بیمه‌نامه‌ی مالکیت در ترکیه در سال ۲۰۲۶ شامل دو بخش است: بیمه‌نامه‌ی اجباری DASK برای زلزله و بیمه‌نامه‌ی اختیاری konut sigortası (بیمه‌ی مسکن). مالک ملک، شامل خریداران خارجی، موظف است بیمه‌نامه‌ی DASK را ثبت کند. بدون این بیمه‌نامه‌ی معتبر، نمی‌توان معامله را در Tapu انجام داد و نیز نمی‌توان قرارداد آب و برق را فعال کرد. برای آپارتمان یا خانه‌ای با مساحت ۱۰۰ متر مربع در سال ۲۰۲۶، هزینه‌ی بیمه‌نامه تقریباً ۹۰۰ تا ۳۵۰۰ لیر در سال است، بسته به منطقه‌ی لرزه‌خیزی آدرس.
DASK: کدام کسی موظف است و چه پوشش‌هایی دارد
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası، بیمه‌ی اجباری زلزله) با قانون شماره ۶۳۰۵ «درباره‌ی بیمه‌ی حوادث طبیعی» به‌وجود آمده است. این بیمه‌نامه تنها توسط نهاد دولتی Doğal Afet Sigortaları Kurumu صادر می‌شود، اما شرکت‌های بیمه و نمایندگان آن را به نام DASK می‌فروشند. قیمت برای تمام فروشندگان یکسان است، زیرا نرخ آن توسط دولت تعیین می‌شود.
افرادی که موظف به بیمه گذاری هستند (ماده‌ی ۱۰ قانون):
- آپارتمان‌ها و سایر واحدهای مستقل ساختمان‌ها بر اساس قانون مالکیت مشترک شماره ۶۳۴؛
- خانه‌های مسکونی واقع در زمین‌های خصوصی ثبت‌شده در Tapu؛
- دفاتر و مغازه‌هایی که در درون ساختمان‌های مسکونی قرار دارند.
مسئولیت بر عهده‌ی مالک یا دارنده‌ی حق استفاده (intifa) است، و بیمه‌نامه باید هر سال تمدید شود. قانون تفاوتی بین شهروندان ترکیه و خارجی‌ها قائل نمی‌شود. ساختمان‌های دولتی، خانه‌های کارمندان، خانه‌های روستایی و ساختمان‌های کاملاً غیرمسکونی تحت پوشش DASK نیستند. DASK می‌تواند بیمه‌ی خانه‌ای که با نقض طرح ساخته شده است را رد کند و ساختمان‌هایی را که دارای قاب‌های باربری ضعیف‌تر شده‌اند بیمه نمی‌کند.
این بیمه‌نامه خسارت‌های وارده به خود ساختمان از زلزله، و همچنین آتش‌سوزی، انفجار، سونامی و سرریزش‌هایی که ناشی از زلزله هستند را پوشش می‌دهد. پرداخت بصورت پول نقد در محدوده‌ی مبلغ بیمه‌شده است. بر اساس فهرست رسمی DASK، موارد زیر پوشش داده نمی‌شوند:
- مبلمان، لوازم و اموال دیگر؛
- از دست دادن درآمد اجاره و هزینه‌ی مسکن موقت؛
- انتقال خاکریزه‌ها؛
- صدمات جسمی.
کسری بیمه (Franşiz) برابر با ۲ درصد مبلغ بیمه‌شده برای هر حادثه است (دنباله‌ای از لرزش‌ها در طی ۷۲ ساعت به عنوان یک حادثه در نظر گرفته می‌شود). اگر مالک آپارتمان را به گونه‌ای بازسازی کرده باشد که قاب‌های باربری آسیب ببینند و خسارت از این ناشی شود، از حق دریافت غرامت محروم می‌شود (ماده‌ی ۱۲ قانون).
هزینه‌ی DASK در سال ۲۰۲۶
مبلغ بیمه‌شده از طریق ضرب مساحت ناخالص مسکن در نرخ معیار هر متر مربع برای نوع ساختمان محاسبه می‌شود. نوع ساختمان به دو گروه تقسیم می‌شود: «betonarme» (ساختمان‌های با قاب فولادی یا بتن‌آرمه) یا «diğer» (بقیه‌ی موارد). نرخ‌های معیار و حداکثر مبلغ بیمه‌شده هر ماه بر اساس شاخص قیمت تولیدی TÜİK تجدید‌نظر می‌شوند. اگر قیمت‌ها در طول دوره‌ی بیمه‌نامه افزایش یابند، مبلغ بیمه‌شده بدون هزینه‌ی اضافی افزایش می‌یابد.
- از ۱ اکتبر ۲۰۲۶: ۱۲۰۳۹ لیر برای هر متر مربع betonarme و ۸۰۲۶ لیر برای diğer. حداکثر مبلغ بیمه‌شده — ۲۵۵۲۲۶۸ لیر.
- از ۱ نوامبر ۲۰۲۶: ۱۲۲۸۸ لیر و ۸۱۹۲ لیر. حداکثر مبلغ — ۲۶۰۵۱۰۰ لیر.
از اینجا یک نتیجه‌ی عملی حاصل می‌شود: برای آپارتمان‌های بتن‌آرمه با مساحت ناخالص بیش از تقریباً ۲۱۲ متر مربع، مبلغ بیمه‌شده به سقف می‌رسد. بقیه‌ی هزینه‌ی بازسازی توسط DASK پوشش داده نخواهد شد.
حق بیمه برابر است با مبلغ بیمه‌شده ضرب‌در نرخ بیمه‌ی (Premium Rate). این نرخ بسته به گروه ریسک (I ـ بالاترین، VII ـ پایین‌ترین) و نوع ساختمان تعیین می‌شود. گروه‌بندی بر اساس نقشه‌ی خطرات لرزه‌خیزی ترکیه، خصوصیات خاک و ویژگی‌های ساختمان صورت می‌گیرد. این گروه برای یک آدرس خاص تعیین می‌شود، نه برای کل استان. بنابراین برای اطلاع‌یافتن از گروه‌ی ریسک آپارتمان در Alanya یا Antalya، باید آن را در محاسبه‌ی بیمه‌نامه یا روی نقشه‌ی تعاملی وب‌سایت DASK مشاهده کنید.
| گروه ریسک | نرخ betonarme، ‰ | نرخ diğer، ‰ | حق بیمه برای ۱۰۰ متر مربع betonarme (بیمه‌نامه از ۱ اکتبر ۲۰۲۶)، لیر |
|---|---|---|---|
| I | ۲٫۸۲ | ۴٫۹۶ | ۳۳۹۵ |
| II | ۲٫۵۱ | ۴٫۲۵ | ۳۰۲۲ |
| III | ۲٫۱۳ | ۳٫۷۳ | ۲۵۶۴ |
| IV | ۲٫۰۰ | ۳٫۴۹ | ۲۴۰۸ |
| V | ۱٫۵۰ | ۲٫۷۹ | ۱۸۰۶ |
| VI | ۱٫۰۷ | ۱٫۸۶ | ۱۲۸۸ |
| VII | ۰٫۷۳ | ۱٫۰۹ | ۸۷۹ |
برای ساختمان‌های بتن‌آرمه، ضریب‌های تصحیح بر نرخ اعمال می‌شوند و جمع می‌شوند:
- ۱۰ درصد اضافه، اگر مجوز ساخت قبل از سال ۲۰۰۰ صادر شده باشد؛
- ۱۰ درصد اضافه برای ساختمان‌های ۸ طبقه و بالاتر؛
- ۱۰ درصد کاهش برای ساختمان‌های زیر ۳ طبقه.
در صورت تمدید حداکثر تا ۳۰ روز پس از پایان بیمه‌نامه، تخفیف ۲۰ درصد دریافت می‌شود که برای هر دو نوع ساختمان اعمال می‌شود. برای هر گروه حداقل حق بیمه‌ی معین وجود دارد. در ابتدای سال ۲۰۲۶، این مبلغ از ۱۹۵۱ لیر (گروه I) تا ۵۰۵ لیر (گروه VII) بود، و این مبالغ نیز ماهانه تجدید‌نظر می‌شوند.
مثال: آپارتمان‌ی ۱۰۰ متر مربع در مجتمع جدیدی ۱۰ طبقه، گروه III، بیمه‌نامه از ۱ اکتبر ۲۰۲۶. مبلغ بیمه‌شده ۱۲۰۳۹۰۰ لیر است، حق بیمه ۲۵۶۴ لیر بعلاوه ۱۰ درصد برای تعداد طبقات، حدود ۲۸۲۰ لیر. کسری بیمه در صورت خسارت ۲۴۰۷۸ لیر خواهد بود.
کجا می‌توان DASK را ثبت کرد و کی لازم است
بیمه‌نامه را می‌توان در هر شرکت‌ی بیمه‌ای مجاز، نمایندگی آن یا شعبه‌ی بانکی که بیمه می‌فروشد ثبت کرد. برای محاسبه‌ی قیمت نیاز به اطلاعات زیر است:
- کد آدرس (UAVT)؛
- اطلاعات Tapu؛
- سال ساخت، نوع ساختمان و تعداد طبقات؛
- مساحت ناخالص؛
- شماره‌ی مالیاتی یا شماره‌ی ikamet مالک و تلفن.
صحت اطلاعات بر عهده‌ی بیمه‌گذار است. اگر مساحت کاهش یابد، مبلغ بیمه‌شده کمتر خواهد بود و غرامت نیز کاهش خواهد یافت. دوره‌ی بیمه‌نامه یک سال است. می‌توان بیمه‌نامه‌ی معتبر را در وب‌سایت DASK در بخش «Poliçe Sorgulama» بررسی کرد.
قانون DASK را با سه عملیات مرتبط می‌کند (ماده‌ی ۱۱):
- Tapu. دفتر ثبت اسناد و دارایی معامله‌ی آپارتمان را تنها زمانی ثبت می‌کند که بیمه‌نامه‌ی معتبر برای تاریخ معامله تایید شود.
- آب و برق. در هنگام باز کردن قرارداد مشترک، تامین‌کننده حضور DASK را بررسی می‌کند. این برای مستاجر نیز صدق می‌کند: بدون بیمه‌نامه‌ی صاحب، او نمی‌تواند کنتورها را بر روی نام خود تغییر دهد.
- وام مسکن. اگر وام‌گیرنده DASK را ثبت نکرده باشد، بانک خود بیمه‌نامه را ثبت و تمدید می‌کند و به او اطلاع می‌دهد.
تغییر مهم سال ۲۰۲۶ مربوط به خریداران است. بر اساس توضیحات DASK، برای معاملات ثبت‌شده از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، بیمه‌نامه‌ی فروشنده در روز معامله در Tapu منقطع می‌شود و به خریدار منتقل نمی‌شود. خریدار باید پیشاپیش بیمه‌نامه‌ی خود را به نام خود ثبت کند، و Tapu آن را در طول معامله بررسی می‌کند. این قانون برای معاملات در Tapu و دفتر دولتی یکسان است. فروشنده می‌تواند حق بیمه را برای روزهای استفاده نشده با ارسال درخواست به نمایندگی یا شرکت بیمه‌ای برگردد. نحوه‌ی انجام خود معامله را در مقالهی خریداری ملک در ترکیه و درباره‌ی سند مالکیت را در مقالهی Tapu بررسی کرده‌ایم.
مستاجر نمی‌تواند DASK را به نام خود ثبت کند. او می‌تواند حق بیمه را به عنوان بیمه‌گذار پرداخت کند، اما ذی‌نفع تنها مالکی است که در Tapu ثبت شده است.
Konut sigortası: بیمه‌ی اختیاری مسکن
Konut sigortası بیمه‌ی اختیاری یک شرکت بیمه‌ی خصوصی است و قانون آن را اجباری نمی‌کند. بنیاد آن شامل شرایط عمومی بیمه‌ی آتش‌سوزی است (Yangın Sigortası Genel Şartları). پوشش پایه‌ای شامل آتش‌سوزی، صاعقه، انفجار و همچنین دود، بخار و گرما ناشی از آن‌ها است. از طریق توافقات اضافی، می‌توان موارد زیر را به آن اضافه کرد:
- نشت آب درون ساختمان (dahili su) ـ ترکیدگی لوله‌ها، نشت آب از همسایگان؛
- سیل، طوفان، سرریز و وزن برف؛
- برخورد خودرو و اعمال خرابکارانه؛
- از دست دادن درآمد اجاره و انتقال خاکریزه‌ها؛
- زلزله فراتر از مبلغ DASK.
شرایط عمومی بیمه‌ی آتش‌سوزی دزدی را پوشش نمی‌دهند. در بیمه‌نامه‌های بسته‌بندی شده، دزدی به عنوان یک پوشش جداگانه ارائه می‌شود، همانند شکست شیشه، اموال داخل آپارتمان و خدمات تعمیرکار اضطراری. مجموعه‌ی پوشش‌ها و حدود بسته به شرکت بیمه‌ای (بر اساس اطلاعات بیمه‌گران) متفاوت است، بنابراین قبل از خرید باید شرایط ویژه‌ی بیمه‌نامه را مطالعه کنید.
بیمه اختیاری برای زلزله تنها زمانی مجاز است که DASK فعال باشد و فقط برای مبالغی بیشتر از سقف بیمه DASK. اگر پیش‌ملک بیمه DASK نداشته باشد، شرکت بیمه‌گر هنگام صدور هر بیمه‌نامه با ریسک زلزله، ابتدا آن را صادر می‌کند.
برای مالکانی که ملک خود را اجاره می‌دهند، konut sigortası بسیار مفید است. پوشش‌دهی تراکم از سوی تنانت‌ها و زیان‌های درآمد اجاره‌ای، رایج‌ترین اختلافات با اجاره‌کنندگان را حل می‌کند. اگر قصد دارید ملک خود را در آلانیا اجاره دهید، بهتر است این موضوع را از پیش توافق کنید.
| پارامتر | DASK | Konut sigortası |
|---|---|---|
| الزام‌آوری | الزامی طبق قانون شماره 6305 | اختیاری |
| صادرکننده | سازمان دولتی DASK از طریق شرکت‌های بیمه و نمایندگان | شرکت بیمه خصوصی |
| ریسک‌ها | زلزله و حوادثی ناشی از آن؛ آتش‌سوزی، انفجار، سونامی، فرونشست زمین | آتش‌سوزی، صاعقه، انفجار؛ اختیاری — تراکم، سیل‌خانگی، طوفان، سرقت، شیشه و سایر موارد |
| اموال درون واحد | پوشش داده نمی‌شود | می‌توان بیمه کرد |
| سقف | متراژ × معیار هر متر مربع، حداکثر 2.605.100 TL (از 01.11.2026) | طبق قرارداد، معمولاً ارزش بازسازی و اموال |
| قیمت | نرخ یکپارچه دولتی | توسط شرکت بیمه تعیین می‌شود |
| محل الزام | Tapu، آب، برق، وام مسکن | جای الزامی نیست؛ بانک می‌تواند هنگام اعطای وام پیشنهاد دهد |
بیمه در حالت وام مسکن
طبق مقررات قراردادهای تأمین مالی مسکن (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği، ماده 10)، بانک نمی‌تواند بیمه‌ای مرتبط با وام را بدون رضایت صریح و کتبی یا الکترونیکی وام‌گیرنده صادر کند. بانک هنگام پیشنهاد وام با بیمه، باید گزینه‌ای بدون بیمه نیز پیشنهاد دهد. وام‌گیرنده می‌تواند بیمه‌نامه هر شرکت بیمه‌ای را داشته باشد، به شرط آن‌که مبلغ و مدت با وام مطابقت داشته باشند و بانک به عنوان ذی‌مرتهن (dain-i mürtehin) ذکر شده باشد. بانک باید چنین بیمه‌نامه‌ای را بدون بدتر شدن شرایط وام قبول کند.
این قوانین برای DASK صادق نیست: وی در هر صورت الزامی است و بانک خود آن را تمدید خواهد کرد اگر وام‌گیرنده این‌کار را نکند. بنابراین پیش از امضای قرارداد وام، منطقی است قیمت بسته‌ی بانکی را با بیمه‌نامه‌های شرکت‌های بیمه دیگر مقایسه کنید.
چه‌کاری انجام دهید هنگام وقوع حادثه بیمه‌شده
- پس از وقوع زلزله، خسارت را از طریق شماره ALO DASK 125 اطلاع دهید. شماره بیمه‌نامه و آدرس را بیان کنید.
- قبل از تعمیر، عکس‌های خسارت بگیرید و کارهای سازه‌ای را تا زمان بازدید کارشناس آغاز نکنید.
- نسخه‌ای از شناسنامه (برای شهروند خارجی — گذرنامه یا ikamet) و برگه‌ای جاری از Tapu را آماده کنید.
- طبق قانون، DASK پس از اتمام ارزیابی خسارت و جمع‌آوری اسناد، بیشتر از 30 روز نخواهد تأخیر داشت. از مبلغ، کسر بدهی 2% کم می‌شود.
- برای konut sigortası (تراکم، آتش‌سوزی، سرقت)، درخواست را به شرکت بیمه‌ی خود از شماره موجود در بیمه‌نامه تقدیم کنید. در مورد سرقت، شرکت‌های بیمه معمولاً گزارش پلیس یا ژاندارمری را درخواست می‌کنند؛ در مورد تراکم، سند علت را می‌خواهند. مهلت اطلاع‌رسانی در شرایط بیمه‌نامه مشخص است.
اگر در ترکیه زندگی نکنید، از پیش وکالت‌نامه‌ای برای نماینده‌ای صادر کنید که بتواند کارشناس را ملاقات کند و اسناد را تقدیم کند.
سؤالات متداول
آیا شهروند خارجی باید DASK را صادر کند؟
بله. تکلیف بر عهده مالک ملک، صرف‌نظر از تابعیت است. بدون بیمه‌نامه، سند انتقال در Tapu انجام نخواهد شد و قراردادهای آب و برق باز نخواهند شد.
آیا DASK پس از خریدِ ملک به خریدار منتقل می‌شود؟
خیر. برای فروش‌های انجام‌شده از 5 سپتامبر 2026، بیمه‌نامه فروشنده در روز انجام سند پایان می‌یابد، و خریدار باید پیش‌تر بیمه‌نامه‌ای به نام خود صادر کند.
آیا می‌توان ملک را در ساختمان در‌حال‌ساخت بیمه کرد؟
ساختمان‌های ناتمام تحت DASK قرار نمی‌گیرند. بیمه‌نامه هنگامی صادر می‌شود که واحد مسکونی، یک‌جایی که kat irtifakı باشد، در ثبت کادستر به عنوان مسکن ثبت‌شده باشد.
آیا DASK اثاث‌فرنگی و تجهیزات را پوشش می‌دهد؟
خیر، فقط سازه‌ی ساختمان را. اموال را جداگانه با konut sigortası اختیاری بیمه می‌کنند.
اگر DASK تمدید نشود چه اتفاقی رخ می‌دهد؟
جریمه‌ای در قانون نیست، اما بدون بیمه‌نامه فعال، نمی‌توان سند را در Tapu انجام داد و قراردادهای شهری را دوباره صادر کرد. مهم‌تر این‌که، هنگام زلزله ضرر جبران نخواهد شد. تمدید در طول 30 روز پس از اتمام بیمه‌نامه، تخفیفی 20 درصد دارد.
در اجاره، چه کسی DASK را پرداخت می‌کند؟
طبق قانون — مالک. تنانت می‌تواند بیمه را برای او بپردازد، اما نمی‌تواند DASK را به نام خود صادر کند.
منابع
- قانون شماره 6305 «Afet Sigortaları Kanunu» — mevzuat.gov.tr
- Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (ویرایش 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
- DASK: نرخ‌ها، معیارهای هر متر مربع و حداکثر مبلغ 2025–2026
- DASK: پوشش و استثناها
- DASK: سؤالات متداول (فروش، Tapu، آب و برق، کسر بدهی، 125)
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
- Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği