Asunnon myynti Turkissa ulkomaalaiselle omistajalle onnistuu samalla tavalla kuin maan kansalaiselle: kauppa rekisteröidään Tapu- ja kadastrivirastossa (Tapu-toimisto) Web Tapu -järjestelmän kautta tehtävällä hakemuksella, ostaja siirtää varat pankin välityksellä, ja myyjä maksaa oman osuutensa varainsiirtoverosta – 2 % kauppahinnasta. Jos asunnon rekisteröinnistä on kulunut yli viisi vuotta, myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroa. Jos aikaa on kulunut vähemmän, yli 150 000 TL:n ylittävä voitto (vuoden 2026 kynnysarvo) verotetaan progressiivisen asteikon mukaan välillä 15–40 %.
Mitä tarkistaa ennen asunnon myyntiin laittamista
Suurin osa kaupan viivästyksistä johtuu myyjän selvittämättömistä asioista, ei ostajasta. Ennen ilmoituksen julkaisemista kannattaa käydä läpi tämä tarkistuslista:
- Tapu-rekisteröinnin päivämäärä. Tästä lasketaan viiden vuoden määräaika myyntivoiton verotukselle. Jos asunto on ostettu kaupantekolupauksella (satış vaadi), aika lasketaan omistusoikeuden lopullisesta rekisteröinnistä, ei sopimuksen päivämäärästä.
- Kiinteistövero (emlak vergisi). Kiinteistöverolain pykälän 30 (lain nro 7327 vuoden 2021 päivitys) mukaan Tapu-toimisto tarkistaa emlak vergisi -velat kunnan sähköisestä järjestelmästä. Jos velkaa on, omistusoikeuden siirtoa ei rekisteröidä. Paperitodistusta ei yleensä vaadita, mutta velat on hyvä tarkistaa ja maksaa kunnan (belediye) kassaan etukäteen.
- DASK-vakuutus. Pakollinen maanjäristysvakuutus on välttämätön kaikille rakennuksille, myös asunnoille ja toimistoille. Vakuutuksen on oltava voimassa kaupantekopäivänä.
- Tapu-rekisterin rajoitukset. Mahdolliset kiinnitykset, ulosotot tai myyntikielto-merkinnät (şerh) estävät kaupan. Merkintä voi olla esimerkiksi silloin, jos asuntoa on käytetty kansalaisuuden hakemiseen.
- Yhtiövastikkeiden ja muiden maksujen (aidat) velat. Nämä eivät estä kaupan rekisteröintiä, mutta ostaja pyytää lähes aina vahvistuksen siitä, ettei maksurästejä ole.
Jos et asu Turkissa pysyvästi, päätä hyvissä ajoin, kuka allekirjoittaa kaupat: sinä henkilökohtaisesti vai valtuutettu edustaja. Ulkomailta käsin tehtävä valtakirjan järjestely on useimmiten se tekijä, joka venyttää aikatauluja.
Myyjän asiakirjat ja SPK-arvion tarve
Lista ulkomaiselle osapuolelle vaadittavista asiakirjoista löytyy Tapu- ja kadastriviraston (TKGM) Your Key Türkiye -portaalista. Myyjältä vaaditaan yleensä seuraavat:
- passi tai kansallinen henkilökortti, tarvittaessa virallisesti käännettynä;
- henkilötietolomake (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) ja yksi 6x4 cm valokuva, joka on otettu enintään 6 kuukautta sitten; lomake tarvitaan kaikissa ulkomaalaisen tekemissä Tapu-kaupoissa, niin osto- kuin myyntitilanteissa;
- Tapu (omistustodistus), jos se on hallussasi – jos se on kadonnut, kauppa voidaan tehdä rekisteritietojen perusteella;
- ulkomaalaisen tunnusnumero tai veronumero – jos sinulla ei ole numeroa, Tapu-toimisto luo sen hakemuksen yhteydessä; pankkia ja veroilmoitusta varten tarvitset kuitenkin veronumeron (vergi numarası);
- voimassa oleva DASK-vakuutus;
- valtakirja, jos kaupat allekirjoittaa edustaja;
- valantehnyt tulkki, jos joku osapuolista ei puhu turkkia; tulkin on oltava oikeuskomission hyväksymä.
SPK-arvio. Myyjä ei tarvitse erillistä arviota. Vaatimus SPK-lisensoidun yrityksen tekemästä arviosta kaikissa ulkomaalaisten kaupoissa oli voimassa useita vuosia, mutta TKGM:n 13.06.2024 päivätyn kiertokirjeen mukaan se kumottiin kaupoilta, jotka eivät liity kansalaisuuden hakemiseen. Nykyään arvio ja Tutar Tespit Belgesi (TTB) -asiakirja ovat pakollisia vain, jos ulkomaalainen ostaja hankkii asunnon kansalaisuutta varten. Tällöin ostaja tilaa arvion Web Tapun kautta, ja asiakirja on voimassa 12 kuukautta. Jos ostajasi suunnittelee kansalaisuuden hakemista, ota tämä huomioon kaupan aikataulussa.
Kaupankäynti Tapu-toimistossa vaiheittain
- Sopimus ja käsiraha. Osapuolet vahvistavat hinnan, maksuehdot, kulujen jaon ja kaupantekopäivän. Käsiraha kannattaa aina dokumentoida kirjallisesti ja hoitaa pankin välityksellä.
- Hakemus Web Tapun kautta. Myyntihakemus jätetään verkossa osoitteessa webtapu.tkgm.gov.tr – joko itse, edustajan tai välitystoimiston kautta. Tässä vaiheessa järjestelmä hakee automaattisesti monissa kunnissa kiinteistöverotusta varten määritetyn arvon (emlak rayiç değeri); muissa tapauksissa se toimitetaan erillisenä todistuksena.
- Verojen laskenta ja ajanvaraus. Tapu-toimisto laskee varainsiirtoveron sekä döner sermaye -maksun ja varaa ajan kaupantekoon (randevu). Verot maksetaan ennen allekirjoitustilaisuutta.
- Maksu. Jos ostaja on ulkomaalainen, hänen on myytävä valuuttaa pankille ennen kauppaa. Pankki lähettää samana päivänä Tapu-toimistolle todistuksen valuutanvaihdosta (döviz alım belgesi), ja todistuksessa oleva liiramäärä kirjataan kauppahinnaksi. Myyjä saa rahansa liiroina.
- Allekirjoitus. Osapuolet (tai heidän edustajansa) ja tulkki allekirjoittavat virallisen asiakirjan Tapu-virkailijan läsnä ollessa. Heti tämän jälkeen omistusoikeus siirtyy ostajalle.
Vuoden 2020 alusta alkaen kauppa voidaan toteuttaa missä tahansa Tapu-toimistossa, ei vain siellä, missä asunto sijaitsee – jopa silloin, jos myyjä ja ostaja ovat eri kaupungeissa. Esimerkiksi Mahmutlarissa tai Kestelissä sijaitsevan asunnon kaupat voidaan allekirjoittaa vaikkapa Antalyassa tai Istanbulissa.
Myyjän kulut: varainsiirtovero, maksu ja välityspalkkio
Varainsiirtoveron (tapu harcı) lain nro 492 mukaan maksavat molemmat osapuolet erikseen: 2 % (binde 20) ostajalta ja 2 % myyjältä, yhteensä 4 %. Perusteena käytetään ilmoitettua kauppahintaa, mutta se ei voi olla alhaisempi kuin asunnon kiinteistöverotusarvo. Osapuolet voivat sopia sopimuksessa kulujen jaosta toisinkin, esimerkiksi että ostaja maksaa koko veron, mutta Tapu-toimiston edessä kumpikin vastaa omasta osuudestaan.
Kauppahinnan alentaminen verotuksellisista syistä on vaarallista. Jos käy ilmi, että ilmoitettu hinta on todellista alhaisempi, puuttuva vero peritään molemmilta osapuolilta sakon kera. Joulukuusta 2025 alkaen (laki nro 7566) sakko on nostettu 25 prosentista 100 prosenttiin puuttuvasta veromäärästä. Lisäksi hintojen manipulointi vaikeuttaa myyntivoiton verotusta, ja ulkomaalaisille myytäessä hinnan alentaminen on lähes mahdotonta, koska se on vahvistettava pankin valuutanvaihtotodistuksella.
| Kulu | Maksaja | Määrä |
|---|---|---|
| Tapu harcı (myyjä) | Myyjä | 2 % hinnasta, ei alhaisempi kuin verotusarvo |
| Tapu harcı (ostaja) | Ostaja | 2 % samasta pohjahinnasta |
| Döner sermaye | Sopimuksen mukaan | TKGM:n tariffin mukainen kiinteä maksu, riippuu alueesta; summa näkyy hakemuksen laskelmassa |
| Välityspalkkio | Sopimuksen mukaan, oletusarvoisesti tasan | Enintään 4 % hinnasta ilman ALV:tä koko palkkiosta |
| Valantehnyt tulkki | Osapuoli, joka tarvitsee tulkkausta | Tulkin hinnaston mukaan |
Döner sermaye -maksu ei ole prosenttiosuus hinnasta, vaan TKGM:n vahvistama kiinteä maksu, joka vaihtelee alueittain. Vuoden 2026 tarkkaa summaa ei voi vahvistaa virallisesta lähteestä etukäteen: tarkista se hakemuksesi laskelmasta ennen kaupantekoa.
Välitystoimiston rooli. Kiinteistönvälittäjien toimintaa säätelee kiinteistönvälityksen asetus. Lisensoitu toimisto (yetki belgesi) työskentelee kirjallisen sopimuksen (yetkilendirme sözleşmesi) perusteella ja tekee välityssopimuksen, johon kirjataan myös verojen ja kulujen jako. Palkkio on enintään 4 % hinnasta ilman ALV:tä; jos sopimuksessa ei muuta mainita, se jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken. Jos toimistolla on sopimus sekä myyjän että ostajan kanssa, se voi ottaa palkkion vain kertaalleen kyseisen rajan puitteissa. Yleensä Alanyassa toimiva kiinteistönvälitystoimisto auttaa myynnissä aina markkinahinnan arvioinnista ja näytöistä kaupantekoon ja palvelusopimusten siirtoihin asti.
Myyntivoiton verotus vuonna 2026
Kiinteistömyynnistä saatava voitto on veronalaista tuloa nimeltään değer artış kazancı (tuloverolain nro 193 artikla 80, mukarrer). Tässä ovat tärkeimmät Turkin veroviraston (GİB) vuoden 2026 säännöt:
- Viiden vuoden sääntö. Veroa maksetaan vain, jos rahalla ostettu asunto myydään viiden vuoden kuluessa hankintahetkestä. Aika lasketaan kalenteripäivinä. Viiden vuoden omistusajan jälkeen myyntivoitosta ei tarvitse maksaa kyseistä veroa. Perintönä tai lahjana saatu asunto ei kuulu tämän säännön piiriin.
- Voiton laskeminen. Myyntihinnasta vähennetään hankintahinta sekä myyntiin liittyvät kulut, verot ja maksut. Hankintahinta voidaan indeksikorjata Yİ-ÜFE-tuottajahintaindeksin mukaisesti, jos sen kasvu omistusaikana on ollut vähintään 10 %.
- Verovapaa raja. Vuonna 2026 ensimmäiset 150 000 TL myyntivoitosta ovat verovapaita (vuonna 2025 raja oli 120 000 TL).
- Ulkomailla asuvan veroilmoitus. Jos et ole Turkin veroresidentti, myyntivoitosta on tehtävä kertaluonteinen veroilmoitus (münferit beyanname) asunnon sijaintikunnan verotoimistoon 15 päivän kuluessa tulon saamisesta. Residentit sisällyttävät voiton vuotuiseen veroilmoitukseensa, joka jätetään maaliskuussa.
| Verotettava voitto vuonna 2026 | Veroprosentti |
|---|---|
| alle 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (ensimmäisistä 190 000 TL:stä 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (ensimmäisistä 400 000 TL:stä 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (ensimmäisestä 1 000 000 TL:stä 232 500 TL) |
| yli 5 300 000 TL | 40% (ensimmäisistä 5 300 000 TL:stä 1 737 500 TL) |
Esimerkki. Asunto myydään kolme vuotta ostamisen jälkeen. Voitto indeksikorjauksien ja kulujen vähentämisen jälkeen on 1 000 000 TL, eikä muuta verotettavaa tuloa Turkissa ole. Verotettava summa on 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; vero = 70 500 + 27 % × 450 000 = 192 000 TL. Yİ-ÜFE-indeksointi voi usein pienentää verotettavaa voittoa huomattavasti, joten laskelmat kannattaa antaa turkkilaisen talousneuvonantajan (mali müşavir) tehtäväksi. Verotus asuinmaassasi riippuu paikallisesta lainsäädännöstä ja Turkin kanssa solmitusta kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevasta sopimuksesta.
Valtakirjalla myyminen ja varojen siirto ulkomaille
Jos et pääse paikalle kaupantekohetkellä, asunto voidaan myydä edustajan välityksellä valtakirjalla. Ulkomailla laadittu valtakirja hyväksytään käännöksen kanssa, ja sen on täytettävä maarekisteriviranomaisen (TKGM) vaatimukset: siinä on mainittava nimenomaisesti oikeus myydä kyseinen kiinteistö ja vastaanottaa rahat. Lisätietoa vaihtoehdoista — kuten turkkilaisesta notaarista, Turkin konsulaatista tai apostillasta — saat artikkelistamme valtakirjasta Turkissa.
Varojen vieminen maasta myynnin jälkeen on mahdollista. Turkin keskuspankin pääomanliikkeitä koskevan kiertokirjeen (artikla 13) mukaan ulkomailla asuvat henkilöt voivat siirtää kiinteistömyynnistä saadut varat verojen ja muiden velvoitteiden vähentämisen jälkeen ulkomaille pankin kautta. Käytännössä pankki pyytää virallisen kauppakirjan Tapu-otteesta ja todistuksen varojen saapumisesta; valuutanvaihto tapahtuu pankin kurssin mukaan. Jos myyntivoittoveroa on maksettava, se kannattaa laskea ja maksaa ennen varojen siirtoa.
Jos asunnon perusteella on saatu kansalaisuus tai oleskelulupa
Kansalaisuus. Kiinteistösijoituksella haettavaan kansalaisuuteen liittyy velvoite olla myymättä kohdetta kolmeen vuoteen, ja tästä merkitään tieto Tapuun. Ennen määräajan päättymistä asuntoa ei voi myydä tavanomaisin ehdoin; investointiraja 13.06.2022 jälkeen tehdyille kaupoille on 400 000 USD. Lue lisää säännöistä artikkelistamme Turkin kansalaisuudesta kiinteistösijoituksella. Kolmen vuoden kuluttua merkintä poistetaan ja asunnon voi myydä yleisten sääntöjen mukaisesti.
Oleskelulupa. Lyhytaikainen oleskelulupa (ikamet izni) myönnetään muun muassa kiinteistön omistajille (laki nro 6458, artikla 31). Saman lain 33. artiklan mukaan oleskelulupa voidaan peruuttaa tai jättää uusimatta, jos sen peruste on lakannut. Jos siis myyt ainoan asuntosi, mutta haluat jäädä Turkkiin, varmista etukäteen uusi peruste oleskelulle — esimerkiksi vuokra-asuminen — ja ole yhteydessä maahanmuuttoviranomaisiin.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan asunnon myynti Turkissa kestää?
Varsinainen rekisteröinti vaatii yhden käynnin Tapu-virastossa Web Tapu -ajanvarauksen jälkeen. Eniten aikaa vie yleensä valtakirjan hankkiminen ulkomailta, arviolausunnon laatiminen kansalaisuutta hakevalle ostajalle sekä pankkisiirrot.
Pitääkö kaupantekoa varten matkustaa Turkkiin?
Ei tarvitse. Kaupat voi allekirjoittaa valtuutettu edustaja, ja TKGM suorittaa kauppoja ulkomaalaisten kanssa myös esimerkiksi Turkin Berliinin pääkonsulaatin yhteydessä toimivassa toimistossa.
Kuka maksaa 4 % varainsiirtoveron (tapu harcı)?
Lain mukaan kumpikin osapuoli maksaa 2 %. Muunlaisesta jaosta voidaan sopia, mutta se kannattaa kirjata selkeästi kauppakirjaan.
Maksetaanko veroa, jos asunto on ollut omistuksessa yli 5 vuotta?
Ei: yksityishenkilön ostaman ja yli viiden vuoden jälkeen myydyn asunnon myyntivoitosta ei makseta değer artış kazancı -veroa. Aika lasketaan kalenteripäivinä rekisteröintipäivästä alkaen.
Voiko asunnon myydä, jos siinä on asuntolaina?
Kyllä, mutta panttioikeus (kiinnitys) on poistettava ennen rekisteröintiä tai sen yhteydessä. Yleensä osa ostajan maksamista varoista käytetään lainan poismaksuun, ja pankki antaa tällöin luvan kiinnityksen poistamiseen.
Lähteet
- GİB: Ohje muiden tulojen verotuksesta, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: Infografiikka ”Değer artışı kazancı” 2026
- GİB: Tuloveroasteikko vuodelle 2026
- GİB: Kiinteistökauppojen verotus (tapu harcı)
- Resmî Gazete: Laki nro 7566, 19.12.2025
- Resmî Gazete: Laki nro 7327 (emlak vergisi -velat ja omistusoikeuden siirto)
- Your Key Türkiye (TKGM): Opas kiinteistökauppoihin ulkomaalaisille
- Turkin keskuspankki: Pääomanliikkeitä koskeva kiertokirje
- Kiinteistönvälitystä koskeva säädös (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Laki nro 6458 ulkomaalaisista ja kansainvälisestä suojelusta