Kui inimene omastas Türgis korteri või maja, lahendatakse selle objekti saatus pärast tema surma Türgi õiguse järgi – olenemata sellest, millise riigi kodanik ta oli ja kus püsivalt elas. Pärijatel tuleb läbi teha kogu Türgi protseduur: saada pärimisõiguse tunnistus, esitada pärandimaksu deklaratsioon ja vormistada Tapu ümber. Alljärgnevalt on kirjeldatud, kuidas see toimub 2026. aastal, millises järjekorras tuleb tegutseda ja kus tavaliselt kaotatakse aega ja raha.
Millist õigust kohaldatakse Türgi kinnisvarale
Türgi rahvusvahelise eraõiguse ja menetlusõiguse seadus (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, nr 5718) jaotab oma 20. artiklis pärimismassi kaheks. Vallasvara pärimine allub pärandaja riigi õigusele, Türgis asuva kinnisvara pärimine aga Türgi õigusele. See on klassikaline lex rei sitae põhimõte: objekti saatuse määrab riigi õigus, kus see asub.
Praktiline järeldus on lihtne. Isegi kui surnud isiku kodakondsusriigi seaduse järgi jaotataks osad teisiti, kohaldab kadaster Türgi korterile Türgi tsiviilseadustikku (Türk Medeni Kanunu, nr 4721). Välisriigi pärimisõiguse tunnistust kadaster iseenesest vastu ei võta – vaja on kas Türgi dokumenti või välisriigi kohtuotsuse tunnustamist Türgi kohtus (tanıma ve tenfiz), mis on pikem ja kallim.
Eraldi tasub kummutada vana müüt. Vastastikuse tunnustamise nõue (mütekabiliyet) välismaalaste poolt kinnisvara soetamisel kaotati 2012. aasta seadusega nr 6302, mis muutis kadastriseaduse artiklit 35. Pärimisõigus ei sõltu enam sellest, kas Türgi kodanikud saavad osta kinnisvara pärija riigis. Üldised piirangud objektidele endile jäävad kehtima – sõjaväe- ja piirialad, pindalapiirangud ühe välismaalase kohta; kui päritud objekt nende alla kuulub, võib asutus nõuda selle realiseerimist ja seda tasub eelnevalt kontrollida.
Kes pärib seaduse järgi: järjekordade süsteem
Türgi tsiviilseadustik rajab pärimise sugulussidemete järjekordadele (zümre). Neid on kolm:
- Esimene järjekord – pärandaja järeltulijad (altsoy): lapsed ning nende kaudu lapselapsed ja lapselapselapsed. Adoptiivid on võrdsustatud bioloogilistega.
- Teine järjekord – pärandaja vanemad ja nende järeltulijad, st tema vennad ja õed ning seejärel õe- ja vennalapsed.
- Kolmas järjekord – pärandaja vanavanemad ja nende järeltulijad.
Kehtib range reegel: kuni elus on vähemalt üks eelmise järjekorra pärija, ei kutsuta järgmist järjekorda pärima. Järjekorra sees läheb varem surnud pärija osa tema enda järeltulijatele.
Ellujäänud abikaasa (sağ kalan eş) ei kuulu ühtegi järjekorda – ta pärib koos selle järjekorraga, mis kutsutakse. Tema osa on otseselt fikseeritud tsiviilseadustiku artiklis 499 ja sõltub teiste pärijate koosseisust.
| Kellega abikaasa pärib | Abikaasa osa | Ülejäänud pärijatele |
|---|---|---|
| Pärandaja järeltulijatega (esimene järjekord) | 1/4 | 3/4 |
| Pärandaja vanemate ja nende järeltulijatega (teine järjekord) | 1/2 | 1/2 |
| Vanaisa, vanaemaga ja nende lastega (kolmas järjekord) | 3/4 | 1/4 |
| Kedagi eelnimetatutest pole | kogu pärand | — |
Oluline märkus kolmanda rea kohta: abikaasa 3/4 osa tekib siis, kui pärivad vanaisa, vanaema ja nende lapsed. Kui kolmandast järjekorrast on elus vaid kaugemad järeltulijad, läheb pärand tervenisti abikaasale.
Pärandiosadest eraldi kehtib abikaasade vara jagamine vastavalt abielule kohaldatud režiimile. Esmalt eraldatakse abikaasa osa ja alles jäänud osa moodustab pärimismassi. Türgis pärast 2002. aastat sõlmitud abielude puhul kohaldatakse vaikimisi ühisvara režiimi (edinilmiş mallara katılma) – see võib lõpptulemusi oluliselt muuta.
Kohustuslik pärandiosa (saklı pay)
Kohustuslik pärandiosa on osa seaduslikust pärandiosast, mida pärandaja ei saa testamendiga ära võtta. Tsiviilseadustiku artikkel 506 määratleb selle järgmiselt:
| Pärija | Kohustuslik pärandiosa |
|---|---|
| Järeltulijad (altsoy) | 1/2 seaduslikust osast |
| Iga vanem | 1/4 seaduslikust osast |
| Abikaasa – kui pärib koos esimese või teise järjekorraga | kogu seaduslik osa |
| Abikaasa – kõigil muudel juhtudel | 3/4 seaduslikust osast |
Pärandaja vennad ja õed artikli 506 loetellu ei kuulu – neil kohustuslikku pärandiosa ei ole. Kõik, mis jääb kohustuslikest pärandiosadest üle, nimetatakse vabaks osaks (tasarruf edilebilir kısım) ja sellega pärandaja käsutab, nagu soovib. Kui kohustusliku pärandiosaga pärijaid üldse ei ole, võib kogu vara käsutada.
Testament ja selle piirangud
Testamendi (vasiyetname) võib Türgis koostada isik, kes on saavutanud viieteistkümne aasta vanuse ja omab teovõimet oma tegude tähendust mõista (TSÜS artikkel 502). Vorme on kolm:
- Ametlik testament (resmî vasiyetname) – vormistatakse notari või rahukohtuniku juures kahe tunnistaja juuresolekul. Kõige usaldusväärsem variant tõendamise seisukohast.
- Käsitsi kirjutatud testament (el yazılı vasiyetname) – täielikult kirjutatud testaatori käega, märkides kuupäeva, kuu ja aasta ning allkirjaga. Trükitud tekst on kehtetu.
- Suuline testament (sözlü vasiyetname) – ainult erakorralistes olukordades, kahe tunnistaja juuresolekul; erandlik vorm ja praktikas peaaegu ei esine.
Testament ei tühista kohustuslikke pärandiosi. Kui korraldus rikub neid, esitab ilma jäänud pärija hagi vähendamise kohta (tenkis davası). Tähtaeg on range: üks aasta alates hetkest, mil pärija sai teada oma kohustusliku pärandiosa rikkumisest, ja igal juhul mitte rohkem kui kümme aastat – testamendi avamisest või pärandi avamisest. Need on lühiajalised tähtajad, neid ei taastata.
Välismaalasel, kellel on Türgis kinnisvara, on mõistlik koostada Türgi testament eraldi elukohariigi testamendist – see vähendab oluliselt dokumentide legaliseerimise mahtu pärijate jaoks. See vormistatakse notari juures koos vandetõlgiga, kui testaator türgi keelt ei valda.
1. samm. Pärimisõiguse tunnistus
Põhidokument on mirasçılık belgesi, tuntud ka kui veraset ilamı: selles on loetletud kõik pärijad ja nende osad. Türgi kodanikele annab selle välja notar. Kuid kui vähemalt üks pärijatest on välismaalane, ei ole notaril õigust seda väljastada (piirang on kehtestatud Notariaadiseadusega). Sel juhul pöördutakse tsiviilasjade rahukohtusse (sulh hukuk mahkemesi) – pärandaja viimase elukoha või mõne pärija elukoha järgi.
Mida tavaliselt nõutakse:
- surmatunnistus;
- sugulust ja abielu tõendavad dokumendid (sünnitunnistused, abielutunnistused, perekonnaseisuaktide väljavõtted);
- pärijate passid;
- väljavõte kadastrist või Tapu koopia objektile;
- testament, kui see on olemas.
Kõik välisriigi dokumendid peavad olema legaliseeritud – Haagi konventsiooni riikide puhul on see apostille, seejärel vandetõlke (yeminli tercüman) ja notariaalne kinnitus juba Türgis. Täpsemalt – artiklis apostille kohta Türgi jaoks. Isiklik kohalolek ei ole kohustuslik: protseduuri viib läbi advokaat volituse alusel, mis on vormistatud Türgi notari või Türgi konsulaadis; kord on kirjeldatud artiklis volituse kohta Türgis.
2. samm. Deklaratsioon ja pärandimaks
Pärandimaksu ja kingituste maksu (veraset ve intikal vergisi) reguleerib seadus nr 7338. Määrad on progressiivsed ja erinevad ülemineku aluse järgi: pärimise korral – 1% kuni 10% viies astmes (1, 3, 5, 7 ja 10%); tasuta ülemineku korral elu jooksul ehk kingituste puhul – 10% kuni 30% samades astmetes (10, 15, 20, 25 ja 30%).
Astmete piirid ja maksuvaba miinimum (istisna), mida kohaldatakse eraldi üleelanud abikaasa osale ja iga lapse osale, vaadatakse igal aastal üle ümberhindamise koefitsiendi alusel. Konkreetseid summasid liirides ei ole siin mõtet fikseerida – ajakohased väärtused avaldab tulude haldamise amet (gib.gov.tr) ning neid kinnitab ka maksuamet või raamatupidaja.
Veel üks oluline detail: kinnisvara deklareeritakse mitte turuhinna, vaid kinnisvaramaksu aluseks oleva väärtuse (emlak vergisi değeri) järgi. See on reeglina märkimisväärselt madalam turuhinnast, mistõttu on korteri pärimise korral tegelik maksukoormus tavaliselt väiksem, kui pärijad ootavad. Pärandaja võlad ja matusekulud arvestatakse baasist maha.
Deklaratsiooni esitamise tähtajad sõltuvad sellest, kus surm toimus ja kus pärijad asuvad:
| Olukord | Esitamise tähtaeg |
|---|---|
| Surm Türgis, pärija Türgis | 4 kuud surma päevast |
| Surm Türgis, pärija välismaal | 6 kuud |
| Surm välismaal, pärija Türgis | 6 kuud |
| Surm välismaal, pärija samas riigis | 4 kuud |
| Surm välismaal, pärija kolmandas riigis | 8 kuud |
Maks ise ei tasuta kohe ja mitte täielikult: see on jaotatud kolme aasta peale – kuue võrdse osana, iga aasta mais ja novembris. Intressi järelmaksule ei lisandu. Deklaratsiooni esitamise tähtaja ületamine toob aga kaasa trahvi ja viivise, seega on parem tähtaegu mitte mööda lasta isegi mittetäieliku dokumentide komplektiga.
Samm 3. Tapu ümberregistreerimine
Kohtuliku pärimisõiguse tunnistusega pöörduvad pärijad objektide asukohajärgsesse katastriameti (Tapu Müdürlüğü) poole. Siin on nüanss, mida sageli edastatakse valesti: seadus lubab teostada ülemineku registreerimist pärijatele ilma pärandimaksu määramist ootamata. Kuid edasi – objekti müüa, kinkida või pantida – ei tohi enne, kui maks on täielikult tasutud ja maksuvõla puudumise tõend (ilişik kesme belgesi) on saadud.
Pärimise teel ümbervormistamise finantskülg on leebem kui ostu-müügi puhul: tavalist 4% lõivu deklareeritud väärtusest siin ei võeta, tasutakse döner sermaye tasu. Selle suurus indekseeritakse igal aastal ja sõltub piirkonnast – täpse tariifi saate ameti juures. Järgmise vara jaotamise (taksim) korral pärijate vahel võib tekkida eraldi tasu.
Pärast registreerimist kuulub objekt pärijatele kaasomandi režiimis ilma osade eraldamiseta (elbirliği mülkiyeti). Iga tehing eeldab kõigi nõusolekut. Et saada võimalus oma osaga iseseisvalt käsutada, viivad pärijad vara jagatud omandisse (paylı mülkiyet) – kokkuleppel või kohtu kaudu. Mida dokumendis vaadata, on käsitletud artiklis tapu kohta. Vaja läheb ka kehtivat DASK-kindlustust ja igale pärijale Türgi maksunumbrit – kuidas seda saada, on kirjeldatud materjalis vergi numarası kohta.
Pärandist loobumine ja võlad
Türgis vastutavad pärijad pärandaja võlgade eest isiklikult ja solidaarselt – see on põhimõtteliselt oluline, kui objektil oli hüpoteek, kogunenud aidat või maksuvõlg. Seega on enne pärandi vastuvõtmist parem võlgade koosseis välja selgitada.
Pärandist loobumine (mirasın reddi) esitatakse pärandaja viimase elukoha rahuapellatsioonikohtule kolme kuu jooksul. Seaduslike pärijate puhul algab tähtaeg hetkest, mil nad said teada surmast ja sellest, et nad on pärijad; testamendiga määratud isikute puhul – alates korralduse ametlikust teatamisest. Tähtaeg on piirav: seda ei peatata ega pikendata.
Eriline juhtum on nn seadusest tulenev loobumine (hükmen ret). Kui surma kuupäevaks oli pärandaja maksejõuetus ilmne või ametlikult tuvastatud, loetakse pärand automaatselt tagasi lükatuks ja kolmekuulist tähtaega ei kohaldata. Kuid sellele reeglile toetumine ilma juristita on riskantne: kõik tegevused, mis näivad olevat pärandi vastuvõtmine – asjade käsutamine, üüri saamine, arvete tasumine oma nimel – võivad õiguse loobuda.
Mida kontrollida ja kus tehakse kõige sagedamini vigu
- Ootavad "automaatset" üleminekut. Midagi ei lähe iseenesest üle: ilma kohtu ja katastri poole pöördumata on korter aastaid surnu nimel, ning võlad aidati ja kinnisvaramaksu eest kasvavad edasi.
- Toovad välismaise pärimistunnistuse. Kataster seda vastu ei võta. Vaja on Türgi veraset ilamı või välismaise otsuse tunnustamist kohtu poolt.
- Jätavad deklaratsiooni tähtaja vahele. Neli või kuus kuud mööduvad kiiresti, eriti teise riigi apostillitud dokumentide kogumisel.
- Ei kontrolli võlgu enne pärandi vastuvõtmist. Kolmekuuline loobumise tähtaeg on piirav.
- Unustavad kaasomandi režiimi. Enne vara jagatud omandisse viimist ei saa ükski pärijatest "oma" osa müüa.
- Jätavad kommunaaltellimused surnu nimel. Elekter, vesi ja internet vormistatakse eraldi ning ilma selleta võivad teenusepakkujad teenused peatada.
Korduma kippuvad küsimused
Kas välismaalased pärandi Türgi kinnisvara võrdselt Türgi kodanikega?
Jah. Pärija kodakondsusel iseenesest tähtsust ei ole, vastastikkuse nõue tühistati 2012. aastal. Piirangud puudutavad mitte pärija isikut, vaid konkreetseid objekte – näiteks sõjaväe- või piirialadel asuvaid, ja üldist pindala limiiti ühe välismaalase kohta.
Kas on kohustuslik lennata Türki, et pärand vastu võtta?
Ei. Kogu protseduuri – kohus, maksudeklaratsioon, kataster – saab läbi viia esindaja notariaalse volikirja alusel. Volikiri vormistatakse Türgi notari juures või Türgi konsulaadis välismaal, täpse volituste loeteluga.
Kui kaua vormistamine aega võtab?
Üldist normatiivi ei ole: kohtu tunnistus saadakse tavaliselt kiiremini, kui kogutakse ja legaliseeritakse dokumente välismaalt. Praktikas võtab suurema osa ajast apostillimine, tõlked ja konkreetse kohtu koormus. Protsessi on parem planeerida kuude, mitte nädalate kaupa.
Kas pärandatud korteri saab müüa kohe pärast registreerimist?
Pärimisregistreerimine viiakse läbi ilma maksukohustuse määramist ootamata, kuid objekti ei saa müüa ega pantida enne, kui pärandimaks on täielikult tasutud. Lisaks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut, kuni kehtib kaasomandi režiim.
Mis juhtub, kui pärija üldse ei ilmu?
Objekt jääb surnu nimele registreerituks, kinnisvaramaksu ja aidati võlg koguneb jätkuvalt ning kompleksi haldusüksus võib võla sissenõuda täitemenetluse korras. Pärijate täieliku puudumise korral läheb vara lõppkokkuvõttes riigile.
Kas Türgi kinnisvara arvestatakse pärandisse, kui pärandaja pole kunagi Türgis elanud?
Jah. Oluline on objekti asukoht, mitte omaniku elukoht. Türgi õigust kohaldatakse Türgi objektile igal juhul.
Vajad abi?
Selles artiklis esitatud teave on ainult viitamiseks. Kohtupraktika, pärandimaksustamise määrad ja künnised, samuti maaregistri ja immigratsiooniteenistuse nõuded muutuvad regulaarselt – enne dokumentide esitamist kontrollige kehtivaid reegleid pädevast asutusest või spetsialiseerunud juristilt.
New Time Investment toetab tehinguid ja dokumentide vormistamist Alanyas ja kogu Türgis. Aitame teil aru saada pärandi koosseisust, koguda ja legaliseerida dokumente, koostada volikirja ja viia asi Tapusse registreerimiseni – või hinnata objekti, kui pärijad otsustavad selle müüa.