تأمين العقارات في تركيا عام 2026: دليل DASK والتأمين الاختياري من NewTime Investment

يعتبر التأمين العقاري في تركيا لعام 2026 ضرورة أساسية تتكون من وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)، بالإضافة إلى التأمين الطوعي على المسكن (konut sigortası) حسب رغبة المالك. يُلزم قانوناً على مالك الشقة أو المنزل، بما في ذلك الأجانب، استخراج وثيقة DASK. وبدون هذه الوثيقة سارية المفعول، لن تتم المعاملات في دائرة السجل العقاري (Tapu)، ولن يتم تفعيل عقود المياه والكهرباء. في عام 2026، تتراوح تكلفة الوثيقة لشقة مساحتها 100 متر مربع تقريباً بين 900 و3,500 ليرة تركية سنوياً، وذلك حسب المنطقة الزلزالية للعقار.

DASK: من الملزم به وماذا يغطي

تم إدخال نظام (DASK) (التأمين الإلزامي ضد الزلازل - Zorunlu Deprem Sigortası) بموجب القانون رقم 6305 بشأن "التأمين ضد الكوارث". يتم إصدار الوثيقة حصرياً من قبل المؤسسة الحكومية (Doğal Afet Sigortaları Kurumu)، بينما تقوم شركات التأمين والوكلاء ببيعها نيابة عن DASK. السعر موحد لدى جميع البائعين لأن التعريفة معتمدة من قبل الدولة.

يلتزم بالتأمين (بموجب المادة 10 من القانون):

• الشقق والأجزاء المستقلة الأخرى في المباني وفقاً لقانون الملكية المشتركة رقم 634؛
• المنازل السكنية المقامة على أرض خاصة مسجلة في (Tapu)؛
• المكاتب والمتاجر إذا كانت تقع داخل مبنى سكني.

تقع المسؤولية على عاتق المالك أو صاحب حق الانتفاع (intifa)، ويجب تجديد الوثيقة سنوياً. لا يفرق القانون بين المواطنين الأتراك والأجانب. لا يخضع للتأمين الإلزامي الوحدات السكنية الوظيفية، المباني الحكومية، منازل القرى داخل حدود القرى، والمباني غير السكنية تماماً. يحق لـ DASK رفض التأمين على منزل بُني بمخالفة للمخططات الهندسية، كما لا تؤمن على المباني ذات الهيكل الإنشائي الضعيف.

تغطي الوثيقة الأضرار التي تلحق بالمبنى نفسه نتيجة الزلزال، وكذلك الحريق، الانفجار، التسونامي، والانهيارات الأرضية الناجمة عن الزلزال. يتم التعويض نقداً في حدود مبلغ التأمين. وفقاً للقائمة الرسمية، لا يغطي DASK:

• الأثاث، الأجهزة، والممتلكات المنقولة؛
• خسارة دخل الإيجار وتكاليف السكن البديل؛
• تكاليف إزالة الحطام؛
• الأضرار الجسدية.

تبلغ نسبة التحمل (الفرنشايز) 2% من مبلغ التأمين لكل حادث (تعتبر سلسلة الهزات خلال 72 ساعة حادثاً واحداً). إذا قام المالك بتعديل الشقة بشكل أضر بالهياكل الحاملة ونتج الضرر عن ذلك، فإنه يفقد الحق في التعويض (المادة 12 من القانون).

كم تبلغ تكلفة DASK في عام 2026

يتم احتساب مبلغ التأمين كالتالي: المساحة الإجمالية (بالمتر المربع) تضرب في القيمة المعيارية للمتر المربع حسب نوع المبنى. نوع المبنى إما "betonarme" (مباني ذات هيكل فولاذي أو خرساني مسلح) أو "diğer" (كل ما عدا ذلك). تتم فهرسة المعايير والمبلغ الأقصى شهرياً وفقاً لمؤشر أسعار المنتجين (TÜİK). إذا ارتفعت الأسعار خلال فترة سريان الوثيقة، يزداد مبلغ التأمين تلقائياً دون دفع إضافي.

• من 01.10.2026: 12,039 ليرة تركية للمتر المربع لـ betonarme و8,026 ليرة تركية للمتر المربع لـ diğer. الحد الأقصى لمبلغ التأمين هو 2,552,268 ليرة تركية.
• من 01.11.2026: 12,288 ليرة تركية و8,192 ليرة تركية. الحد الأقصى هو 2,605,100 ليرة تركية.

من الناحية العملية: الشقق الخرسانية التي تزيد مساحتها الإجمالية عن 212 متر مربع تقريباً تصل إلى سقف التغطية، ولن يغطي DASK تكاليف الترميم الكاملة لما يتجاوز هذا المبلغ.

قسط التأمين هو مبلغ التأمين مضروباً في التعريفة. تعتمد التعريفة على منطقة الخطر الزلزالي (I هي الأعلى، VII هي الأقل) ونوع المبنى. يتم تحديد المنطقة بناءً على خريطة المخاطر الزلزالية في تركيا وطبيعة التربة وخصائص المبنى. يتم تعيينها لكل عنوان محدد، وليس لكل مقاطعة. لذلك، يجب التحقق من فئة الشقة في ألانيا أو أنطاليا عند حساب الوثيقة أو عبر الخريطة التفاعلية على موقع DASK الإلكتروني.

بالنسبة للمباني الخرسانية، تطبق تعديلات على التعريفة وتجمع معاً:

• +10% إذا تم إصدار رخصة البناء قبل عام 2000؛
• +10% للمباني التي تتكون من 8 طوابق فوق الأرض أو أكثر؛
• −10% للمباني التي تتكون من أقل من 3 طوابق فوق الأرض.

عند التجديد في موعد لا يتجاوز 30 يوماً بعد انتهاء الوثيقة، يتم منح خصم 20% لكلا النوعين من المباني. هناك حد أدنى للقسط لكل مجموعة، وفي بداية عام 2026 كانت تتراوح بين 1,951 ليرة تركية (المجموعة I) إلى 505 ليرة تركية (المجموعة VII)، وهذه المبالغ تخضع للفهرسة الشهرية.

مثال: شقة مساحتها 100 متر مربع في مجمع جديد مكون من 10 طوابق، المنطقة III، وثيقة تبدأ من 01.10.2026. مبلغ التأمين هو 1,203,900 ليرة تركية، القسط هو 2,564 ليرة تركية مضافاً إليها 10% لعدد الطوابق، ليصبح المجموع حوالي 2,820 ليرة تركية. قيمة التحمل عند الضرر هي 24,078 ليرة تركية.

أين يتم استخراج DASK ومتى يُطلب

يتم إصدار الوثيقة لدى أي شركة تأمين معتمدة، أو وكلائها، أو فروع البنوك التي تبيع بوالص التأمين. للقيام بذلك تحتاج إلى:

• كود العنوان (UAVT)؛
• بيانات (Tapu)؛
• سنة البناء، نوع المبنى، وعدد الطوابق؛
• المساحة الإجمالية (بالمتر المربع)؛
• الرقم الضريبي أو رقم الإقامة (ikamet) للمالك ورقم الهاتف.

يتحمل المؤمن له مسؤولية دقة البيانات. إذا تم تقليل المساحة، سيكون مبلغ التأمين والتعويض أقل. مدة الوثيقة سنة واحدة. يمكن التحقق من سريان الوثيقة عبر موقع DASK تحت قسم "Poliçe Sorgulama".

يربط القانون DASK بثلاث عمليات رئيسية (المادة 11):

• Tapu: لا تقوم مديرية السجل العقاري بتسجيل معاملات نقل الملكية ما لم يتم إثبات وجود وثيقة DASK سارية في تاريخ المعاملة.
• المياه والكهرباء: عند فتح عدادات المياه والكهرباء، يتحقق المورد من وجود DASK. ينطبق هذا على المستأجر أيضاً؛ فبدون وثيقة المالك، لن يتمكن من نقل العدادات باسمه.
• الرهن العقاري: إذا لم يقم المقترض باستخراج DASK، يقوم البنك بإصدار وتجديد الوثيقة تلقائياً وإخطار المقترض بذلك.

تغيير مهم في عام 2026 يتعلق بالمشترين. وفقاً لتوضيح DASK، في عمليات البيع المسجلة من 5 سبتمبر 2026، تنتهي وثيقة البائع في يوم المعاملة في (Tapu) ولا تنتقل إلى المشتري. يجب على المشتري استخراج وثيقته الخاصة مسبقاً باسمه، وتتحقق دائرة (Tapu) من ذلك أثناء المعاملة. هذه القاعدة تنطبق على المعاملات في دائرة السجل العقاري وأمام كاتب العدل. يمكن للبائع استرداد قسط الأيام غير المستخدمة عن طريق تقديم طلب للوكيل أو شركة التأمين. لقد شرحنا كيفية إجراء المعاملة في مقالتنا حول شراء العقارات في تركيا، وعن وثيقة الملكية في مقالة حول الـ Tapu.

لا يمكن للمستأجر استخراج DASK باسمه الخاص. يمكنه دفع تكلفة الوثيقة، ولكن يبقى المستفيد في حالة التعويض هو المالك المسجل في (Tapu).

Konut sigortası: التأمين الطوعي على المسكن

هو وثيقة اختيارية من شركة تأمين خاصة، ولا يفرضها القانون. أساسها هو الشروط العامة للتأمين ضد الحريق (Yangın Sigortası Genel Şartları). التغطية الأساسية تشمل الحريق، الصواعق، الانفجار، وكذلك الدخان والبخار والحرارة الناتجة عنها. من خلال اتفاقيات إضافية يمكن إضافة تغطية لـ:

• التسرب الداخلي (dahili su) — تسرب الأنابيب، ضرر المياه من الجيران؛
• الفيضانات، العواصف، الانهيارات الأرضية، وثقل الثلوج؛
• اصطدام المركبات والأفعال المتعمدة للغير؛
• خسارة دخل الإيجار وتكاليف إزالة الحطام؛
• الزلازل بمبالغ تتجاوز سقف DASK.

الشروط العامة للحريق لا تغطي السرقة. في وثائق التأمين الشاملة، يتم إدراجها كغطاء منفصل، مثل كسر الزجاج، الممتلكات داخل الشقة، وخدمات الطوارئ (السباكة والكهرباء). تعتمد مجموعة التغطيات والحدود على سياسة الشركة، لذا يُنصح بقراءة الشروط الخاصة للوثيقة قبل الشراء.

يُسمح بالتأمين الطوعي ضد الزلازل فقط في حال وجود بوليصة DASK سارية، وبحدود تغطية تتجاوز مبلغ تأمين DASK الأساسي. إذا لم تكن الشقة مغطاة بـ DASK، فسيقوم المؤمن بإصدار هذه البوليصة أولاً قبل إصدار أي وثيقة تأمين تغطي مخاطر الزلازل.

بالنسبة للملاك الذين يؤجرون عقاراتهم، يعد التأمين السكني (Konut sigortası) مفيداً للغاية. فتغطية أضرار تسرب المياه للجيران وخسارة دخل الإيجار تعالج أكثر النزاعات شيوعاً مع المستأجرين. من الجيد الاتفاق على هذه التفاصيل مسبقاً إذا كنت تخطط لـ تأجير شقتك في ألانيا.

التأمين عند الحصول على رهن عقاري

بموجب قواعد عقود التمويل العقاري (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği، المادة 10)، لا يحق للبنك إصدار تأمين مرتبط بالقرض دون موافقة صريحة خطية أو إلكترونية من المقترض. عند عرض قرض مع تأمين، يجب على البنك تقديم خيار آخر بدونه. يمكن للمقترض تقديم بوليصة من أي شركة تأمين، بشرط أن تتوافق القيمة والمدة مع القرض، وأن يكون البنك مدرجاً كحامل رهن (dain-i mürtehin). يلتزم البنك بقبول مثل هذه البوليصة دون المساس بشروط القرض.

لا تنطبق هذه القواعد على DASK: فهو إلزامي في جميع الحالات، وسيقوم البنك بتجديده تلقائياً إذا لم يقم المقترض بذلك. لذا، يُنصح بمقارنة تكلفة حزمة تأمين البنك مع عروض شركات التأمين الأخرى قبل توقيع عقد القرض.

ماذا تفعل عند وقوع حادث تأميني؟

1. بعد وقوع زلزال، أبلغ عن الأضرار عبر الاتصال بالرقم ALO DASK 125. اذكر رقم البوليصة والعنوان.
2. قم بتصوير الأضرار قبل إجراء أي إصلاحات، ولا تبدأ بأي أعمال ترميم في الهياكل الإنشائية قبل معاينة الخبير.
3. جهز نسخة من إثبات الهوية (للأجانب: جواز السفر أو ikamet) ووثيقة Tapu المحدثة.
4. بموجب القانون، تدفع DASK التعويض في مدة لا تتجاوز 30 يوماً من اكتمال تقييم الأضرار وتقديم كافة الوثائق. تُخصم نسبة تحمل (franchise) قدرها 2% من مبلغ التعويض.
5. بالنسبة لـ konut sigortası (تسرب المياه، الحريق، السرقة)، قدم طلباً لشركة التأمين الخاصة بك عبر الرقم الموجود في البوليصة. في حالات السرقة، يطلب المؤمنون عادةً تقريراً من الشرطة أو الدرك، وفي حالات تسرب المياه يطلبون وثيقة تحدد سبب الضرر. مواعيد الإخطار مذكورة في شروط البوليصة.

إذا كنت لا تقيم في تركيا، قم مسبقاً بإعداد وكالة قانونية لممثل قانوني يمكنه استقبال الخبير وتقديم الوثائق نيابة عنك.

أسئلة متكررة

هل الأجنبي ملزم بإصدار DASK؟

نعم. الالتزام يقع على عاتق مالك العقار بغض النظر عن جنسيته. بدون هذه البوليصة، لن تتم عملية التسجيل في Tapu ولن يتم فتح عقود المياه والكهرباء.

هل تنتقل بوليصة DASK إلى المشتري عند شراء شقة؟

لا. عند البيع اعتباراً من 5 سبتمبر 2026، تنتهي صلاحية بوليصة البائع في يوم إتمام الصفقة، ويجب على المشتري إصدار بوليصة جديدة باسمه مسبقاً.

هل يمكن تأمين شقة في مبنى قيد الإنشاء؟

المباني غير المكتملة لا تخضع لـ DASK. يتم إصدار البوليصة عندما يكون للشقة سجل عقاري كعقار سكني، بما في ذلك في حالات kat irtifakı (الارتفاق الطابقي).

هل يغطي DASK الأثاث والأجهزة؟

لا، يغطي فقط الهيكل الإنشائي للمبنى. يتم تأمين الممتلكات بشكل منفصل عبر تأمين طوعي (konut sigortası).

ماذا يحدث في حال عدم تجديد DASK؟

لا توجد غرامة قانونية محددة، لكن بدون بوليصة سارية لا يمكن إتمام أي صفقة في Tapu أو تغيير عقود المرافق. والأهم هو أنك لن تحصل على تعويض في حال حدوث زلزال. التجديد خلال 30 يوماً من انتهاء البوليصة يمنحك خصماً بنسبة 20%.

من يدفع تكاليف DASK في حال كان العقار مؤجراً؟

بموجب القانون، المالك هو المسؤول. يمكن للمستأجر دفع قيمة البوليصة نيابة عنه، لكن لا يمكنه إصدار DASK باسمه الشخصي.

المصادر

• القانون رقم 6305 "Afet Sigortaları Kanunu" — mevzuat.gov.tr
• تعميم تعريفات وتعليمات التأمين الإلزامي ضد الزلازل (نسخة 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: التعريفات، معايير المتر المربع، والحد الأقصى للمبلغ 2025–2026
• DASK: التغطية والاستثناءات
• DASK: الأسئلة المتكررة (البيع، Tapu، المياه والكهرباء، التحمل، 125)
• قواعد عقود التمويل العقاري — mevzuat.gov.tr
• الشروط العامة لتأمين الحريق — اتحاد التأمين في تركيا (TSB)