Å selge en leilighet i Tyrkia til en utenlandsk eier fungerer på samme måte som for tyrkiske statsborgere: transaksjonen registreres av Tapu-kontoret basert på søknad gjennom Web Tapu-systemet, kjøperen overfører pengene gjennom bank, og selgeren betaler sin del av registreringsgebyret — 2% av kjøpesummen. Hvis det har gått mer enn fem år siden registreringen av leiligheten på ditt navn, er det ingen inntektsskatt ved salg. Hvis det er mindre enn fem år — beskattes fortjenesten over 150 000 TL (terskel for 2026) etter en progressiv sats fra 15 til 40%.
Hva du bør sjekke før du legger ut leiligheten for salg
De fleste forsinkelser i transaksjoner skyldes ikke kjøperen, men uløste forhold hos selgeren. Før du publiserer annonsen, bør du gå gjennom en kort sjekkliste:
- Registreringsdato i Tapu. Femårsperioden for inntektsskatt ved salg regnes fra denne datoen. Hvis leiligheten er kjøpt under en salgstilsagnsavtale (satış vaadi), regnes perioden fra registreringsdatoen for eiendomsretten, ikke fra avtaledatoen.
- Eiendomsskatt (emlak vergisi). I henhold til artikkel 30 i eiendomsskattsloven (endret ved lov nr. 7327 fra 2021) kontrollerer Tapu gjeld for emlak vergisi i kommunens elektroniske system, og hvis det er gjeld, registreres ikke eiendomsretten. En papirkvittering kreves vanligvis ikke, men det er lurt å kontrollere gjelden på forhånd og betale den til belediye.
- DASK-forsikring. Obligatorisk jordskjelvsforsikring kreves for bygninger — leiligheter, kontorer. Forsikringen må være gyldig på transaksjonsdatoen.
- Restriksjoner i Tapu. Boliglån, beslag eller en merknad (şerh) om forbud mot salg blokkerer transaksjonen. En merknad settes for eksempel når leiligheten har blitt brukt til å oppnå statsborgerskapet.
- Gjeld for kommunale betalinger og aidat. De påvirker ikke registreringen, men kjøperen vil nesten alltid be om bekreftet at det ikke er gjeld.
Hvis du ikke bor i Tyrkia fast, må du på forhånd bestemme hvem som skal signere transaksjonen: du personlig eller en representant med fullmakt. Det er nettopp utarbeidelsen av fullmakt fra utlandet som oftest forsinker prosessen.
Dokumenter for selgeren og trenger du SPK-vurdering
Listen over dokumenter for utenlandsk deltaker i en transaksjon publiseres av portalen Your Key Türkiye fra Directorate General of Tapu and Cadastre (TKGM). For selgeren er vanligvis følgende tilstrekkelig:
- pass eller nasjonalt identitetskort, ved behov med oversettelse;
- skjema med personopplysninger (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) og ett fotografi 6×4 cm, tatt ikke mer enn 6 måneder tidligere; skjemaet er nødvendig i enhver Tapu-transaksjon med deltakelse fra utlending — både når vedkommende kjøper og når vedkommende selger;
- Tapu (eiendomsattest), hvis den er i din besittelse — hvis den er tapt, gjennomføres transaksjonen basert på registerdata;
- utlendings identifikasjonsnummer eller skattenummer — hvis du ikke har nummeret, vil Tapu tildele det når søknaden sendes inn; banken og skattemyndighetene vil likevel trenge skattenummeret (vergi numarası);
- gyldig DASK-forsikring;
- fullmakt hvis representanten signerer;
- sertifisert tolk hvis en av partene ikke behersker tyrkisk; tolken må være autorisert av domstolskommisjonen.
SPK-vurdering. Selgeren trenger ikke vurderingsrapporten. Kravet om obligatorisk vurdering av et lisensiert SPK-selskap for alle kjøp av utlending gjaldt i flere år, men ifølge faglige vurderingsmenn opphevet TKGM-sirkulæret fra 13.06.2024 dette for transaksjoner som ikke er knyttet til statsborgerskapet. Nå er rapporten med dokumentet Tutar Tespit Belgesi (TTB) obligatorisk bare hvis den utenlandske kjøperen kjøper leiligheten for å oppnå statsborgerskapet; kjøperen bestiller den gjennom Web Tapu, og dokumentet er gyldig i 12 måneder. Hvis kjøperen din planlegger statsborgerskapet, må du ta dette hensyn ved tidsplanen for transaksjonen.
Slik gjennomføres transaksjonen i Tapu: steg for steg
- Avtale og forskudd. Partene fastslår pris, betalingsplan, hvem som dekker hvilke kostnader og transaksjonsdato. Det er fornuftig å dokumentere forskuddet skriftlig og overføre det gjennom bank.
- Søknad gjennom Web Tapu. Søknad om salg sendes på nettet til webtapu.tkgm.gov.tr — av deg selv, gjennom en representant eller gjennom et eiendomsmegler. På dette stadiet trekker en rekke kommuner automatisk takseringsverdi for skatt (emlak rayiç değeri); i andre må den fremlegges som vedlegg.
- Beregning av gebyrer og timeavtale. Tapu beregner registreringsgebyret og döner sermaye-bidraget og fastsetter transaksjonsdatoen (randevu). Gebyrene betales før signeringen.
- Betaling. Hvis kjøperen er utlending, må vedkommende før transaksjonen selge valuta til banken; banken sender samme dag til Tapu en kvittering for valutakjøp (döviz alım belgesi), og prisen i kvitteringen i lira er deklarert som transaksjonsprisen. Selgeren mottar pengene i lira.
- Signering. Partene (eller deres representanter) og tolken signerer det offisielle dokumentet hos en Tapu-ansatt. Umiddelbart etter dette går eiendomsretten over til kjøperen.
Fra 01.01.2020 kan transaksjonen gjennomføres ved ethvert Tapu-kontor, ikke bare der hvor leiligheten ligger — og selv om selgeren og kjøperen er ved forskjellige kontorer. For en leilighet i Mahmutlar eller Kestel kan transaksjonen signeres for eksempel i Antalya eller Istanbul.
Selgerens utgifter: gebyr, bidrag og provisjon
Registreringsgebyret (tapu harcı) etter gebyrsloven nr. 492 betales av begge parter hver for seg: 2% (binde 20) fra kjøper og fra selger, totalt 4%. Grunnlaget er den deklarerte prisen, men ikke lavere enn leiligheten sin verdi for eiendomsskatt. I kontrakten kan partene avtale annerledes, for eksempel at kjøperen tar hele gebyret på seg, men hver part er ansvarlig overfor Tapu for sin del.
Det er risikabelt å underrapportere prisen til Tapu. Hvis det viser seg at den deklarerte prisen er lavere enn den virkelige, vil det underbetalte gebyret bli krevd inn fra begge parter med bot. Fra 19.12.2025 (lov nr. 7566) økte boten fra 25 % til størrelsen på det underbetalte gebyret (100 %). I tillegg forvrenger en redusert salgspris beregningen av inntektsskatten, og ved salg til utlending er det nesten umulig å underrapportere prisen: bankkvitteringen for valutasalg bekrefter den.
| Utgift | Hvem betaler | Størrelse |
|---|---|---|
| Tapu harcı (selger) | Selger | 2% av pris, men ikke mindre enn skattemessig verdi |
| Tapu harcı (kjøper) | Kjøper | 2% av samme grunnlag |
| Döner sermaye | Etter avtale mellom partene | Fast bidrag etter TKGM-tariff, avhenger av distrikt; beløpet vises i beregningen av søknaden |
| Eiendomsmegler-provisjon | Etter kontrakt, som standard delt likt | Ikke mer enn 4% av pris uten mva på all kompensasjon |
| Sertifisert tolk | Part som trenger oversettelse | Etter tolkens priseliste |
Döner sermaye-bidraget er ikke en prosent av prisen, men et fast beløp etter TKGM-tariff, som avhenger av distriktet. En eksakt sum for 2026 kunne ikke bekreftes fra offisielle kilder: se den i beregningen av søknaden din før transaksjonen.
Eiendomsmeglerens rolle. Reglene for eiendomsmeglers virksomhet fastsettes i Eiendomshandelsforordningen. Et autorisert eiendomsmeglerfirma (yetki belgesi) arbeider etter skriftlig kontrakt (yetkilendirme sözleşmesi) og utarbeider en meklingskontakt ved transaksjonen, der det blant annet fremgår hvordan partene deler gebyret og bidraget. Kompensasjon for salg er ikke mer enn 4% av pris uten mva; hvis kontrakten ikke sier annet, deles den likt mellom kjøper og selger. Hvis eiendomsmekleren har signert kontrakter både med selger og kjøper, kan det ta kun ett honorar innenfor denne grensen. Vanligvis hjelper eiendomsmegleren i Alanya med å selge leiligheten fra prisfastsettelse og visninger til Tapu-registrering og lukning av forsyningskontrakter.
Inntektsskatt fra salg i 2026
Fortjenesten fra salg av eiendom beskattes som değer artış kazancı (artikkel 80 i inntektskattekriminel lov nr. 193). Nøkkelregler ifølge tyrkiske skattemyndigheter GİB for 2026:
- Fem år. Skatt oppstår kun dersom leiligheten, kjøpt for kontanter, selges innenfor fem år fra kjøpsdato. Fristen regnes i kalenderdager. Etter fem år er inntekten fra salg fritatt for denne skatten. En leilighet mottatt ved arv eller gave faller ikke inn under denne regelen i det hele tatt.
- Fortjeneste. Fra salgsprisen trekkes kjøpsprisen, samt selgers utgifter, skatter og avgifter knyttet til salget. Kjøpsprisen indekseres etter produsentprisindeksen Yİ-ÜFE dersom indeksen har steget 10 % eller mer i eierskapstiden.
- Skattefri grense. I 2026 beskattes ikke de første 150 000 TL av slik fortjeneste per år (i 2025 var det 120 000 TL).
- Erklæring for ikke-residente. Dersom du ikke er skattemessig bosatt i Tyrkia, skal inntekten fra eiendomssalg erklæres via særskilt erklæring (münferit beyanname) til skattemyndighetene på stedet for eiendommen innen 15 dager etter mottatt inntekt. Bosatte inkluderer det i årlig erklæring, som innleveres i mars året etter.
| Skattepliktig fortjeneste 2026 | Sats |
|---|---|
| inntil 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (av første 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (av første 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (av første 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| over 5 300 000 TL | 40% (av første 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Eksempel. Leiligheten ble solgt tre år etter kjøp, fortjenesten etter indeksering og utgiftsreduksjon er 1 000 000 TL, ingen andre skattepliktige inntekter i Tyrkia. Skattepliktig beløp: 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; skatt = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indeksering etter Yİ-ÜFE reduserer eller eliminerer ofte fortjenesten betydelig, så beregningen bør overlates til en tyrkisk finansrådgiver (mali müşavir). Skatt i ditt bosettingsland avhenger av landets lover og skatteavtalen med Tyrkia mot dobbeltbeskatning.
Salg via fullmakt og pengeoverføring til utlandet
Hvis du ikke kan reise til transaksjon, selger en representant leiligheten basert på fullmakt. En fullmakt utformet i utlandet aksepteres med oversettelse, i original eller bekreftet kopi, og må oppfylle TKGM-kravene: den må eksplisitt angi retten til å selge den aktuelle leiligheten og motta pengene. Detaljer om alternativene — fra tyrkisk notarius, fra Tyrkias konsulat eller med apostille — finnes i artikkelen om fullmakt i Tyrkia.
Du kan overføre pengene etter salg. Ifølge Tyrkias sentralbanks sirkulære om kapitalbevegelser (artikkel 13) har personer bosatt i utlandet rett til å overføre salgsinntektene fra eiendomssalg minus skatter og tilsvarende forpliktelser via bank. I praksis vil banken be om offisiell salgsdokument fra Tapu og utskrift av pengemottak; konvertering av lira til valuta gjøres til bankens kurs. Dersom inntektsskatt på eiendomssalg skal betales, er det fornuftig å beregne og betale den før overføring.
Dersom statsborgerskap eller oppholdsløyve ble oppnådd gjennom leiligheten
Statsborgerskap. For å oppnå statsborgerskap via eiendom gir kjøperen løfte om ikke å selge eiendommen på tre år, og Tapu får merket deretter. Før denne fristen utløper kan slik leilighet ikke selges under normale forhold; investeringsterskelen for transaksjoner etter 13.06.2022 er 400 000 USD. Mer om reglene finnes i artikkelen om tyrkisk statsborgerskap via eiendom. Etter tre år fjernes merket, og leiligheten selges etter vanlige regler.
Oppholdsløyve. Kortsiktig oppholdsløyve (ikamet izni) utstedes blant annet til eierne av eiendom i Tyrkia (artikkel 31 i lov nr. 6458). Ifølge artikkel 33 i samme lov annulleres eller fornyes ikke oppholdsløyven dersom grunnlaget for den faller bort. Derfor, dersom du selger den eneste leiligheten men fortsetter å bo i Tyrkia, forbered et annet grunnlag på forhånd — for eksempel leie — og kontakt migrasjonstjenesten.
Vanlige spørsmål
Hvor lang tid tar det å selge en leilighet i Tyrkia?
Registreringen selv — ett besøk på Tapu etter tidsbestilling via Web Tapu. Det tar oftest lengst tid å vente på fullmakt fra utlandet, takstrapport for kjøper som får statsborgerskap, og bankoverføring.
Må du reise til Tyrkia for transaksjon?
Nei. En representant via fullmakt kan signere transaksjon, og TKGM gjennomfører transaksjoner med utenlandske kjøpere også via Tapu-representasjonen ved Tyrkias generalkonsulat i Berlin.
Hvem betaler 4 % avgift?
Ifølge loven betaler hver part 2 %. Annen fordeling er mulig etter avtale, men det bør skrives inn i kontrakten.
Betales skatt dersom leiligheten er eid i mer enn 5 år?
Nei: inntekt fra salg av leilighet kjøpt av privatperson og solgt senere enn fem år etter kjøp er ikke skattepliktig for değer artış kazancı. Fristen regnes i kalenderdager fra registreringsdato.
Kan du selge en leilighet med boliglån?
Ja, men panteretten må fjernes før registrering eller samtidig — vanligvis går en del av kjøperens penger til lånenedbetaling, og banken gir tillatelse til å fjerne panteretten.
Kilder
- GİB: veiledning i beskatning av annen inntekt, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: infografikk «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: inntektsskattesats 2026
- GİB: beskatning av eiendomskjøp og -salg (tapu harcı)
- Resmî Gazete: lov nr. 7566 fra 19.12.2025
- Resmî Gazete: lov nr. 7327 (gjeld for emlak vergisi og rettsovergang)
- Your Key Türkiye (TKGM): veiledning i eiendomstransaksjoner for utlendinger
- Tyrkias sentralbank: sirkulære om kapitalbevegelser
- Regulativ om eiendomshandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Lov nr. 6458 om utlendinger og internasjonal beskyttelse