İskan (epävirallinen nimitys, virallisesti yapı kullanma izin belgesi) tarkoittaa rakennuksen käyttölupaa. Kun kunta on varmistanut, että rakennus on rakennettu hyväksytyn projektin mukaisesti ja on käyttökelpoinen, se myöntää tämän luvan. Ostajalle tämä ei ole pelkkä muodollisuus: iskanista riippuu, saako asunto täysimääräisen kat mülkiyeti -omistusoikeuden, pysyvät kunnalliset liittymät ja normaalin asuntolainan.
Mitä iskan on ja mitä se vahvistaa
İskan vahvistaa, että rakentaminen on saatu päätökseen luvan ja suunnitelman mukaisesti ja että rakennus on läpäissyt tarvittavat tarkastukset. Asiakirja myönnetään rakennukselle (tai sen itsenäiselle tilalle) rakentajan tai omistajien hakemuksesta kunnalle, ja tietyissä tapauksissa provinssin hallinnolle.
İskan laaditaan kerran, eikä sitä uusita omistajan vaihtuessa: asiakirjassa voi edelleen olla ensimmäisen omistajan tai rakentajan nimi. Tämä on normaalia eikä vaikuta oikeuksiisi – tiedot omistajasta ovat tapussa, eivät iskanissa.
Käyttölupa ei ole omistusoikeuden perustava asiakirja. Se ei kerro mitään siitä, kuka asunnon omistaa – ainoastaan siitä, että rakennus on laillinen ja käyttökelpoinen.
İskan ja yapı ruhsatı: eri asiakirjat eri vaiheissa
Nämä kaksi asiakirjaa sekoitetaan usein, ja myyjät saattavat joskus sekoittaa niitä tarkoituksella.
| Yapı ruhsatı | Yapı kullanma izin belgesi (iskan) | |
|---|---|---|
| Milloin myönnetään | Ennen rakentamisen aloittamista | Rakentamisen valmistuttua |
| Mitä vahvistaa | Oikeuden rakentaa hyväksytyn projektin mukaisesti | Että rakennettu vastaa projektia ja on käyttökelpoinen |
| Tapu-status | Mahdollistaa kat irtifakı -omistusoikeuden rekisteröinnin | Mahdollistaa siirtymisen kat mülkiyetin |
| Kunnan palvelut | Vain väliaikaiset liitännät | Pysyvät liittymissopimukset |
Lause "talolla on lupa" ilman tarkennusta siitä, mikä lupa, ei tarkoita mitään. Pyydä nähdäksesi konkreettinen asiakirja ja tarkista sen nimi.
Genel iskan ja ferdi iskan
Käyttölupia on kahta tyyppiä.
- Genel iskan (arkikielessä myös "toplu iskan") – yleinen lupa koko rakennukselle tai kompleksille kokonaisuutena. Sen saa rakentaja, kun kohde on kokonaan valmis. Ostajalle tämä on paras vaihtoehto: kaikkien asuntojen omistusoikeudet siirretään kat mülkiyetiin.
- Ferdi iskan – yksilöllinen lupa erilliselle tilalle. Se tehdään tietyn asunnon omistajan hakemuksesta ja on mahdollista, kun itse rakennus täyttää luvan myöntämisen edellytykset. Tällainen vaihtoehto ilmenee, kun kompleksi valmistuu osissa tai kun omistaja joutuu hankkimaan asiakirjan itse odottamatta muita.
On olemassa myös kolmas tilanne – rakennuskohteet, jotka on laillistettu rakennuslupien armahduksen yhteydessä ja joille on myönnetty rakennusrekisteröintitodistus (yapı kayıt belgesi). Tämä ei ole iskan: tällainen asiakirja vahvistaa rakennuksen olemassaolon, mutta ei vahvista sen vastaavuutta projektiin eikä aina avaa tietä kat mülkiyetiin. Tällaisiin kohteisiin on suhtauduttava erikseen ja varovasti.
Mitä riskejä asunnon ostajalla on ilman iskania
Talon, jolla ei ole käyttölupaa, voi ostaa, ja kiinteistörekisterissä kauppa hyväksytään. Mutta ongelmat kuuluvat sinulle.
- Tapu pysyy kat irtifakı -muodossa. Omistat tonttiosuuden, johon on merkitty tila, et itse tilaa. Tarkemmin tästä voit lukea artikkelista TAPU Turkissa.
- Kunnan liittymät. Pysyvät vesi-, sähkö- ja kaasuliittymäsopimukset tehdään iskanin saaneille rakennuksille. Ilman sitä liittymä rekisteröidään väliaikaiseksi – rakennuslainsäädännön erityisperusteilla, monimutkaisemmalla menettelyllä ja epämukavammilla ehdoilla. Usein tällaisissa taloissa mittarit on rekisteröity rakentajan nimiin tai ne ovat koko lohkon yhteisiä, ja maksat hallintoyhtiön kautta ilman, että voit valvoa tariffia.
- Osoitteen rekisteröinti ja oleskelulupa (ikamet izni). Oleskeluluvan saamiseen tarvitaan vahvistettu asuinosoite. Kun asunnolla ei ole pysyvää liittymää ja oikeaa osoitemerkintää, osoitteen vahvistaminen on vaikeampaa, ja joskus mahdotonta ilman lisäasiakirjoja. Mitä tehdä hylkäystapauksessa – käsittelemme artikkelissa oleskeluluvan hylkääminen Turkissa.
- Asuntolaina. Pankit myöntävät lainaa kat mülkiyeti -kohteisiin huomattavasti mieluummin. Ilman iskania olevien rakennusten ehdot ovat tiukempia, ja osa pankeista ei yksinkertaisesti käsittele hakemuksia. Tämä rajoittaa sekä mahdollisuuksiasi saada lainaa että tulevien ostajien joukkoa.
- Jälleenmyynti. Tietoinen ostaja joko tinkii hinnasta tai perääntyy. Ilman iskania oleva kohde myydään hitaammin ja halvemmalla kuin vastaava.
- Kunnan seuraamukset. Jos projektin vastaamattomuus on vakavaa, kunnalla on oikeus antaa määräys, määrätä sakko, ja vakavissa tapauksissa – vaatia rakennuksen saattamista vastaamaan määräyksiä jopa itsevaltaisen osan purkamiseen asti.
- Turvallisuus ja yhteinen omaisuus. İskanin myöntämiseen liittyy tarkastuksia – hisseistä paloturvallisuusvaatimuksiin. Rakennusta, joka ei ole läpäissyt niitä, voidaan käyttää rajoituksin: esimerkiksi hissiä ei ole virallisesti otettu käyttöön.
Miten tarkistaa, onko iskania
Myyjän ja agentin sana ei riitä – tarvitaan asiakirja tai merkintä.
- Tarkista tapu. Jos omistusoikeudessa on mainittu kat mülkiyeti, rakennuksella on iskan: ilman sitä kerroskiinteistöksi siirtyminen ei ole mahdollista. Kat irtifakı on merkki siitä, että iskania luultavasti ei ole.
- Pyydä itse asiakirjaa. Pyydä rakentajalta tai hallintoyhtiöltä kopio yapı kullanma izin belgesi -asiakirjasta ja tarkista osoite, tontin numero (ada/parsel) ja lohkon numero.
- Ota yhteyttä kuntaan. Kaupunkisuunnittelun osasto (imar müdürlüğü) vahvistaa kohteen osoitteen perusteella, onko iskan myönnetty, ja kertoo samalla, onko rakennukseen liittyviä määräyksiä tai projektin vastaamattomuuksia.
- Tarkista kunnan palvelusopimukset. Pysyvät vesi- ja sähkösopimukset tiettyyn asuntoon ovat epäsuora, mutta luotettava merkki. Väliaikainen liittymä on myös merkki.
Jos myyjä välttää suoraa vastausta tai viittaa siihen, että "iskan on tulossa pian" jo useamman vuoden ajan, se on itsessään syy harkita kauppaa tai hintaa uudelleen.
Mitä tehdä, jos iskania ei ole
Tilanteet vaihtelevat, eivätkä kaikki niistä ole toivottomia.
- Talo on juuri valmistunut. Asiakirjojen käsittely vie aikaa: rakentaja kerää asiakirjoja, kunta tarkastaa kohteen. Tämä on normaali tilanne, mutta kirjaa sopimukseen iskanin hankkimisen määräaika ja rakentajan vastuu viivästyksestä.
- Projektissa on pieniä poikkeamia. Ne korjataan – lasitetut parvekkeet palautetaan alkuperäiseen tilaansa, ylimääräiset väliseinät poistetaan. Kustannukset ja aikataulut riippuvat töiden laajuudesta.
- Poikkeamat ovat merkittäviä. Ylimääräinen kerros, muutettu rakennusala, poikkeama luvasta – tämä on vakava tapaus. Joskus asia ratkeaa vain kaupunkisuunnitteluasiakirjojen muutoksilla, joskus ei ollenkaan.
- Rakentajaa ei enää ole. Tällöin luvan hankkiminen jää omistajien tehtäväksi – joko yhteisesti kokouksen kautta tai yksilöllisesti, hankkimalla ferdi iskan. Tämä on pitkä prosessi ja vaatii oikeudellista tukea.
Yleissääntö: älä osta kohdetta ilman iskania iskanin omaavan kohteen hinnalla. Statuksen ero tarkoittaa eroa rahassa ja sijoituksesta irtautumisen aikataulussa.
İskanin yhteys tapun siirtymiseen kat mülkiyetiin
İskan ei ole itsetarkoitus, vaan edellytys. Kun kunta on myöntänyt käyttöluvan ja lähettänyt sen kiinteistörekisteriin, rakennuksen omistusoikeudet muutetaan kat irtifakı:sta kat mülkiyeti:ksi. Hakemuksen voi jättää kuka tahansa yhteisomistajista, eikä jokaiselta omistajalta vaadita lisädokumentteja.
Muodollisesti tällainen muutos on pakollinen. Mutta hallinnollinen sakko sen puuttumisesta on poistettu, joten talot pysyvät joskus vuosia entisessä tilassaan, vaikka iskan olisi saatu – yksinkertaisesti siksi, ettei kukaan ole tehnyt hakemusta. Jos ostat asunnon tällaisesta talosta, kysy, onko iskan saatu, ja tarvittaessa aloita muutos itse: se tekee omaisuudestasi likvidimmän.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Voiko asunnossa asua ilman iskania?
Käytännössä ihmiset asuvat, mutta rakennuksen käyttö ei ole "lainmukaista": liittymät rekisteröidään tilapäisinä, ja kunnalla on edelleen perusteita määräyksille. Laillisesti oikea käyttö alkaa käyttöluvan saamisesta.
Pitääkö iskan siirtää uudelle omistajalle?
Ei. Asiakirja myönnetään rakennukselle tai tilalle, ei henkilölle. Ensimmäisen omistajan nimi siinä ei ole ongelma.
Kuinka kauan iskan saaminen kestää?
Riippuu kunnan kuormituksesta, rakennuksen koosta ja siitä, kuinka täydellinen asiakirjakokonaisuus on. Täysin valmiin kohteen osalta puhutaan viikoista, puutteiden kohdalla kuukausista tai pidempään. Tarkat ajat on parasta selvittää kyseisestä kunnasta.
Kuka maksaa iskanin käsittelystä?
Uudiskohteissa – rakennuttaja, se on osa hänen velvoitteitaan. Yksilöllisessä käsittelyssä kustannukset maksaa omistaja. Maksujen suuruuden määrittää kunta ja sitä tarkistetaan, joten ajantasaiset summat kannattaa tarkistaa paikan päällä.
Vaikuttaako iskanin puuttuminen kiinteistöveroon?
Kiinteistövero (emlak vergisi) maksetaan riippumatta käyttöluvan olemassaolosta – se on sidottu kohteeseen ja sen kiinteistöarvoon, ei asiakirjan tilaan.
Kumpi on tärkeämpää: iskan vai kat mülkiyeti tapussa?
Nämä ovat toisiinsa liittyviä asioita. Kat mülkiyeti tapussa on ostajalle nopein ja luotettavin indikaattori, koska ilman iskania tätä tilaa ei ole. Mutta jos omistusoikeus on vielä kat irtifakı, iskanin olemassaolo on tarkistettava suoraan kunnasta.
Artikkelin tiedot ovat luonteeltaan informatiivisia. Kiinteistörekisterin (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviraston vaatimukset, maksujen suuruudet ja asiakirjojen luettelot muuttuvat, ja käytäntö eroaa hallinnosta toiseen. Ennen asiakirjojen jättämistä tarkista ajantasaiset säännöt asiaankuuluvasta virastosta tai asianajajalta.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment tukee kiinteistökauppoja ja asiakirjojen käsittelyä Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Tarkistamme kohteen kiinteistörekisteristä ja kunnasta, tarkistamme rasitteet ja tapun tilan, valmistelemme asiakirjakokonaisuuden ja olemme mukanasi allekirjoituspäivänä yhdessä valaehtoisen kääntäjän kanssa.
Jos olet vasta valitsemassa kohdetta, kannattaa näyttää meille vaihtoehto ennen käsirahan maksamista – tässä vaiheessa virheiden korjaaminen on edullisinta.