Korteri müümine Türgis välismaalisele omanikule 2026. aastal

Korteri müümise täielik juhend Türgis: tulu- ja registreerimismaksud, Web Tapu registreerimine, maksude arvutamine ja vajalikud dokumendid.

New Time Investment on kinnisvarabüroo Alanyas, Antalyas, Türgis. Aitame rahvusvahelistel ostjatel valida, osta ja üürida kortereid, villasid ja äripindu, tehingut vormistada, elamisluba saada ja kinnisvara hallata.

Korteri müümine Türgis välismaalisele omanikule 2026. aastal

Müüa korterit Türgis välisinvestorile saab samamoodi nagu kodaniku korral: kanderegistri ametnik (Tapu) registreerib tehingu Web Tapu süsteemi kaudu, ostja teeb maksed pangakontole, ja müüja maksab enda poole riigitasust — 2% tehingu hinnast. Kui registreerimisest on möödunud rohkem kui viis aastat, siis müügitulusid maksudega ei maksustata. Kui vähem — siis kasumit üle 150 000 TL (2026. aasta piirmäär) maksustakse progressiivse skalaga 15-st 40%-ni.

Mida kontrollida enne kuulutuse avaldamist

Enamik tehingu viivitusi pole seotud ostjaga, vaid müüja dokumentide puudumisega. Enne kuulutuse avaldamist tasuks läbida lühike kontrollnimekiri:

Registreerimise kuupäev kanderegistris. Sellest loetakse viieaastane periood müügitulu maksustamiseks. Kui korter on ostetud müügilubaannuse (satış vaadi) alusel, loetakse periood registreerimise kuupäevast kinnisvaraseadus õiguse kohta, mitte lepingu kuupäevast.
Kinnisvarameeks (emlak vergisi). Kinnisvarameeskonna seaduse artikli 30 alusel (seaduse nr 7327 muudatusele 2021. aastast) kontrollitakse kanderegistris kinnisvarameeskonna võlga kohaliku omavalitsuse elektroonilistest süsteemidest, ja kui võlg on olemas, siis omandiosariide ülekande ei registreerita. Paberdokumenti tavaliselt ei nõuta, kuid võlg on soovitav eelnevalt kontrollida ja tasuda omavalitsusele (belediye).
DASK kindlustusteatis. Maavärinate vastu kohustusliku kindlustamise teatis on vajalik hoonete jaoks — korterid, kontoriruumid. Kindlustusteatis peab olema kehtiv tehingu päeval.
Piirangud kanderegistris. Hüpoteek, arrest või märge (şerh) müügikeelu kohta blokeerivad tehingu. Märge märgitakse näiteks siis, kui korterit on kasutatud kodakondsuse saamiseks.
Võlgnevused teenusmaksetes ja ühikmakses (aidat). Need ei mõjuta registreerimist, kuid ostja palub peaaegu alati kinnitust, et võlgnevusi pole.

Kui te ei ela Türgis alaliselt, otsustage eelnevalt, kes tehingu allkirjastab: teie isiklikult või volinik volitusmääruse alusel. Just volitusmääruse vormistamine välismaalt venib tavaliselt suurimad viivitused.

Müüja dokumendid ja kas on vaja SPK hinnangut

Välisriigi osaleja dokumentide nimekirja avaldab portaal Your Key Türkiye Kanderegistri ja Katastriameti Ülddirektsiooni (TKGM). Müüjale piisab tavaliselt järgmisest:

pass või riiklik isikutunnistus, vajadusel tõlge;
isikuandmete deklaratsioonivorm (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) ja üks 6×4 cm suurune foto, mis on tehtud mitte rohkem kui 6 kuud enne; vorm on vajalik iga kanderegistri tehingul, kus osaleb välisriigi kodanik — nii tema ostmisel kui müümisel;
kanderegistri teatis (omanditunnistus), kui see on käes — kaotuse korral tehing toimub registri andmete alusel;
välismaalase identifitseerimisNumber või maksunumber — kui numbrit pole, määrab kanderegistri ametnik selle taotluse esitamisel; panga ja maksudeklatsiooni jaoks on vajalik maksunumber (vergi numarası);
kehtiv DASK kindlustusteatis;
volitusmäärus, kui allkirjastab esindaja;
vandetõlkija, kui keegi osalejatest ei valda türgi keelt; tõlkija peab olema kohtukomisjoni poolt volitatud.

SPK hinnang. Müüjale hindamisaruande pole vaja. Nõue kohustusliku hinnangule litsentside saanud SPK-ettevõtte poolt mis tahes välismaalase ostu korral oli kehtiv mitu aastat, kuid andmete järgi professionaalsetest hindajatest tühistas TKGM ringikirja 13.06.2024 selle tehingute jaoks, mis pole seotud kodakondsusega. Praegu on aruanne dokumentiga Tutar Tespit Belgesi (TTB) kohustuslik ainult siis, kui välismaa ostja omandab korteri kodakondsuse saamiseks; tellitakse see ostja poolt Web Tapu kaudu, dokument kehtib 12 kuud. Kui teie ostja kavatseb saada kodakondsust, arvestage seda tehingu graafikuga.

Kuidas tehingu käik kanderegistris toimub: samm-sammult

Kokkulepe ja ettemakse. Osapooled fikseerivad hinna, maksekorramääruse, kes milliseid kulusid kannab, ja tehingu kuupäeva. Ettemakset on mõistlik vormistada kirjalikult ja teha pangakontole.
Taotlus Web Tapu kaudu. Müügitaotluse esitatakse veebis webtapu.tkgm.gov.tr kaudu — isiklikult, esindaja kaudu või agentuuriga. Sel etapil tõmbab paljudel kohaliku omavalitsuse ametitel automaatselt maksustamise hinnaestimaat (emlak rayiç değeri); teistes kantides kandes seda dokumentiga.
Maksude ja tasude arvutamine ning broneeringud. Kanderegistri ametnik arvutab riigitasu ja döner sermaye tasud ning määrab tehingu kellaaja (randevu). Maksud tasutakse enne allkirjastamist.
Maksmine. Kui ostja on välismaa kodanik, peab ta enne tehingut müüa valuuta pangale; pank saadab samas päevas kanderegistrile valuuta müügi kinnituse (döviz alım belgesi), ja kinnituses olev hind lirates kuulutatakse tehingu hinnaks. Müüja saab raha lirates.
Allkirjastamine. Osapooled (või nende esindajad) ja tõlkija allkirjastavad kanderegistri ametnikul ametliku akti. Kohe pärast seda läheb omandi õigus ostjale.

Alates 01.01.2020 on tehingu võimalik viia läbi mis tahes kanderegistri ametkonnas, mitte ainult selle juures, kus korter asub — ja isegi siis, kui müüja ja ostja on erinevates ametkontorites. Kinnisvaraga Mahmutları või Kesteli linnaosas on tehingu võimalik allkirjastada näiteks Antalyaas või Istanbuli linnas.

Müüja kulud: riigitasu, tasu ja komissionimäär

Registreerimise riigitasud (tapu harcı) tasude seaduse (seadus nr 492) alusel maksavad mõlemad osapooled eraldi: 2% (binde 20) ostjalt ja müüjalt, kokku 4%. Alus on deklareeritud hind, kuid mitte vähem kui kinnisvara kinnisvarameeskonna strahti. Lepingus võivad osapooled kokku leppida teisiti, näiteks et ostja võtab kogu tasud enda peale, kuid kanderegistri ees vastutab igaüks enda osa eest.

Hinna alandamine kanderegistris on ohtlik. Kui ilmneb, et deklareeritud hind on väiksem kui tegelik, nõutakse puuduvat tasukohustust mõlemalt osapoolelt koos karistusega. Alates 19.12.2025 (seadus nr 7566) tõusis karistus 25%-lt puuduva tasude summale (100%). Lisaks väiksem müügihind moonutab müügitulu maksustamise arvutamist, ja kui müüa välismaalasele, on hinna alandamine peaaegu võimatu: seda kinnitab panga valuuta müügi kinnitus.

Kulu	Kes maksab	Suurus
Tapu harcı (müüja)	Müüja	2% hinnast, kuid mitte vähem maksustamishinnast
Tapu harcı (ostja)	Ostja	2% samast alusest
Döner sermaye	Osapoolte kokkuleppel	Fikseeritud tasu TKGM tariifi järgi, sõltub piirkonnast; summa on nähtav taotluse arvutuses
Agentuurikomisjoni	Lepingujärgi, vaikimisi pooled	Mitte rohkem kui 4% hinnast ilma KMta kogu tasu eest
Vandetõlkija	Osapool, kellel on tõlge vaja	Tõlkija hinnakiri

Döner sermaye tasu — see pole hinnaprotsent, vaid fikseeritud summa TKGM tariifi järgi, mis sõltub piirkonnast. Täpset summat 2026. aastaks ametlikus allikas kinnitada ei õnnestunud: vaadake seda oma taotluse arvutusest enne tehingut.

Agentuuride roll. Kinnisvarategevuse reeglid kehtestab kinnisvaratehingute määrus. Litsentsi (yetki belgesi) omav agentuur töötab kirjaliku lepingu (yetkilendirme sözleşmesi) alusel, ja tehingul vormistab vahendaja lepingu, kus märgitakse, kuidas osapooled tasud ja maksud jagavad. Müügitasu — mitte rohkem kui 4% hinnast ilma KMta; kui lepingus pole teisiti öeldud, jagavad seda pooled poolte vahel. Kui agentuur allkirjastas lepingud nii müüja kui ostjaga, võib ta võtta ainult ühe tasu nendes piirides. Tavaliselt agentuur Alanyos aitab korteri müüki turuhinna hindamisest ja külastuste näidatest kanderegistri registreerimise ja teenusmaksete sulgemiseni.

Müügitulude maksustamine 2026. aastal

Kiinteistön myynnistä saatu voitto verotetaan değer artış kazancı -veronä (tuloverolaissa nro 193, artikla 80). Turkin veroviranomaisista GİB:n selvitysten mukaan vuodelle 2026 pätevät nämä pääsäännöt:

Viisi vuotta. Vero syntyy vain, jos asuntoa, joka on ostettu rahalla, myydään enintään viiden vuoden kuluessa hankinnan päivästä. Ajanjakso lasketaan kalenteripäivinä. Viiden vuoden jälkeen myynnin tuotosta ei peritä tätä veroa. Asunto, joka on saatu perintönä tai lahjaksi, ei kuulu tämän säännön piiriin ollenkaan.
Voitto. Myyntihinnasta vähennetään ostohinta sekä myyjän kulut, myynnin liittyvät verot ja maksut. Ostohintaa indeksoidaan tuottajahintaindeksillä Yİ-ÜFE, jos sen kasvu omistuskauden aikana on ollut vähintään 10 %.
Verovapaa kynnys. Vuonna 2026 ensimmäiset 150 000 TL tällaisesta vuosittaisesta voitosta eivät ole veronalaisia (vuonna 2025 se oli 120 000 TL).
Ulkomaalaisen ilmoitus. Jos et ole Turkin verovelvollinen asukas, kiinteistön myynnistä saadut tulot ilmoitetaan yksittäisellä ilmoituksella (münferit beyanname) asunnon sijainnin mukaiselle verotoimistolle 15 päivän kuluessa tulon saamisen jälkeen. Asukkaat sisällyttävät sen vuosittaiseen ilmoitukseen, jonka he antavat seuraavan vuoden maaliskuussa.

Veronalainen voitto vuonna 2026	Verokanta
enintään 190 000 TL	15 %
190 000–400 000 TL	20 % (ensimmäisistä 190 000 TL = 28 500 TL)
400 000–1 000 000 TL	27 % (ensimmäisistä 400 000 TL = 70 500 TL)
1 000 000–5 300 000 TL	35 % (ensimmäisistä 1 000 000 TL = 232 500 TL)
yli 5 300 000 TL	40 % (ensimmäisistä 5 300 000 TL = 1 737 500 TL)

Esimerkki. Asunto myytiin kolme vuotta ostamisen jälkeen; indeksoinnin ja kulujen vähentämisen jälkeen voitto on 1 000 000 TL, muita veronalaisia Turkissa saatuja tuloja ei ole. Verotetaan 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; vero = 70 500 + 27 % × 450 000 = 192 000 TL. Indeksointi Yİ-ÜFE:n mukaan usein pienentää voittoa merkittävästi tai nollaa sen kokonaan, joten laskelmien tekeminen kannattaa jättää turkilaiselle veroneuvojalle (mali müşavir). Verovelvollisuutesi asuinmaassasi määräytyy sen lainsäädännön ja Turkin kanssa tehdyn kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevan sopimuksen mukaan.

Myynti valtakirjalla ja rahat ulkomaille

Jos paikalläoloa kaupan tekemiseen ei ole mahdollista, asuntoa myy valtuutettu edustaja. Ulkomailla laadittu valtakirja hyväksytään käännetynnä, alkuperäisenä tai varmennetuna kopiona, ja sen on noudatettava TKGM:n muotovaatimuksia: siinä on oltava nimenomaisesti mainittu oikeus myydä kyseinen asunto ja vastaanottaa rahat. Yksityiskohtaisista vaihtoehdoista — Turkin notaarin, Turkin konsulaatin tai apostille-todistuksesta — lue artikkelista valtakirjasta Turkissa.

Rahat voidaan viedä pois myynnin jälkeen. Turkin keskuspankin pääomaliikkeitä koskevan kiertokirjeen (artikla 13) mukaan ulkomailla asuvat henkilöt voivat siirtää pankin kautta myydyn kiinteistön myyntitulot ulkomaille verojen ja vastaavien velvoitteiden vähennyksen jälkeen. Käytännössä pankki pyytää virallisen kauppakirjan Tapusta ja tiliotteen rahan saapumisesta; liirojen muuntaminen valuutaksi tapahtuu pankin kurssilla. Jos kiinteistön myynnistä saaduista tuloista on maksettava vero, on järkevää laskea se etukäteen ja maksaa ennen siirtoa.

Jos asunnon kautta on saatu kansalaisuus tai asumisoikeus

Kansalaisuus. Kiinteistöinvestoinnin kautta kansalaisuuden saamiseksi ostaja sitoutuu olemaan myymättä kiinteistöä kolmeen vuoteen, ja Tapuun merkitään asiasta merkintä. Ennen tämän ajan umpeentuloa asuntoa ei voi myydä tavalliseen tapaan; investoinnin vähimmäisraja 13.6.2022 jälkeen tehdyissä kaupoissa on 400 000 USD. Säännöistä lisää artikkelissa kansalaisuudesta kiinteistöinvestoinnin kautta. Kolmen vuoden jälkeen merkintä poistetaan ja asunto myydään yleisten sääntöjen mukaan.

Asumisoikeus. Lyhytaikaista asumisoikeutta (ikamet izni) myönnetään muun muassa Turkissa omistavan kiinteistön omistajille (laki nro 6458, artikla 31). Saman lain artiklan 33 mukaan asumisoikeus mitätöidään tai sitä ei uusita, jos perusteen siihen on poistunut. Siksi jos myyt ainoaa asuntoasi mutta jäät asumaan Turkissa, valmistele etukäteen vaihtoehtoinen peruste — esimerkiksi vuokra — ja ota yhteyttä muuttoviranomaisiin.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka kauan asunnon myynti Turkissa kestää?

Itse rekisteröinti on yksi käynti Tapussa Web Tapun kautta tehtyjen varausten jälkeen. Pisimmät odotusajat ovat yleensä ulkomailta tulevat valtakirjat, kansalaisuuden hakijoille tehtävät arviointiselosteet ja pankkisiirrot.

Tarvitseeko kaupan tekemiseen tulla Turkiin?

Ei. Kauppakirjan voi allekirjoittaa valtuutettu edustaja, ja TKGM käsittelee ulkomaalisten kanssa tehtäviä kauppoja myös Turkin edustajiston kautta Berliinin konsulaatissa.

Kuka maksaa 4 % perimisen?

Laissa määrätty jako on kumpikin osapuoli 2 %. Muu jako on mahdollinen sopimuksella, mutta se kannattaa kirjata nimenomaisesti sopimukseen.

Maksetaanko veroa, jos asunto on ollut omistuksessa yli 5 vuotta?

Ei: yksityisen henkilön ostaman ja yli viisi vuotta ostohetkestä myöhemmin myydyn asunnon myynnistä saadusta tulosta ei peritä değer artış kazancı -veroa. Ajanjakso lasketaan kalenteripäivinä rekisteröintipäivästä.

Voiko asuntoa myydä, jos sillä on asuntolaina?

Kyllä, mutta rasitus on poistettava ennen rekisteröintiä tai samanaikaisesti sen kanssa — yleensä osa ostajan rahasta käytetään lainan lyhennykseen, ja pankki antaa luvan asuntolainan poistamiseen.