İskan, rakennuksen käyttölupaa tarkoittava puhekielinen termi, joka virallisesti on yapı kullanma izin belgesi. Kunnan viranomaiset myöntävät tämän asiakirjan tarkistettuaan, että rakennus on toteutettu hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti ja on turvallinen käyttää. Asunnon ostajalle tämä ei ole vain muodollisuus: İskan on avainasemassa, kun kiinteistön omistusoikeus eli tapu päivitetään kat mülkiyeti -muotoon, ja se mahdollistaa vakituisten vesi- ja sähkösopimusten solmimisen sekä asuntolainan saamisen.
Mikä İskan on ja mitä se todistaa
İskan vahvistaa, että rakennustyöt on valmistuneet rakennusluvan ja suunnitelmien mukaisesti ja että rakennus on läpäissyt tarvittavat tarkastukset. Dokumentti myönnetään rakennukselle (tai sen sisällä olevalle itsenäiselle huoneistolle) rakennuttajan tai omistajien hakemuksesta kuntaan tai joissakin tapauksissa maakunnan hallintoon.
İskan haetaan vain kerran, eikä sitä tarvitse uusia omistajavaihdoksen yhteydessä. Dokumentissa saattaa edelleen näkyä ensimmäisen omistajan tai rakennuttajan nimi, mikä on täysin normaalia eikä vaikuta omistusoikeuksiisi. Omistajatiedot löytyvät aina virallisesta Tapu-asiakirjasta, ei İskanista.
Käyttölupa ei ole omistusoikeuden todistava asiakirja. Se ei kerro, kuka asunnon omistaa, vaan ainoastaan sen, että rakennus on laillinen ja asumiskelpoinen.
İskan ja yapı ruhsatı: eri dokumentit eri vaiheissa
Nämä kaksi dokumenttia sekoitetaan usein keskenään, ja myyjät saattavat joskus hämärtää eroa tarkoituksella.
| Yapı ruhsatı | Yapı kullanma izin belgesi (İskan) | |
|---|---|---|
| Milloin myönnetään | Ennen rakentamisen aloittamista | Rakentamisen valmistuttua |
| Mitä vahvistaa | Oikeuden rakentaa hyväksytyn suunnitelman mukaan | Rakennuksen vastaavan suunnitelmaa ja olevan käyttökelpoinen |
| Tapu-status | Mahdollistaa kat irtifakı -muodon | Mahdollistaa siirtymisen kat mülkiyeti -muotoon |
| Palvelut | Vain väliaikaiset liittymät | Vakituinen asunnon haltijan sopimus |
Lause "rakennuksella on lupa" ilman tarkennusta on merkityksetön. Pyydä aina nähdä kyseinen dokumentti ja tarkista sen virallinen nimi.
Genel iskan ja ferdi iskan
Käyttölupia on kahta eri tyyppiä.
- Genel iskan (tunnetaan myös nimellä "toplu iskan") — Yleinen käyttölupa koko rakennukselle tai asuinkompleksille. Rakennuttaja hakee tämän, kun koko kohde on täysin valmis. Ostajan kannalta tämä on paras vaihtoehto, sillä sen jälkeen kaikkien asuntojen omistusoikeus voidaan siirtää kat mülkiyeti -statukseen.
- Ferdi iskan — Yksittäinen käyttölupa tietylle huoneistolle. Tämä haetaan yksittäisen asunnonomistajan toimesta, jos rakennus itsessään täyttää luvan myöntämisen ehdot. Näin menetellään usein silloin, kun kompleksi valmistuu vaiheittain tai kun omistaja joutuu itse huolehtimaan lupa-asioista odottamatta muita.
On myös kolmas tilanne: rakennukset, jotka on laillistettu rakennusamnestian puitteissa ja joille on myönnetty rakennuksen rekisteröintitodistus (yapı kayıt belgesi). Tämä ei ole İskan: kyseinen dokumentti vain toteaa rakennuksen olemassaolon, mutta ei vahvista sen vastaavuutta projektiin eikä aina mahdollista kat mülkiyeti -muotoon siirtymistä. Tällaisten kohteiden kohdalla on syytä olla erityisen varovainen.
Mitkä riskit liittyvät asuntoon, jolla ei ole İskania
Asunnon ilman käyttölupaa voi ostaa, ja kauppa voidaan kirjata kadasteriin, mutta se tuo mukanaan useita ongelmia.
- Tapu pysyy kat irtifakı -muodossa. Omistat tonttiosuuden ja siihen kiinnitetyn asunnon, et virallista huoneisto-omaisuutta. Lue lisää aiheesta artikkelistamme Tapu Turkissa.
- Julkiset palvelut. Vakituisten vesi-, sähkö- ja kaasuliittymien sopimukset vaativat rakennuksen, jolla on İskan. Ilman sitä liittymät ovat väliaikaisia, niihin liittyy monimutkaisempi prosessi ja vähemmän edulliset ehdot. Usein näissä taloissa mittarit on rekisteröity rakennuttajan nimiin tai koko rakennuslohkon yhteisiksi, jolloin maksat palveluista isännöitsijän kautta ilman kontrollia tariffien tasosta.
- Osoitteen rekisteröinti ja oleskelulupa (ikamet izni). Oleskeluluvan saamiseksi vaaditaan vahvistettu osoite. Kun asunnolla ei ole vakituista liittymää ja oikeaa osoitemerkintää, osoitteen vahvistaminen on vaikeampaa tai joissakin tapauksissa mahdotonta ilman lisäasiakirjoja. Mitä tehdä hylkäyksen sattuessa, kerromme artikkelissa oleskeluluvan hylkääminen.
- Asuntolaina. Pankit myöntävät lainoja huomattavasti mieluummin kohteisiin, joilla on kat mülkiyeti. Kohteissa ilman İskania ehdot ovat tiukempia, ja osa pankeista ei myönnä lainaa lainkaan. Tämä rajoittaa mahdollisuuksiasi saada rahoitusta ja vaikeuttaa asunnon tulevaa jälleenmyyntiä.
- Jälleenmyynti. Tietoinen ostaja joko neuvottelee hinnan huomattavasti alemmas tai kieltäytyy kaupasta. Ilman İskania oleva kohde myydään hitaammin ja halvemmalla kuin vastaavat luvalliset asunnot.
- Kunnan seuraamukset. Jos rakennus poikkeaa merkittävästi suunnitelmasta, kunnalla on oikeus määrätä sakkoja tai vaatia rakennelman saattamista suunnitelmien mukaiseksi, mikä voi pahimmillaan johtaa säännösten vastaisen osan purkamiseen.
- Turvallisuus ja yhteiset tilat. İskanin myöntäminen vaatii tarkastuksia hissien turvallisuudesta palomääräyksiin. Rakennus, joka ei ole läpäissyt näitä, voi toimia rajoitetusti – esimerkiksi hissit saattavat olla virallisesti käyttökiellossa.
Miten tarkistaa, onko asunnolla İskan
Myyjän tai välittäjän puheet eivät riitä – tarvitset dokumentin tai virallisen merkinnän.
- Katso Tapu-dokumenttia. Jos siinä lukee kat mülkiyeti, rakennuksella on İskan. Kat irtifakı on merkki siitä, että lupaa ei todennäköisesti ole.
- Pyydä dokumentti nähtäväksi. Pyydä rakennuttajalta tai isännöitsijältä kopio yapı kullanma izin belgesi -asiakirjasta ja tarkista osoite, tontin numero (ada/parsel) sekä rakennuslohkon numero.
- Ota yhteyttä kuntaan. Kaupunkisuunnittelun osastolta (imar müdürlüğü) voit vahvistaa, onko İskan myönnetty ja onko rakennukseen kohdistunut huomautuksia tai suunnitelmista poikkeavia rakennelmia.
- Tarkista palvelusopimukset. Vakituinen vesi- ja sähkösopimus nimenomaan kyseiselle asunnolle on luotettava merkki. Väliaikainen kytkentä on varoitusmerkki.
Jos myyjä välttelee vastausta tai lupaa "İskanin valmistuvan aivan pian", vaikka rakennus on ollut valmis pitkään, on syytä harkita kaupan ehtoja tai hintaa uudelleen.
Mitä tehdä, jos İskania ei ole
Tilanteet vaihtelevat, eivätkä kaikki ole toivottomia.
- Talo on juuri valmistunut. Lupien saaminen vie aikaa: rakennuttaja kerää dokumentteja ja kunta tarkastaa kohteen. Tämä on normaali tilanne, mutta kirjaa sopimukseen määräaika İskanin saamiselle ja rakennuttajan vastuu viivästymisestä.
- Kyse on pienistä suunnitelmista poikkeamisista. Nämä voidaan yleensä korjata – esimerkiksi lasitetut parvekkeet voidaan palauttaa alkuperäiseen tilaan tai ylimääräiset väliseinät purkaa. Kustannukset ja kesto riippuvat työmäärästä.
- Poikkeamat ovat merkittäviä. Esimerkiksi luvaton lisäkerros tai poikkeava rakennusala on vakava tilanne. Joskus asia ratkeaa vain kaavamuutoksilla, joskus ei lainkaan.
- Rakennuttajaa ei enää ole. Silloin asunnonomistajien on haettava lupaa kollektiivisesti tai yksilöllisesti (ferdi iskan). Tämä on hidas prosessi, joka vaatii lakimiehen apua.
Yleinen sääntö: Älä osta kohdetta ilman İskania samalla hinnalla kuin kohdetta, jolla se on. Statusero on suoraan sidoksissa rahaan ja sijoituksen takaisinmaksuaikaan.
İskanin yhteys Tapu-asiakirjan muuntamiseen kat mülkiyeti -muotoon
İskan ei ole itsetarkoitus, vaan välttämätön edellytys. Heti kun kunta on myöntänyt rakennusluvan ja toimittanut sen kiinteistövirastoon, rakennuksen omistusoikeusmuoto muuttuu tilasta kat irtifakı tilaan kat mülkiyeti. Hakemuksen voi jättää kuka tahansa kiinteistön omistajista, eikä muiden omistajien erillisiä asiakirjoja vaadita.
Muutos on muodollisesti pakollinen. Hallinnollinen sakko sen puuttumisesta on kuitenkin kumottu, minkä vuoksi talot saattavat pysyä vuosia entisellä statuksellaan, vaikka İskan olisi jo myönnetty – yksinkertaisesti siksi, ettei kukaan ole hakenut muutosta. Jos olet ostamassa asuntoa tällaisesta talosta, kysy, onko İskan saatu, ja tarvittaessa käynnistä prosessi itse: tämä tekee omaisuudestasi likvidimmän.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Voiko asunnossa asua ilman İskania?
Käytännössä ihmiset asuvat, mutta rakennusta ei käytetä "lain mukaisesti": sähkö- ja vesiliittymät rekisteröidään väliaikaisina, ja kunnalla säilyy perusteita huomautuksille. Juridisesti oikeaoppinen käyttö alkaa vasta käyttöönottoluvan myöntämisestä.
Pitääkö İskan rekisteröidä uudelle omistajalle?
Ei tarvitse. Asiakirja myönnetään rakennukselle tai asunnolle, ei henkilölle. Ensimmäisen omistajan nimi dokumentissa ei ole ongelma.
Kuinka kauan İskanin saaminen kestää?
Se riippuu kunnan työmäärästä, rakennuksen koosta ja siitä, kuinka täydellinen asiakirja-aineisto on. Valmiin kohteen kohdalla puhutaan viikoista, puutteiden kohdalla kuukausista tai pidemmästä ajasta. Tarkat aikataulut kannattaa varmistaa kyseisestä kunnasta.
Kuka maksaa İskanin hankkimisesta aiheutuvat kulut?
Uudiskohteissa se on rakennuttajan velvollisuus. Yksittäisissä järjestelyissä kustannuksista vastaa omistaja. Maksut määräytyvät kunnan päätöksellä ja ne tarkistetaan säännöllisesti, joten ajankohtaiset summat kannattaa tarkistaa paikan päällä.
Vaikuttaako İskanin puuttuminen kiinteistöveroon?
Kiinteistövero (emlak vergisi) maksetaan riippumatta käyttöönottoluvan tilasta – se on sidottu kiinteistöön ja sen verotusarvoon, ei asiakirjan statukseen.
Kumpi on tärkeämpää: İskan vai kat mülkiyeti Tapu-asiakirjassa?
Nämä asiat liittyvät toisiinsa. Kat mülkiyeti Tapu-asiakirjassa on ostajalle nopein ja luotettavin indikaattori, koska ilman İskania tätä statusta ei voi saada. Jos kiinteistön tila on vielä kat irtifakı, İskanin olemassaolo on tarkistettava suoraan kunnasta.
Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia. Kiinteistörekisterin (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviranomaisten vaatimukset, maksujen suuruudet ja asiakirjaluettelot muuttuvat, ja käytännöt voivat vaihdella hallintoalueittain. Tarkista ajankohtaiset säännöt viranomaiselta tai lakimieheltä ennen asiakirjojen toimittamista.
Tarvitsetko apua?
NewTime Investment hoitaa kiinteistökaupat ja asiakirjojen valmistelut Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Tarkistamme kohteen kiinteistörekisteristä ja kunnasta, selvitämme rasitteet ja Tapu-statuksen, valmistelemme tarvittavat asiakirjat ja olemme tukenasi kaupantekopäivänä yhdessä valantehneen tulkin kanssa.
Jos olet vasta etsimässä kohdetta, kannattaa näyttää meille harkitsemasi vaihtoehto ennen varausmaksun suorittamista – tässä vaiheessa virheiden korjaaminen on edullisinta.