Immobilie in der Türkei verkaufen: Leitfaden für ausländische Eigentümer 2026

Einen Apartment in der Türkei an einen ausländischen Eigentümer zu verkaufen funktioniert genauso wie für türkische Staatsbürger: Die Transaktion wird vom Tapu-Amt (Grundbuchamt) über das Web Tapu-System registriert, der Käufer überweist das Geld per Bank, und der Verkäufer zahlt seinen Anteil der Gebühr – 2% des Kaufpreises. Wenn seit der Registrierung des Apartments auf Ihren Namen mehr als fünf Jahre vergangen sind, gibt es keine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Wenn weniger – wird der Gewinn über 150.000 TL (Schwelle für 2026) nach einer gestaffelten Skala von 15 bis 40% besteuert.

Was Sie überprüfen sollten, bevor Sie das Apartment zum Verkauf anbieten

Die meisten Verzögerungen bei einer Transaktion entstehen nicht durch den Käufer, sondern durch offene Angelegenheiten des Verkäufers. Vor der Veröffentlichung der Anzeige sollten Sie eine kurze Checkliste durchgehen:

• Registrierungsdatum im Tapu. Ab diesem Datum wird die fünfjährige Frist für die Einkommensteuer auf Verkaufsgewinne berechnet. Wenn das Apartment über einen Kaufvorvertrag (satış vaadi) erworben wurde, läuft die Frist ab dem Datum der Eigentumsregistrierung, nicht ab dem Datum des Vertrags.
• Grundsteuer (emlak vergisi). Gemäss Artikel 30 des Grundsteuergesetzes (in der Fassung des Gesetzes Nr. 7327 von 2021) prüft das Tapu-Amt Schulden für emlak vergisi im elektronischen System der Gemeinde, und bei bestehenden Schulden wird der Eigentumsübergang nicht registriert. Ein schriftliches Zertifikat wird normalerweise nicht verlangt, aber es ist ratsam, die Schuld vorher zu überprüfen und bei der Gemeinde (belediye) zu bezahlen.
• DASK-Versicherungspolice. Eine obligatorische Erdbebenversicherung ist für Gebäude – Apartments, Büros – erforderlich. Die Police muss am Tag der Transaktion gültig sein.
• Einträge im Tapu. Eine Hypothek, Beschlagnahme oder ein Vermerk (şerh) über ein Verkaufsverbot blockieren die Transaktion. Ein Vermerk wird beispielsweise eingetragen, wenn das Apartment für die Erlangung der Staatsbürgerschaft genutzt wurde.
• Schulden für Nebenkosten und aidat. Sie beeinflussen die Registrierung nicht, aber der Käufer wird fast immer um eine Bestätigung bitten, dass keine Schulden bestehen.

Wenn Sie nicht ständig in der Türkei leben, entscheiden Sie vorher, wer die Transaktion unterzeichnet: Sie persönlich oder ein Vertreter mit Vollmacht. Die Ausstellung einer Vollmacht aus dem Ausland zieht sich meistens besonders lange hin.

Unterlagen des Verkäufers und wird eine SPK-Bewertung benötigt?

Eine Liste der erforderlichen Dokumente für ausländische Transaktionsbeteiligte veröffentlicht das Portal Your Key Türkiye der Generaldirektion für Tapu und Kataster (TKGM). Für den Verkäufer genügt in der Regel Folgendes:

• Pass oder nationale Identitätskarte, bei Bedarf mit Übersetzung;
• Formular mit persönlichen Daten (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) und ein Passfoto 6×4 cm, nicht älter als 6 Monate; das Formular ist für jede Tapu-Transaktion mit ausländischer Beteiligung erforderlich – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf;
• Tapu (Eigentumsnachweis), falls vorhanden – bei Verlust wird die Transaktion anhand der Registrierungsdaten durchgeführt;
• Ausländer-Identifikationsnummer oder Steuernummer – wenn Sie keine haben, wird das Tapu-Amt sie bei Antragstellung zuweisen; für Bank und Steuererklärung benötigen Sie auf jeden Fall die Steuernummer (vergi numarası);
• gültige DASK-Versicherungspolice;
• Vollmacht, wenn ein Vertreter unterzeichnet;
• beeidigter Übersetzer, wenn eine der Parteien kein Türkisch spricht; der Übersetzer muss von der Gerichtsbehörde bevollmächtigt sein.

SPK-Bewertung. Der Verkäufer benötigt keinen Bewertungsbericht. Die Anforderung für eine obligatorische Bewertung durch ein lizenziertes SPK-Unternehmen für jeden Kauf durch einen Ausländer galt mehrere Jahre lang, doch der Rundschreiben der TKGM vom 13.06.2024 hat diese für Transaktionen aufgehoben, die nicht mit der Staatsbürgerschaft verbunden sind. Jetzt ist ein Bericht mit dem Dokument Tutar Tespit Belgesi (TTB) nur erforderlich, wenn ein ausländischer Käufer ein Apartment für die Erlangung der Staatsbürgerschaft erwirbt; der Käufer bestellt ihn über Web Tapu, das Dokument ist 12 Monate gültig. Wenn Ihr Käufer eine Staatsbürgerschaft anstrebt, berücksichtigen Sie dies in Ihrem Zeitplan für die Transaktion.

Wie die Transaktion im Tapu abläuft: Schritt für Schritt

1. Vereinbarung und Anzahlung. Die Parteien halten den Preis, die Zahlungsmodalitäten, wer welche Kosten trägt und das Transaktionsdatum fest. Es ist sinnvoll, die Anzahlung schriftlich zu dokumentieren und per Bank zu überweisen.
2. Antrag über Web Tapu. Der Verkaufsantrag wird online auf webtapu.tkgm.gov.tr eingereicht – von Ihnen selbst, durch einen Vertreter oder über eine Agentur. In diesem Stadium wird von mehreren Gemeinden automatisch der Schätzwert für die Steuer (emlak rayiç değeri) abgerufen; in den übrigen wird er per Zertifikat eingereicht.
3. Berechnung der Gebühren und Terminvergabe. Das Tapu-Amt berechnet die Registrierungsgebühr und die döner sermaye Gebühr und vereinbart einen Termin (randevu) für die Transaktion. Gebühren werden vor der Unterzeichnung bezahlt.
4. Zahlung. Ist der Käufer ausländisch, muss er vor der Transaktion Fremdwährung an eine Bank verkaufen; die Bank sendet am selben Tag ein Zertifikat über den Währungsverkauf (döviz alım belgesi) an das Tapu-Amt, und der in dem Zertifikat angegebene Betrag in türkischer Lira wird als Transaktionspreis erklärt. Der Verkäufer erhält das Geld in türkischer Lira.
5. Unterzeichnung. Die Parteien (oder ihre Vertreter) und der Übersetzer unterzeichnen die offizielle Urkunde bei einem Beamten des Tapu-Amts. Unmittelbar danach geht das Eigentumsrecht auf den Käufer über.

Seit dem 01.01.2020 kann eine Transaktion bei jedem Tapu-Amt durchgeführt werden, nicht nur bei dem, wo sich das Apartment befindet – und sogar wenn Verkäufer und Käufer sich in verschiedenen Ämtern befinden. Bei einem Apartment in Mahmutlar oder Kestel können Sie die Transaktion beispielsweise in Antalya oder Istanbul unterzeichnen.

Kosten des Verkäufers: Gebühren und Provisionen

Die Registrierungsgebühr (tapu harcı) gemäss Gebührengesetz Nr. 492 wird von beiden Parteien separat bezahlt: je 2% (binde 20) vom Käufer und Verkäufer, insgesamt 4%. Basis ist der angegebene Preis, aber nicht unter dem Grundsteuerwert des Apartments. Im Vertrag können die Parteien anders vereinbaren, z. B. dass der Käufer die gesamte Gebühr übernimmt, aber vor dem Tapu-Amt haftet jede Partei für ihren Anteil.

Den Preis im Tapu zu senken ist gefährlich. Wenn sich herausstellt, dass der angegebene Preis unter dem tatsächlichen liegt, wird die nicht gezahlte Gebühr von beiden Parteien mit Geldbuße eingezogen. Seit 19.12.2025 (Gesetz Nr. 7566) wurde die Geldbuße von 25% auf die Höhe der nicht gezahlten Gebühr (100%) erhöht. Darüber hinaus verzerrt ein niedriger Verkaufspreis die Berechnung der Einkommensteuer, und beim Verkauf an einen Ausländer ist es fast unmöglich, den Preis zu senken: Er wird durch das Bankzertifikat über den Währungsverkauf bestätigt.

Die döner sermaye Gebühr ist kein Prozentsatz des Preises, sondern eine Festgebühr nach TKGM-Tarif, die vom Bezirk abhängt. Den genauen Betrag für 2026 konnte nicht aus einer offiziellen Quelle bestätigt werden: Überprüfen Sie ihn in der Berechnung Ihres Antrags vor der Transaktion.

Rolle der Agentur. Die Regeln für die Arbeit von Immobilienmaklern werden durch die Verordnung über den Immobilienhandel festgelegt. Eine lizenzierte Agentur (yetki belgesi) arbeitet nach einem schriftlichen Vertrag (yetkilendirme sözleşmesi), und bei einer Transaktion wird ein Maklervertrag geschlossen, in dem u. a. angegeben wird, wie die Parteien die Gebühr und den Satz aufteilen. Die Vergütung für den Verkauf beträgt nicht mehr als 4% des Preises ohne MwSt.; wird im Vertrag nichts anderes festgelegt, wird sie zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wenn eine Agentur Verträge sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer abgeschlossen hat, kann sie nur eine Vergütung bis zu dieser Grenze einziehen. Normalerweise hilft eine Agentur in Alanya beim Verkauf eines Apartments von der Bewertung des Marktpreises und Besichtigungen bis zur Registrierung im Tapu und zum Abschluss der Nebenkosten-Verträge.

Einkommensteuer auf Verkaufsgewinne im Jahr 2026

Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird als değer artış kazancı besteuert (Artikel Mükerrer 80 des Einkommensteuergesetzes Nr. 193). Die wichtigsten Regelungen nach Angaben der türkischen Steuerbehörde GİB für 2026:

• Fünf Jahre. Die Steuer fällt nur an, wenn eine für Geld gekaufte Wohnung innerhalb von fünf Jahren ab dem Kaufdatum verkauft wird. Die Frist wird in Kalendertagen berechnet. Nach fünf Jahren wird der Verkaufsgewinn von dieser Steuer befreit. Eine geerbt oder geschenkt erhaltene Wohnung fällt nicht unter diese Regelung.
• Gewinn. Der Kaufpreis wird vom Verkaufspreis abgezogen, ebenso wie die Kosten des Verkäufers sowie Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit dem Verkauf. Der Kaufpreis wird nach dem Erzeugerpreisindex Yİ-ÜFE indexiert, wenn sein Anstieg während der Eigentumsdauer 10% oder mehr beträgt.
• Steuerfreibetrag. Im Jahr 2026 werden die ersten 150.000 TL solcher Gewinne pro Jahr nicht besteuert (2025 waren es 120.000 TL).
• Erklärung für Nichtansässige. Sind Sie kein Steuersässiger der Türkei, wird das Einkommen aus dem Immobilienverkauf durch eine Einzelerklärung (münferit beyanname) bei der Steuerbehörde am Ort der Wohnung innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Einkommens erklärt. Ansässige fügen es in ihre jährliche Steuererklärung ein, die sie im März des folgenden Jahres einreichen.

Beispiel. Eine Wohnung wird drei Jahre nach dem Kauf verkauft, der Gewinn nach Indexierung und Kostenabzug beträgt 1.000.000 TL, es gibt keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte in der Türkei. Besteuert werden 1.000.000 − 150.000 = 850.000 TL; Steuer = 70.500 + 27% × 450.000 = 192.000 TL. Die Indexierung nach Yİ-ÜFE reduziert oder beseitigt den Gewinn häufig erheblich, daher ist es sinnvoll, die Berechnung einem türkischen Finanzberater (mali müşavir) anzuvertrauen. Die Steuern in Ihrem Wohnsitzland hängen von dessen Gesetzen und von Abkommen mit der Türkei zur Vermeidung von Doppelbesteuerung ab.

Verkauf per Vollmacht und Geldtransfer ins Ausland

Wenn Sie nicht zum Abschluss anreisen können, verkauft ein Vertreter mit Vollmacht die Wohnung. Eine im Ausland beglaubigte Vollmacht wird mit Übersetzung, im Original oder in beglaubigter Kopie akzeptiert und muss den Anforderungen von TKGM zur Form entsprechen: Sie muss klar das Recht angeben, die konkrete Wohnung zu verkaufen und das Geld entgegenzunehmen. Ausführlich zu den Varianten — bei einem türkischen Notar, beim Konsulat der Türkei oder mit Apostille — lesen Sie in dem Artikel zur Vollmacht in der Türkei.

Sie können das Geld nach dem Verkauf ins Ausland transferieren. Nach der Verordnung über Kapitalbewegungen der Zentralbank der Türkei (Artikel 13) haben im Ausland ansässige Personen das Recht, die Einnahmen aus dem Immobilienverkauf nach Abzug von Steuern und ähnlichen Verpflichtungen über eine Bank ins Ausland zu überweisen. In der Praxis wird die Bank einen offiziellen Verkaufsakt aus dem Tapu und einen Kontoauszug über die Geldankunft verlangen; die Umwechslung von Lira in Fremdwährung erfolgt zum Bankenkurs. Muss die Steuer auf das Verkaufseinkommen gezahlt werden, ist es vernünftig, diese vor dem Transfer zu berechnen und zu zahlen.

Wenn durch die Wohnung eine Staatsbürgerschaft oder ein Aufenthaltstitel erworben wurde

Staatsbürgerschaft. Um die Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb zu erhalten, gibt der Käufer die Zusage ab, das Objekt drei Jahre nicht zu verkaufen, und im Tapu wird ein entsprechender Vermerk eingetragen. Innerhalb dieser Frist kann eine solche Wohnung nicht auf normale Weise verkauft werden; die Investitionsschwelle für Transaktionen nach 13.06.2022 beträgt 400.000 USD. Ausführliches zu den Regelungen finden Sie im Artikel zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb. Nach drei Jahren wird der Vermerk gelöscht und die Wohnung wird nach den allgemeinen Regeln verkauft.

Aufenthaltstitel. Ein kurzfristiger Aufenthaltstitel wird unter anderem an Immobilienbesitzer in der Türkei vergeben (Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458). Nach Artikel 33 desselben Gesetzes wird der Aufenthaltstitel aufgelöst oder nicht verlängert, wenn die Grundlage dafür entfallen ist. Wenn Sie daher die einzige Wohnung verkaufen, aber in der Türkei wohnhaft bleiben möchten, bereiten Sie rechtzeitig eine andere Grundlage vor — zum Beispiel eine Miete — und wenden Sie sich an die Migrationsbehörde.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in der Türkei?

Die Registrierung selbst ist ein Besuch beim Tapu nach Online-Terminbuchung über Web Tapu. Am längsten dauert es üblicherweise, eine Vollmacht aus dem Ausland zu besorgen, einen Bewertungsbericht für einen Käufer, der die Staatsbürgerschaft erwirbt, zu erhalten, und eine Banküberweisung abzuwickeln.

Muss ich zur Vertragsunterzeichnung in die Türkei reisen?

Nein. Der Vertrag kann von einem Vertreter mit Vollmacht unterzeichnet werden, und Transaktionen mit Ausländern wickelt TKGM auch über eine Tapu-Vertretung beim Generalkonsulat der Türkei in Berlin ab.

Wer zahlt die 4%-Gebühr?

Nach Gesetz zahlt jede Seite 2%. Eine andere Aufteilung ist möglich, sollte aber ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden.

Muss man Steuer zahlen, wenn die Wohnung länger als 5 Jahre im Besitz ist?

Nein: Das Einkommen aus dem Verkauf einer von einer Privatperson gekauften Wohnung, die später als fünf Jahre nach dem Kauf verkauft wird, wird nicht mit der değer artış kazancı-Steuer besteuert. Die Frist wird in Kalendertagen ab dem Registrierungsdatum berechnet.

Kann man eine Wohnung mit Hypothek verkaufen?

Ja, aber die Hypothek muss vor der Registrierung oder gleichzeitig damit gelöscht werden — üblicherweise fließt ein Teil des Käufergeldes zur Tilgung des Darlehens, und die Bank erteilt die Genehmigung zur Hypothekenlöschung.

Quellen

• GİB: Leitfaden zur Besteuerung sonstiger Einkünfte, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
• GİB: Infografik „Değer artışı kazancı" 2026
• GİB: Einkommensteuersatz für 2026
• GİB: Besteuerung des Immobilienkaufs und -verkaufs (tapu harcı)
• Resmî Gazete: Gesetz Nr. 7566 vom 19.12.2025
• Resmî Gazete: Gesetz Nr. 7327 (emlak vergisi-Schuld und Eigentumsübergang)
• Your Key Türkiye (TKGM): Leitfaden für Immobilientransaktionen für Ausländer
• Zentralbank der Türkei: Verordnung über Kapitalbewegungen
• Verordnung über den Immobilienhandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
• Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz