Die Versicherung von Immobilien in der Türkei im Jahr 2026 umfasst eine obligatorische DASK-Police gegen Erdbeben und optional eine freiwillige Wohngebäudeversicherung (konut sigortası). DASK muss der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses abschließen — auch Ausländer sind dazu verpflichtet. Ohne gültige Police lässt sich keine Transaktion im Tapu durchführen und es werden keine Verträge für Wasser und Strom abgeschlossen. Eine Police für eine 100-m²-Wohnung kostet 2026 je nach seismischer Gefährdungsstufe der Adresse etwa 900 bis 3.500 Lira pro Jahr.
DASK: Verpflichtung und Leistungsumfang
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, obligatorische Erdbebenversicherung) wurde durch das Gesetz Nr. 6305 „Über die Katastrophenversicherung" eingeführt. Die Police wird ausschließlich von einer staatlichen Behörde — der Doğal Afet Sigortaları Kurumu — ausgegeben; Versicherungsunternehmen und Agenten verkaufen sie im Namen von DASK. Der Preis ist bei allen Anbietern identisch, da die Tarife vom Staat festgelegt werden.
Versicherungspflichtig sind (Artikel 10 des Gesetzes):
- Wohnungen und andere eigenständige Gebäudeteile gemäß Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634;
- Wohnhäuser auf privatem Land, das im Tapu registriert ist;
- Büros und Geschäfte, sofern sie sich in einem Wohngebäude befinden.
Die Verpflichtung liegt beim Eigentümer oder Inhaber eines Nutzungsrechts (intifa), und die Police muss jährlich verlängert werden. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen türkischen Bürgern und Ausländern. Nicht versicherungspflichtig sind Dienstwohnungen, Staatsgebäude, ländliche Häuser im Dorfgebiet und vollständig nicht-residential Gebäude. DASK kann die Versicherung eines Hauses ablehnen, das nicht nach Plan gebaut wurde, und versichert keine Gebäude mit schwachem Tragwerk.
Die Police deckt Schäden am Gebäude selbst durch Erdbeben sowie durch Brände, Explosionen, Tsunamis und Erdrutsche, die durch Erdbeben verursacht werden. Die Auszahlung erfolgt in bar bis zur Versicherungssumme. Nach der offiziellen DASK-Liste werden nicht abgedeckt:
- Möbel, Geräte und sonstige Vermögensgegenstände;
- Mietausfallverluste und Kosten für vorübergehende Unterkunft;
- Trümmerbeseitigung;
- Gesundheitsschäden.
Die Selbstbeteiligung beträgt 2 % der Versicherungssumme pro Schadensfall (eine Serie von Beben innerhalb von 72 Stunden gilt als ein Schadensfall). Wenn der Eigentümer die Wohnung mit Beschädigung von Tragkonstruktionen umgebaut hat und der Schaden daraus resultiert, verliert er den Leistungsanspruch (Artikel 12 des Gesetzes).
Kosten für DASK im Jahr 2026
Die Versicherungssumme wird berechnet, indem die Bruttofläche der Wohnung mit dem Normwert pro Quadratmeter für den Gebäudetyp multipliziert wird. Gebäudetyp ist „betonarme" (Gebäude mit Stahl- oder Stahlbetontragwerk) oder „diğer" (alles andere). Die Normen und Höchstsummen werden monatlich nach dem Erzeugerpreisindex TÜİK angepasst. Steigen die Preise während der Versicherungsdauer, erhöht sich die Versicherungssumme ohne zusätzliche Zahlung.
- Ab 01.10.2026: 12.039 TL pro m² für betonarme und 8.026 TL pro m² für diğer. Maximale Versicherungssumme — 2.552.268 TL.
- Ab 01.11.2026: 12.288 TL und 8.192 TL. Maximale Summe — 2.605.100 TL.
Praktische Konsequenz: Bei einer Stahlbetonwohnung mit einer Bruttofläche von etwa 212 m² oder mehr erreicht die Versicherungssumme die Obergrenze. Der Rest der Wiederherstellungskosten wird von DASK nicht gedeckt.
Die Prämie ist die Versicherungssumme multipliziert mit dem Tarif. Der Tarif hängt von der Risikogruppe (I — höchste, VII — niedrigste) und dem Gebäudetyp ab. Die Gruppe wird nach der türkischen Erdbebengefahrenkarte, dem Untergrund und den Gebäudeeigenschaften bestimmt. Sie wird für eine konkrete Adresse festgelegt, nicht für eine ganze Provinz. Daher sollte man die Gruppe für eine Wohnung in Alanya oder Antalya in der Polisberechnung oder auf der interaktiven Karte auf der DASK-Website prüfen.
| Risikogruppe | Tarif betonarme, ‰ | Tarif diğer, ‰ | Prämie für 100 m² betonarme (Police ab 01.10.2026), TL |
|---|---|---|---|
| I | 2,82 | 4,96 | 3.395 |
| II | 2,51 | 4,25 | 3.022 |
| III | 2,13 | 3,73 | 2.564 |
| IV | 2,00 | 3,49 | 2.408 |
| V | 1,50 | 2,79 | 1.806 |
| VI | 1,07 | 1,86 | 1.288 |
| VII | 0,73 | 1,09 | 879 |
Für Stahlbetongebäude gelten Tarifmodifikatoren, die addiert werden:
- +10 %, wenn die Baugenehmigung vor 2000 erteilt wurde;
- +10 % für Gebäude mit 8 oder mehr oberirdischen Geschossen;
- −10 % für Gebäude mit bis zu 3 oberirdischen Geschossen.
Bei Verlängerung nicht später als 30 Tage nach Ablauf der Police wird ein Rabatt von 20 % gewährt, der für Gebäude beider Typen gilt. Für jede Gruppe gibt es eine Mindestprämie. Anfang 2026 betrug sie zwischen 1.951 TL (Gruppe I) und 505 TL (Gruppe VII); diese Beträge werden ebenfalls monatlich angepasst.
Beispiel: eine 100-m²-Wohnung in einem neuen 10-geschossigen Komplex, Gruppe III, Police ab 01.10.2026. Versicherungssumme — 1.203.900 TL, Prämie — 2.564 TL plus 10 % für Geschossigkeit, etwa 2.820 TL. Selbstbeteiligung bei Schaden — 24.078 TL.
Wo man DASK abschließt und wann es erforderlich ist
Die Police wird bei jeder genehmigten Versicherungsgesellschaft, ihrem Agenten oder bei einer Bank, die Versicherungen verkauft, abgeschlossen. Zur Berechnung benötigt man:
- Adresscode (UAVT);
- Tapu-Daten;
- Baujahr, Gebäudetyp und Geschosszahl;
- Bruttofläche;
- Steuernummer oder ikamet-Nummer des Eigentümers und Telefonnummer.
Der Versicherungsnehmer trägt die Verantwortung für die Richtigkeit der Angaben. Wird die Fläche zu niedrig angegeben, ist die Versicherungssumme geringer und somit auch die Auszahlung. Die Versicherungsdauer beträgt ein Jahr. Eine gültige Police kann auf der DASK-Website im Bereich „Poliçe Sorgulama" überprüft werden.
Das Gesetz verbindet DASK mit drei Vorgängen (Artikel 11):
- Tapu. Das Katasteramt registriert Wohnungstransaktionen erst, wenn eine gültige Police zum Transaktionsdatum bestätigt ist.
- Wasser und Strom. Bei Abschluss eines Kundenvertrags prüft der Anbieter, ob DASK vorhanden ist. Dies gilt auch für Mieter: ohne die Police des Eigentümers wird er die Zähler nicht auf seinen Namen umschreiben.
- Hypothek. Hat der Kreditnehmer DASK nicht abgeschlossen, schließt und verlängert die Bank die Police selbst und benachrichtigt ihn.
Eine wichtige Änderung 2026 betrifft Käufer. Nach DASK-Erläuterung endet die Police des Verkäufers bei Verkäufen, die ab dem 5. September 2026 im Tapu registriert sind, am Tag der Transaktion und geht nicht auf den Käufer über. Der Käufer muss vorher seine eigene Police auf seinen Namen abschließen, und Tapu prüft diese während der Transaktion. Die Regel gilt für Transaktionen im Tapu und beim Notar gleichermaßen. Der Verkäufer kann die Prämie für nicht genutzte Tage zurückerhalten, indem er einen Antrag bei dem Agenten oder Versicherer einreicht. Wie die Transaktion selbst abläuft, haben wir in dem Artikel über den Kauf von Immobilien in der Türkei erläutert, und über das Eigentumsdokument in dem Artikel über Tapu.
Ein Mieter kann DASK nicht auf seinen Namen abschließen. Er kann die Police als Versicherungsnehmer zahlen, aber der Begünstigte bleibt der im Tapu eingetragene Eigentümer.
Konut sigortası: freiwillige Wohngebäudeversicherung
Konut sigortası — freiwillige Police einer privaten Versicherungsgesellschaft, vom Gesetz nicht erforderlich. Die Grundlage sind allgemeine Versicherungsbedingungen gegen Brand (Yangın Sigortası Genel Şartları). Der Basisschutz umfasst Brand, Blitzschlag, Explosion sowie Rauch, Dampf und Wärmeschaden von diesen. Durch Zusatzvereinbarungen können hinzugefügt werden:
- innere Wasserschäden (dahili su) — Rohrlecks, Überflutung durch Nachbarn;
- Hochwasser, Sturm, Erdrutsch, Schneebelastung;
- Fahrzeugaufprall und Vandalismus;
- Mietausfallschutz und Trümmerbeseitigung;
- Erdbeben über die DASK-Summe hinaus.
Diebstahl wird in den allgemeinen Brandversicherungsbedingungen nicht abgedeckt. In Paketpolicen wird er als separater Versicherungsschutz gewährt, ebenso wie Glasbruch, Inventar in der Wohnung und Notfall-Handwerker-Services. Der Umfang des Versicherungsschutzes und Limits hängen vom Versicherer ab (nach Angaben der Versicherer). Daher sollte man vor dem Kauf die speziellen Bedingungen der Police lesen.
Die freiwillige Erdbebensicherung ist nur bei bestehendem DASK und nur für Deckungssummen über dem DASK-Limit zulässig. Falls die Wohnung keine DASK-Police hat, wird der Versicherer diese bei Abschluss eines Policenpakets mit Erdbebenrisiko zunächst für Sie eröffnen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, ist konut sigortası besonders wertvoll. Die Abdeckung von Wasserschäden bei Nachbarn und der Mietausfallverlust behebt die häufigsten Streitigkeiten mit Mietern. Dies sollten Sie im Voraus klären, wenn Sie planen, Ihre Wohnung in Alanya zu vermieten.
| Parameter | DASK | Konut sigortası |
|---|---|---|
| Erforderlichkeit | Gesetzlich vorgeschrieben (Gesetz Nr. 6305) | Freiwillig |
| Herausgeber | DASK (staatliche Anstalt) über Versicherer und Agenten | Private Versicherungsgesellschaft |
| Versicherte Risiken | Erdbeben und daraus resultierende Brände, Explosionen, Tsunamis, Erdrutsche | Brand, Blitzschlag, Explosion; optional Wasserschäden, Überschwemmung, Sturm, Diebstahl, Glasbruch und weitere |
| Hausrat | Nicht abgedeckt | Kann versichert werden |
| Limit | Fläche × Normativ pro m², max. 2.605.100 TL (ab 01.11.2026) | Nach Vertrag, üblicherweise Wiederbeschaffungswert und Hausrat |
| Kosten | Einheitlicher staatlicher Tarif | Vom Versicherer festgelegt |
| Erforderlich für | Tapu, Wasser, Strom, Hypothek | Nirgends verpflichtend; Bank kann bei Kredit anbieten |
Versicherung bei Hypothekardarlehen
Nach den Richtlinien für Wohnungskreditverträge (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, Artikel 10) darf die Bank eine kreditgebundene Versicherung nicht ohne ausdrückliche schriftliche oder elektronische Zustimmung des Kreditnehmers abschließen. Bei Angebot eines Kredits mit Versicherung muss die Bank auch eine Variante ohne Versicherung anbieten. Der Kreditnehmer kann eine Police jeder Versicherungsgesellschaft einreichen, wenn die Summe und Laufzeit dem Kredit entsprechen und die Bank als Pfandgläubiger (dain-i mürtehin) eingetragen ist. Die Bank muss eine solche Police ohne Verschlechterung der Kreditbedingungen akzeptieren.
Diese Regeln gelten nicht für DASK: Es ist in jedem Fall obligatorisch, und die Bank wird es automatisch verlängern, wenn Sie dies nicht tun. Daher ist es sinnvoll, die Kosten des Bankenpaketes vor Unterzeichnung des Kreditvertrags mit den Prämien anderer Versicherer zu vergleichen.
Was tun bei einem Schadensfall
- Nach einem Erdbeben melden Sie den Schaden unter der Nummer ALO DASK 125. Nennen Sie Ihre Policennummer und Adresse.
- Fotografieren Sie die Schäden vor jeglicher Reparatur und führen Sie keine Arbeiten an tragenden Strukturen durch, bis ein Sachverständiger die Immobilie besichtigt hat.
- Bereiten Sie eine Kopie Ihres Personalausweises vor (für Ausländer Reisepass oder ikamet) und eine aktuelle Tapu-Abschrift.
- Nach dem Gesetz leistet DASK Entschädigung spätestens 30 Tage nach Abschluss der Schadensschätzung und Einreichung aller Unterlagen. Von der Summe wird eine Selbstbeteiligung von 2 % abgezogen.
- Bei konut sigortası (Wasserschäden, Brand, Diebstahl) melden Sie den Schaden Ihrer Versicherungsgesellschaft unter der im Vertrag angegebenen Nummer. Bei Diebstahl verlangen Versicherer üblicherweise eine Anzeige bei der Polizei oder Gendarmerie, bei Wasserschäden ein Dokument über die Ursache. Die Meldungsfristen sind in den Bedingungen aufgeführt.
Falls Sie nicht in der Türkei wohnen, erstellen Sie im Voraus eine Vollmacht für einen Vertreter, der den Sachverständigen empfangen und die Unterlagen einreichen kann.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Ausländer verpflichtet, DASK abzuschließen?
Ja. Die Verpflichtung liegt beim Eigentümer unabhängig von der Nationalität. Ohne Police kann die Transaktion im Tapu nicht durchgeführt werden und es können keine Verträge für Wasser und Strom abgeschlossen werden.
Geht DASK beim Wohnungskauf auf den Käufer über?
Nein. Bei Verkäufen ab 5. September 2026 endet die Police des Verkäufers am Tag der Transaktion, und der Käufer muss eine Police auf seinen Namen abschließen.
Kann man eine Wohnung in einem Neubau versichern?
Unvollendete Gebäude fallen nicht unter DASK. Die Police wird abgeschlossen, wenn die Wohnung als Wohnraum im Kataster eingetragen ist, auch bei kat irtifakı.
Deckt DASK Möbel und Geräte ab?
Nein, nur die Gebäudestruktur. Hausrat wird separat durch freiwillige konut sigortası versichert.
Was passiert, wenn DASK nicht verlängert wird?
Das Gesetz sieht keine Geldstrafe vor, aber ohne gültige Police können Transaktionen im Tapu nicht durchgeführt und Versorgungsverträge nicht erneuert werden. Das Wichtigste: Bei einem Erdbeben erhalten Sie keine Entschädigung. Die Verlängerung innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der Police gewährt einen Rabatt von 20 %.
Wer zahlt DASK bei Mietauskehr?
Nach dem Gesetz der Eigentümer. Der Mieter kann die Police für ihn bezahlen, kann aber DASK nicht auf seinen Namen registrieren.
Quellen
- Gesetz Nr. 6305 „Afet Sigortaları Kanunu" — mevzuat.gov.tr
- Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (akt. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
- DASK: Tarife, Normative pro m² und maximale Deckungssumme 2025–2026
- DASK: Leistungen und Ausschlüsse
- DASK: Häufig gestellte Fragen (Verkauf, Tapu, Wasser und Strom, Selbstbeteiligung, 125)
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
- Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği