Immobilienversicherung in der Türkei 2026: Alles über DASK und freiwillige Policen

Die Immobilienversicherung in der Türkei im Jahr 2026 besteht aus der obligatorischen Erdbebenversicherung (DASK) und einer freiwilligen Wohngebäudeversicherung (Konut Sigortası). Jeder Eigentümer, egal ob Einheimischer oder internationaler Investor, ist zum Abschluss einer DASK-Police verpflichtet. Ohne eine gültige Police kann weder eine Eigentumsübertragung im Tapu-Amt erfolgen, noch können Wasser- und Stromanschlüsse angemeldet werden. Die Kosten für eine 100 m² große Wohnung liegen 2026 je nach seismischer Risikogruppe des Standorts zwischen etwa 900 und 3.500 Lira pro Jahr.

DASK: Wer ist verpflichtet und was ist versichert?

Die DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) wurde durch das Gesetz Nr. 6305 zur Katastrophenversicherung eingeführt. Die Police wird exklusiv von der staatlichen Einrichtung Doğal Afet Sigortaları Kurumu ausgestellt, wobei Versicherungsgesellschaften und Agenturen lediglich als Vermittler agieren. Die Preise sind einheitlich festgelegt, da die Tarife staatlich reguliert sind.

Versicherungspflichtig sind laut Artikel 10 des Gesetzes:

• Wohnungen und andere unabhängige Einheiten gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634;
• Wohngebäude auf privatem Grund, die im Tapu registriert sind;
• Büros und Ladengeschäfte, sofern sie sich innerhalb eines Wohngebäudes befinden.

Die Verpflichtung obliegt dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten (intifa). Die Police muss jährlich erneuert werden. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen türkischen Staatsbürgern und ausländischen Käufern. Von der Versicherungspflicht ausgenommen sind Dienstwohnungen, staatliche Gebäude, dörfliche Wohngebäude sowie rein gewerblich genutzte Immobilien. Die DASK kann den Versicherungsschutz verweigern, wenn Gebäude unter Missachtung der Bauvorschriften errichtet wurden oder die Bausubstanz strukturelle Mängel aufweist.

Die Police deckt Schäden am Gebäude ab, die durch Erdbeben, sowie durch Erdbeben verursachte Brände, Explosionen, Tsunamis oder Erdrutsche entstehen. Die Entschädigung erfolgt in Geldwerten bis zur Versicherungssumme. Laut offiziellem Leistungskatalog nicht versichert sind:

• Mobiliar, Elektronik und andere bewegliche Güter;
• Verlust von Mieteinnahmen oder Kosten für eine Ersatzunterkunft;
• Kosten für die Beseitigung von Schutt;
• Personenschäden.

Die Selbstbeteiligung beträgt 2 % der Versicherungssumme pro Schadensfall (eine Serie von Beben innerhalb von 72 Stunden gilt als ein Ereignis). Sollte der Eigentümer bauliche Veränderungen vorgenommen haben, die die Tragstruktur beeinträchtigen, entfällt der Anspruch auf Entschädigung (Artikel 12 des Gesetzes).

Was kostet die DASK im Jahr 2026?

Die Versicherungssumme berechnet sich aus der Bruttofläche der Immobilie multipliziert mit dem normativen Wert pro Quadratmeter je nach Gebäudetyp. Es wird unterschieden zwischen „betonarme“ (Stahl- oder Stahlbetonskelettbau) und „diğer“ (sonstige Bauweisen). Die Richtwerte werden monatlich an den Erzeugerpreisindex des TÜİK angepasst. Sollten die Preise während der Laufzeit steigen, erhöht sich die Versicherungssumme automatisch ohne Aufpreis.

• Ab 01.10.2026: 12.039 TL pro m² für betonarme und 8.026 TL pro m² für diğer. Die maximale Versicherungssumme beträgt 2.552.268 TL.
• Ab 01.11.2026: 12.288 TL und 8.192 TL. Die maximale Summe beträgt 2.605.100 TL.

Daraus ergibt sich in der Praxis: Bei einer Stahlbetonwohnung mit einer Bruttofläche von mehr als ca. 212 m² stößt die Versicherungssumme an ihr Limit. Darüber hinausgehende Wiederherstellungskosten werden von der DASK nicht abgedeckt.

Die Versicherungsprämie ergibt sich aus der Versicherungssumme multipliziert mit einem Tarif, der von der Risikogruppe (I = höchste, VII = niedrigste) und dem Gebäudetyp abhängt. Die Risikogruppe wird basierend auf seismischen Karten, Bodenbeschaffenheit und Gebäudemerkmale für jede spezifische Adresse einzeln ermittelt – eine pauschale Zuweisung für eine ganze Provinz gibt es nicht. Daher sollte man die Einstufung der eigenen Immobilie in Alanya oder Antalya direkt über den Beitragsrechner der DASK-Webseite prüfen.

Für Stahlbetongebäude gelten zudem folgende Zu- und Abschläge auf den Tarif:

• +10 % bei Baugenehmigungen vor dem Jahr 2000;
• +10 % für Gebäude mit 8 oder mehr oberirdischen Stockwerken;
• −10 % für Gebäude mit bis zu 3 oberirdischen Stockwerken.

Wer die Police rechtzeitig verlängert (innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf), erhält einen Rabatt von 20 % für beide Gebäudetypen. Es gilt jeweils eine Mindestprämie. Zu Beginn des Jahres 2026 lag diese zwischen 1.951 TL (Gruppe I) und 505 TL (Gruppe VII) und wird ebenfalls monatlich indexiert.

Beispiel: Eine 100 m² Wohnung in einem neuen 10-stöckigen Komplex, Gruppe III, Police ab 01.10.2026. Versicherungssumme: 1.203.900 TL, Prämie: 2.564 TL zzgl. 10 % für die Etagenzahl, also ca. 2.820 TL. Die Selbstbeteiligung im Schadensfall beträgt 24.078 TL.

Wo wird die DASK abgeschlossen und wann ist sie erforderlich?

Die Police kann bei jeder zugelassenen Versicherungsgesellschaft, deren Agenten oder in Bankfilialen abgeschlossen werden. Zur Berechnung werden benötigt:

• Adresscode (UAVT);
• Tapu-Daten;
• Baujahr, Gebäudetyp und Anzahl der Stockwerke;
• Brutto-Wohnfläche;
• Steuernummer oder ikamet-Nummer des Eigentümers sowie eine Telefonnummer.

Der Versicherungsnehmer ist für die Richtigkeit der Daten verantwortlich. Eine Unterangabe der Fläche führt zu einer zu geringen Versicherungssumme und damit zu einer gekürzten Auszahlung. Die Laufzeit beträgt ein Jahr. Den Status der Police kann man auf der DASK-Webseite unter „Poliçe Sorgulama“ überprüfen.

Das Gesetz knüpft die DASK an drei zentrale Prozesse (Artikel 11):

• Tapu: Das Katasteramt führt keine Transaktionen durch, solange keine gültige Police für das Datum des Geschäfts vorliegt.
• Wasser und Strom: Bei der Anmeldung eines Versorgungsvertrages prüfen die Anbieter den DASK-Nachweis. Dies gilt auch für Mieter: Ohne die Police des Eigentümers können Zähler nicht auf den Mieter umgeschrieben werden.
• Hypothek: Sollte der Kreditnehmer die DASK nicht abschließen, übernimmt die Bank den Abschluss und die Verlängerung der Police auf seine Kosten.

Eine wichtige Neuerung für Käufer im Jahr 2026: Laut Klarstellung der DASK endet bei Eigentumsübertragungen ab dem 5. September 2026 die Police des Verkäufers automatisch am Tag des Tapu-Termins und geht nicht auf den Käufer über. Der Käufer muss im Voraus eine eigene Police auf seinen Namen abschließen, die beim Tapu-Termin geprüft wird. Dies gilt sowohl für das Tapu-Amt als auch für notarielle Kaufverträge. Der Verkäufer kann sich die Prämie für nicht genutzte Tage vom Versicherer erstatten lassen. Details zum Ablauf des Immobilienkaufs finden Sie in unserem Artikel über den Immobilienkauf in der Türkei sowie zum Eigentumsnachweis in unserem Artikel über das Tapu.

Mieter können keine DASK auf ihren Namen abschließen. Sie können die Police zwar als Versicherungsnehmer bezahlen, die Leistungsberechtigung verbleibt jedoch immer beim im Tapu eingetragenen Eigentümer.

Konut sigortası: Die freiwillige Wohngebäudeversicherung

Die Konut sigortası ist eine freiwillige Versicherung privater Anbieter, die gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Grundlage sind die allgemeinen Versicherungsbedingungen für Feuerversicherungen (Yangın Sigortası Genel Şartları). Der Basisschutz deckt Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Explosion sowie Rauch, Dampf und Hitze ab. Durch Zusatzvereinbarungen können weitere Risiken abgesichert werden:

• Wasserschäden (dahili su) – z. B. durch Rohrbrüche oder Überschwemmungen aus Nachbarwohnungen;
• Elementarschäden wie Überschwemmungen, Stürme, Erdrutsche oder Schneelast;
• Anprall von Fahrzeugen und böswillige Beschädigungen;
• Verlust von Mieteinnahmen und Kosten für Schuttbeseitigung;
• Erdbebenschäden über die Deckungssumme der DASK hinaus.

Einbruchdiebstahl ist in den allgemeinen Feuerversicherungsbedingungen meist nicht enthalten. In Paketpolicen wird dies oft als separate Deckung angeboten, ebenso wie Glasbruch, Hausrat oder Notfalldienste wie Schlüsseldienste oder Handwerker. Der Umfang der Leistungen variiert je nach Anbieter, daher ist es ratsam, vor Vertragsabschluss die spezifischen Bedingungen der Police genau zu prüfen.

Eine freiwillige Erdbebenversicherung ist nur bei einer bestehenden DASK-Police möglich und deckt lediglich den Betrag ab, der die Versicherungssumme der DASK übersteigt. Falls für eine Wohnung keine DASK-Police vorliegt, wird der Versicherer beim Abschluss einer Police mit Erdbebenrisiko zunächst die obligatorische DASK abschließen.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, ist die „Konut sigortası“ besonders wertvoll. Die Absicherung von Schäden an Nachbarwohnungen (z. B. durch Wasserschäden) und der Ausfall von Mieteinnahmen lösen die häufigsten Konflikte mit Mietern. Falls Sie planen, Ihre Immobilie in Alanya zu vermieten, sollten diese Punkte vorab geklärt werden.

Versicherung bei einer Hypothek

Gemäß den Vorschriften für Hypothekenfinanzierungsverträge (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, Artikel 10) ist eine Bank nicht berechtigt, eine mit dem Kredit verbundene Versicherung ohne ausdrückliche schriftliche oder elektronische Zustimmung des Kreditnehmers abzuschließen. Wenn eine Bank einen Kredit mit Versicherung anbietet, muss sie gleichzeitig eine Option ohne diese Versicherung vorlegen. Der Kreditnehmer kann eine Police einer beliebigen Versicherungsgesellschaft vorlegen, sofern die Versicherungssumme und die Laufzeit dem Kredit entsprechen und die Bank als Begünstigter (dain-i mürtehin) eingetragen ist. Die Bank ist verpflichtet, eine solche Police ohne Verschlechterung der Kreditkonditionen zu akzeptieren.

Diese Regeln gelten nicht für die DASK: Diese ist in jedem Fall obligatorisch und wird von der Bank verlängert, sollte der Kreditnehmer dies versäumen. Daher lohnt es sich, vor Unterzeichnung des Kreditvertrags die Kosten des Bankenpakets mit Policen anderer Versicherer zu vergleichen.

Vorgehensweise im Schadensfall

1. Melden Sie den Schaden nach einem Erdbeben unter der Nummer ALO DASK 125. Geben Sie die Policennummer und die Adresse an.
2. Fotografieren Sie die Schäden vor Beginn der Reparaturen und führen Sie keine Arbeiten an tragenden Bauteilen durch, bevor ein Experte den Schaden begutachtet hat.
3. Halten Sie eine Kopie Ihres Ausweises (für Ausländer: Reisepass oder ikamet) sowie einen aktuellen Tapu-Auszug bereit.
4. Gesetzlich ist die DASK verpflichtet, die Entschädigung spätestens 30 Tage nach Abschluss der Schadensbewertung und Einreichung der Unterlagen auszuzahlen. Von der Summe wird ein Selbstbehalt von 2 % abgezogen.
5. Bei der „Konut sigortası“ (Wasserschaden, Brand, Diebstahl) melden Sie den Schaden bei Ihrer Versicherungsgesellschaft unter der im Vertrag angegebenen Nummer. Bei Diebstahl verlangen Versicherer üblicherweise ein Protokoll der Polizei oder Gendarmerie, bei Wasserschäden einen Nachweis über die Ursache. Die Fristen für die Schadensmeldung finden Sie in Ihren Versicherungsbedingungen.

Falls Sie nicht dauerhaft in der Türkei leben, empfiehlt es sich, frühzeitig eine Vollmacht für einen Vertreter auszustellen, der vor Ort den Experten empfangen und Unterlagen einreichen kann.

Häufige Fragen

Müssen Ausländer eine DASK-Versicherung abschließen?

Ja. Die Pflicht liegt beim Wohnungseigentümer, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Ohne eine gültige Police kann die Eigentumsübertragung (Tapu) nicht stattfinden und Wasser- sowie Stromverträge können nicht abgeschlossen werden.

Geht die DASK bei einem Wohnungsverkauf auf den Käufer über?

Nein. Bei Verkäufen ab dem 5. September 2026 endet die Police des Verkäufers am Tag der Eigentumsübertragung. Der Käufer muss vorab eine Police auf seinen eigenen Namen abschließen.

Kann eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude versichert werden?

Unfertige Gebäude fallen nicht unter die DASK. Die Police wird abgeschlossen, sobald die Wohnung im Katasteramt als Wohneinheit erfasst ist, auch bei Vorliegen eines „kat irtifakı“ (Stockwerkseigentumsanwartschaft).

Deckt die DASK Möbel und technische Geräte ab?

Nein, nur die Gebäudekonstruktion. Das Inventar kann separat durch eine freiwillige „Konut sigortası“ versichert werden.

Was passiert, wenn die DASK nicht verlängert wird?

Es gibt gesetzlich keine direkte Strafe, aber ohne gültige Police können keine Tapu-Transaktionen durchgeführt oder Versorgungsverträge umgemeldet werden. Entscheidend ist: Im Falle eines Erdbebens erfolgt ohne Versicherung keine Entschädigungszahlung. Eine Verlängerung innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der alten Police gewährt einen Rabatt von 20 %.

Wer zahlt die DASK bei Mietobjekten?

Laut Gesetz ist dies die Pflicht des Eigentümers. Der Mieter kann die Police zwar für den Eigentümer begleichen, kann sie jedoch nicht auf seinen eigenen Namen ausstellen lassen.

Quellen

• Gesetz Nr. 6305 „Afet Sigortaları Kanunu“ — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (Version 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: Tarife, Normwerte pro m² und Höchstsummen 2025–2026
• DASK: Deckungsumfang und Ausschlüsse
• DASK: Häufige Fragen (Verkauf, Tapu, Versorgungsbetriebe, Selbstbehalt, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği