Fastighetsförsäkring i Turkiet 2026: Allt om DASK och frivillig hemförsäkring

Fastighetsförsäkring i Turkiet år 2026 innebär en obligatorisk jordbävningsförsäkring (DASK) samt, om ägaren så önskar, en frivillig hemförsäkring (konut sigortası). DASK är obligatorisk för alla fastighetsägare, inklusive utländska medborgare. Utan en giltig försäkring kan varken Tapu-transaktionen genomföras eller abonnemang för vatten och el tecknas. År 2026 kostar en försäkring för en lägenhet på 100 m² ungefär mellan 900 och 3 500 turkiska lira per år, beroende på fastighetens specifika seismiska zon.

DASK: Vem måste ha den och vad täcker den?

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, obligatorisk jordbävningsförsäkring) är införd enligt lag nr 6305 om naturkatastrofförsäkringar. Policyn utfärdas exklusivt av den statliga myndigheten Doğal Afet Sigortaları Kurumu, men säljs via försäkringsbolag och agenter. Priset är detsamma hos alla aktörer eftersom tarifferna fastställs av staten.

Enligt lag (artikel 10) är följande skyldiga att försäkras:

• Lägenheter och andra oberoende delar av byggnader enligt lagen om bostadsrättsföreningar (lagen nr 634);
• Privata bostadshus registrerade på egen mark i Tapu;
• Kontor och butiker, om de är belägna i en byggnad avsedd för bostäder.

Skyldigheten vilar på ägaren eller innehavaren av nyttjanderätten (intifa), och försäkringen måste förnyas årligen. Lagen gör ingen skillnad mellan turkiska medborgare och utländska investerare. Undantag från den obligatoriska försäkringen görs för tjänstebostäder, statliga byggnader, hus på landsbygden och byggnader som inte är avsedda för boende. DASK har rätt att neka försäkring för byggnader som uppförts i strid med projektet eller där den bärande strukturen är försvagad.

Försäkringen täcker skador på själva byggnaden orsakade av jordbävning, samt brand, explosion, tsunami eller jordskred som är en direkt följd av skalvet. Ersättningen utbetalas kontant upp till försäkringsbeloppet. Enligt DASK:s officiella villkor täcks ej:

• Möbler, teknik och annat lösöre;
• Förlust av hyresintäkter eller kostnader för tillfälligt boende;
• Bortforsling av skräp och rasmassor;
• Personskador.

Självrisken är 2 % av försäkringsbeloppet per skadehändelse (en serie efterskalv inom 72 timmar räknas som en händelse). Om en ägare gjort ombyggnationer som skadat bärande konstruktioner och skadan uppstått på grund av detta, förverkas rätten till ersättning (artikel 12 i lagen).

Vad kostar DASK år 2026?

Försäkringsbeloppet beräknas genom att multiplicera bostadens bruttoarea med ett normerat kvadratmeterpris baserat på byggnadstyp. Byggnadstyp definieras som "betonarme" (byggnader med bärande stomme av stål eller armerad betong) eller "diğer" (övriga byggnader). Normer och maxbelopp indexeras månadsvis enligt TÜİK:s producentprisindex. Om priserna stiger under försäkringstiden höjs försäkringsbeloppet automatiskt utan extra kostnad.

• Från 2026-10-01: 12 039 TL per m² för betonarme och 8 026 TL per m² för diğer. Maximalt försäkringsbelopp — 2 552 268 TL.
• Från 2026-11-01: 12 288 TL och 8 192 TL. Maximalt belopp — 2 605 100 TL.

I praktiken innebär detta att för en lägenhet i betongkonstruktion med en bruttoarea över ca 212 m² når försäkringsbeloppet sitt tak. Resterande återställningskostnader täcks inte av DASK.

Premiens storlek är försäkringsbeloppet multiplicerat med en tariff. Tariffnivån beror på riskgrupp (I är högst, VII är lägst) och byggnadstyp. Gruppen fastställs baserat på den turkiska seismiska riskkartan, markförhållanden och byggnadens egenskaper. Den fastställs för varje specifik adress, inte per provins. Därför bör man kontrollera den specifika grupp som gäller för en lägenhet i Alanya eller Antalya direkt via DASK:s interaktiva karta eller vid tecknande av försäkringen.

För byggnader i armerad betong tillämpas följande justeringar, som summeras:

• +10 % om bygglovet beviljats före år 2000;
• +10 % för byggnader med 8 eller fler våningar ovan mark;
• −10 % för byggnader med upp till 3 våningar ovan mark.

Vid förnyelse inom 30 dagar efter att den gamla policyn löpt ut ges 20 % rabatt för båda byggnadstyperna. Det finns en minimipremie för varje grupp. Vid ingången av 2026 låg denna mellan 1 951 TL (grupp I) och 505 TL (grupp VII), och dessa justeras löpande.

Exempel: En lägenhet på 100 m² i ett nytt komplex med 10 våningar, grupp III, med start 2026-10-01. Försäkringsbelopp — 1 203 900 TL, premie — 2 564 TL plus 10 % för våningsantal, totalt ca 2 820 TL. Självrisk vid skada — 24 078 TL.

Var tecknar man DASK och när krävs den?

Policyn tecknas hos valfritt auktoriserat försäkringsbolag, deras agenter eller via banker. För beräkning krävs:

• Adresskod (UAVT);
• Uppgifter från Tapu;
• Byggår, byggnadstyp och antal våningar;
• Bruttoarea;
• Skattenummer eller ikamet-nummer för ägaren samt telefonnummer.

Det är den som tecknar försäkringen som ansvarar för att uppgifterna är korrekta. Om arean underrapporteras blir försäkringsbeloppet och därmed ersättningen lägre. Policyn gäller i ett år. Giltigheten kan kontrolleras på DASK:s webbplats under sektionen "Poliçe Sorgulama".

Lagen kopplar DASK till tre typer av operationer (artikel 11):

• Tapu. Lantmäterimyndigheten registrerar inte transaktioner förrän en giltig försäkring för transaktionsdatumet har bekräftats.
• Vatten och el. Vid tecknande av abonnemang kontrollerar leverantören att DASK finns. Detta gäller även hyresgäster: utan ägarens försäkring kan mätarna inte skrivas över.
• Bolån. Om låntagaren inte tecknar DASK, gör banken det automatiskt på låntagarens bekostnad och meddelar denne.

En viktig ändring 2026 rör köpare. Enligt DASK upphör säljarens försäkring att gälla vid tidpunkten för transaktionen i Tapu för försäljningar registrerade från och med 5 september 2026, och den övergår inte till köparen. Köparen måste i förväg teckna en egen försäkring i sitt namn, vilken kontrolleras av Tapu vid transaktionstillfället. Regeln gäller lika för transaktioner via Tapu och hos notarie. Säljaren kan få tillbaka premien för kvarvarande tid genom att ansöka hos agenten eller försäkringsbolaget. Hur själva affärsprocessen går till har vi gått igenom i vår artikel om fastighetsköp i Turkiet, och om ägardokumentet i artikeln om Tapu.

En hyresgäst kan inte teckna DASK i sitt eget namn. Hyresgästen kan betala premien, men förmånstagare är alltid ägaren enligt Tapu.

Konut sigortası: Frivillig hemförsäkring

Konut sigortası är en frivillig försäkring hos ett privat bolag och krävs inte enligt lag. Grunden utgörs av allmänna villkor för brandförsäkring (Yangın Sigortası Genel Şartları). Grundskyddet täcker brand, blixtnedslag, explosion, samt rök, ånga och värme från dessa. Genom tilläggsavtal kan försäkringen utökas med:

• Invändiga vattenläckage (dahili su) — trasiga rör, läckage från grannar;
• Översvämning, storm, jordskred, snötyngd;
• Påkörning av fordon och skadegörelse;
• Förlust av hyresintäkter och bortforsling av skräp;
• Jordbävningsskydd utöver DASK-beloppet.

Stöld ingår normalt inte i brandförsäkringens grundvillkor. I paketförsäkringar ingår det ofta som ett separat skydd, precis som krosskador på glas, lösöre och jourtjänster vid akuta behov. Vilka täckningsområden och begränsningar som gäller beror på försäkringsbolaget, så läs alltid de särskilda villkoren noga innan du köper försäkringen.

Frivillig jordbävningsförsäkring är endast tillåten om du har en giltig DASK-försäkring och täcker endast belopp som överstiger DASK-försäkringens maximibelopp. Om en lägenhet saknar DASK kommer försäkringsbolaget att teckna en sådan först vid tecknande av en försäkring som omfattar jordbävningsrisk.

För fastighetsägare som hyr ut sin bostad är konut sigortası (hemförsäkring) särskilt fördelaktig. Skydd mot vattenskador hos grannar och täckning vid förlorad hyresintäkt löser de vanligaste tvisterna med hyresgäster. Detta bör regleras i förväg om du planerar att hyra ut din lägenhet i Alanya.

Försäkring vid bolån

Enligt reglerna för bolåneavtal (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, artikel 10) har banken inte rätt att teckna en försäkring kopplad till lånet utan låntagarens uttryckliga skriftliga eller elektroniska samtycke. När banken erbjuder ett lån med försäkring måste de även erbjuda ett alternativ utan. Låntagaren har rätt att presentera en försäkringspolicy från valfritt försäkringsbolag, förutsatt att belopp och löptid matchar lånet och att banken är inskriven som förmånstagare (dain-i mürtehin). Banken är skyldig att acceptera en sådan policy utan att försämra lånevillkoren.

Dessa regler omfattar inte DASK: den är obligatorisk i alla fall, och banken kommer att förlänga den om inte låntagaren gör det själv. Därför är det klokt att jämföra bankens försäkringspaket med andra försäkringsgivares priser innan låneavtalet undertecknas.

Vad gör du vid en skadehändelse?

1. Efter en jordbävning, anmäl skadan genom att ringa ALO DASK 125. Ange policynummer och adress.
2. Fotografera skadorna före reparation och påbörja inte arbeten på bärande konstruktioner innan en expert har besiktigat dem.
3. Förbered en kopia på din legitimation (för utlänningar: pass eller ikamet) och ett aktuellt utdrag ur Tapu.
4. Enligt lag betalar DASK ut ersättning senast 30 dagar efter att skadevärderingen är avslutad och handlingarna samlats in. En självrisk på 2 % dras av från beloppet.
5. För konut sigortası (vattenskada, brand, stöld) gör du en anmälan till ditt försäkringsbolag enligt numret i din försäkringspolicy. Vid stöld kräver försäkringsgivaren oftast en polisanmälan, vid vattenskada krävs dokumentation om orsaken. Tidsfrister för anmälan framgår av försäkringsvillkoren.

Om du inte bor i Turkiet permanent, se till att i förväg upprätta en fullmakt för en representant som kan möta experten och lämna in nödvändiga handlingar.

Vanliga frågor

Måste en utlänning teckna DASK?

Ja. Skyldigheten vilar på fastighetsägaren oavsett medborgarskap. Utan försäkring kan transaktionen hos Tapu-kontoret inte genomföras, och avtal för vatten och el kan inte tecknas.

Följer DASK med till köparen vid lägenhetsköp?

Nej. Vid försäljningar efter den 5 september 2026 upphör säljarens policy att gälla på transaktionsdagen, och köparen måste teckna en ny policy i eget namn i förväg.

Kan man försäkra en lägenhet i ett hus under uppförande?

Ej färdigställda byggnader omfattas inte av DASK. Policyn tecknas när lägenheten har en fastighetsregistrering som bostad, även under stadiet för kat irtifakı.

Täcker DASK möbler och elektronik?

Nej, endast själva byggnadskonstruktionen. Lösöre försäkras separat genom en frivillig konut sigortası.

Vad händer om man inte förlänger DASK?

Det finns ingen lagstadgad bötesavgift, men utan en giltig policy kan du inte genomföra en transaktion hos Tapu eller överföra abonnemang. Det viktigaste är att du inte får någon ersättning vid en jordbävning. Förlängning inom 30 dagar efter att policyn löpt ut ger 20 % rabatt.

Vem betalar DASK vid uthyrning?

Enligt lag är det fastighetsägaren. Hyresgästen kan betala premien åt ägaren, men kan inte teckna DASK i sitt eget namn.

Källor

• Lag nr 6305 ”Afet Sigortaları Kanunu” — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (rev. 2025-12-31) — mevzuat.gov.tr
• DASK: taxor, normer per m² och maximibelopp 2025–2026
• DASK: täckning och undantag
• DASK: vanliga frågor (försäljning, Tapu, vatten och el, självrisk, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği