Aidat on kuukausittainen maksu, jonka kiinteistön omistaja maksaa asuinkompleksin ylläpidosta: siivouksesta, vartioinnista, hisseistä, uima-altaasta, yleisten alueiden valaistuksesta ja henkilökunnan palkoista. Se ei ole "lisäpalvelu", josta voisi kieltäytyä: velvollisuus osallistua yhteisiin kustannuksiin on suoraan säädetty asuntokiinteistölaissa nro 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Tarkastelemme, mitä aidatiin sisältyy, kuka ja miten sen suuruus vahvistetaan, maksaako vuokralainen ja mitä tapahtuu maksun myöhästyessä.
Oikeudellinen perusta
Kaikkea, mikä liittyy kerrostalon tai -kompleksin yhteisomistukseen Turkissa, säätelee laki nro 634 "Kerrosten omistusoikeudesta" vuodelta 1965. Se esittelee keskeiset käsitteet, joita kohtaat asiakirjoissa:
- kat maliki – itsenäisen osan (asunnon, kaupan, toimiston) omistaja;
- kat malikleri kurulu – asunto-osakeyhtiön yhtiökokous, ylin hallintoelin;
- yönetici / yönetim kurulu – yhtiökokouksen valitsema isännöitsijä tai hallitus; tehtävät voidaan siirtää ammattimaiselle isännöintiyhtiölle;
- yönetim planı – hallintasuunnitelma, eräänlainen yhtiöjärjestys; se rekisteröidään yhdessä kiinteistörekisterimerkintöjen kanssa ja on sitova kaikille omistajille, myös tuleville;
- işletme projesi – vuotuinen tulo- ja menoarvio;
- ortak gider ja avans – yhteiset kulut ja ennakkomaksut.
Tarkkaan ottaen sanaa "aidat" ei laissa ole – siinä puhutaan osallistumisesta yhteisiin kustannuksiin ja ennakkomaksuista. Mutta ilmoituksissa ja kuiteissa käytetään juuri sitä.
Mitä aidatiin sisältyy
Lain 20. artikla jakaa yhteiset kulut kahteen ryhmään ja jakaa ne eri tavoin:
- Tasavertaisesti kaikkien omistajien kesken – kulut concierge-palveluista (kapıcı), lämmityskäyttäjästä, puutarhurista ja vartijasta. Tässä asunnon koolla ei ole merkitystä.
- Suhteessa tonttiosuuteen (arsa payı) – rakennuksen vakuutusmaksut, yhteisten tilojen ylläpito ja korjaukset, isännöitsijän palkkio, yhteisten rakenteiden käyttökustannukset: hissit, uima-allas, generaattori, pumppulaitos, alueen valaistus.
Hallintasuunnitelmassa voidaan määrätä toisenlainen jakoperuste – esimerkiksi suhteessa asunnon pinta-alaan. Tällainen järjestys on yleinen, ja uusissa komplekseissa aidat lasketaan useimmiten nimenomaan neliömetriä kohden. Nykyisten kulujen lisäksi yhtiökokous hyväksyy yleensä ennakkomaksut ja vararahaston suurempiin töihin ja yhteisen omaisuuden (demirbaş) – julkisivun, katon, hissin vaihdon, uima-altaan korjauksen – täydentämiseen.
Mitä aidatiin yleensä ei sisälly: henkilökohtainen sähkön, veden ja kaasun kulutus asunnossasi, kiinteistövero ja itse asunnon vakuutus. Yhteisen omaisuuden vakuutus sen sijaan rahoitetaan yhteisistä kuluista.
Kuka vahvistaa summan
Aidatin suuruutta ei rakentaja määrää ikuisesti eikä se ole tyhjästä otettu. Sen määrää yhtiökokous hyväksymällä vuotuisen budjetin – işletme projesi. Lain 37. artiklan mukaan budjetissa esitetään arvioidut tulot ja menot vuodelle, kunkin omistajan osuus ja hänen maksettavakseen tulevan ennakkomaksun suuruus.
Budjetti toimitetaan omistajille ja niille, jotka tosiasiallisesti käyttävät osaa, allekirjoituksella tai kirjattuna kirjeenä. Vastalauseelle annetaan seitsemän päivää; vastaanotetun vastalauseen käsittelee yhtiökokous, joka tekee päätöksen tai valmistelee uuden budjetin. Hyväksytty budjetti ja yhtiökokouksen päätökset käyttökustannuksista rinnastetaan asiakirjoihin, jotka oikeuttavat yksinkertaistettuun perintään täytäntöönpanolain ja konkurssilain mukaisesti.
Yhtiökokouksen päätösvaltaisuus ja äänestysjärjestys on myös laissa säädetty: päätökset tehdään enemmistöllä sekä omistajien lukumäärän että tonttiosuuksien perusteella, ja jos ensimmäinen kokous ei kokoontunut päätösvaltaisuuden puutteen vuoksi, toisessa kokouksessa päätetään läsnä olevien enemmistöllä. Itse hallintasuunnitelman – mukaan lukien kulujen jakoperusteen – muuttaminen on vaikeampaa: se edellyttää neljän viidesosan enemmistöä kaikista omistajista.
Kuka maksaa – omistaja vai vuokralainen
Velvollisuus osallistua yhteisiin kustannuksiin kuuluu lain mukaan omistajalle. Lisäksi 22. artikla lisää yhteisvastuun niille, jotka käyttävät osaa jatkuvasti vuokrasopimuksen, asumisoikeuden tai muun perusteen nojalla. Eli hallinnolla on oikeus vaatia maksua myös vuokralaiselta.
Vuokralaisen vastuu on kuitenkin rajattu: se ei ylitä vuokrasummaa, jonka hän on velvollinen maksamaan, ja maksettu summa luetaan vuokraan. Toisin sanoen vuokralainen ei voi olla velkaa hallinnolle enempää kuin mitä hän on velkaa omistajalle vuokrasopimuksen mukaisesti.
Käytännössä jakoperuste sovitaan vuokrasopimuksessa: pitkäaikaisessa vuokrasuhteessa aidatin maksaa useimmiten vuokralainen, lyhytaikaisessa lähes aina omistaja. Mutta sopimus on voimassa vain osapuolten välillä: kompleksin hallinnolle velasta vastaa omistaja.
Tästä seuraa tärkeä seikka ostajalle. Aidat-velka on turvattu laillisella kiinnityksellä: tuomioistuimen päätöksellä velallisen itsenäiseen osaan rekisteröidään kanuni ipotek hallinnon tai toisen omistajan vaatimuksesta muiden omistajien hyväksi. Velka on tosiasiassa "sidottu" asuntoon, joten ennen kauppaa hallinnolta pyydetään aina todistus velattomuudesta. Muista tarkistettavista asioista ennen ostoa kerrotaan artikkeleissa Tapu-asiakirjasta ja kiinteistön ostotapahtumasta Turkissa.
Mitä tapahtuu maksun laiminlyönnistä
Laki määrää viivästyskoron (gecikme tazminatı) 5 % kuukaudessa viivästyspäiviltä – tämä on laillinen minimi. Hallintasuunnitelma tai yhtiökokouksen päätös voi määrätä suuremman summan, mutta ei pienempää kuin laissa säädetty.
Perintäjärjestys on seuraava:
- Isännöitsijä (tai kuka tahansa omistajista) käynnistää täytäntöönpanomenettelyn ilman tuomioistuimen päätöstä – hyväksytyn budjetin tai yhtiökokouksen päätöksen perusteella.
- Velalliselle lähetetään maksuvaatimus. Jos vastalauseita ei esitetä seitsemän päivän kuluessa, menettely tulee lopulliseksi; vastalauseen tapauksessa asia siirtyy tuomioistuimeen.
- Jos velkaa ei saatu perittyä, tuomioistuin vahvistaa sen suuruuden, ja itsenäiseen osaan rekisteröidään laillinen kiinnitys muiden omistajien hyväksi.
- Äärimmäisissä tapauksissa, joissa velvollisuuksia rikotaan järjestelmällisesti, laki sallii kanteen omistajan osuuden pakkosiirrosta (devir davası) – tämä on harvinainen, mutta olemassa oleva toimenpide.
Hallinnolla ei kuitenkaan ole oikeutta katkaista velalliselta vettä tai sähköä, vaikka tällaisia yrityksiä esiintyy. Tuomioistuimet lähtevät siitä, että yleishyödyllisten palvelujen toimituksen keskeyttäminen kuuluu palveluntarjoajien, ei kompleksin hallinnon, toimivaltaan; yhtiökokouksen päätökset ja jopa hallintasuunnitelman määräykset, jotka sallivat tällaiset katkaisut, on julistettu mitättömiksi. Jos sinulta on katkaistu vesi aidat-velan vuoksi, on syytä kääntyä lakimiehen puoleen, eikä maksaa painostuksen alla.
Toinen yleinen väärinkäsitys: aidat-velan väitetään johtavan oleskeluluvan jatkamisen epäämiseen. Näiden asioiden välillä ei ole suoraa oikeudellista yhteyttä – epäämisen perusteet luetellaan maahanmuuttolaissa, eikä aidat kuulu niihin. Tarkemmin aiheesta artikkelissa oleskeluluvan epäämisestä Turkissa.
Voiko olla maksamatta siitä, mitä ei käytä
Ei. Laki vastaa suoraan: omistaja ei voi välttää osuutensa maksamista luopumalla oikeudestaan käyttää yhteisiä tiloja tai vetoamalla siihen, että hänen osansa luonteen vuoksi hän ei tarvitse niitä. Ensimmäisen kerroksen erillisellä sisäänkäynnillä varustettu liike osallistuu silti portaiden ja hissin kuluihin; asunto, jossa vietät aikaa kaksi kuukautta vuodessa, maksaa aidatia kaikki kaksitoista kuukautta.
Ainoa laillinen tapa muuttaa jakoperustetta on muuttaa hallintasuunnitelmaa, ja tämä vaatii neljän viidesosan omistajien suostumuksen. Yksinkertaisella enemmistöllä hallintasuunnitelman vastaisesti tehdyt päätökset eri tariffista ovat riitautettavissa.
Miten kokouksen päätöksestä valitetaan?
Jos aidatin määrä tai laskentatapa on hyväksytty sääntöjen vastaisesti, yhtiökokouksen päätöksestä voidaan valittaa siviilioikeudelliseen käräjäoikeuteen (sulh hukuk mahkemesi) kiinteistön sijaintipaikkakunnalla. Määräajat on asetettu lain 33. artiklassa:
| Kuka valittaa | Määräaika |
|---|---|
| Oli läsnä ja äänesti vastaan (merkinnällä pöytäkirjassa) | 1 kuukausi päätöksen päivämäärästä |
| Ei ollut läsnä kokouksessa | 1 kuukausi siitä, kun sai tiedon päätöksestä, kuitenkin enintään 6 kuukautta päätöksen päivämäärästä |
Nämä määräajat ovat ehdottomia. Poikkeuksena ovat päätökset, jotka ovat luonteeltaan mitättömiä (esim. ne, jotka on tehty toimielimen toimesta, jolla ei ollut siihen valtuuksia, tai jotka ovat ristiriidassa pakottavien säännösten kanssa): niiden pätemättömyyttä voidaan vaatia ilman aikarajaa. Lisäksi laki antaa seitsemän päivää aikaa vastustaa vuosibudjettia – tämä mekanismi on yksinkertaisempi ja nopeampi kuin oikeudenkäynti, ja sitä kannattaa hyödyntää.
Tärkeää: Kanteen nostaminen ei itsessään vapauta aidatin maksamisesta riidanalaista ajanjaksoa koskien. Käytäntönä on maksaa ja samanaikaisesti riitauttaa, muuten riitaan lisätään viivästyskorko.
Mistä aidatin määrä riippuu?
Emme tässä tarkoituksellisesti mainitse konkreettisia summia: aidat tarkistetaan vuosittain yhtiökokouksessa, se riippuu inflaatiosta ja vähimmäispalkkojen kasvusta, ja vaihtelu eri kompleksien välillä on valtava. Kannattaa keskittyä tekijöihin, ei vanhojen artikkeleiden lukuihin:
- Infrastruktuuri. Uima-altaat (erityisesti lämmitettävät), sauna ja hamam, kuntosali, generaattori, useat hissit – jokainen näistä tarkoittaa henkilökuntaa, sähköä ja huoltoa.
- Henkilökunta. Ympärivuorokautinen vartiointi, puutarhurit, siivoojat, vastaanotto – tämä on budjetin suurin osa, ja se kasvaa vähimmäispalkan myötä.
- Itsenäisten osioiden määrä. Mitä enemmän asuntoja, sitä pienempi on kunkin osuus samoista kuluista.
- Rakennuksen ikä. Vanhemmat kompleksit vaativat enemmän korjauksia, mutta niillä on usein vähemmän infrastruktuuria.
- Laskentaperiaate. Neliömetriä kohden, tasan per asunto tai tonttiosuuden mukaan – samalla budjetilla summat tietylle asunnolle ovat erilaisia.
- Erilliset erät. Joissakin komplekseissa lämmitys, lämmin vesi tai jätehuolto laskutetaan erikseen aidatista.
Suuruusluokka: Talossa, jossa ei ole infrastruktuuria eikä pysyvää henkilökuntaa, maksu on symbolinen, kun taas suuressa kompleksissa, jossa on uima-altaita ja ympärivuorokautinen vartiointi, se voi olla moninkertainen. Ainoa luotettava lähde on tietyn kompleksin voimassa oleva budjetti, ei kaupungin keskiarvot.
Mitä tarkistaa ennen ostoa ja yleisimmät virheet
- Todistus velattomuudesta taloyhtiöltä omaa asuntoa koskien – pakollinen, sillä velka seuraa asuntoa.
- Voimassa oleva budjetti (işletme projesi) ja kokouspöytäkirjat viimeisten kahden kolmen vuoden ajalta: niistä näkee, miten aidat on muuttunut ja suunnitellaanko suuria töitä.
- Hallintasuunnitelma (yönetim planı) – siinä määritellään kulujen jakoperusteet, äänestysjärjestys ja yhteisten alueiden käyttösäännöt, mukaan lukien lyhytaikaisen vuokrauksen ja lemmikkieläinten rajoitukset.
- Mitä tariffi sisältää. Tarkista, sisältyykö siihen lämmitys, vesi, internet, jätehuolto – myyjän "kaikki sisältyy" -muotoilu ei tarkoita mitään.
- Maksuvaluutta. Komplekseissa, joissa on paljon ulkomaisia omistajia, aidat saatetaan joskus määrittää valuutassa; tarkista, miten tämä on kirjattu kokouksen päätökseen.
- İskanin olemassaolo. Käyttöönoton keskeneräinen prosessi vaikuttaa sekä kompleksin hallintoon että liittymäsopimuksiin – ks. artikkeli İskanista.
- Automaattinen maksu. Jos vierailet Turkissa vain ajoittain, aseta aidat automaattisesti veloitettavaksi turkkilaiselta tililtä – miten tili avataan, on kuvattu artikkelissa pankkitilistä Turkissa.
Usein kysytyt kysymykset
Maksetaanko aidatia, jos asunto on tyhjillään?
Kyllä. Velvoite liittyy omistusoikeuteen, ei asumiseen. Laki ei salli luopua yhteisten tilojen käytöstä ja kieltäytyä maksamasta sillä perusteella.
Kuka maksaa aidatin vuokrauksen yhteydessä?
Lain mukaan omistaja on velvollinen, mutta vuokralainen on yhteisvastuussa – vuokrasummansa rajoissa. Käytännössä osapuolet sopivat jakautumisesta vuokrasopimuksessa; taloyhtiön edessä vastuu säilyy omistajalla.
Mitä viivästyskorkoa peritään viivästyneestä maksusta?
Laki määrää 5 % kuukaudessa viivästyspäiviltä. Hallintosuunnitelma tai yhtiökokouksen päätös voi määrätä suuremman, mutta ei pienemmän koron.
Voiko taloyhtiö katkaista veden tai sähkön velan vuoksi?
Tällaista käytäntöä esiintyy, mutta tuomioistuimet eivät tue sitä: resurssien katkaiseminen kuuluu palveluntarjoajien toimivaltaan. Taloyhtiön on perittävä velka ulosottomenettelyn ja oikeuden kautta.
Periytyykö aidat-velka?
Kyllä, perinnönjättäjän velat siirtyvät perillisille. Lisätietoja menettelystä ja perinnöstä luopumisen määräajasta – artikkelissa kiinteistön perimisestä Turkissa.
Voiko aidatin alentamista vaatia?
Kyllä, mutta vain menettelyn kautta: vastalause budjettiin seitsemän päivän kuluessa, asian vieminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi, tarvittaessa kanne määräajassa. Pelkkä maksamisen lopettaminen on huonoin vaihtoehto: siihen lisätään viivästyskorko ja ulosottomenettely.
Tarvitsetko apua?
Tiedot ovat viitteellisiä. Oikeuskäytäntö yhteisten kiinteistöjen ylläpitoa koskevissa riidoissa, maksujen suuruudet ja kompleksien sisäiset säännöt muuttuvat, ja kiinteistörekisterin sekä maahanmuuttoviraston vaatimukset sitäkin enemmän: ennen päätösten tekemistä tarkista ajantasaiset säännöt ja asiakirjat tietystä kompleksista.
New Time Investment auttaa kauppojen ja asiakirjojen käsittelyssä Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Ennen ostoa tarkistamme hallintasuunnitelman ja kompleksin budjetin, pyydämme hallitukselta todistuksen velattomuudesta ja selitämme, mitä kiinteistön ylläpito todella maksaa.