Att sälja en lägenhet i Turkiet till en utländsk ägare fungerar på samma sätt som för turkiska medborgare: transaktionen registreras av Tapu-förvaltningen via Web Tapu-systemet, köparen överför pengar genom banken, och säljaren betalar sin andel av registreringsavgiften — 2% av transaktionspriset. Om det gått mer än fem år sedan lägenheten registrerades på ditt namn finns ingen inkomstskattedeklaration vid försäljning. Om det är mindre — beskattas vinsten över 150 000 TL (tröskelvärde 2026) enligt en progressiv skala från 15 till 40%.
Vad du bör kontrollera innan du lägger ut annonsen
De flesta förseningar i transaktioner beror inte på köparen utan på lösa trådar hos säljaren. Innan du publicerar en annons bör du gå igenom en kort checklista:
- Registreringsdatum i Tapu. Från detta datum räknas femårsperioden för inkomstskattedeklaration vid försäljning. Om lägenheten köptes genom ett försäljningsbesked (satış vaadi) börjar perioden från registreringen av äganderätten, inte från avtaldatumet.
- Fastighetsskatt (emlak vergisi). Enligt artikel 30 i fastighetsskattelagen (ändrad genom lag nr 7327 från 2021) kontrollerar Tapu skulder för emlak vergisi i kommunens elektroniska system, och om det finns skuld registreras äganderättsöverföringen inte. Du behöver vanligtvis inte ett pappersbevis, men det är bäst att kontrollera skulden i förväg och betala den på belediye.
- DASK-försäkring. Obligatorisk jordbävningsförsäkring krävs för byggnader — lägenheter, kontor. Försäkringen måste vara gällande på dagen för transaktionen.
- Begränsningar i Tapu. Inteckning, beslag eller anmärkningar (şerh) om försäljningsförbud blockerar transaktionen. En anmärkning görs till exempel när lägenheten användes för att få medborgarskap.
- Skulder för gemensamma kostnader och aidat. De påverkar inte registreringen, men köparen kommer nästan alltid att fråga efter bekräftelse på att det inte finns några skulder.
Om du inte bor permanent i Turkiet bör du i förväg bestämma vem som ska underteckna transaktionen: du personligen eller en representant med fullmakt. Det är just utformningen av fullmakten från utlandet som oftast förlänger tidsfristen.
Säljarens dokument och behövas SPK-värdering
Listan över dokument för utländsk transaktionsdeltagare publiceras på portalen Your Key Türkiye från Generaldirektoratet för Tapu och Kataster (TKGM). För säljaren räcker vanligtvis följande:
- pass eller nationellt ID-kort, vid behov med översättning;
- identitetsuppgiftsformulär (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) och ett fotografi 6×4 cm, taget senast 6 månader innan; formuläret behövs i varje Tapu-transaktion med en utländsk deltagare — både när han köper och när han säljer;
- Tapu (äganderättsbevis), om du har det — om det är förlorat genomförs transaktionen enligt registerdata;
- utländskares identifikationsnummer eller skattenummer — om du inte har något nummer tilldelar Tapu det när ansökan lämnas in; för banken och skatteberedningen behöver du ändå skattenummer (vergi numarası);
- gällande DASK-försäkring;
- fullmakt om en representant undertecknar;
- auktoriserad tolkat om någon av parterna inte talar turkiska; tolken måste vara auktoriserad av domstolskommissionen.
SPK-värdering. Säljaren behöver ingen värderingsrapport. Kravet på obligatorisk värdering av ett licensierat SPK-företag för varje köp av utländsk köpare gällde i flera år, men enligt värderingssakkunniga upphävde TKGM-cirkuläret från 13.06.2024 det för transaktioner som inte är relaterade till medborgarskap. Nu är en rapport med dokumentet Tutar Tespit Belgesi (TTB) obligatorisk endast om den utländska köparen köper lägenheten för att få medborgarskap; köparen beställer den via Web Tapu, dokumentet är giltigt i 12 månader. Om din köpare planerar medborgarskap, ta hänsyn till detta i transaktionsschemat.
Hur transaktionen går till på Tapu: steg för steg
- Överenskommelse och deposition. Parterna fastställer priset, betalningsordningen, vem som betalar vilka kostnader och transaktionsdatumet. Det är skäligt att formalisera depositionen skriftligt och göra den genom banken.
- Ansökan genom Web Tapu. Ansökan om försäljning lämnas in online på webtapu.tkgm.gov.tr — på egen hand, genom en representant eller genom en mäklarfirma. I detta skede hämtar ett antal kommuner automatiskt det bedömda värdet för skatten (emlak rayiç değeri); i övriga läggs det fram som verifiering.
- Beräkning av avgifter och bokning. Tapu beräknar registreringsavgiften och döner sermaye-avgiften och bestämmer tid för transaktionen (randevu). Avgifterna betalas innan undertecknandet.
- Betalning. Om köparen är utländsk måste han före transaktionen sälja valuta till banken; banken skickar samma dag till Tapu ett bevis på valutaköp (döviz alım belgesi), och priset i beviset i lira deklareras som transaktionspriset. Säljaren får pengarna i lira.
- Undertecknande. Parterna (eller deras representanter) och tolken undertecknar den officiella handlingen hos en Tapu-anställd. Omedelbar efter detta övergår äganderätten till köparen.
Sedan 01.01.2020 kan transaktionen genomföras på vilket Tapu-kontor som helst, inte bara där lägenheten ligger — och även om säljaren och köparen är på olika kontor. För en lägenhet i Mahmutlar eller Kestel kan du till exempel underteckna transaktionen på Tapu-kontoret i Antalya eller Istanbul.
Säljarens kostnader: avgift, tillägg och provision
Registreringsavgiften (tapu harcı) enligt taxa-lagen nr 492 betalas av båda parterna separat: 2% (binde 20) från köparen och säljaren, totalt 4%. Basen är det angivna priset, men inte lägre än fastighetens värde för fastighetsskatten. I avtalet kan parterna komma överens om något annat, till exempel att köparen tar hela avgiften på sig, men inför Tapu ansvarar var och en för sin andel.
Det är farligt att underrapportera priset till Tapu. Om det visar sig att det angivna priset är lägre än det verkliga betalar man den otillfredställda avgiften från båda sidor med böter. Sedan 19.12.2025 (lag nr 7566) höjdes boten från 25% till storleken på den otillfredställda avgiften (100%). Dessutom snedvrider ett underskattat försäljningspris beräkningen av inkomstskatten, och vid försäljning till utländsk köpare är det nästan omöjligt att underrapportera priset: det bekräftas av bankbeviset på valutaförsäljning.
| Kostnad | Vem betalar | Storlek |
|---|---|---|
| Tapu harcı (säljare) | Säljare | 2% av priset, men inte under skattevärdet |
| Tapu harcı (köpare) | Köpare | 2% av samma bas |
| Döner sermaye | Enligt överenskommelse mellan parterna | Fast avgift enligt TKGM-taxa, beror på distriktet; summan visas i beräkningen för ansökan |
| Mäklarprovisionen | Enligt avtal, som standard lika | Högst 4% av priset utan moms för all ersättning |
| Auktoriserad tolkat | Den part som behöver översättningen | Enligt tolkens prislista |
Döner sermaye är inte en procentsats av priset utan en fast avgift enligt TKGM-taxa, som beror på distriktet. Det exakta beloppet för 2026 kunde inte bekräftas från officiell källa: se det i beräkningen för din ansökan före transaktionen.
Mäklarfirmans roll. Reglerna för fastighetsmäklares verksamhet fastställs i fastighetshandelsförordningen. En licensierad mäklarfirma (yetki belgesi) arbetar enligt skriftligt avtal (yetkilendirme sözleşmesi), och vid transaktionen upprättar den ett förmedlingsavtal där bland annat anges hur parterna delar avgiften och tillägget. Ersättningen för försäljning — högst 4% av priset utan moms; om avtalet inte säger något annat delas det lika mellan köparen och säljaren. Om mäklarfirman undertecknat avtal med både säljaren och köparen kan den endast ta en ersättning inom denna gräns. Vanligtvis hjälper mäklarfirman i Alanya att sälja en lägenhet från bedömning av marknadspris och visningar till registrering på Tapu och stängning av serviceavtal.
Inkomstskattedeklaration på försäljning 2026
Vinsten från fastighetförsäljning beskattas som värdeökning (değer artış kazancı enligt artikel 80 i inkomstskattelagen nr 193). De viktigaste reglerna enligt Turkiets skattemyndighet GİB för 2026:
- Fem år. Skatt uppkommer endast om en lägenhetsköpt för pengar säljs inom fem år från inköpsdatumet. Perioden räknas i kalenderdagar. Efter fem år är försäljningsinkomst inte föremål för denna skatt. En lägenhettagen i arv eller som gåva omfattas inte av regeln.
- Vinst. Försäljningspriset reduceras med inköpspriset och även säljarens kostnader, skatter och avgifter relaterade till försäljningen. Inköpspriset indexeras enligt Turkiets producentprisindex (Yİ-ÜFE) om tillväxten under ägarperioden uppgick till 10% eller mer.
- Skattefritt belopp. År 2026 är de första 150 000 TL sådan vinst per år skattefri (2025 var det 120 000 TL).
- Deklaration för icke-bosatta. Om du inte är skattemässig bosatt i Turkiet deklarerar du inkomsten från fastighetsförsäljning genom en särskild deklaration (münferit beyanname) vid skattemyndigheten för fastighetens distrikt inom 15 dagar efter inkomstmottagandet. Bosatta inkluderar den i sin årliga deklaration som lämnas in i mars året därpå.
| Skattepliktig vinst för 2026 | Skattesats |
|---|---|
| upp till 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (första 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (första 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (första 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| över 5 300 000 TL | 40% (första 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Exempel. En lägenhet säljs tre år efter köp med en vinst på 1 000 000 TL efter indexering och avdrag för kostnader, och det finns ingen annan skattepliktig inkomst i Turkiet. Skattepliktig belopp blir 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; skatt = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indexering enligt Yİ-ÜFE minskar ofta vinsten avsevärt eller helt, så det lönar sig att överlåta beräkningen till en turkisk finansiell rådgivare (mali müşavir). Din skatt i hemlandets jurisdiktion beror på dess lagar och eventuellt skatteavtal med Turkiet mot dubbelbeskattning.
Försäljning via fullmakt och överföring av medel utomlands
Om du inte kan närvara vid transaktionen kan en representant sälja lägenheten baserat på en fullmakt. En fullmakt utfärdad utomlands accepteras med översättning, original eller attesterad kopia och måste uppfylla TKGM:s formkrav: den måste uttryckligen ange rätten att sälja den specifika lägenheten och erhålla betalningen. För detaljer om alternativ — via turkisk notarie, Turkiets konsulat eller med apostille — läs artikeln om fullmakt i Turkiet.
Du kan överföra medlen efter försäljningen. Enligt Turkiets centralbanks cirkulär om kapitalrörelser (artikel 13) får personer bosatta utomlands överföra intäkterna från fastighetsförsäljning minus skatter och motsvarande skulder till utlandet genom bank. I praktiken kommer banken att begära ett officiellt försäljningsintyg från Tapu och ett inlåningsutdrag; konvertering från turkisk lira sker enligt bankens växelkurs. Om du måste betala skatt på försäljningsinkomsten lönar det sig att beräkna och betala den före överföringen.
Om du fick medborgarskap eller uppehållstillstånd genom fastighetsköp
Medborgarskap. För att erhålla medborgarskap genom fastighetsinvestering måste köparen ge ett löfte om att inte sälja objektet i tre år, och en motsvarande anteckning görs i Tapu. Före detta löper kan sådan lägenhet inte säljas på normalt sätt; investeringströskeln för transaktioner efter 13.06.2022 är 400 000 USD. För mer information om reglerna, läs artikeln om turkiskt medborgarskap via fastighetsinvestering. Efter tre år tas anteckningen bort och lägenheten säljs enligt de allmänna reglerna.
Uppehållstillstånd. Kortfristigt uppehållstillstånd utfärdas bland annat till fastighetsägare i Turkiet (artikel 31 i lag nr 6458). Enligt artikel 33 i samma lag upphävs eller förnyas inte uppehållstillståndet om grunden för det upphörde. Om du därför säljer din enda lägenhet men fortsätter att bo i Turkiet, förbered på förhand en annan grund — till exempel hyra — och kontakta migrationsverket.
Vanliga frågor
Hur lång tid tar det att sälja en lägenhet i Turkiet?
Själva registreringen är ett besök på Tapu efter bokning via Web Tapu. Det längsta är vanligtvis väntetiden på en fullmakt från utlandet, värderingsintyg för köpare som erhåller medborgarskap och banköverfödring.
Behöver jag åka till Turkiet för att genomföra försäljningen?
Nej. Transaktionen kan undertecknas av en representant baserat på fullmakt, och TKGM hanterar även transaktioner med utlänningar genom Tapu-representationen vid Turkiets generalkonsulat i Berlin.
Vem betalar 4% registreringsavgift?
Enligt lag — varje part 2%. Annan fördelning är möjlig efter överenskommelse, men det bör uttryckligt anges i kontraktet.
Betalas skatt om lägenheten ägs i mer än 5 år?
Nej: inkomst från försäljning av en lägenhet köpt av en privatperson och såld senare än fem år efter inköp är inte skattepliktig för värdeökning. Perioden räknas i kalenderdagar från registreringsdatumet.
Kan man sälja en lägenhet som är belånad?
Ja, men belåningen måste avlösas före registreringen eller samtidigt med den — vanligtvis går en del av köparens betalning till att betala av lånet, och banken godkänner avlösningen av belåningen.
Källor
- GİB: vägledning för beskattning av övriga inkomster, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: infografik "Değer artışı kazancı" 2026
- GİB: inkomstskatten för 2026
- GİB: beskattning av köp och försäljning av fastigheter (tapu harcı)
- Resmî Gazete: lag nr 7566 från 19.12.2025
- Resmî Gazete: lag nr 7327 (fastighetsskatteskuld och äganderättsöverföring)
- Your Key Türkiye (TKGM): vägledning om fastighetstransaktioner för utlänningar
- Turkiets centralbank: cirkulär om kapitalrörelser
- Förordning om fastighetshandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Lag nr 6458 om utlänningar och internationellt skydd