بیمه ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ شامل دو بخش است: بیمه اجباری زلزله (DASK) و بیمه اختیاری مسکن (konut sigortası). مالک آپارتمان یا خانه، اعم از شهروند ترکیه یا سرمایه‌گذار خارجی، موظف به تهیه بیمه DASK است. بدون داشتن این بیمه‌نامه معتبر، نه معامله در اداره ثبت اسناد (Tapu) انجام می‌شود و نه قراردادهای انشعاب آب و برق به نام مالک جدید ثبت می‌گردد. هزینه بیمه برای یک آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی در سال ۲۰۲۶، بسته به منطقه و ضریب زلزله‌خیزی، به‌طور تقریبی از ۹۰۰ تا ۳,۵۰۰ لیر در سال متغیر است.
DASK: چه کسانی موظف به تهیه آن هستند و پوشش آن چیست؟
بیمه DASK (بیمه اجباری زلزله) طبق قانون شماره ۶۳۰۵ با عنوان «بیمه بلایای طبیعی» اجباری شده است. این بیمه‌نامه تنها توسط نهاد دولتی Doğal Afet Sigortaları Kurumu صادر می‌شود و شرکت‌های بیمه و کارگزاران، آن را به نمایندگی از این سازمان عرضه می‌کنند. قیمت این بیمه نزد تمامی فروشندگان یکسان است، زیرا نرخ‌نامه توسط دولت تعیین می‌شود.
طبق ماده ۱۰ قانون، افراد زیر موظف به تهیه بیمه هستند:
- صاحبان آپارتمان‌ها و سایر بخش‌های مستقل ساختمان طبق قانون تملک آپارتمان‌ها (شماره ۶۳۴)؛
- صاحبان خانه‌های مسکونی که در سند (Tapu) به عنوان ملک مستقل ثبت شده‌اند؛
- صاحبان دفاتر و مغازه‌هایی که در داخل ساختمان‌های مسکونی قرار دارند.
این وظیفه بر عهده مالک یا دارنده حق انتفاع است و بیمه‌نامه باید هر سال تمدید شود. قانون بین شهروندان ترکیه و اتباع خارجی تفاوتی قائل نمی‌شود. خانه‌های سازمانی، ساختمان‌های دولتی، خانه‌های روستایی و ساختمان‌های کاملاً غیرمسکونی شامل این بیمه نمی‌شوند. سازمان DASK حق دارد از بیمه کردن ساختمان‌هایی که بدون رعایت مجوز ساخت‌وساز بنا شده‌اند یا دارای نقص در اسکلت اصلی هستند، خودداری کند.
این بیمه خسارات وارده به اصل ساختمان ناشی از زلزله، و همچنین آتش‌سوزی، انفجار، سونامی و رانش زمینِ ناشی از زلزله را پوشش می‌دهد. غرامت در سقف مبلغ بیمه پرداخت می‌شود. طبق فهرست رسمی، DASK موارد زیر را پوشش نمی‌دهد:
- مبلمان، لوازم خانگی و سایر اموال داخل خانه؛
- از دست دادن درآمد اجاره و هزینه‌های اسکان موقت؛
- هزینه آواربرداری؛
- خسارات جانی و هزینه‌های پزشکی.
فرانشیز این بیمه ۲٪ مبلغ بیمه‌شده برای هر حادثه است (هر سری لرزش در بازه ۷۲ ساعته یک حادثه محسوب می‌شود). اگر مالک با تغییرات غیرقانونی در سازه، باعث تضعیف اسکلت ساختمان شود و خسارت به این دلیل رخ دهد، حق دریافت غرامت را از دست می‌دهد (ماده ۱۲ قانون).
هزینه DASK در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
مبلغ بیمه به این صورت محاسبه می‌شود: مساحت ناخالص (بروتو) ملک در هزینه ساخت هر متر مربع ضرب می‌گردد. نوع ساختمان یا «betonarme» (ساختمان‌های اسکلت فولادی یا بتن مسلح) است و یا «diğer» (سایر موارد). استانداردها و سقف مبلغ بیمه به‌صورت ماهانه طبق شاخص قیمت تولیدکننده TÜİK به‌روزرسانی می‌شوند. اگر در طول مدت بیمه‌نامه قیمت‌ها افزایش یابد، مبلغ بیمه نیز بدون نیاز به پرداخت اضافه، افزایش می‌یابد.
- از تاریخ ۲۰۲۶/۱۰/۰۱: ۱۲,۰۳۹ لیر برای هر متر مربع برای نوع betonarme و ۸,۰۲۶ لیر برای نوع diğer. حداکثر مبلغ بیمه ۲,۵۵۲,۲۶۸ لیر است.
- از تاریخ ۲۰۲۶/۱۱/۰۱: ۱۲,۲۸۸ لیر و ۸,۱۹۲ لیر. حداکثر مبلغ ۲,۶۰۵,۱۰۰ لیر است.
نتیجه عملی این است که برای آپارتمان‌های بتنی با مساحت ناخالص بیش از ۲۱۲ متر مربع، مبلغ بیمه به سقف تعیین‌شده می‌رسد و DASK مابقی هزینه بازسازی را پوشش نخواهد داد.
حق بیمه برابر است با مبلغ بیمه ضرب در نرخ تعرفه. تعرفه به گروه ریسک (از I تا VII) و نوع ساختمان بستگی دارد. این گروه بر اساس نقشه خطر زلزله، نوع خاک و ویژگی‌های ساختمان تعیین می‌شود و نه صرفاً بر اساس شهر یا استان. بنابراین برای هر آدرس دقیق باید از طریق سایت DASK یا کارگزار بیمه استعلام گرفته شود.
| گروه ریسک | نرخ betonarme (در هزار) | نرخ diğer (در هزار) | حق بیمه برای ۱۰۰ متر مربع betonarme (شروع از ۲۰۲۶/۱۰/۰۱)، لیر |
|---|---|---|---|
| I | ۲.۸۲ | ۴.۹۶ | ۳,۳۹۵ |
| II | ۲.۵۱ | ۴.۲۵ | ۳,۰۲۲ |
| III | ۲.۱۳ | ۳.۷۳ | ۲,۵۶۴ |
| IV | ۲.۰۰ | ۳.۴۹ | ۲,۴۰۸ |
| V | ۱.۵۰ | ۲.۷۹ | ۱,۸۰۶ |
| VI | ۱.۰۷ | ۱.۸۶ | ۱,۲۸۸ |
| VII | ۰.۷۳ | ۱.۰۹ | ۸۷۹ |
برای ساختمان‌های بتنی، ضرایب تعدیل به شرح زیر اعمال می‌شود:
- ۱۰٪ افزایش برای ساختمان‌هایی که مجوز ساخت آن‌ها قبل از سال ۲۰۰۰ صادر شده است؛
- ۱۰٪ افزایش برای ساختمان‌های با ۸ طبقه و بالاتر؛
- ۱۰٪ کاهش برای ساختمان‌های زیر ۳ طبقه.
در صورت تمدید بیمه تا ۳۰ روز پس از انقضا، ۲۰٪ تخفیف اعمال می‌شود. برای هر گروه ریسک، حداقل مبلغ بیمه تعیین شده است (در ابتدای ۲۰۲۶ از ۱,۹۵۱ لیر تا ۵۰۵ لیر) که ماهانه شاخص‌گذاری می‌شود.
مثال: آپارتمان ۱۰۰ متری در مجتمعی ۱۰ طبقه، گروه ریسک III، شروع از ۲۰۲۶/۱۰/۰۱. مبلغ بیمه ۱,۲۰۳,۹۰۰ لیر، حق بیمه ۲,۵۶۴ لیر به اضافه ۱۰٪ برای طبقات (جمعاً حدود ۲,۸۲۰ لیر). فرانشیز در صورت خسارت ۲۴,۰۷۸ لیر است.
DASK را از کجا بگیریم و چه زمانی به آن نیاز داریم؟
بیمه‌نامه را می‌توانید از طریق تمامی شرکت‌های بیمه مجاز، نمایندگان آن‌ها یا شعب بانک‌ها تهیه کنید. اطلاعات مورد نیاز:
- کد آدرس (UAVT)؛
- اطلاعات سند مالکیت (Tapu)؛
- سال ساخت، نوع ساختمان و تعداد طبقات؛
- مساحت ناخالص (بروتو)؛
- شماره مالیاتی یا شماره کیملیک (ikamet) مالک و شماره تلفن.
مسئولیت صحت اطلاعات با بیمه‌گزار است. اگر مساحت کمتر اعلام شود، مبلغ بیمه و غرامت کاهش می‌یابد. مدت اعتبار بیمه‌نامه یک سال است. وضعیت بیمه را می‌توانید در بخش «Poliçe Sorgulama» در وب‌سایت DASK بررسی کنید.
طبق قانون (ماده ۱۱)، بیمه DASK برای سه مورد ضروری است:
- Tapu: اداره ثبت اسناد، معامله را بدون داشتن بیمه‌نامه معتبر تایید نمی‌کند.
- آب و برق: برای ثبت انشعابات به نام خود، ارائه این بیمه الزامی است. این شامل مستاجران نیز می‌شود.
- وام مسکن: اگر وام‌گیرنده DASK تهیه نکند، بانک شخصاً آن را تهیه و هزینه را از او دریافت می‌کند.
تغییر مهم در سال ۲۰۲۶ برای خریداران: طبق دستورالعمل جدید، در معاملات ثبت‌شده از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، بیمه‌نامه فروشنده در روز انتقال سند (Tapu) باطل شده و به خریدار منتقل نمی‌شود. خریدار باید پیش از معامله بیمه خود را به نام خود تهیه کند. این قانون در دفترخانه (نوتر) نیز اجرا می‌شود. فروشنده می‌تواند مابه‌التفاوت روزهای باقی‌مانده از بیمه‌نامه را بازپس بگیرد. برای آشنایی با فرآیند معامله، به مقاله خرید ملک در ترکیه و برای اطلاعات سند به مقاله درباره Tapu مراجعه کنید.
مستاجر نمی‌تواند DASK را به نام خود صادر کند؛ او می‌تواند هزینه بیمه را بپردازد، اما ذینفع بیمه طبق سند، مالک خواهد بود.
Konut sigortası: بیمه اختیاری مسکن
بیمه Konut sigortası یک بیمه اختیاری از سوی شرکت‌های خصوصی است و قانون آن را الزامی نکرده است. پوشش پایه شامل آتش‌سوزی، صاعقه، انفجار و دود ناشی از آن است. از طریق الحاقیه‌های این بیمه می‌توان موارد زیر را اضافه کرد:
- نشت آب در داخل ساختمان (ترکیدگی لوله‌ها، نشت از همسایه)؛
- سیل، طوفان، رانش زمین، سنگینی برف؛
- برخورد وسیله نقلیه و اقدامات خرابکارانه؛
- از دست دادن درآمد اجاره و هزینه‌های آواربرداری؛
- خسارات زلزله مازاد بر پوشش DASK.
سرقت معمولاً در شرایط عمومی بیمه آتش‌سوزی پوشش داده نمی‌شود و باید به‌عنوان یک بند مجزا در بیمه‌نامه‌های بسته‌ای (Package) اضافه شود، همان‌طور که مواردی مثل شکستن شیشه، اموال داخل آپارتمان و خدمات تعمیرات اضطراری نیز به این صورت اضافه می‌شوند. تنوع پوشش‌ها بسته به سیاست شرکت بیمه متفاوت است، لذا پیش از خرید، شرایط خاص بیمه‌نامه را با دقت مطالعه کنید.
بیمه داوطلبانه زلزله تنها در صورتی مجاز است که بیمه DASK معتبر داشته باشید و تنها برای مبالغ مازاد بر سقف تعهدات DASK پوشش ارائه می‌دهد. اگر آپارتمان شما فاقد بیمه DASK باشد، شرکت بیمه هنگام صدور هرگونه بیمه‌نامه با ریسک زلزله، ابتدا باید برای آن بیمه DASK صادر کند.
برای مالکانی که ملک خود را اجاره می‌دهند، بیمه مسکن (Konut sigortası) بسیار مفید است. پوشش خسارات ناشی از نشت آب به همسایگان و جبران ضرر ناشی از توقف اجاره، رایج‌ترین اختلافات با مستاجران را حل می‌کند. اگر قصد اجاره دادن آپارتمان خود در آلانیا را دارید، بهتر است از قبل در این مورد توافق کنید.
| پارامتر | DASK | بیمه مسکن (Konut sigortası) |
|---|---|---|
| الزامی بودن | طبق قانون شماره 6305 اجباری است | داوطلبانه |
| صادرکننده | موسسه دولتی DASK از طریق شرکت‌های بیمه و نمایندگان | شرکت‌های بیمه خصوصی |
| ریسک‌های تحت پوشش | زلزله و خطرات ناشی از آن شامل آتش‌سوزی، انفجار، سونامی و رانش زمین | آتش‌سوزی، صاعقه، انفجار؛ و به انتخاب مالک: نشت آب، سیل، طوفان، سرقت، شکستن شیشه و غیره |
| اموال داخل آپارتمان | تحت پوشش نیست | قابل بیمه شدن است |
| سقف تعهدات | مساحت × نرخ استاندارد، حداکثر تا 2,605,100 لیر (از 01.11.2026) | طبق قرارداد، معمولاً معادل ارزش بازسازی و ارزش اموال |
| هزینه | تعرفه دولتی واحد | توسط شرکت بیمه تعیین می‌شود |
| موارد مورد نیاز | Tapu، آب، برق، وام مسکن | در هیچ موردی اجباری نیست؛ بانک ممکن است هنگام اعطای وام پیشنهاد دهد |
بیمه هنگام اخذ وام مسکن
طبق مقررات قراردادهای تامین مالی مسکن (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği، ماده 10)، بانک حق ندارد بدون رضایت کتبی یا الکترونیکی صریح وام‌گیرنده، بیمه‌ای مرتبط با وام صادر کند. هنگام پیشنهاد وام همراه با بیمه، بانک موظف است گزینه‌ای بدون بیمه نیز ارائه دهد. وام‌گیرنده می‌تواند بیمه‌نامه‌ای از هر شرکت بیمه دیگری ارائه دهد، به شرطی که مبلغ و مدت زمان آن با وام مطابقت داشته باشد و بانک به عنوان ذینفع (dain-i mürtehin) در آن ذکر شده باشد. بانک موظف است چنین بیمه‌نامه‌ای را بدون تغییر در شرایط وام بپذیرد.
این قوانین شامل DASK نمی‌شود: این بیمه در هر صورت اجباری است و اگر وام‌گیرنده اقدام نکند، بانک شخصاً آن را تمدید خواهد کرد. بنابراین، قبل از امضای قرارداد وام، منطقی است که قیمت بسته پیشنهادی بانک را با بیمه‌نامه‌های سایر شرکت‌های بیمه مقایسه کنید.
هنگام بروز حادثه بیمه‌ای چه باید کرد
- پس از وقوع زلزله، خسارت را از طریق شماره ALO DASK 125 گزارش دهید. شماره بیمه‌نامه و آدرس خود را اعلام کنید.
- قبل از انجام تعمیرات، از محل آسیب‌دیده عکس بگیرید و تا قبل از بازدید کارشناس، هیچ‌گونه عملیاتی روی سازه‌های اصلی ساختمان انجام ندهید.
- کپی مدارک شناسایی (برای اتباع خارجی، پاسپورت یا ikamet) و برگه به‌روز Tapu را آماده کنید.
- طبق قانون، DASK غرامت را حداکثر تا 30 روز پس از تکمیل ارزیابی خسارت و جمع‌آوری مدارک پرداخت می‌کند. مبلغ فرانشیز 2 درصد از غرامت کسر می‌شود.
- برای بیمه مسکن (نشت آب، آتش‌سوزی، سرقت)، به شرکت بیمه خود از طریق شماره درج‌شده در بیمه‌نامه اطلاع دهید. در صورت سرقت، بیمه‌گر معمولاً گزارش پلیس یا ژاندارمری را درخواست می‌کند و در صورت نشت آب، سندی مبنی بر علت حادثه لازم است. مهلت اطلاع‌رسانی در شرایط بیمه‌نامه ذکر شده است.
اگر در ترکیه اقامت ندارید، از قبل یک وکالت‌نامه برای نماینده خود تنظیم کنید تا بتواند در زمان بازدید کارشناس حضور داشته باشد و مدارک را ارائه دهد.
سوالات متداول
آیا اتباع خارجی ملزم به دریافت DASK هستند؟
بله. این وظیفه بر عهده مالک ملک است، صرف‌نظر از ملیت. بدون این بیمه‌نامه، معامله در اداره Tapu انجام نمی‌شود و امکان دریافت انشعابات آب و برق وجود ندارد.
آیا با خرید آپارتمان، بیمه DASK به خریدار منتقل می‌شود؟
خیر. در معاملات انجام‌شده از 5 سپتامبر 2026، بیمه‌نامه فروشنده در روز معامله فسخ می‌شود و خریدار باید از قبل برای دریافت بیمه‌نامه به نام خود اقدام کند.
آیا می‌توان آپارتمان در حال ساخت را بیمه کرد؟
ساختمان‌های نیمه‌کاره مشمول DASK نمی‌شوند. بیمه‌نامه زمانی صادر می‌شود که آپارتمان در کاداستر به عنوان واحد مسکونی ثبت شده باشد، از جمله در مرحله kat irtifakı.
آیا DASK مبلمان و وسایل برقی را پوشش می‌دهد؟
خیر، فقط سازه ساختمان را پوشش می‌دهد. اموال داخلی باید جداگانه تحت پوشش بیمه داوطلبانه مسکن (Konut sigortası) قرار گیرند.
اگر DASK تمدید نشود چه می‌شود؟
در قانون جریمه‌ای تعیین نشده، اما بدون بیمه‌نامه معتبر، امکان انجام معامله در اداره Tapu و تغییر نام قراردادهای اشتراکی وجود ندارد. نکته مهم این است که در صورت وقوع زلزله، خسارتی پرداخت نخواهد شد. تمدید بیمه ظرف 30 روز پس از انقضا، شامل 20 درصد تخفیف می‌شود.
در اجاره‌نامه، چه کسی هزینه DASK را پرداخت می‌کند؟
طبق قانون، هزینه بر عهده مالک است. مستاجر می‌تواند مبلغ بیمه را از طرف مالک پرداخت کند، اما نمی‌تواند بیمه DASK را به نام خود صادر کند.
منابع
- قانون شماره 6305 «Afet Sigortaları Kanunu» — mevzuat.gov.tr
- بخشنامه تعرفه و دستورالعمل بیمه اجباری زلزله (ویرایش 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
- DASK: تعرفه‌ها، نرخ‌ها به متر مربع و حداکثر سقف تعهدات 2025–2026
- DASK: پوشش‌ها و استثنائات
- DASK: سوالات متداول (فروش، Tapu، آب و برق، فرانشیز، 125)
- مقررات قراردادهای تامین مالی مسکن — mevzuat.gov.tr
- شرایط عمومی بیمه آتش‌سوزی — اتحادیه بیمه ترکیه