Aidat on omaniku igakuine sissemakse elamukompleksi ülalpidamiseks: koristamine, turvateenistus, liftid, bassein, üldalade valgustus ja personalitasud. See ei ole vabatahtlik „lisateenus“, millest saab keelduda: kohustus panustada üldkuludesse on sätestatud Türgi korteriomandiseadusega nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Vaatame lähemalt, mida aidat sisaldab, kes ja kuidas selle suuruse määrab, kas üürnik peab maksma ja mis juhtub makseviivituse korral.
Õiguslik alus
Kõike, mis puudutab korterelamute või komplekside ühisomandit Türgis, reguleerib 1965. aasta seadus nr 634 „Korteriomandiõigusest“. See kehtestab põhimõisted, millega dokumendites kokku puutute:
- kat maliki — sõltumatu üksuse (korteri, äripinna, büroo) omanik;
- kat malikleri kurulu — omanike üldkoosolek, kõrgeim juhtorgan;
- yönetici / yönetim kurulu — koosoleku poolt valitud haldur või juhatus; ülesanded võib delegeerida professionaalsele haldusfirmale;
- yönetim planı — haldusplaan, kompleksi omamoodi põhikiri; see registreeritakse koos katastrikannetega ja on kohustuslik kõigile omanikele, sealhulgas tulevastele;
- işletme projesi — aastane tulude ja kulude eelarve;
- ortak gider ja avans — üldkulud ja ettemaksed.
Rangelt võttes ei ole sõna „aidat“ seaduses otseselt kirjas — seal räägitakse osalemisest üldkuludes ja ettemaksetest. Kuid kuulutustes ja kviitungitel kasutatakse just seda terminit.
Mida aidat sisaldab
Seaduse 20. artikkel jagab üldkulud kaheks ja jaotab need erinevatel alustel:
- Võrdselt kõigi omanike vahel — majahoidja (kapıcı), küttesüsteemi operaatori, aedniku ja valvuri kulud. Korteri suurus siin rolli ei mängi.
- Proportsionaalselt maatüki osalusega (arsa payı) — hoone kindlustusmaksed, üldalade hooldus ja remont, halduri tasu, üldrajatiste (liftid, bassein, generaator, pumbajaam, territooriumi valgustus) ekspluatatsioonikulud.
Haldusplaan võib kehtestada ka teistsuguse jaotusviisi, näiteks proportsionaalselt korteri pindalaga. Selline kord on üsna levinud ja uuemates kompleksides arvestatakse aidat’it sageli just ruutmeetri põhjal. Lisaks jooksvatele kuludele kinnitab üldkoosolek tavaliselt ettemaksed ja reservfondi suurteks töödeks või ühisvara (demirbaş) täiendamiseks – fassaad, katus, lifti vahetus, basseini remont.
Mida aidat tavaliselt ei sisalda: teie korteri individuaalset elektri-, vee- ja gaasitarbimist, kinnisvaramaksu ja korteri enda kindlustust. Ühisvara kindlustus seevastu rahastatakse üldkuludest.
Kes määrab suuruse
Aidat’i suurust ei määra arendaja igaveseks ega võeta seda õhust. Selle määrab omanike üldkoosolek, kinnitades aastase eelarve — işletme projesi. Vastavalt seaduse 37. artiklile näidatakse eelarves ettevalmistatud tulud ja kulud aastaks, iga omaniku osalus ja ettemakse suurus.
Eelarve tehakse omanikele ja neile, kes üksust tegelikult kasutavad, teatavaks allkirja vastu või tähitud kirjaga. Vastuväidete esitamiseks on aega seitse päeva; saabunud vastuväiteid vaatab läbi üldkoosolek, mis teeb otsuse või valmistab ette uue eelarve. Kinnitatud eelarve ja koosoleku otsused ekspluatatsioonikulude kohta on võrdsustatud dokumentidega, mis annavad õiguse lihtsustatud sissenõudmiseks vastavalt Täitemenetluse ja pankrotiseadusele.
Kvoorum ja hääletuskord on samuti seadusega sätestatud: otsused võetakse vastu häälteenamusega nii omanike arvu kui ka maatüki osaluse alusel. Kui esimene koosolek kvoorumi puudumise tõttu ei toimu, otsustatakse korduvkoosolekul kohalviibijate enamusega. Haldusplaani enda muutmine — sealhulgas kulude jaotamise põhimõtte muutmine — on keerulisem: selleks on vaja nelja viiendiku omanike nõusolekut.
Kes maksab — omanik või üürnik
Kohustus osaleda üldkuludes lasub seaduse järgi omanikul. Samas lisab 22. artikkel solidaarse vastutuse neile, kes üksust pidevalt üürilepingu, elamisõiguse või muul alusel kasutavad. See tähendab, et haldusel on õigus nõuda makset ka üürnikult.
Kuid üürniku vastutus on piiratud: see ei tohi ületada üürisummat, mida ta on kohustatud tasuma, ja tasutud summa arvestatakse üüri arvelt maha. Teisisõnu ei saa üürnik olla haldusele võlgu rohkem, kui ta on võlgu omanikule lepingu alusel.
Praktikas fikseeritakse jaotus üürilepingus: pikaajalise üüri puhul maksab aidat’it sagedamini üürnik, lühiajalise puhul — peaaegu alati omanik. Kuid leping kehtib ainult poolte vahel: kompleksi halduse ees vastutab võla eest omanik.
Siit tuleneb ostjale oluline järeldus. Aidat’i võlg on tagatud seadusliku hüpoteegiga: kohtuotsuse alusel registreeritakse võlgniku sõltumatule üksusele halduri või teise omaniku nõudmisel kanuni ipotek ülejäänud omanike kasuks. Võlgnevus on tegelikult „kinnitatud“ korteri külge, seetõttu võetakse enne tehingut halduselt alati tõend võlgade puudumise kohta. Mida veel enne ostmist kontrollida — loe artiklitest Tapu kohta ja tehingu protsessi kohta.
Mis juhtub maksmata jätmisel
Seadus sätestab makseviivituse korral viivise (gecikme tazminatı) suuruses 5 % kuus viivitatud päevade eest — see on seaduslik miinimum. Haldusplaan või koosoleku otsus võib kehtestada kõrgema määra, kuid mitte madalama.
Sissenõudmise kord on järgmine:
- Haldur (või suvaline omanik) algatab täitemenetluse ilma kohtuotsuseta — kinnitatud eelarve või koosoleku otsuse alusel.
- Võlgnikule saadetakse maksenõue. Kui seitsme päeva jooksul vastuväiteid ei esitata, muutub menetlus lõplikuks; vastuväite korral suunatakse asi kohtusse.
- Kui võlga ei õnnestu sisse nõuda, määrab kohus selle suuruse ja sõltumatule üksusele registreeritakse seaduslik hüpoteek ülejäänud omanike kasuks.
- Äärmuslikel juhtudel, kui kohustusi rikutakse süstemaatiliselt, lubab seadus esitada hagi omaniku osaluse sundvõõrandamiseks (devir davası) — see on haruldane, kuid olemasolev meede.
Kuid vee või elektri väljalülitamiseks võlgnikul haldusel õigust ei ole, kuigi selliseid katseid esineb. Kohtud lähtuvad sellest, et kommunaalressursside tarnimise lõpetamine on tarnijate, mitte kompleksi halduse pädevuses; koosolekute otsused ja isegi haldusplaani sätted, mis lubavad selliseid väljalülitamisi, on tunnistatud kehtetuteks. Kui teil on aidat’i tõttu vesi kinni keeratud, on see põhjus pöörduda juristi poole, mitte maksta surve all.
Veel üks levinud eksiarvamus: aidat’i võlg toob väidetavalt kaasa elamisloa (ikamet izni) pikendamisest keeldumise. Otsest õiguslikku seost nende asjade vahel ei ole — keeldumise alused on loetletud migratsiooniseaduses ja aidat’i võlg nende hulka ei kuulu. Lähemalt loe materjalist elamisloast keeldumise kohta.
Kas saab mitte maksta, kui teenuseid ei kasuta
Ei. Seadus vastab otse: omanik ei saa maksmisest kõrvale hiilida, keeldudes õigusest kasutada üldalasid või viidates sellele, et tema korteri iseloomu tõttu ta neid ei vaja. Esimesel korrusel asuv eraldi sissekäiguga äripind panustab ikkagi trepikoja ja lifti kuludesse; korter, kus te viibite vaid kaks kuud aastas, maksab aidat’it kõik kaksteist kuud.
Ainus seaduslik tee jaotuspõhimõtte muutmiseks on teha muudatusi haldusplaanis, kuid see nõuab nelja viiendiku omanike nõusolekut. Otsused erinevate tariifide kohta, mis on vastu võetud lihthäälteenamusega haldusplaani vastaselt, on vaidlustatavad.
Kuidas vaidlustada üldkoosoleku otsust
Kui aidat-i suurus või arvestamise kord on kinnitatud rikkumistega, saab üldkoosoleku otsuse vaidlustada asukohajärgses tsiviilasjade kohtus (sulh hukuk mahkemesi). Tähtajad on sätestatud seaduse artiklis 33:
| Kes vaidlustab | Tähtaeg |
|---|---|
| Kohal viibinud ja vastu hääletanud (protokollitud märkega) | 1 kuu otsuse kuupäevast |
| Koosolekul mitte viibinud | 1 kuu hetkest, kui otsusest teada saadi, kuid mitte hiljem kui 6 kuud otsuse kuupäevast |
Need on preklusiivsed tähtajad. Erandiks on otsused, mis on oma olemuselt tühised (näiteks vastu võetud organi poolt, kellel puudus selleks volitus, või mis on vastuolus imperatiivsete normidega): nende kehtetust saab vaidlustada tähtajatult. Seadus annab lisaks seitse päeva aastaeelarvele vastuväidete esitamiseks — see mehhanism on lihtsam ja kiirem kui kohtutee ning seda tasub kasutada.
Tähtis: hagi esitamine ise ei vabasta aidat-i tasumisest vaidlusalusel perioodil. Praktika on selline: maksta ja samal ajal vaidlustada, vastasel juhul lisandub vaidlusele viivis.
Millest sõltub aidat-i suurus
Me ei nimeta siinkohal meelega konkreetseid summasid: aidat vaadatakse igal aastal koosolekul üle, see sõltub inflatsioonist ja miinimumpalga kasvust, ning erinevused komplekside vahel on tohutud. Soovitame keskenduda teguritele, mitte vanade artiklite numbritele:
- Infrastruktuur. Basseinid (eriti soojendusega), saun ja aurusaun (hamam), jõusaal, generaator, mitu lifti — iga lisateenus tähendab personali, elektrit ja hoolduskulusid.
- Personal. Ööpäevaringne valve, aednikud, koristajad, vastuvõtulett — see on kulude kõige mahukam osa, mis kasvab kooskõlas miinimumpalga tõusuga.
- Sõltumatute sektsioonide arv. Mida rohkem kortereid, seda väiksem on iga omaniku osa jagatud kuludes.
- Hoone vanus. Vanemad kompleksid vajavad rohkem remonti, kuid neil on sageli vähem infrastruktuuri.
- Arvestuspõhimõte. Ruutmeetri, korteri või kinnistu osaluse järgi — sama eelarve puhul võivad konkreetse korteri summad erineda.
- Eraldi kulud. Mõnes kompleksis arvestatakse kütet, sooja vett või prügivedu aidat-ist eraldi.
Suurusjärgud: infrastruktuurita ja alalise personalita majas on makse sümboolne, suurtes basseinide ja ööpäevase valvega kompleksides võib see olla kordades suurem. Ainus usaldusväärne allikas on konkreetse kompleksi kehtiv eelarve, mitte linna keskmised näitajad.
Mida kontrollida enne ostu ja sagedased vead
- Võlgnevuste puudumise tõend halduselt teie sektsiooni kohta on kohustuslik — võlg järgneb faktiliselt korterile.
- Kehtiv eelarve (işletme projesi) ja koosolekute protokollid viimase 2–3 aasta kohta: nendest on näha, kuidas aidat on muutunud ja kas suuri töid on planeeritud.
- Juhtimisplaan (yönetim planı) — seal on kirjas kulude jaotamise põhimõte, hääletamise kord ja ühiskasutusalade kasutamise reeglid, sealhulgas lühiajalise üüri ja lemmikloomade piirangud.
- Mis kuulub tariifi sisse. Täpsustage, kas kütte, vee, interneti ja prügiveo kulud on lisatud — müüja väide „kõik hinnas“ ei tähenda sageli midagi.
- Arveldusvaluuta. Kompleksides, kus on palju välisomanikke, nimetatakse aidat vahel välisvaluutas; vaadake, kuidas see on koosoleku otsuses fikseeritud.
- İskan-i olemasolu. Lõpetamata kasutusloa menetlus mõjutab nii kompleksi juhtimist kui ka kommunaalteenuste lepinguid — vt artiklit İskan-i kohta.
- Automaatmakse. Kui viibite Türgis periooditi, seadistage aidat-i automaatne tasumine Türgi pangakontolt — selle avamise kohta loe materjalist pangakonto avamise kohta.
Korduma kippuvad küsimused
Kas aidat-i peab maksma, kui korter seisab tühjana?
Jah. Kohustus on seotud omandiõigusega, mitte elamise faktiga. Ühiskasutusalade kasutamisest keeldumine ei vabasta seaduse järgi maksekohustusest.
Kes tasub aidat-i üüri puhul?
Seaduse järgi on kohustatud omanik, kuid üürnik vastutab solidaarselt — oma üürisumma piires. Kuidas kulud praktikas jaotatakse, fikseerivad pooled üürilepingus; kompleksi halduse ees säilib aga omaniku vastutus.
Milline viivis arvestatakse makseviivituse korral?
Seadus sätestab 5% viivise kuus. Juhtimisplaan või koosoleku otsus võib ette näha suurema, kuid mitte väiksema määra.
Kas haldus võib võla tõttu vee või elektri välja lülitada?
Sellist praktikat esineb, kuid kohtud seda ei toeta: ressursside väljalülitamine kuulub teenusepakkujate pädevusse. Haldus peab võlga sisse nõudma täitemenetluse ja kohtu kaudu.
Kas aidat-i võlg pärandub?
Jah, pärandaja võlad lähevad üle pärijatele. Täpsemalt protseduuri ja pärandist loobumise tähtaja kohta — artiklis kinnisvara pärimise kohta.
Kas aidat-i saab vähendada?
Jah, kuid ainult kindla protseduuri kaudu: vastuväide eelarvele seitsmepäevase tähtaja jooksul, küsimuse tõstatamine koosolekul ja vajadusel hagi esitamine tähtaja jooksul. Lihtsalt maksmise lõpetamine on halvim variant: lisanduvad viivis ja täitemenetlus.
Vajate abi?
Teave on informatiivse iseloomuga. Kohtupraktika ühisvara haldamise vaidlustes, maksete suurused ja kompleksi sisekorraeeskirjad muutuvad, rääkimata katastri- ja migratsiooniameti nõuetest: enne otsuste langetamist kontrollige alati konkreetse kompleksi kehtivaid reegleid ja dokumente.
New Time Investment abistab tehingute ja dokumentide vormistamisel Alanyas ja kogu Türgis. Enne ostu kontrollime kompleksi juhtimisplaani ja eelarvet, küsime halduselt tõendi võlgnevuste puudumise kohta ning selgitame välja, millised on objekti tegelikud ülalpidamiskulud.