Att sälja en lägenhet i Turkiet till en utländsk ägare går till på samma sätt som vid försäljning till en medborgare: transaktionen registreras hos Tapu-kontoret via ansökan i Web Tapu-systemet, köparen överför pengar via bank, och säljaren betalar sin del av registreringsavgiften (tapu harcı) — 2 % av försäljningspriset. Om det har gått mer än fem år sedan du registrerade lägenheten i ditt namn, utgår ingen vinstskatt på försäljningen. Om det gått kortare tid än så, beskattas vinsten över 150 000 TL (tröskelvärdet för 2026) enligt en progressiv skala från 15 till 40 %.
Att kontrollera innan du lägger ut lägenheten till försäljning
De flesta förseningar vid en fastighetsaffär beror inte på köparen, utan på oavslutade ärenden hos säljaren. Innan du publicerar din annons bör du gå igenom denna checklista:
- Registreringsdatum i Tapu. Det är från detta datum som femårsperioden för vinstskatt beräknas. Om lägenheten köptes med ett köpekontrakt (satış vaadi), räknas tiden från datumet för lagfartsregistreringen, inte från kontraktsdatumet.
- Fastighetsskatt (emlak vergisi). Enligt artikel 30 i fastighetsskattelagen (i lydelse av lag nr 7327 från 2021) kontrollerar Tapu-kontoret eventuella skulder för emlak vergisi i kommunens elektroniska system. Om det finns skulder kan ägarbytet inte registreras. Pappersintyg krävs sällan, men det är bäst att kontrollera och reglera skulden i förväg hos din belediye.
- DASK-försäkring. Obligatorisk jordbävningsförsäkring krävs för byggnader — både lägenheter och kontor. Försäkringen måste vara giltig på transaktionsdagen.
- Restriktioner i Tapu. Inteckningar, utmätningar eller noteringar (şerh) om försäljningsförbud blockerar affären. En sådan notering kan finnas om lägenheten exempelvis använts för att erhålla medborgarskap.
- Skulder för allmänna tjänster och aidat. Dessa påverkar inte själva registreringen, men köparen kommer nästan alltid att be om bekräftelse på att inga skulder finns.
Om du inte bor i Turkiet permanent, bör du i förväg bestämma vem som ska signera affären: du personligen eller en ombud via fullmakt. Det är just hanteringen av fullmakten från utlandet som oftast fördröjer processen.
Säljarens dokument och kravet på SPK-värdering
Listan över dokument för utländska parter publiceras av portalen Your Key Türkiye från General Directorate of Land Registry and Cadastre (TKGM). För säljaren räcker vanligtvis följande:
- Pass eller nationellt ID-kort, vid behov med auktoriserad översättning;
- Formulär med personuppgifter (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) och ett foto 6×4 cm, taget för högst 6 månader sedan; formuläret behövs vid alla Tapu-transaktioner med utländska parter — både vid köp och försäljning;
- Tapu (lagfartsbevis), om du har det i fysisk form — vid förlust genomförs affären baserat på registrets data;
- Utländskt ID-nummer eller skattenummer — om du inte har ett sådant tilldelar Tapu-kontoret ett vid ansökningstillfället; för bank och skattedeklaration kommer du dock att behöva ett skattenummer (vergi numarası);
- Giltig DASK-försäkring;
- Fullmakt, om en representant signerar;
- Auktoriserad översättare, om någon av parterna inte talar turkiska; översättaren måste vara godkänd av domstolens nämnd.
SPK-värdering. Säljaren behöver normalt inte en värderingsrapport. Kravet på en obligatorisk värdering utförd av ett SPK-licensierat företag för alla köp gjorda av utlänningar gällde i några år, men enligt branschbedömare upphävde TKGM:s cirkulär från 2024-06-13 detta för transaktioner som inte är kopplade till medborgarskap. Idag är rapporten med dokumentet Tutar Tespit Belgesi (TTB) endast obligatorisk om den utländska köparen förvärvar lägenheten för att erhålla medborgarskap; köparen beställer rapporten via Web Tapu, och dokumentet är giltigt i 12 månader. Om din köpare planerar att ansöka om medborgarskap, ta hänsyn till detta i din tidsplan.
Så går affären till hos Tapu: steg-för-steg
- Överenskommelse och handpenning. Parterna fastställer pris, betalningsvillkor, vem som står för vilka kostnader samt transaktionsdatum. Det är klokt att dokumentera handpenningen skriftligen och sköta den via banköverföring.
- Ansökan via Web Tapu. Ansökan om försäljning lämnas in online på webtapu.tkgm.gov.tr — antingen personligen, via ett ombud eller via en byrå. I detta skede hämtas ofta det fastställda värdet för skatt (emlak rayiç değeri) automatiskt från kommunen; i andra fall bifogas ett intyg.
- Beräkning av avgifter och tidsbokning. Tapu beräknar registreringsavgiften och döner sermaye-avgiften och fastställer en tid för mötet (randevu). Avgifterna betalas innan signering.
- Betalning. Om köparen är utlänning är hen skyldig att sälja valuta till banken före transaktionen; banken skickar samma dag ett intyg om valutaväxling (döviz alım belgesi) till Tapu-kontoret, och priset i intyget i turkiska lira deklareras som transaktionspriset. Säljaren erhåller pengarna i lira.
- Signering. Parterna (eller deras representanter) och översättaren signerar det officiella protokollet hos handläggaren på Tapu. Direkt efter detta övergår äganderätten till köparen.
Sedan 2020-01-01 kan transaktionen genomföras vid vilket Tapu-kontor som helst, inte bara där lägenheten är belägen — även om säljare och köpare befinner sig i olika städer. För en lägenhet i Mahmutlar eller Kestel kan signeringen exempelvis ske i Antalya eller Istanbul.
Säljarens kostnader: avgifter och förmedlingsarvode
Registreringsavgiften (tapu harcı) enligt avgiftslagen nr 492 betalas av båda parter separat: 2 % (binde 20) från köparen och 2 % från säljaren, totalt 4 %. Basen är det deklarerade priset, men inte lägre än fastighetsskattens taxeringsvärde. Parterna kan komma överens om annat i kontraktet, exempelvis att köparen står för hela avgiften, men inför Tapu-myndigheten ansvarar var part för sin del.
Att underdriva priset i Tapu är förenat med stora risker. Om det framkommer att det deklarerade priset är lägre än det faktiska, krävs den underbetalda avgiften in från båda parter med tillägg av böter. Från och med 2025-12-19 (lag nr 7566) har böterna höjts från 25 % till motsvarande det underbetalda beloppet (100 %). Dessutom förvränger ett lågt försäljningspris beräkningen av vinstskatten, och vid försäljning till utlänningar är det nästan omöjligt att sänka priset, då det bekräftas av bankens valutaväxlingsintyg.
| Kostnad | Betalare | Storlek |
|---|---|---|
| Tapu harcı (säljare) | Säljare | 2 % av priset, dock ej under taxeringsvärde |
| Tapu harcı (köpare) | Köpare | 2 % av samma bas |
| Döner sermaye | Enligt överenskommelse | Fast avgift enligt TKGM-taxa, beroende på distrikt; summan visas vid ansökan |
| Förmedlingsarvode | Enligt avtal, som standard lika delat | Max 4 % av priset exkl. moms |
| Auktoriserad översättare | Den part som behöver översättning | Enligt översättarens prislista |
Döner sermaye-avgiften är inte en procentsats av priset, utan en fast summa enligt TKGM:s taxa som varierar beroende på distrikt. Den exakta summan för 2026 kunde inte bekräftas i officiell källa: se den i beräkningen för din ansökan innan affären.
Byråns roll. Reglerna för mäklarverksamhet fastställs i förordningen om fastighetshandel. En byrå med licens (yetki belgesi) arbetar utifrån ett skriftligt avtal (yetkilendirme sözleşmesi), och vid en transaktion upprättas ett förmedlingsavtal där det även anges hur parterna fördelar avgifter. Förmedlingsarvodet får vara högst 4 % av priset exklusive moms; om inget annat avtalats delas detta lika mellan köpare och säljare. Om byrån har kontrakt med både säljare och köpare får de endast ta ut ett arvode inom denna gräns. Vanligtvis hjälper en fastighetsbyrå i Alanya med försäljningen – från marknadsvärdering och visningar till registrering hos Tapu och avslut av abonnemang.
Vinstskatt vid försäljning 2026
Vinst vid försäljning av fastighet beskattas som değer artış kazancı (enligt artikel 80 i inkomstskattelagen nr 193). Här är de viktigaste reglerna enligt den turkiska skattemyndighetens (GİB) riktlinjer för 2026:
- Femårsregeln. Skatt uppstår endast om en bostad som köpts privat säljs inom fem år från förvärvsdatumet. Perioden räknas i kalenderdagar. Efter fem år är vinsten från försäljningen skattebefriad. Bostäder som erhållits genom arv eller gåva omfattas inte av denna regel.
- Vinstberäkning. Från försäljningspriset dras inköpspriset samt försäljningsrelaterade kostnader, skatter och avgifter. Inköpspriset indexeras enligt producentprisindexet Yİ-ÜFE om indexökningen under innehavsperioden uppgår till 10 % eller mer.
- Skattefritt gränsvärde. För år 2026 är de första 150 000 TL av vinsten per år skattefria (år 2025 var gränsen 120 000 TL).
- Deklaration för icke-residenta. Om du inte är skattemässigt bosatt i Turkiet ska vinsten deklareras genom en särskild deklaration (münferit beyanname) hos skattekontoret där fastigheten är belägen, inom 15 dagar efter att vinsten erhållits. Residenta inkluderar vinsten i sin årliga inkomstdeklaration som lämnas in i mars påföljande år.
| Beskattningsbar vinst för 2026 | Skattesats |
|---|---|
| upp till 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (av de första 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (av de första 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (av den första 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| över 5 300 000 TL | 40% (av de första 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Exempel. En lägenhet säljs tre år efter köpet, vinsten efter indexering och avdrag är 1 000 000 TL, och inga andra skattepliktiga inkomster finns i Turkiet. Det beskattningsbara beloppet är 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; skatten blir 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indexering via Yİ-ÜFE kan ofta avsevärt minska eller helt eliminera vinsten, så det rekommenderas att en turkisk finansiell konsult (mali müşavir) gör beräkningen. Skatten i ditt hemland beror på lokala lagar och avtalet mellan Turkiet och ditt land om undvikande av dubbelbeskattning.
Försäljning via fullmakt och överföring av kapital
Om du inte har möjlighet att närvara vid affären kan lägenheten säljas av en representant med fullmakt. En fullmakt utfärdad utomlands accepteras med översättning, i original eller bestyrkt kopia, och måste uppfylla TKGM:s formkrav: den måste uttryckligen ange rätten att sälja den specifika fastigheten och erhålla köpeskillingen. Läs mer om alternativen – hos turkisk notarius publicus, vid turkiskt konsulat eller med apostille – i vår artikel om fullmakter i Turkiet.
Det går bra att föra ut pengar efter försäljningen. Enligt Centralbankens cirkulär om kapitalrörelser (artikel 13) har personer bosatta utomlands rätt att via bank överföra försäljningsintäkter ut ur landet efter avdrag för skatter och liknande förpliktelser. I praktiken kommer banken att be om det officiella köpekontraktet från Tapu-kontoret och ett kvitto på inbetalningen; konvertering från lira till utländsk valuta sker till bankens kurs. Om vinstskatt ska betalas är det klokt att beräkna och betala denna innan överföringen genomförs.
Om lägenheten legat till grund för medborgarskap eller uppehållstillstånd
Medborgarskap. För att erhålla medborgarskap genom fastighetsköp ger köparen ett åtagande att inte sälja objektet under tre år, vilket noteras i Tapu-registret. Innan denna period löpt ut kan lägenheten inte säljas på vanligt sätt; investeringströskeln för affärer efter 13.06.2022 är 400 000 USD. Mer information om reglerna finns i artikeln om turkiskt medborgarskap genom fastighetsinvestering. Efter tre år tas noteringen bort och lägenheten kan säljas enligt generella regler.
Uppehållstillstånd (ikamet izni). Kortvarigt uppehållstillstånd utfärdas bland annat till fastighetsägare i Turkiet (artikel 31 i lag nr 6458). Enligt artikel 33 i samma lag kan uppehållstillståndet återkallas eller nekas förlängning om grunden för det inte längre finns. Om du säljer din enda bostad men vill bo kvar i Turkiet, bör du i god tid förbereda en annan grund – till exempel hyresavtal – och vända dig till migrationsverket.
Vanliga frågor
Hur lång tid tar det att sälja en lägenhet i Turkiet?
Själva registreringen sker vid ett besök på Tapu-kontoret efter tidsbokning via Web Tapu. Det som oftast tar längst tid är att invänta fullmakt från utlandet, värderingsintyg för köpare som söker medborgarskap samt banköverföringar.
Måste jag resa till Turkiet för affären?
Nej. Affären kan undertecknas av en representant med fullmakt, och TKGM genomför även transaktioner med utländska medborgare via Tapu-kontoret vid Turkiets generalkonsulat i Berlin.
Vem betalar lagfartsavgiften på 4 %?
Enligt lag betalar varje part 2 % vardera. En annan fördelning är möjlig genom överenskommelse, men bör i så fall skrivas in tydligt i kontraktet.
Betalar man skatt om lägenheten ägts i mer än 5 år?
Nej: vinst från försäljning av en lägenhet som köpts av en privatperson och säljs senare än fem år efter förvärvet beskattas inte med değer artış kazancı. Tiden räknas i kalenderdagar från registreringsdatumet.
Kan man sälja en lägenhet med bolån?
Ja, men panträtten (inteckningen) måste lösas innan eller i samband med registreringen – vanligtvis används en del av köparens betalning för att lösa lånet, och banken ger därefter sitt godkännande för att ta bort inteckningen.
Källor
- GİB: Riktlinjer för beskattning av övriga inkomster, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: Infografik "Değer artışı kazancı" 2026
- GİB: Skattetabell för inkomstskatt 2026
- GİB: Beskattning av fastighetsköp och -försäljning (tapu harcı)
- Resmî Gazete: Lag nr 7566 av 19.12.2025
- Resmî Gazete: Lag nr 7327 (skuld gällande emlak vergisi och äganderättsövergång)
- Your Key Türkiye (TKGM): Fastighetsguide för utlänningar
- Turkiets centralbank: Cirkulär om kapitalrörelser
- Reglemente om fastighetshandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Lag nr 6458 om utlänningar och internationellt skydd