Investeerimisvõimalus on kiireim viis Türgi passi saamiseks: see ei nõua riigis elamist ega keeleeksamit. Kinnisvara künnis on alates 2022. aasta juunist 400 000 USD ja objekti ei tohi kolm aastat müüa. Tehing ise on seotud mitmete formaalsustega, mida on teadmatusest lihtne rikkuda. Analüüsime 2026. aasta korda – reaalsete piirangutega, mitte reklaamversiooniga.
Kui palju ja millesse investeerida
Aluseks on Türgi kodakondsuse seaduse nr 5901 artikkel 12 ja selle alusel antud määrus: välismaalane, kelle investeering on asjaomase ametiasutuse poolt kinnitatud, saab kodakondsuse Presidendi otsusega, mööda minnes viieaastase elamisnõudest.
Kinnisvara puhul on künnis vähemalt 400 000 USD või samaväärne summa muus valuutas. See tõsteti varasemalt 250 000 USD-lt ja kehtib tehingutele alates 2022. aasta juuni keskpaigast. Summa võib koosneda mitmest objektist – siin ei ole ranget nõuet „üks objekt”, erinevalt lühiajalise elamisloa saamisele kinnisvara alusel, kus künnis peab olema kaetud ühe objektiga.
On ka teisi investeerimisvõimalusi – hoiused Türgi pangas, riigi võlakirjad, fondiosakud, investeeringud põhikapitali, töökohtade loomine. Nende künnised on kõrgemad; koondtabel on üldises materjalis Türgi kodakondsuse kohta.
Milline kinnisvara sobib ja milline mitte
Alates 2023. aasta detsembrist on objekti tüübile esitatavaid nõudeid rangemaks muudetud. Kodakondsuse eesmärgil sobib kinnisvara, millele on vormistatud korruseomand (kat mülkiyeti) või korruseehituse õigus (kat irtifakı), või maatükk kategooriast arsa, millel on juba hoone.
- Ei sobi põllumaad (tarla) ja "tühjad" krundid ilma ehitisteta, mis on omandatud pärast seda kuupäeva.
- Ei sobi osaluse ostmine: objekt peab minema välismaalasele tervikuna. Kui kinnisvara oli registreeritud mitmele omanikule ja välismaalane ostab selle tervikuna välja – see on lubatud.
- Üks objekt – üks pass. Kinnisvara, mida on juba kasutatud kodakondsuse saamiseks, ei arvestata selle kvaliteediga teist korda.
Omandada saab nii valmis objekti tavalise ostu-müügilepingu alusel kui ka ehitatavat objekti notariaalse müügilubaduse lepingu (satış vaadi sözleşmesi) alusel koos täieliku ettemaksuga ja märkega registris, et kolme aasta jooksul ei toimu üleandmist ega kande kustutamist.
Müüja piirangud: kus tehing kõige sagedamini katkeb
See on kõige alahinnatuim reeglite osa. Katastris kontrollitakse mitte ainult hinda, vaid ka tehingute ahelat objektiga alates 2017. aasta jaanuarist. Vastavustunnistust ei väljastata, kui:
- objekt omandatakse välismaalasest füüsiliselt isikult, kellel on sama kodakondsus mis taotlejal;
- müüjana tegutseb taotleja ise, tema abikaasa või lapsed;
- müüja on Türgi ettevõte, milles taotleja, tema abikaasa või lapsed on osanikud või juhid;
- objekt on varem (pärast 2017. aasta jaanuari) müüdud taotleja, tema abikaasa, laste või sama kodakondsusega välismaalase poolt Türgi kodanikule või Türgi ettevõttele – st skeem „müüs ja ostis tagasi” ei läbi.
Praktiline järeldus on lihtne: enne tagatisraha sissemaksmist tuleb uurida Tapu ajalugu ja kontrollida, kes ja millal oli omanik. Järelturu objektide puhul on see kohustuslik samm – mida täpselt vaadata, oleme kirjeldanud Tapu juhendis.
SPK hindamine ja kolm summat, mis peavad kokku klappima
Enne tehingut on vaja hindamisaruannet (ekspertiz raporu), mille on koostanud Türgi kapitalituru regulaatori (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) litsentseeritud ettevõte. Välismaalaste osalusega tehingute puhul on selline aruanne kohustuslik olenemata ostu eesmärgist ning selle kehtivusaeg on piiratud – üldjuhul mitu kuud alates koostamise kuupäevast, seega pole seda mõtet väga varakult tellida.
Investeerimisvõimaluse puhul taandub ametkondade praktika sellele, et künnis peab olema kaetud kõigi kolme väärtusega samaaegselt:
- summa, mis on tegelikult müüjale makstud ja pangadokumentidega kinnitatud;
- väärtus SPK hindaja aruande kohaselt;
- väärtus, mis on deklareeritud Tapus ümbervormistamisel.
Siit tuleneb oluline järeldus: Tapus hinda „tasu pealt kokkuhoidmiseks” alahinnata ei tohi – avaldus lihtsalt ei läbi. Ümbervormistamistasu (tapu harcı) on 4% deklareeritud väärtusest ja jaguneb seaduse järgi poolte vahel pooleks, kuigi praktikas kantakse tingimus sageli ostja kanda; eraldi võetakse tasu döner sermaye, mille suurus indekseeritakse igal aastal.
Raha: pank, valuuta ja Döviz Alım Belgesi
Investeerimisvõimalus välistab sularahaga maksmise "käest kätte". Makse peab toimuma Türgi pangasüsteemi kaudu ja olema dokumenteeritult jälgitav.
Skeem näeb välja järgmine: välismaalane avab konto Türgi pangas, kannab sinna valuutat, müüb selle pangale (edaspidiseks müügiks Türgi Keskpangale) ja saab valuuta ostmise tõendi – Döviz Alım Belgesi (DAB). See dokument esitatakse katastriosakonnale enne tehingu registreerimist; selles peavad olema korrektselt märgitud pooled ja seos konkreetse objektiga. Maksekorraldused ja väljavõtted (dekont) koos makse eesmärgiga säilitatakse – neid küsitakse kodakondsuse taotlemisel.
Enne panka on vaja Türgi maksunumbrit: ilma selleta ei saa kontot avada ega Tapu-d vormistada.
Tegevuskava: samm-sammult
- Maksunumber ja pangakonto. Numbri saab veebis Digitaalse Maksukeskuse kaudu või kohapeal vergi dairesi's, seejärel avatakse konto.
- Objekti kontroll. Omandi ajalugu, koormised, Iskani olemasolu, vastavus kinnisvara tüübile ja müüja piirangutele.
- SPK hindaja aruanne. Tellitakse enne tehingut; lõplik hinnang peab vastama künnisele.
- Raha ülekandmine ja DAB. Valuuta tuuakse sisse Türgi panga kaudu, vormistatakse valuuta ostu tõend.
- Tehing katastris. Vormistatakse Tapu, samal ajal tehakse märge kohustusest objekti mitte müüa kolme aasta jooksul. Vaja on kehtivat DASK-poliisi ja vandetõlki, kui te ei valda türgi keelt. Täielik kord on kirjeldatud materjalis kinnisvara ostutehingu kohta Türgis.
- Vastavussertifikaat (uygunluk belgesi). Väljastatakse katastriametis ja kinnitab, et objekt ja summa vastavad nõuetele.
- Investori elamisluba (VNJ). Sertifikaadi alusel vormistatakse lühiajaline elamisluba välismaalaste seaduse nr 6458 erisätte alusel – see on "pass" kodakondsuse taotlemiseks.
- Kodakondsuse taotlus. Esitatakse koos pereliikmete taotlustega; seejärel kontroll ja Presidendi otsus.
Kui te ei saa isiklikult kohal olla, tehakse suur osa sammudest volituse alusel – kuid selle sõnastused on kriitilised, oleme neist kirjutanud juhendites volituse kohta Türgis ja kinnisvara ostmise kohta volituse alusel.
Kes perest saab passi
Koos investoriga saavad kodakondsuse abikaasa ja alla 18-aastased lapsed (samuti täiskasvanud lapsed, kes on invaliidsuse tõttu ülalpeetavad). Vanemad, iseseisvad täiskasvanud lapsed, vennad ja õed avaldusse ei kuulu – neile on saadaval tavalised alused, nagu pere elamisluba.
Pange tähele: abielu peab olema kehtiv ja tõendatud legaliseeritud dokumentidega. Abielu- ja laste sünnitunnistused peavad olema apostilliga ja vandetõlkija tõlkega.
Tähtajad ja mis juhtub pärast seda
Garanteeritud tähtaegu seaduses ei ole. Väljakujunenud praktika kohaselt kulub tehingust vastavustunnistuse saamiseni mitu nädalat, investor-elamisloa vormistamine võtab veel paar nädalat ja kodakondsuse taotluse läbivaatamine mitu kuud; suurem osa ajast kulub julgeolekuasutuste kontrollile.
Pärast passi saamist kehtib kohustus: objekti ei tohi kolm aastat müüa. Seda saab üürida, selles elada, kasutada anda – kõik see on lubatud; omandiõigust edasi anda – ei. Märge kaob automaatselt tähtaja möödumisel. Ennetähtaegne müük seab ohtu kodakondsuse saamise aluse.
Veel kaks asja, mis sageli selguvad tagantjärele. Esimene: kinnisvara toob kaasa iga-aastase kinnisvaramaksu (emlak vergisi) ja kompleksi kohustuslikud maksed – aidat. Teine: uue eluaseme esmakordsel müügil arendaja poolt mitteresidendist välismaalasele võidakse kohaldada käibemaksuvabastust, kuid sellel on oma tingimuste kogum ja oma objekti hoidmise tähtaeg – seda küsimust tuleb eelnevalt arutada maksukonsultandiga, mitte pidada seda "vaikimisi" kehtivaks.
Mida kontrollida enne sissemakset: kontrollnimekiri
- Objekti tüüp: kas on vormistatud kat mülkiyeti või kat irtifakı, kas maatükil on hoone.
- Omandi ajalugu alates 2017. aastast ja eelmiste omanike kodakondsus.
- Kas objekti ei ole varem kasutatud kodakondsuse saamiseks.
- Koormised: hüpoteek (ipotek), arestid (haciz), servituudid, võõrandamiskeelu märkused.
- SPK hindamise, tapu hinna ja tegeliku maksesumma vastavus.
- Müüja valmisolek vastu võtta makse panga kaudu ja korrektselt vormistada DAB.
- İskani (yapı kullanma izin belgesi) ja kehtiva DASK-poliisi olemasolu.
- Eelmise omaniku kommunaalmaksete ja aidati võlgnevuste puudumine.
Korduma kippuvad küsimused
Kas 400 000 USD saab täita mitme korteriga?
Jah, lävepakkumist on lubatud katta mitme objektiga, kui igaüks neist vastab nõuetele ja need kõik on omandatud vastavate märkustega.
Kas ostmine teiselt välismaalaselt läheb arvesse?
Ei lähe arvesse, kui müüja on välisriigi füüsiline isik, kellel on sama kodakondsus, mis ostjal. Lisaks kontrollib kataster kogu tehingute ahelat alates 2017. aastast, seega tuleb objekti ajalugu enne sissemakset kontrollida.
Kas Türgis elamine on kohustuslik?
Ei. Investeeringute tee ei nõua ei elamise kestust ega keeleeksamit. Investori elamisluba vormistatakse protseduuri tehnilise etapina.
Mis juhtub, kui objekt müüa enne kolme aasta möödumist?
Märge tapus blokeerib füüsiliselt ümbervormistamise ja katse tingimustest mööda hiilida seab kahtluse alla juba saadud kodakondsuse aluse. Lihtsam on oodata tähtaja möödumist.
Kas kõike saab vormistada distantsilt?
Suurema osa – jah, notariaalse volikirja alusel. Kuid volikiri peab otseselt sisaldama vajalikke volitusi, sealhulgas toiminguid katastris ja pangategevust, vastasel juhul seda vastu ei võeta.
Kas intervjuul on vaja türgi keelt?
Investeeringute teel keeleintervjuud ei toimu.
Kas eelmine kodakondsus säilib?
Türgi lubab mitmekordset kodakondsust ja ei nõua sellest loobumist. Piirangud võivad olla teie riigi seadusandluses.
Materjal on informatiivse iseloomuga ja ei asenda juriidilist konsultatsiooni. Türgi migratsiooniteenistuse, katastri ja maksuametite nõuded muutuvad regulaarselt ning kohalike omavalitsuste praktika erineb – enne dokumentide esitamist kontrollige kehtivaid reegleid vastavast ametiasutusest või juristilt.
Kas vajate abi?
New Time Investment tegeleb investeerimistehingutega Alanyas ja teistes Türgi piirkondades: valime objekte, mis vastavad tõepoolest kriteeriumidele, kontrollime tapu ja müüja ajalugu enne sissemakset ja toetame vormistamist – alates SPK hindamisest kuni dokumentide esitamiseni. Kui kahtlete, kas konkreetne korter vastab nõuetele, näidake meile objekti enne raha maksmist: see on odavam kui tagajärgede parandamine.