В Турции планировку квартиры записывают формулой «комнаты + гостиная»: 2+1 значит две отдельные комнаты (обычно спальни) и одна гостиная, а кухня, ванная, туалет и балконы в формулу не входят. Площадь указывают двумя цифрами: brüt — по внешнему контуру квартиры, иногда вместе с долей общих зон, и net — чистая площадь между стенами. Оба понятия определены в Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, и именно net-площадь показывает, сколько метров реально достаётся под мебель.
Что значит 1+1, 2+1 и 3+1
Первая цифра — количество комнат, вторая — количество гостиных (salon). Формула пришла из практики рынка: в регламенте застройки и в Законе о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu) её нет, поэтому реальное число комнат всегда проверяют по плану квартиры, а не по объявлению.
- 1+0 — студия: одна комната, кухня в ней же.
- 1+1 — спальня и гостиная, чаще всего с кухней в гостиной. Подборка: квартиры 1+1.
- 2+1 — две спальни и гостиная; в новостройках обычно два санузла, один из них при спальне. Подборка: квартиры 2+1.
- 3+1 — три спальни и гостиная, семейный формат. Подборка: квартиры 3+1.
- 4+1, 4+2, 5+1 — большие квартиры, дуплексы и виллы; «+2» означает две гостиные.
Регламент задаёт минимальный набор помещений для любого жилья (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, статья 29). Это полезный ориентир: «спальня» меньше 9 м² по закону спальней не считается.
| Помещение | Минимальная узкая сторона | Минимальная net-площадь |
|---|---|---|
| Гостиная (oturma odası) | 3,00 м | 12,0 м² |
| Спальня (yatak odası) | 2,50 м | 9,00 м² |
| Кухня или место для готовки | 1,50 м | 3,30 м² |
| Ванная или душ | 1,50 м | 3,00 м² |
| Туалет | 1,00 м | 1,20 м² |
В квартирах до трёх комнат ванная и туалет могут быть совмещены, а ширина холлов и коридоров — не меньше 1,20 м (та же статья 29).
Brüt и net: как считается площадь
Статья 4 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (в редакции с изменениями от 01.07.2026) различает четыре площади независимой части (bağımsız bölüm) — так закон называет квартиру.
| Термин | Что входит |
|---|---|
| Net alan | Чистая площадь между стенами вместе с помещениями, связанными изнутри. Не входят колонны, шахты и вентиляционные каналы, пороги, штукатурка (до 2,5 см), места под лестницей ниже 1,80 м, а также балконы, открытые выступы, террасы, сады, пристройки (eklenti) и общие зоны. |
| Brüt alan | Площадь внутри внешнего контура квартиры без шахт, световых колодцев и пустот второго света. На внутренних стенах, отделяющих квартиру от соседних помещений, контур проходит по оси стены. |
| Toplam brüt alan | Brüt квартиры плюс brüt её пристроек (eklenti) — например, кладовой или отдельного помещения с собственным входом. |
| Genel brüt alan | Toplam brüt плюс доля квартиры в общих зонах здания: лестницах, холлах, техпомещениях и т. д. |
Отсюда главная ловушка: в объявлениях «брют» может означать любую из трёх brüt-цифр, а разница между ними в комплексах с большой инфраструктурой заметна. Фиксированного процента разницы между brüt и net регламент не устанавливает. Она зависит от толщины стен, количества балконов и от того, какая часть общих зон приписана квартире, поэтому средний процент «по рынку» без расчёта по конкретному проекту ничего не говорит. Практическое правило — спрашивать net и сравнивать цены за net-метр.
Все четыре площади по каждой квартире обязаны быть указаны в утверждённом архитектурном проекте (ruhsat eki onaylı mimari proje) — это требование статьи 57 того же регламента. Значит, цифру из рекламы можно сверить с документом, а не верить на слово.
Ортак алан: что считается общим
Общие места (ortak yerler) — части здания вне квартир, которые служат всем собственникам. Статья 4 Kat Mülkiyeti Kanunu прямо относит к ним фундамент и несущие конструкции, дворы, входы, лестницы, лифты, площадки и коридоры, помещения для консьержа, общие котельные, резервуары, убежища, крыши и общие террасы, а также общие сети и антенны. Бассейн, спортзал или сад на территории комплекса — тоже общая собственность, если они не закреплены за конкретной квартирой.
Каждой квартире принадлежит доля в земле — arsa payı. От неё зависят расходы: по статье 20 Kat Mülkiyeti Kanunu, если собственники не договорились иначе, зарплату консьержа, садовника и охраны делят поровну, а страховку, ремонт и содержание общих мест, вознаграждение управляющего и эксплуатацию общих систем — пропорционально arsa payı. Поэтому две квартиры одинаковой net-площади в одном доме могут платить разный айдат.
Кухня: отдельная или американская
«Американская кухня» (Amerikan mutfak) — кухонная зона, открытая в гостиную. Регламент такое решение разрешает, но с условием: если кухонная ниша объединена с комнатой, площадь общего пространства должна быть не меньше суммы минимумов каждого помещения (статья 29). Для гостиной с кухней это не менее 15,3 м² net (12,0 + 3,3).
- Американская кухня визуально увеличивает небольшие 1+1 и 2+1, даёт больше света и проще в обставке. Минус — запахи и шум готовки в жилой зоне, кондиционер охлаждает весь объём сразу.
- Отдельная кухня удобнее для семей, которые много готовят и живут постоянно; её чаще встречают во вторичном жилье и в планировках 3+1 и больше. Минус — на той же площади гостиная получается меньше.
Переделать открытую кухню в закрытую лёгкой перегородкой обычно можно, но перенос мокрых зон или изменение площади квартиры относится к капитальной перепланировке (esaslı tadilat), а она по регламенту требует разрешения.
Балконы, ориентация, дуплексы и квартиры с садом
Балкон по регламенту — пространство вне или внутри фасадной линии, открытое хотя бы с одной стороны и отделённое от комнаты или кухни. В net-площадь он не входит. Балконы с открытым выступом в пределах 20% net-площади квартиры не включаются в расчёт плотности застройки (emsal, статья 22), поэтому застройщики охотно делают просторные балконы. Остекление балкона, меняющее фасад или площадь квартиры, может потребовать разрешения: изменение внешнего фасада исключено из «простого ремонта» (basit tamir ve tadil). Перед работами стоит уточнить требования муниципалитета и правила комплекса.
Ориентация — вопрос не документов, а образа жизни. На побережье Алании море лежит к югу, поэтому южные окна дают вид и зимнее солнце, но летом нагреваются сильнее; северная и восточная стороны прохладнее. Сквозное проветривание (окна на две стороны) в местном климате ценится больше, чем лишний квадратный метр. Смотрите также, что под окнами: дорога, кафе или парковка.
Дуплекс по регламенту — квартира на нескольких этажах, связанных изнутри (çok katlı bağımsız bölüm). Её brüt и net считаются суммарно по всем этажам, включая чердачные помещения. Пентхаус на рынке — верхняя квартира, часто дуплекс с помещениями под кровлей (çatı piyesi) и террасой; терраса, как и балкон, в net не входит. Для покупки этого достаточно: важно сверить по проекту, какие помещения квартиры учтены как жилые.
«1+1 garden» и цокольные этажи
Квартиры с садом (bahçe katı, «1+1 garden») обычно расположены на первом этаже или в цоколе. Здесь важны два юридических момента.
- Чей сад. Дворы по статье 4 Kat Mülkiyeti Kanunu — общие места. Сад становится «вашим», только если он закреплён за квартирой: как пристройка (eklenti), указанная в документах, или как право исключительного пользования в плане управления (yönetim planı). План управления по статье 28 обязателен для всех собственников, а менять его можно только голосами четырёх пятых. Если в документах сада нет — это общая территория, которую сосед или управляющая компания вправе использовать иначе.
- Цоколь. Цокольный этаж (bodrum kat) — любой этаж ниже нулевого (zemin kat). Жильё на заглублённом этаже допускается, только если пол гостиной и одной спальни не ниже уровня земли, есть естественное освещение и проветривание через окна и приняты меры от подтопления; в стенах ниже уровня земли окна делать нельзя (статья 51). На практике в цокольных садовых квартирах проверяют влажность, вентиляцию и отвод ливневой воды.
Что проверить в тапу и проекте
Тапу — свидетельство о праве собственности; подробно о нём — в статье «Тапу в Турции». Для планировки важны следующие пункты.
- Вид собственности. Kat irtifakı — право на будущую квартиру в строящемся или не сданном доме; kat mülkiyeti — полноценная собственность на готовую квартиру. По статье 3 Kat Mülkiyeti Kanunu kat irtifakı переводится в kat mülkiyeti на основании разрешения на эксплуатацию всего здания (yapı kullanma izin belgesi, искан).
- Назначение части. Для жилья — mesken. Помещение, записанное как склад, магазин или офис, не становится квартирой оттого, что в нём сделали ремонт.
- Arsa payı. Доля в земле: от неё зависит часть айдата и доля при продаже участка.
- Номер блока, этажа и квартиры — должны совпадать с проектом и договором.
- Площадь. Сравните площадь из объявления и договора с net- и brüt-цифрами утверждённого архитектурного проекта. По статье 10 Kat Mülkiyeti Kanunu регистрация идёт на основе утверждённого проекта и плана управления, поэтому именно проект — точка отсчёта. Если в выписке есть поле «Yüzölçümü», уточните у юриста, к чему оно относится: к участку целиком или к квартире.
- Самовольные изменения. 2+1, сделанная из 1+1 перегородкой, или застеклённый и присоединённый балкон не отражены в проекте; при продаже это вопрос к продавцу.
Какие планировки берут под аренду
Точных официальных данных о спросе по планировкам нет, поэтому ниже — качественная картина рынка курортных городов вроде Алании.
- 1+1 — самый универсальный формат: подходит одному человеку или паре, сдаётся и на длительный срок, и посуточно, дешевле в содержании. Конкуренция среди таких квартир тоже самая высокая, поэтому решают расположение, вид и состояние комплекса.
- 2+1 — семьи и пары с гостями; два санузла заметно повышают привлекательность. Хорошо подходит для долгой аренды и для собственного проживания между сдачами.
- 3+1 и больше — круг арендаторов уже: семьи на длительный срок или группы в сезон. Ставка выше, но и простой бывает дольше.
- Квартиры с садом любят семьи с детьми и животными, но при сдаче важнее, чем обычно, состояние гидроизоляции и вентиляции.
- Студии 1+0 проще сдать на короткий срок, но для долгой аренды их выбирают реже.
Частые вопросы
Что значит 2+1 в Турции?
Две отдельные комнаты и одна гостиная. Кухня, санузлы, балконы и холл в формулу не входят, поэтому кухня может быть как отдельной, так и открытой в гостиную.
Какая площадь указана в объявлении — brüt или net?
Чаще brüt, причём без уточнения, какая именно. Попросите net-площадь и выписку из утверждённого проекта: в нём указаны все четыре площади квартиры.
Входит ли балкон в net-площадь?
Нет. Балконы, террасы, сады и пристройки в net не включаются; балконы учитываются в brüt по контуру фасада.
Что такое 4+2?
Четыре комнаты и две гостиные — обычно дуплекс или вилла, где на каждом уровне своя гостиная.
Принадлежит ли мне сад у квартиры на первом этаже?
Только если он закреплён за квартирой как пристройка или правом пользования в плане управления. Иначе это общий двор.