Kinnisvaratehing Türgis on läbipaistvam, kui arvatakse: omandiõigus läheb üle ainult ametliku akti alusel, mis on allkirjastatud katastribüroos, ning raha ja dokumendid liiguvad arusaadavas järjestuses. Riski ei loo mitte protseduur ise, vaid seda ümbritsevad sammud – arendajaga sõlmitud leping, sissemakse, valuutavahetus ja objekti kontroll. Alljärgnevalt on toodud samm-sammuline tehingu kord koos 2026. aasta nõuetega.
Kes saab osta ja millised on piirangud
Enamiku riikide kodanikud võivad Türgis elamispindu ja äripindu oma nimele soetada; vastastikkuse nõue tühistati üle kümne aasta tagasi. Piirangud kehtivad kolmes valdkonnas: objekte ei tohi soetada sõjalistes keelutsoonides ja julgeolekutsoonides; ühele välismaisele füüsilisele isikule ei tohi kuuluda üle 30 hektari riigis; välismaalaste omandused ühes piirkonnas ei tohi ületada 10% selle piirkonna eraomandis olevast maast.
Eraldi tuleks meeles pidada piiranguid "suletud" kvartalitele (mahalle): need ei puuduta ostu, vaid aadressile registreerimist ja elamisluba. Nimekirja vaatab Migratsiooniamet regulaarselt üle, mistõttu tuleb seda kontrollida vahetult enne tehingut, mitte aasta vanuste artiklite põhjal.
1. samm. Objekti valik ja müüja kontroll
Enne rahaülekandeid tuleb aru saada kolmest asjast: kes müüb, mida täpselt müüakse ja kas objektile on kehtestatud piiranguid.
- Müüja. Kontrollige tapu nimi passi järgi. Kui tegutseb esindaja, uurige volitust (vekâletname): kehtivusaeg, volituste maht, õigus raha vastu võtta. Arendajalt ostes kontrollige ettevõtet: valminud objektid, lubade olemasolu, kohtuvaidlused.
- Objekt. Omandiõiguse tüüp (kat mülkiyeti või kat irtifakı), ruumide otstarve, projekti järgi pindala, korrus ja ruumi number. Kuidas dokumenti lugeda – materjalis TAPU Türgis.
- Koormatised. Paluge müüjal avada teile juurdepääs väljavõttele läbi Web-Tapu või hankida see katastrist. Hüpoteek ja arest lähevad üle koos objektiga.
- Lubavad dokumendid. Kas hoonel on kasutusluba (iskan), kas pole omavalitsuse ettekirjutusi ja projekti kõrvalekaldeid.
- Objekti võlad. Võlgnevused kinnisvaramaksu, kommunaalteenuste ja majahooldustasude (aidat) osas – küsige tõendid, et te ei peaks nendega pärast tehingut tegelema.
2. samm. Leping ja tagatisraha
Türgis kasutatakse kahte põhimõtteliselt erinevat lepingutüüpi ja erinevus nende vahel seisneb kaitses.
Satış vaadi sözleşmesi notari juures
Müügi lubaduse leping (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) nõuab ametlikku vormi – see notariaalselt tõestatakse. Sellise lepingu saab registrisse kanda märkena (şerh): siis ei saa objekti märkamatult kolmandale isikule müüa ning teil tekib alus nõuda ümbervormistamist kohtu kaudu. Märkus kehtib piiratud aja ja kataster eemaldab selle automaatselt, kui tehing selle aja jooksul ei toimunud.
Lihtne kirjalik leping
Poolte poolt ilma notarita allkirjastatud leping ei loo omandiõigust ega kajastu registris. See võib olla kasulik äriliste tingimuste fikseerimiseks, kuid ei paku notariaalse müügilubaduse taset. Arendamisel oleva objekti ostmiseks või tagatisraha ja allkirjastamise vahelise ajavõimaluse korral on mõistlikum pöörduda notari poole.
Tagatisraha
Tagatisraha (kapora) makstakse tavaliselt pärast hinna kokkuleppimist ja enne dokumentide kogumist. Lepingus või kviitungis fikseerige: täpne summa ja valuuta, tehingu tegemise tähtaeg, tagastamistingimused (näiteks kui selgub koormatis või ei saada heakskiitu), samuti kes tasub lõivud ja tasud. Suur tagatisraha ilma kirjalike tagastamistingimusteta on kõige sagedasem raha kaotamise põhjus.
3. samm. Maksu number ja pangakonto
Maksu numbrit (vergi numarası) on vaja peaaegu kõige jaoks: konto avamiseks, tapu vormistamiseks, kommunaalteenuste tellimiseks. Välismaalased saavad potentsiaalse maksu numbri veebis digitaalse maksu kabineti kaudu passiandmete alusel või maksuametis. Täpsemalt – Türgi TIN.
Pangakonto Türgi pangas on vajalik valuuta konverteerimiseks ja kinnitavate dokumentide saamiseks ning hiljem kommunaalteenuste ja maksude tasumiseks. Pankade nõuded dokumentide pakile varieeruvad ja karmistuvad perioodiliselt; üldjuhul küsitakse passi, maksu numbrit, aadressi ja raha allika kinnitust. Vt materjali konto Türgi pangas.
4. samm. Hindamisakt ja DASK
Hindamisakt. Välismaalaste osalusel toimuvate tehingute puhul on vaja hindamisakti, mille on koostanud kapitalituru regulaatori (SPK) litsentseeritud ettevõte. Tellimus vormistatakse Web-Tapu süsteemi kaudu. Aktil on piiratud kehtivusaeg ja selle väljastamise kord on viimastel aastatel muutunud: investeerimiskodakondsuse taotluste puhul kasutatakse eraldi summa kinnitamise dokumenti (Tutar Tespit Belgesi, TTB) oma kehtivusajaga. Enne tellimist kontrollige TKGM-ist ajakohast korda ja tähtaegu, et akt ei aeguks allkirjastamise kuupäevaks.
DASK. Kohustuslik maavärinakindlustus vormistatakse objektile enne tehingut. Ilma kehtiva poliisita ei teosta kataster ümbervormistamist ja kommunaalteenuste pakkujad ei ava tellimusi.
5. samm. Raha: valuutaülekanne ja kohustuslik konverteerimine
See on see plokk, kus kõige sagedamini kasutatakse vananenud internetist pärit nõuandeid.
Konverteerimine panga kaudu ja DAB tõend. Alates 24. jaanuarist 2022, kui välisriigi füüsiline isik omandab kinnisvara, müüakse ostmiseks suunatud valuuta panga kaudu Türgi Keskpangale ja pank väljastab valuuta ostutõendi – Döviz Alım Belgesi (DAB). See tõend esitatakse katastribüroole: ilma selleta registreerimist ei toimu. Summa DAB-is peab vastama müügilepingus deklareeritud väärtusele. Osade kaupa tasumisel on lubatud mitu tõendit.
Sularahaarveldused. Raha "käsitsi" üleandmise praktika katastris ei toimi ega ole dokumenteeritud. Makse peab toimuma panga kaudu, ostja kontolt müüja kontole, säilitades kõik kinnitused.
Turvaliste maksete süsteem. Kinnisvaratehingute arveldused viiakse üle blokeeritud konto mehhanismile: ostja kannab summa spetsiaalsele kontole, raha külmutatakse kuni õiguse ülemineku registreerimise hetkeni ja läheb automaatselt müüjale pärast ümbervormistamist ning tehingu ebaõnnestumisel tagastatakse ostjale. Süsteemi kohustuslik rakendamine on välja kuulutatud alates 1. oktoobrist 2026 (esialgne tähtaeg lükati edasi), hõlmab mitte ainult elamuid, vaid ka äriobjekte ja krunte, samuti juriidiliste isikute tehinguid. Enne tehingut täpsustage pangast ja katastrist, millises režiimis süsteem teie kuupäeval töötab.
Välisostja jaoks on see konstruktsioon pigem pluss: see eemaldab klassikalise riski "raha antud – ümbervormistamist ei toimunud".
6. samm. Avaldus katastrisse ja allkirjastamiseks aja broneerimine
Tehingu avaldus esitatakse Web-Tapu kaudu. Sellele lisatakse dokumendid: Tapu või andmed objekti kohta, poolte passid koos vajadusel vannutatud tõlkega, maksu number, hindamisakt, DASK poliis, omavalitsuse katastriväärtuse tõend, ettenähtud näidistüüpi fotod, valuuta konverteerimise tõend ja panga maksekinnitused.
Pärast kontrollimist määrab süsteem allkirjastamise aja. Ootamine mõõdetakse tavaliselt tööpäevades, kuid kuurordiametites võib hooajal see olla pikem – arvestage varuga, eriti kui hindamisakti kehtivusaeg on piiratud.
Kui pooled ei asu Türgis, viib tehingu läbi esindaja notariaalse volikirja alusel. Nõuded volikirja sõnastusele on ranged: vaata volikiri Türgis ja kinnisvara ostmine volikirja alusel Türgis. Välismaal vormistatud dokumendid vajavad tavaliselt apostilli ja vandetõlki – sellest lähemalt materjalis apostill Türgi jaoks.
7. samm. Tehingu päev katastris
Määratud ajal tulevad pooled tapu müdürlüğü'sse. Protseduur on järgmine:
- Tasutakse lõivud: tapu harcı 4% deklareeritud väärtusest (seaduse järgi 2% ostjalt ja 2% müüjalt) ja döner sermaye tasu, mille suurus on välismaalastele kõrgem ja indekseeritakse igal aastal.
- Katastriametnik loeb ette ametliku akti (resmî senet) – maksumus, pooled, objekti kirjeldus.
- Kui ostja või müüja ei valda türgi keelt, tõlgib teksti vandetõlk (yeminli tercüman), kes on kantud kohtukomisjoni nimekirja. Tema allkirjastab samuti akti.
- Pooled allkirjastavad, kanne tehakse registrisse, uus Tapu väljastatakse reeglina samal päeval.
Ise allkirjastamine võtab aega alla tunni. Aktis deklareeritud väärtus ei tohi olla madalam kui objekti katastriväärtus – sellele tuginevad ka maksuametid.
8. samm. Mida teha pärast tehingut
- Arvestite ümbervormistamine. Elektri- ja veelepingud kantakse uuele omanikule; vaja läheb tapu, passi, maksunumbrit ja DASK kindlustuspolisi. İskan'ita majades võivad ühendused olla ajutised.
- Kinnisvaramaksu arvele võtmine. Emlak vergisi deklareeritakse omavalitsuses objekti asukoha järgi. Eluaseme baasmäär on 0,1% katastriväärtusest, pealinna staatusega linnades 0,2%; maks tasutakse kahe osana aasta jooksul. Täpsed summad ja tähtajad täpsustage oma omavalitsuses.
- Kindlustuse ja soovi korral vabatahtliku varakindlustuse vormistamine lisaks kohustuslikule DASK-ile.
- Aydat'iga tegelemine. Kuutasud kompleksi ülalpidamiseks on prognoositav, kuid märkimisväärne kulurida: aidat Türgis.
- Elamisloa (ikamet izni) kaalumine. Omand annab aluse taotluse esitamiseks, kuid mitte automaatse õiguse: kehtivad nõuded objekti väärtusele, omandiõiguse osale ja aadressile. Vaata elamisluba Türgis.
- Edasimüümise maksutagajärgede arvestamine. Väärtuse kasv enne seaduses ettenähtud omandiperioodi möödumist maksustatakse, ja siin pöördub akti madalam hind teie vastu.
Kui objekt ostetakse Türgi passi saamiseks, on investeeringu lävi 400 000 USA dollarit ja Tapule pannakse märge müügikeelu kohta kolmeks aastaks. Üksikasjad – materjalis Türgi kodakondsus kinnisvara eest.
Hoiatusmärgid ja tüüpilised vead
- Palve vähendada summat aktis. Lõivu säästmine toob kaasa lisamaksude ja trahvide mõlemale poolele, edasimüügi korral aga suurema maksu kasvule. 2026. aastal tõsteti katastribaase oluliselt ja sellised skeemid muutusid märgatavalt kallimaks.
- Sularahamakse või "juhtaja" isiklikule kaardile. Sellised maksed ei kinnita midagi ega vasta valuuta konverteerimise nõuetele.
- Tagatisraha ilma kirjalike tagastustingimusteta. Fikseerige alati, millistel asjaoludel raha tagastatakse.
- Müüja keeldumine näidata koormatiste väljavõtet. Web-Tapu kaudu juurdepääsu avamine võtab vaid mõne minuti; keeldumine tähendab, et seal on midagi varjata.
- "İskan tuleb kuu aja pärast" juba kolmandat aastat. Paluge dokumenti, mitte lubadust.
- Allkirjastamine ilma vandetõlgita. "Sõbraliku halduri" tõlge ei asenda ettenähtud protseduuri ja võtab teilt argumendi, et te ei mõistnud teksti.
- Volikiri ebamääraste volitustega. Sõnastus "sooritada mis tahes tegevusi" on risk, mitte mugavus.
- Ajaplaneerimine ilma varuta. Hindamisaktil, kindlustuspoliisil, katastrikirjetel ja pangatoimingutel on oma tähtajad, ja need ei sünkroniseeru alati.
- Objekti ostmine kvartalis, mis on suletud välismaalaste registreerimiseks, kui eesmärgiks oli just elamise legaliseerimine.
Korduma kippuvad küsimused
Kas tehingu summa tuleb kindlasti liiridesse konverteerida?
Jah. Kinnisvara ostmisel välismaalasest eraisiku poolt müüakse valuuta panga kaudu ja valuuta ostmise tõend (DAB) esitatakse katastriosakonnale. Ilma selleta ümbervormistamist ei teostata. Nõue kehtib alates 2022. aasta jaanuarist ja on endiselt jõus.
Kas Türki kohale tulemata on võimalik kinnisvara osta?
Jah, esindaja kaudu notariaalse volikirja alusel. Kuid pangakonto avamine ja osa pangatoimingutest võivad nõuda isiklikku kohalolekut – täpsustage konkreetse pangaga eelnevalt.
Kes maksab 4% lõivu?
Seaduse järgi jagatakse see pooleks ostja ja müüja vahel. Praktikas kantakse see sageli täielikult ostjale – see on läbirääkimiste teema, mis tuleb kirjalikult fikseerida enne tagatisraha maksmist.
Kas maakler või jurist on kohustuslik?
Juriidiliselt – ei, tehingu saab teostada iseseisvalt. Praktiliselt tekivad välismaalaste peamised kaotused mitte katastris, vaid enne seda: lepingus, tagatisrahas ja objekti kontrollimisel. Just seal tasub sõltumatu spetsialist end ära.
Kui kaua kogu tehing aega võtab?
Valmis dokumentide komplekti ja koormatisteta objekti puhul on tegemist mitme nädalaga: maksunumbri ja konto saamine, hindamine, kindlustus, avalduse esitamine ja kirje ootamine. Ise allkirjastamine katastris – alla tunni. Tähtaegu pikendavad pangaprotseduurid, müüja puuduvad dokumendid ja kõrghooaeg.
Mida teha, kui müüja nõuab täielikku tasumist enne allkirjastamist?
See on standardrisk ja just seda katab blokeeritud kontoga turvaliste maksete süsteem. Enne selle kohustuslikku rakendamist kasutage notariaalset müügilepingu lubadust koos märkega registris ja siduge maksed etappidega, mitte lubadustega.
Artikli teave on referentsi iseloomuga. Katastri (TKGM), omavalitsuste ja migratsiooniteenistuse nõuded, tasude suurused ja dokumentide nimekirjad muutuvad ning praktika erineb osakonniti. Enne dokumentide esitamist kontrollige kehtivaid reegleid vastavas ametiasutuses või juristilt.
Vajad abi?
New Time Investment abistab kinnisvaratehingute ja dokumentide vormistamisega Alanyas ja kogu Türgis. Kontrollime objekti katastrist ja omavalitsusest, vaatame koormatised ja Tapu staatuse, valmistame ette dokumentide komplekti ja saadame teid allkirjastamise päeval koos vandetõlgiga.
Kui te alles valite objekti, on mõistlik näidata meile varianti enne tagatisraha maksmist – sel etapil on kõige odavam midagi parandada.