKGM (اداره ثبت اسناد و املاک) مطابقت داشته باشد: باید به صراحت حق فروش ملک خاص و دریافت وجه قید شده باشد. برای جزئیات در مورد گزینه‌های موجود — دفتر اسناد رسمی ترکیه، کنسولگری ترکیه یا استفاده از آپوستیل — مقاله ما درباره وکالت‌نامه در ترکیه را مطالعه کنید.
خروج پول پس از فروش امکان‌پذیر است. طبق بخشنامه جریان سرمایه بانک مرکزی ترکیه (ماده ۱۳)، افرادی که در خارج از کشور اقامت دارند، مجازند پس از کسر مالیات‌ها و تعهدات مشابه، درآمد حاصل از فروش ملک را از طریق بانک به خارج از کشور منتقل کنند. در عمل، بانک سند رسمی فروش (Tapu) و مدارک واریز وجه را درخواست خواهد کرد؛ تبدیل لیر به ارز نیز با نرخ بانک انجام می‌شود. اگر لازم است مالیات بر درآمد حاصل از فروش پرداخت شود، بهتر است پیش از اقدام به انتقال پول، مبلغ مالیات محاسبه و پرداخت گردد.
اگر از طریق خرید ملک، اقامت یا شهروندی دریافت کرده‌اید
شهروندی: برای دریافت شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی، خریدار متعهد می‌شود ملک را تا سه سال نفروشد و این موضوع در سند (Tapu) قید می‌شود. تا پایان این دوره، فروش آپارتمان به صورت عادی امکان‌پذیر نیست؛ حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای معاملات پس از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲، ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا است. جزئیات بیشتر در مقاله ما درباره شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک موجود است. پس از سه سال، قید موجود در سند حذف شده و ملک طبق قوانین عمومی قابل فروش است.
اجازه اقامت (Ikamet izni): اجازه اقامت کوتاه‌مدت از جمله به مالکان ملک در ترکیه اعطا می‌شود (ماده ۳۱ قانون شماره ۶۴۵۸). طبق ماده ۳۳ همان قانون، در صورتی که مبنای صدور اجازه اقامت از بین برود، اقامت لغو شده یا تمدید نمی‌شود. بنابراین اگر تنها ملک خود را می‌فروشید اما قصد دارید در ترکیه بمانید، از قبل مبنای دیگری برای اقامت مانند اجاره‌نامه فراهم کرده و به اداره مهاجرت مراجعه کنید.
سوالات متداول
فروش آپارتمان در ترکیه چقدر زمان می‌برد؟
فرآیند ثبت رسمی، تنها یک بار مراجعه به اداره ثبت اسناد (Tapu) پس از نوبت‌گیری از طریق سیستم Web Tapu است. بخش زمان‌بر معمولاً مربوط به ارسال وکالت‌نامه از خارج، تهیه گزارش ارزیابی ملک برای خریدارانی که متقاضی شهروندی هستند و تراکنش‌های بانکی است.
آیا برای انجام معامله باید به ترکیه بیایم؟
خیر. معامله می‌تواند توسط نماینده قانونی با وکالت‌نامه امضا شود، همچنین اداره ثبت اسناد (TKGM) معاملات با اتباع خارجی را از طریق دفاتر ویژه در کنسولگری‌های ترکیه (از جمله برلین) انجام می‌دهد.
چه کسی عوارض ۴ درصدی انتقال سند را می‌پردازد؟
طبق قانون، هر طرف باید ۲ درصد پرداخت کند. توافق بر سر تقسیم متفاوت هزینه‌ها ممکن است، اما باید به‌صراحت در قرارداد ذکر شود.
آیا اگر ملک بیش از ۵ سال در مالکیت باشد، مالیات تعلق می‌گیرد؟
خیر: درآمد حاصل از فروش ملکی که توسط شخص حقیقی خریداری شده و پس از گذشت بیش از پنج سال از تاریخ ثبت سند به فروش برسد، مشمول مالیات بر ارزش افزوده (değer artış kazancı) نیست. مهلت‌ها بر اساس روزهای تقویمی از تاریخ ثبت سند محاسبه می‌شوند.
آیا می‌توان آپارتمان دارای وام (رهنی) را فروخت؟
بله، اما رهن باید پیش از ثبت یا همزمان با آن آزاد شود؛ معمولاً بخشی از پول خریدار صرف تسویه وام می‌شود و بانک مجوز آزاد شدن سند را صادر می‌کند.
منابع
- GİB: راهنمای مالیاتی سایر درآمدها، ۲۰۲۶ (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: اینفوگرافیک «Değer artışı kazancı» ۲۰۲۶
- GİB: جدول نرخ مالیات بر درآمد برای سال ۲۰۲۶
- GİB: مالیات بر خرید و فروش املاک (tapu harcı)
- Resmî Gazete: قانون شماره ۷۵۶۶ مورخ ۱۹.۱۲.۲۰۲۵
- Resmî Gazete: قانون شماره ۷۳۲۷ (بدهی مالیات ملک و انتقال مالکیت)
- Your Key Türkiye (TKGM): راهنمای معاملات املاک برای اتباع خارجی
- بانک مرکزی ترکیه: بخشنامه جریان سرمایه
- مقررات تجارت املاک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- قانون شماره ۶۴۵۸ درباره اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی