En fullmakt i Turkiet kallas vekâletname, och reglerna för dess upprättande skiljer sig från vad utländska köpare är vana vid hemma. Huvudregeln är att en fullmakt för alla åtgärder som går via fastighetsregistret (Tapu) endast är giltig om den upprättats av en turkisk notarius publicus (noter) eller ett turkiskt konsulat utomlands. En fullmakt från en lokal notarius publicus, även med apostille, accepteras inte av fastighetsregistermyndigheten. Nedan förklarar vi varför, vad som ska inkluderas i dokumentet och hur man återkallar det i tid.
Vad är en vekâletname och vem intygar den?
Vekâletname är ett skriftligt dokument där fullmaktsgivaren (vekâlet veren) överlåter rätten att agera i sitt namn till ombudet (vekil). I Turkiet intygas den endast av två myndigheter: ett notariuskontor (noterlik) inom landet och konsulära avdelningen vid en turkisk ambassad eller generalkonsulat utomlands. Konsuln utför notarieuppgifter enligt turkisk lag, varför en konsulär fullmakt likställs med en notariell.
Låt oss genast avfärda en vanlig missuppfattning: advokatbyråer, fastighetsmäklarbyråer och översättningsbyråer upprättar inte fullmakter. De kan förbereda texten, boka tid åt dig och tillhandahålla en tolk, men den intygande signaturen och stämpeln tillhör alltid notarien eller konsuln. Om du erbjuds att "göra fullmakten på byråns kontor" är det ingen riktig fullmakt.
Huvudbegränsningen: fastigheter – endast turkisk noter eller konsulat
Artikel 89 i den turkiska notariuslagen (Noterlik Kanunu) kräver att ett antal dokument upprättas i en särskild "upprättandeform" (düzenleme şeklinde): notarien bestyrker inte bara signaturen, utan upprättar själv texten, fastställer parternas vilja och läser upp dokumentet. Denna lista inkluderar avtal och fullmakter som till sin natur kräver åtgärder i fastighetsregistret, samt testamenten, försäljning med förbehåll för äganderätt och preliminära avtal om fastighetsköp (satış vaadi).
Den praktiska konsekvensen är att en fullmakt utfärdad av en notarius publicus i ett annat land inte är lämplig för transaktioner i Tapu. Officiella informationsmeddelanden från turkiska konsulära institutioner formulerar det rakt ut – för avtal och fullmakter som kräver åtgärder i fastighetsregistret kan ett dokument som upprättats inför utländska myndigheter inte erkännas som giltigt i Turkiet, inte ens med apostille.
Vad du ska göra om du är utomlands
Det enda tillförlitliga alternativet är att boka tid på närmaste turkiska generalkonsulat och upprätta vekâletname där. Bokning sker vanligtvis via den officiella portalen för konsulära tjänster; endast fullmaktsgivaren behöver infinna sig, den blivande ombudet behöver inte vara närvarande. En konsulär fullmakt är redan upprättad på turkiska, kräver ingen apostille eller översättning – den kan omedelbart överlämnas till ombudet i Turkiet.
En fullmakt från en lokal notarius publicus med apostille och auktoriserad översättning är fortfarande ett användbart verktyg för andra uppgifter: representation i domstol, skattefrågor, vissa administrativa förfaranden, ibland banktransaktioner. Förfarandet för att legalisera en sådan fullmakt beskriver vi utförligt i materialet om apostille för Turkiet. Men den kan inte användas vid fastighetstransaktioner: du riskerar att komma till signeringsdatumet med ett dokument som kommer att vägras.
Varför behövs ett fotografi och en auktoriserad översättare?
För fullmakter rörande fastighetstransaktioner – försäljning, gåva, pantsättning, uppdelning – kräver turkisk lag att ett fotografi av fullmaktsgivaren klistras in i dokumentet och förseglas. Utan foto kommer fastighetsregistermyndigheten inte att acceptera fullmakten. Praktiskt tips: ta med minst två färgfotografier i passformat, tagna högst sex månader tidigare, till notarien eller konsulatet.
Det andra kravet gäller språket. Om fullmaktsgivaren inte behärskar turkiska, är notarien skyldig att anlita en auktoriserad översättare (yeminli tercüman), registrerad hos det aktuella notariuskontoret. Översättaren är personligen närvarande, översätter texten muntligt och undertecknar dokumentet tillsammans med dig. Detta är ingen formalitet: det är så lagen säkerställer att du förstår omfattningen av de befogenheter som överförs. Hitta en översättare i förväg – under högsäsong kan det ta en eller två dagar att hitta en ledig specialist i Alanya.
General- eller specialfullmakt
Turkisk praxis skiljer mellan allmän fullmakt (genel vekâletname), som omfattar ett brett spektrum av åtgärder, och specialfullmakt (özel vekâletname), utfärdad för en specifik uppgift.
Här är en viktig nyans som ofta glöms bort: själva "generaliteten" ger inte rätt att förfoga över fastigheter. Turkisk lag kräver en särskild befogenhet (özel yetki) – en direkt och otvetydig instruktion om försäljning, överlåtelse av äganderätt, upprättande av pant. Om en sådan formulering saknas kommer fastighetsregistret att vägra, oavsett hur omfattande den övriga texten kan verka.
Det omvända är också sant: en omfattande fullmakt med befogenhet att sälja är ett dokument som, om så önskas, kan användas för att sälja din lägenhet utan din vetskap. Därför är det förnuftiga tillvägagångssättet en specialfullmakt för en specifik transaktion, med ett tydligt beskrivet objekt och giltighetstid.
Vilka befogenheter ska anges?
Misstaget "för lite angivet" kostar en andra resa till notarien, misstaget "för mycket angivet" kostar mer. Utgå från den faktiska listan över uppgifter.
| Uppgift | Vad som bör finnas i texten |
|---|---|
| Köpa objekt | Rätt att förvärva fastigheter, underteckna dokument hos fastighetsregistermyndigheten (tapu müdürlüğü), lämna in ansökningar och erhålla Tapu |
| Sälja objekt | Direkt särskild befogenhet att sälja och överlåta äganderätt, med angivande av objektet |
| Fastighetsregisterprocedurer | Lämna in ansökningar till TKGM, boka tider och agera via Web-Tapu, erhålla utdrag och information om inteckningar |
| Skatteärenden | Erhålla skattenummer (vergi numarası), företräda hos vergi dairesi, betala avgifter |
| Allmännyttiga tjänster | Upprätta och omregistrera abonnemang för el, vatten, gas, betala skulder, teckna DASK-försäkring |
| Bankärenden | Öppna konto, förvalta det, sätta in och överföra medel – med förbehållet att banken har rätt att tillämpa egna regler |
| Rättsliga ärenden | Företräda i domstolar och exekutiva förfaranden – endast i advokats namn (avukat), denna befogenhet kan inte överföras till andra personer |
För en transaktion är det användbart att dessutom ange själva objektet: provins, distrikt, mahalle, ada- och parselnummer, nummer för den oberoende enheten (bağımsız bölüm). Då kommer fullmakten att gälla för den specifika lägenheten och ingen annan.
Giltighetstid och när fullmakten upphör
Enligt turkisk lag är en fullmakt giltig tills vidare om ingen tidsbegränsning anges. Den förblir giltig tills den återkallas eller tills omständigheter inträffar som avslutar representationen. Enligt den allmänna regeln i Obligationsrätten upphör representationen vid fullmaktsgivarens död, förlust av rättshandlingsförmåga eller konkurs – om parterna inte har avtalat annat och om annat inte följer av uppdragets natur.
Obegränsad giltighet låter bekvämt, men i praktiken är det den främsta källan till problem: en fullmakt som utfärdades "för en transaktion" för fem år sedan fortsätter att vara giltig även efter att transaktionen har slutförts. Därför bör du antingen uttryckligen begränsa giltighetstiden i texten (till exempel till några månader) eller återkalla dokumentet omedelbart efter att uppgiften är utförd.
Observera dock: vissa institutioner och banker kan enligt interna regler begära en "färsk" fullmakt och vägra att arbeta med ett dokument som är flera år gammalt. Detta är inte en lag utan en intern policy, men du kan stöta på det.
Hur man återkallar en fullmakt: azilname
Återkallande av en fullmakt kallas azil, och dokumentet för återkallande är en azilname. Den som utfärdat fullmakten har rätt att återkalla den när som helst och utan att ange skäl.
- Kontakta en notarius publicus (i Turkiet) eller ett turkiskt konsulat (utomlands) och upprätta en azilname. Du behöver din identitetshandling och uppgifter om fullmakten som ska återkallas: namnet på notariebyrån, datum och registreringsnummer (yevmiye numarası), samt ombudets uppgifter.
- Se till att återkallandet når ombudet. Så länge ombudet inte har underrättats kan dess handlingar i god tro binda dig gentemot tredje part.
- Skicka azilname till fastighetsregistermyndigheten på fastighetens plats. Fastighetsregistret verkställer återkallandet från det att det mottagits, och detta är ett avgörande skydd mot försäljning av fastigheten "retroaktivt". Ägaren kan initiera återkallandet personligen på Tapu Müdürlüğü, samt via Web-Tapu-systemet.
Teoretiskt sett binder turkisk lag inte återkallandet till en strikt form – det är även möjligt via brev. Men du bör inte förlita dig på detta: utan notarieform och underrättelse till fastighetsregistret kan du inte bevisa tidpunkten för återkallandet, och just denna tidpunkt avgör tvistens utgång. Återkallelse är en procedur där du inte får spara på notarien.
Farorna med breda befogenheter
Turkiska domstolar behandlar regelbundet stämningar om att ogiltigförklara en registrering i fastighetsregistret på grund av "missbruk av ombudets befogenheter" (vekâlet görevinin kötüye kullanılması). Logiken i den etablerade praxisen är följande: även om fullmakten säger "sälj till vilket pris som helst till vilken person som helst", är ombudet skyldigt att agera i god tro och i fullmaktsgivarens intresse, och en transaktion till ett uppenbart lågt pris eller till förmån för en närstående person anses inte vara i god tro.
Den goda nyheten är att sådana stämningar baseras på sakrätt, och den högsta rättsinstansen utgår från att de inte är begränsade av preskriptionstid. Den dåliga nyheten är att det endast går att få tillbaka fastigheten om det går att bevisa förvärvarens bristande goda tro. Om lägenheten köptes av en person som inget visste om dina överenskommelser kommer denne sannolikt att förbli ägare, och du kommer att ha krav på ombudet om ersättning för förluster.
Därav praktiska slutsatser: utfärda inte en generell fullmakt till personer som har ett eget intresse i transaktionen, begränsa omfattningen av befogenheterna och låt inte dokumentet gälla längre än nödvändigt.
Vanliga misstag
- Att upprätta en fullmakt hos en notarius publicus i sitt hemland och räkna med apostille. För fastighetsregistret fungerar detta inte. Endast en turkisk notarius publicus eller ett turkiskt konsulat.
- Att komma utan fotografier. För en fullmakt avseende fastighetstransaktioner är foto obligatoriskt – besöket måste skjutas upp.
- Att inte kontrollera översättningen. En auktoriserad översättare är skyldig att läsa upp dokumentet. Om du bara får ett turkiskt text att underteckna – be om en fullständig översättning och klargör varje oklar punkt.
- Att glömma bort özel yetki. Den allmänna formuleringen "att företräda mina intressen" ger inte rätt att sälja fastigheter.
- Att utfärda en fullmakt "för allt och för alltid". Separera: transaktion, bank, uppehållstillstånd (ikamet izni), räkningar – olika uppgifter och olika omfattningar av befogenheter.
- Att inte återkalla fullmakten efter transaktionen. Dokumentet fortsätter att gälla; återkallelse är billigt och görs under ett enda besök.
- Att utfärda en fullmakt till säljaren, byggherren eller en anställd på säljarens agentur. Mer om detta – i artikeln om köp av fastighet med fullmakt.
Vanliga frågor
Kan jag upprätta en fullmakt i Turkiet om jag inte har ett uppehållstillstånd?
Ja. Ett giltigt pass räcker. Om du redan har fått ett turkiskt skattenummer eller ett utländskt identifikationsnummer, ta med dem – notarien kommer att ange uppgifterna i dokumentet.
Behövs ombudet när man besöker notarius publicus?
Nej. Fullmakten undertecknas av fullmaktsgivaren. Endast ombudets exakta uppgifter behövs: för- och efternamn som i handlingarna, T.C. kimlik-nummer eller utländskt identifikationsnummer, adress.
Vad kostar en fullmakt?
Notarieavgifterna i Turkiet ses över årligen, och ett dokument med fotografi för fastighetsregistret är dyrare än ett vanligt. Aktuella belopp bör du kontrollera direkt hos notariebyrån eller konsulatet – det är meningslöst att publicera siffror som blir inaktuella varje januari. Arbetet av en auktoriserad översättare betalas separat.
Är en turkisk fullmakt giltig i mitt land?
För användning utanför Turkiet måste den apostille-stämplas i Kaymakamlık eller Vilayet och översättas till önskat språk. Förfarandet beskrivs i artikeln om apostille.
Kan man utfärda en fullmakt till flera personer samtidigt?
Ja, och det är ibland användbart: till exempel, rätten att underteckna i fastighetsregistret – till en advokat, och vardagliga frågor – till en betrodd person på plats. Fråga notarien om företrädarna agerar gemensamt eller var för sig.
Vad ska jag göra om fullmakten har försvunnit?
En kopia kan erhållas från den notarie som utfärdade den, med hjälp av registreringsnumret. Om dokumentet kan ha hamnat i fel händer – återkalla det istället för att återställa det: upprätta en azilname och underrätta fastighetsregistret.
Behöver du hjälp?
NewTime Investment tillhandahåller fastighetstransaktioner och dokumenthantering i Alanya och hela Turkiet. Vi hjälper dig att formulera en korrekt fullmaktstext för din uppgift, organiserar en auktoriserad översättare och tidsbokning hos notarius publicus, granskar fastigheten före köpet och ser till att fullmakten återkallas i tid efter transaktionen.
Materialet är avsedd som referens. Krav från fastighetsregistret, notarius publicus och migrationsverket i Turkiet ändras regelbundet, och praxis hos olika institutioner varierar – innan du lämnar in dokument, kontrollera aktuella regler med relevant myndighet eller specialist.