فروش آپارتمان در ترکیه برای مالک خارجی می‌تواند دقیقاً مثل شهروند کشور انجام شود: تراکنش توسط اداره Tapu از طریق درخواست در سیستم Web Tapu ثبت می‌شود، خریدار وجوه را از طریق بانک انتقال می‌دهد، و فروشنده نیمی از هزینه دولتی را پرداخت می‌کند — 2% از قیمت معامله. اگر از تاریخ ثبت آپارتمان بر روی نام شما بیش از پنج سال گذشته باشد، درآمد حاصل از فروش مشمول مالیات نیست. اگر کمتر باشد — سود بیش از 150,000 TL (حد آستانه سال 2026) با نرخ پیشرونده از 15 تا 40% مشمول مالیات است.
مواردی که قبل از نمایش آگهی باید بررسی کنید
اکثر تأخیرهای معامله از ناحیه خریدار نیست، بلکه مسائل باقی‌مانده از سوی فروشنده است. قبل از انتشار آگهی، تعداد موارد کوتاهی را باید بررسی کنید:
- تاریخ ثبت در Tapu. مهلت پنج‌ساله برای مالیات درآمد فروش از این تاریخ شمارش می‌شود. اگر آپارتمان از طریق قرارداد وعده فروش (satış vaadi) خریداری شده باشد، مهلت از تاریخ ثبت حق مالکیت آغاز می‌شود، نه از تاریخ قرارداد.
- مالیات ملک (emlak vergisi). بر اساس ماده 30 قانون مالیات ملک (در نسخه قانون شماره 7327 سال 2021)، Tapu بدهی emlak vergisi را در سیستم الکترونیکی شهرداری بررسی می‌کند، و در صورت وجود بدهی، انتقال حق مالکیت ثبت نمی‌شود. معمولاً گواهی کاغذی مورد نیاز نیست، اما بهتر است بدهی را از قبل بررسی کنید و آن را در belediye پرداخت کنید.
- بیمه‌نامه DASK. بیمه اجباری زلزله برای ساختمان‌ها — آپارتمان‌ها، دفاتر — ضروری است. بیمه‌نامه باید در روز معامله معتبر باشد.
- محدودیت‌های Tapu. وام‌الاجل، توقیف یا یادداشت (şerh) درباره ممنوعیت فروش معامله را مسدود می‌کند. یادداشت زمانی قید می‌شود که آپارتمان برای کسب شهروندی استفاده شده باشد.
- بدهی‌های آب، برق، گاز و aidat. بر ثبت تأثیری ندارند، اما خریدار تقریباً همیشه تأیید عدم وجود بدهی را درخواست می‌کند.
اگر بهطور دائم در ترکیه زندگی نمی‌کنید، قبل از هر چیز تصمیم بگیرید که کی معامله را امضا می‌کند: شما شخصاً یا نماینده با دارایی. دقیقاً صدور دارایی از خارج کشور اغلب اوقات مدت زمان را طولانی می‌کند.
اسناد فروشنده و آیا ارزیابی SPK لازم است
فهرست اسناد برای شرکت‌کننده خارجی در معامله، درگاه Your Key Türkiye معاونت کل Tapu و Cadastre (TKGM) منتشر می‌کند. برای فروشنده معمولاً موارد زیر کافی است:
- گذرنامه یا شناسه‌نامه ملی، در صورت نیاز با ترجمه؛
- فرم اطلاعات شناسایی (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) و یک عکس 6×4 سانتی‌متری که حداکثر 6 ماه قبل گرفته شده باشد؛ این فرم در هر معامله Tapu با حضور خارجی ضروری است — هم زمانی که می‌خرد و هم زمانی که می‌فروشد؛
- Tapu (گواهی مالکیت)، اگر در دست شما باشد — در صورت گم‌شدگی، معامله براساس اطلاعات دفتر انجام می‌شود؛
- شماره شناسایی خارجی یا شماره مالیاتی — اگر شماره وجود نداشته باشد، Tapu هنگام ثبت درخواست آن را اختصاص می‌دهد؛ برای بانک و اظهارنامه مالیاتی به هر حال به شماره مالیاتی (vergi numarası) نیاز است؛
- بیمه‌نامه DASK معتبر؛
- دارایی، اگر نماینده امضا می‌کند؛
- مترجم دادرسی، اگر یکی از طرفین ترکی را صحبت نکند؛ مترجم باید توسط کمیسیون دادرسی مجاز باشد.
ارزیابی SPK. فروشنده به گزارش ارزیابی نیاز ندارد. الزام ارزیابی توسط شرکت مجاز SPK برای هر خرید توسط خارجی بسیاری سال‌ها اعمال می‌شد، اما بر اساس ارزیاب‌های تخصصی، منشور TKGM مورخ 13.06.2024 آن را برای معاملات غیرمرتبط با شهروندی لغو کرد. اکنون گزارش با سند Tutar Tespit Belgesi (TTB) اجباری است تنها اگر خریدار خارجی آپارتمان را برای کسب شهروندی خریداری کند؛ خریدار آن را از طریق Web Tapu سفارش می‌دهد، سند 12 ماه معتبر است. اگر خریدار شما شهروندی را برنامه‌ریزی می‌کند، این را در جدول زمانی معامله حساب کنید.
سیر معامله در Tapu: مرحله به مرحله
- توافق و پیش‌پرداخت. طرفین قیمت، نحوه پرداخت، هزینه‌های هر طرف و تاریخ معامله را مشخص می‌کنند. پیش‌پرداخت بهطور منطقی باید به‌صورت کتبی و از طریق بانک انجام شود.
- درخواست از طریق Web Tapu. درخواست فروش را به‌صورت آنلاین در webtapu.tkgm.gov.tr ثبت می‌کنند — خود، از طریق نماینده یا ازطریق اداره امور ملک. در این مرحله، تعدادی از شهرداری‌ها بهطور خودکار ارزش ارزیابی‌شده برای مالیات (emlak rayiç değeri) را دریافت می‌کنند؛ در بقیه آن را با گواهی ارائه می‌دهند.
- محاسبه هزینه‌های دولتی و رزرو. Tapu هزینه دولتی و رسوم döner sermaye را محاسبه می‌کند و زمان معامله (randevu) را تعیین می‌کند. هزینه‌های دولتی قبل از امضاء پرداخت می‌شود.
- پرداخت. اگر خریدار خارجی است، قبل از معامله باید ارز را به بانک بفروشد؛ بانک در همان روز گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi) را برای Tapu ارسال می‌کند، و قیمت در گواهی به لیر اعلام می‌شود که به‌عنوان قیمت معامله در نظر گرفته می‌شود. فروشنده وجوه را به لیر دریافت می‌کند.
- امضاء. طرفین (یا نمایندگان آنها) و مترجم سند رسمی را نزد کارکن Tapu امضا می‌کنند. فوری‌اً بعد از این، حق مالکیت به خریدار منتقل می‌شود.
از 01.01.2020، معامله را می‌توان در هر اداره Tapu انجام داد، نه تنها در جایی که آپارتمان واقع است — و حتی اگر فروشنده و خریدار در ادارات مختلف باشند. برای آپارتمان در Mahmutlar یا Kestele می‌توان معامله را برای مثال در Antalya یا Istanbul امضا کرد.
هزینه‌های فروشنده: هزینه دولتی، رسوم و کمیسیون
هزینه دولتی برای ثبت (tapu harcı) بر اساس قانون رسوم شماره 492 هر دو طرف بهطور جداگانه پرداخت می‌کنند: هر کدام 2% (binde 20) از خریدار و فروشنده، جمع 4%. مبنا قیمت اعلام‌شده است، اما نه کمتر از ارزش آپارتمان برای مالیات ملک. در قرارداد، طرفین می‌توانند متفاوت توافق کنند، برای مثال که خریدار تمام هزینه را بر عهده بگیرد، اما پیش Tapu هر کس برای سهم خود مسئول است.
کاهش قیمت در Tapu خطرناک است. اگر معلوم شود که قیمت اعلام‌شده کمتر از واقعی است، هزینه دولتی کم‌پرداخت‌شده را از هر دو طرف با جریمه جمع می‌کنند. از 19.12.2025 (قانون شماره 7566) جریمه از 25% به میزان هزینه دولتی کم‌پرداخت‌شده (100%) افزایش یافته است. علاوه بر این، قیمت فروش پایین محاسبه مالیات درآمد را تحریف می‌کند، و هنگام فروش به خارجی کاهش قیمت تقریباً غیرممکن است: بانک آن را با گواهی خرید ارز تأیید می‌کند.
| هزینه | چه کسی پرداخت می‌کند | میزان |
|---|---|---|
| Tapu harcı (فروشنده) | فروشنده | 2% از قیمت، اما نه کمتر از ارزش مالیاتی |
| Tapu harcı (خریدار) | خریدار | 2% از همان مبنا |
| Döner sermaye | بر اساس توافق طرفین | رسم ثابت بر اساس تعرفه TKGM، بستگی به منطقه دارد؛ مبلغ در محاسبه درخواست نمایش داده می‌شود |
| کمیسیون اداره امور ملک | بر اساس قرارداد، بهطور پیش‌فرض برابر | بیش از 4% از قیمت بدون مالیات بر کل پاداش نباشد |
| مترجم دادرسی | طرفی که به ترجمه نیاز دارد | بر اساس قیمت‌فهرست مترجم |
رسوم döner sermaye — نه درصدی از قیمت، بلکه مبلغ ثابتی بر اساس تعرفه TKGM است که بستگی به منطقه دارد. مبلغ دقیق برای سال 2026 را در منبع رسمی تأیید نتوانستیم: آن را در محاسبه درخواست خود قبل از معامله ببینید.
نقش اداره امور ملک. قوانین کار کارگزاران ملک توسط آیین‌نامه تجارت امور ملک تعیین می‌شود. اداره امور ملک با مجوز (yetki belgesi) براساس قرارداد کتبی (yetkilendirme sözleşmesi) کار می‌کند و هنگام معامله قرارداد میانجی‌گری را تنظیم می‌کند که نحوه تقسیم هزینه و رسوم را نیز شامل می‌شود. پاداش فروش — بیش از 4% از قیمت بدون مالیات نباشد؛ اگر در قرارداد خلاف آن نگفته شده باشد، آن را برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌کنند. اگر اداره امور ملک با فروشنده و خریدار قرارداد امضا کند، می‌تواند تنها یک پاداش در حد این محدودیت دریافت کند. معمولاً اداره امور ملک در Alanya کمک می‌کند تا آپارتمان فروخته شود از ارزیابی قیمت بازار و نمایش‌ها تا ثبت در Tapu و بسته‌شدن قراردادهای خدمات عمومی.
مالیات درآمد از فروش در سال 2026
درآمد حاصل از فروش املاک مشمول مالیات به عنوان değer artış kazancı (ماده مکرر 80 قانون مالیات درآمد شماره 193) می‌باشد. قوانین کلیدی براساس توضیحات سازمان مالیات ترکیه GİB برای سال 2026:
- پنج سال. مالیات تنها درصورتی بوجود می‌آید که آپارتمان خریداری‌شده با پول، در طی پنج سال از تاریخ خرید فروخته شود. این مدت در روزهای تقویمی محاسبه می‌شود. پس از پنج سال، درآمد حاصل از فروش تحت این مالیات قرار نمی‌گیرد. آپارتمانی که از طریق ارث یا هدیه به دست آمده باشد، تحت این قاعده نمی‌افتد.
- سود. از قیمت فروش، قیمت خرید و همچنین هزینه‌های فروش‌کننده، مالیات و عوارض مرتبط با فروش کسر می‌شود. قیمت خرید براساس شاخص قیمت تولیدکنندگان Yİ-ÜFE شاخص‌گذاری می‌شود، اگر رشد آن در دوره مالکیت 10 درصد یا بیشتر باشد.
- آستانه معاف از مالیات. در سال 2026، اولین 150,000 TL از چنین سودی در سال معاف نیست (در سال 2025 مبلغ 120,000 TL بود).
- اظهارنامه غیرمقیم. اگر شما مقیم مالیاتی ترکیه نیستید، درآمد حاصل از فروش املاک توسط اظهارنامه منفرد (münferit beyanname) در اداره مالیات به محل واقع‌نشینی آپارتمان در طی 15 روز پس از دریافت درآمد اظهار می‌شود. مقیمان آن را در اظهارنامه سالانه خود که در ماه مارس سال بعد ارسال می‌شود، درج می‌کنند.
| سود قابل مالیات برای سال 2026 | نرخ |
|---|---|
| تا 190,000 TL | 15% |
| 190,000 – 400,000 TL | 20% (از اولین 190,000 TL — 28,500 TL) |
| 400,000 – 1,000,000 TL | 27% (از اولین 400,000 TL — 70,500 TL) |
| 1,000,000 – 5,300,000 TL | 35% (از اولین 1,000,000 TL — 232,500 TL) |
| بیش از 5,300,000 TL | 40% (از اولین 5,300,000 TL — 1,737,500 TL) |
مثال. آپارتمان سه سال پس از خرید فروخته شده است، سود پس از شاخص‌گذاری و کسر هزینه‌ها — 1,000,000 TL، سایر درآمدهای قابل مالیات در ترکیه وجود ندارد. مشمول مالیات: 1,000,000 − 150,000 = 850,000 TL؛ مالیات = 70,500 + 27% × 450,000 = 192,000 TL. شاخص‌گذاری براساس Yİ-ÜFE اغلب سود را بهطور قابل‌توجهی کاهش می‌دهد یا منصفر می‌کند، بنابراین محاسبه را بهتر است به مشاور مالی ترکی‌ای (mali müşavir) واگذار کنید. مالیات در کشور محل سکونای شما به قوانین آن کشور و توافق آن کشور با ترکیه برای جلوگیری از مالیاتی دوگانه بستگی دارد.
فروش بر اساس وکالت و انتقال پول به خارج
اگر حضور برای انجام معامله ممکن نیست، نماینده بر اساس وکالت آپارتمان را می‌فروشد. وکالتی که در خارج تنظیم شده باشد، با ترجمه، در نسخه اصلی یا کپی مصدق‌شده پذیرفته می‌شود و باید الزامات TKGM را برای فرم برآورده کند: در آن باید حق فروش آپارتمان خاص و دریافت پول را بهطور مستقیم بیان کند. درباره گزینه‌های مختلف — نزد دفتر ثبت اسناد ترکی‌ای، در کنسولگری ترکیه یا با apostille — در مقاله درباره وکالت در ترکیه بیشتر بخوانید.
انتقال پول پس از فروش ممکن است. براساس دستورالعمل حرکت سرمایه بانک مرکزی ترکیه (ماده 13) اشخاصی که در خارج از ترکیه ساکن هستند، حق دارند از طریق بانک درآمد حاصل از فروش املاک را منهای مالیات و تعهدات مشابه به خارج منتقل کنند. در عمل، بانک مدرک فروش رسمی از tapu و گزارشی از درآمدهای دریافت‌شده را درخواست می‌کند؛ تبدیل لیر ترکیه به ارز خارجی براساس نرخ بانک انجام می‌شود. اگر مالیات درآمد حاصل از فروش باید پرداخت شود، منطقی است آن را محاسبه و قبل از انتقال پرداخت کنید.
اگر از طریق ملک تابعیت یا اقامت دریافت شده باشد
تابعیت. برای دریافت تابعیت از طریق املاک، خریدار تعهد می‌دهد که ملک را سه سال نفروشد، و در tapu علامت مربوطه قرار می‌گیرد. تا انقضای این مدت، فروش چنین آپارتمانی به روش معمول ممکن نیست؛ آستانه سرمایه‌گذاری برای معاملات پس از 13.06.2022 — 400,000 USD است. درباره قوانین دقیق‌تر — در مقاله درباره تابعیت ترکیه از طریق ملک بخوانید. پس از سه سال، علامت حذف می‌شود و آپارتمان براساس قوانین عمومی فروخته می‌شود.
اقامت. اقامت کوتاه‌مدت از جمله برای صاحبان املاک در ترکیه صادر می‌شود (ماده 31 قانون شماره 6458). براساس ماده 33 همان قانون، اقامت لغو می‌شود یا تمدید نمی‌شود، اگر دلیل آن از بین رود. بنابراین، اگر تنها آپارتمان خود را می‌فروشید اما در ترکیه ساکن می‌مانید، از قبل دلیل دیگری — مثلاً اجاره — را آماده کنید و با دفتر مهاجرت تماس بگیرید.
سوالات متکرر
فروش آپارتمان در ترکیه چقدر زمان می‌برد؟
خود ثبت — یک بار مراجعه به tapu پس از رزرو از طریق Web Tapu. اغلب منتظر ماندن برای وکالت از خارج، گزارش ارزیابی برای خریدار دریافت‌کننده تابعیت و انتقال بانکی بیشتر است.
آیا باید برای معامله به ترکیه بروم؟
خیر. معامله را نماینده بر اساس وکالت می‌تواند امضا کند، و معاملات با خارجی‌ها TKGM از جمله در نمایندگی tapu نزد کنسولگری ترکیه در برلین انجام می‌دهد.
چه کسی عوارض 4 درصد را پرداخت می‌کند؟
براساس قانون — هر طرف 2 درصد. توزیع دیگری براساس توافق ممکن است، اما بهتر است آن را مستقیماً در قرارداد ثبت کنید.
آیا مالیات پرداخت می‌شود، اگر آپارتمان بیش از 5 سال در مالکیت باشد؟
خیر: درآمد حاصل از فروش آپارتمانی که توسط شخص حقیقی خریداری شده و بیش از پنج سال پس از خرید فروخته شود، تحت مالیات değer artış kazancı قرار نمی‌گیرد. مدت در روزهای تقویمی از تاریخ ثبت محاسبه می‌شود.
آیا می‌توان آپارتمان با وام مسکن را فروخت؟
بله، اما بار قانونی باید قبل از ثبت یا همزمان با آن حذف شود — معمولاً بخشی از پول خریدار برای پرداخت وام استفاده می‌شود و بانک اجازه حذف وام مسکن را می‌دهد.
منابع
- GİB: راهنمای مالیاتی سایر درآمدها، 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: اینفوگرافیک «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: جدول مالیات درآمد برای سال 2026
- GİB: مالیاتی خریدو فروش ملک (tapu harcı)
- Resmî Gazete: قانون شماره 7566 از 19.12.2025
- Resmî Gazete: قانون شماره 7327 (بدهی emlak vergisi و انتقال حق)
- Your Key Türkiye (TKGM): راهنمای معاملات ملک برای خارجی‌ها
- بانک مرکزی ترکیه: دستورالعمل حرکت سرمایه
- آیین‌نامه معاملات ملک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- قانون شماره 6458 درباره خارجی‌ها و حمایت بین‌المللی