Türgi kinnisvara müük välismaalasest omanikule toimub samadel alustel kui riigi kodanikuga: tehing registreeritakse kinnistusametis (Tapu) Web Tapu süsteemi kaudu, ostja teeb ülekande panga kaudu ja müüja tasub oma poole riigilõivust, mis on 2% tehingu väärtusest. Kui kinnisvara on teie nimel olnud üle viie aasta, tulumaksu müügilt ei tasuta. Kui aga vähem, siis 2026. aasta piirmäära ehk 150 000 TL ületav kasum maksustatakse astmelise tulumaksumääraga 15% kuni 40%.
Mida tuleks enne korteri müüki panemist kontrollida
Suur osa tehingute viibimistest on seotud pigem müüja lahendamata kohustustega kui ostjaga. Enne kuulutuse avaldamist tasub läbida lühike kontrollnimekiri:
- Tapu registreerimise kuupäev. Sellest kuupäevast arvestatakse viieaastast tähtaega tulumaksu vabastuse jaoks. Kui korter osteti müügilubaduse lepingu (satış vaadi) alusel, algab tähtaeg omandiõiguse registreerimise hetkest, mitte lepingu sõlmimise kuupäevast.
- Kinnisvaramaks (emlak vergisi). Vastavalt kinnisvaramaksu seaduse artiklile 30 (muudetud seadusega nr 7327 aastal 2021) kontrollib kinnistusamet emlak vergisi võlgnevusi kohaliku omavalitsuse elektroonilises süsteemis ja võlgnevuste korral omandiõiguse üleminekut ei registreerita. Paberil tõendit tavaliselt ei nõuta, kuid võlgnevused on soovitatav eelnevalt üle kontrollida ja omavalitsuses (belediye) tasuda.
- DASK-kindlustuspoliis. Kohustuslik maavärinakindlustus on nõutav nii korterite kui ka büroode puhul. Poliisi kehtivus peab olema tagatud tehingu toimumise päeval.
- Piirangud Tapus. Hüpoteek, arest või müügikeelu märge (şerh) blokeerivad tehingu. Selline märge võib olla seatud näiteks juhul, kui korterit on kasutatud kodakondsuse taotlemiseks.
- Kommunaalmaksete ja aidat võlad. Need ei mõjuta otseselt registreerimist, kuid ostja nõuab peaaegu alati tõestust, et võlgnevusi ei ole.
Kui te ei ela Türgis püsivalt, otsustage varakult, kes tehingut allkirjastab: kas teie isiklikult või volitatud esindaja. Just välismaalt volituse vormistamine on sageli peamine põhjus, miks tehinguprotsess venib.
Müüja dokumendid ja SPK-hinnangu vajalikkus
Tehingus osaleva välismaalase jaoks vajalike dokumentide nimekirja avaldab kinnistus- ja katastripeavalitsuse (TKGM) portaal Your Key Türkiye. Müüja jaoks piisab tavaliselt järgmistest:
- pass või riiklik isikutunnistus, vajadusel koos tõlkega;
- isikuandmete deklaratsiooni vorm (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) ja üks 6×4 cm foto, mis ei ole vanem kui 6 kuud; vorm on vajalik igas välismaalasega seotud kinnistusameti tehingus – nii ostmisel kui ka müümisel;
- Tapu (omanditunnistus), kui see on olemas – kaotuse korral viiakse tehing läbi registriandmete põhjal;
- välismaalase isikukood või maksunumber – kui seda pole, omistab kinnistusamet selle taotluse esitamisel; panga ja maksudeklaratsiooni jaoks on siiski vaja maksunumbrit (vergi numarası);
- kehtiv DASK-poliisi;
- volikiri, kui allkirjastab esindaja;
- vandetõlk, kui mõni osapooltest ei valda türgi keelt; tõlk peab olema kohtukomisjoni poolt volitatud.
SPK-hinnang. Müüja jaoks ei ole hindamisaruannet vaja. Nõue esitada litsentseeritud SPK-ettevõtte hinnang iga välismaalase tehingu puhul kehtis mitu aastat, kuid vastavalt hindamisspetsialistide andmetele tühistas TKGMi 13.06.2024 ringkiri selle kohustuse tehingute puhul, mis ei ole seotud kodakondsusega. Praegu on Tutar Tespit Belgesi (TTB) dokumendiga aruanne kohustuslik ainult siis, kui välismaalasest ostja omandab korteri kodakondsuse saamise eesmärgil; tellib selle ostja Web Tapu kaudu ja dokument kehtib 12 kuud. Kui teie ostja plaanib kodakondsuse taotlemist, arvestage sellega tehingu ajakavas.
Kuidas tehing kinnistusametis toimub: samm-sammult
- Kokkulepe ja ettemaks. Osapooled fikseerivad hinna, maksekorra, kulude jagunemise ja tehingu kuupäeva. Ettemaksu on mõistlik vormistada kirjalikult ja teha panga kaudu.
- Taotlus Web Tapu kaudu. Müügitaotlus esitatakse veebis aadressil webtapu.tkgm.gov.tr – kas isiklikult, esindaja kaudu või maakleri vahendusel. Selles etapis kuvatakse mõne omavalitsuse puhul automaatselt maksuarvestuse väärtus (emlak rayiç değeri); ülejäänud juhtudel tuuakse see tõendina kohale.
- Lõivude arvestamine ja aeg. Kinnistusamet arvutab riigilõivu ja döner sermaye tasu ning määrab tehingu aja (randevu). Lõivud tasutakse enne allkirjastamist.
- Maksmine. Kui ostja on välismaalane, on ta kohustatud enne tehingut müüma välisvaluutat pangale; pank saadab samal päeval kinnistusametile valuuta ostutõendi (döviz alım belgesi) ja tõendis märgitud liiride summa deklareeritakse tehinguhinnana. Müüja saab raha liirides.
- Allkirjastamine. Osapooled (või nende esindajad) ja tõlk allkirjastavad ametliku akti kinnistusameti ametniku juuresolekul. Kohe pärast seda läheb omandiõigus ostjale üle.
Alates 01.01.2020 saab tehingu läbi viia igas kinnistusametis, mitte ainult seal, kus korter asub – ja isegi juhul, kui müüja ja ostja asuvad erinevates ametkondades. Mahmutlaris või Kestelis asuva korteri müügitehingu saab allkirjastada näiteks Antalyas või İstanbulis.
Müüja kulud: lõivud, tasud ja vahendustasu
Registreerimise riigilõivu (tapu harcı) tasuvad vastavalt lõivuseadusele nr 492 mõlemad pooled eraldi: 2% (binde 20) ostjalt ja 2% müüjalt, kokku 4%. Aluseks on tehinguhind, kuid see ei tohi olla madalam kinnisvaramaksu väärtusest. Lepingus võivad pooled kokku leppida teisiti, näiteks et ostja võtab kogu lõivu enda kanda, kuid kinnistusameti ees vastutab kumbki oma osa eest.
Hinna alandamine kinnistusameti dokumentides on ohtlik. Kui selgub, et deklareeritud hind on tegelikust madalam, nõutakse puuduolev lõiv mõlemalt poolelt koos trahviga sisse. Alates 19.12.2025 (seadus nr 7566) on trahv tõstetud 25%-lt tasumata lõivu suuruse summani (100%). Lisaks moonutab madalam hind tulumaksu arvestust ning välismaalasele müügi korral on hinna alandamine peaaegu võimatu, kuna seda kinnitab panga valuuta ostutõend.
| Kulu | Tasujas | Suurus |
|---|---|---|
| Tapu harcı (müüja) | Müüja | 2% hinnast, kuid mitte alla maksustamisväärtuse |
| Tapu harcı (ostja) | Ostja | 2% samast summast |
| Döner sermaye | Poolte kokkuleppel | Fikseeritud tasu vastavalt TKGM tariifile, oleneb piirkonnast; summa kuvatakse taotluse arvutuses |
| Maakleri vahendustasu | Lepinguga, vaikimisi pooleks | Mitte üle 4% hinnast (ilma käibemaksuta) kogu tasult |
| Vandetõlk | Osapool, kes vajab tõlget | Vastavalt tõlgi hinnakirjale |
Döner sermaye tasu ei ole protsent hinnast, vaid TKGM tariifide kohane fikseeritud summa, mis sõltub piirkonnast. Täpset 2026. aasta summat ametlikest allikatest kinnitada ei õnnestunud: vaadake seda tehingueelses arvutuses.
Maakleri roll. Kinnisvaramaaklerite tööd reguleerib kinnisvarakaubanduse määrus. Litsentsiga (yetki belgesi) agentuur töötab kirjaliku lepingu (yetkilendirme sözleşmesi) alusel ning tehingu puhul vormistatakse vahendusleping, kus määratakse muuhulgas, kuidas pooled lõivud ja tasud jagavad. Müügi vahendustasu on kuni 4% hinnast ilma käibemaksuta; kui lepingus pole sätestatud teisiti, jagatakse see ostja ja müüja vahel pooleks. Kui agentuur on sõlminud lepingud nii müüja kui ka ostjaga, võib ta võtta vaid ühe tasu nimetatud piirmäära ulatuses. Tavaliselt aitab Alanya agentuur müüa korterit alates turuhinna määramisest ja näitamistest kuni Tapu registreerimise ja kommunaalteenuste lepingute sulgemiseni.
Tulumaks müügilt 2026. aastal
Kinnisvara müügist saadav tulu on maksustatav kui değer artış kazancı (tulumaksuseaduse nr 193 artikkel mükkerek 80). Siin on 2026. aasta maksuameti (GİB) juhistest tulenevad põhireeglid:
- Viie aasta reegel. Maksukohustus tekib vaid juhul, kui isiklikult ostetud kinnisvara müüakse enne viie aasta möödumist omandamise kuupäevast. Tähtaega arvestatakse kalendripäevades. Pärast viieaastase tähtaja möödumist tulumaksu müügilt ei võeta. Päranduseks või kingituseks saadud kinnisvara puhul see reegel ei kehti.
- Kasum. Müügihinnast lahutatakse ostuhind ning kõik müügiga seotud kulud, maksud ja lõivud. Ostuhinda indekseeritakse tootjahinnaindeksi (Yİ-ÜFE) alusel, kui indeksi kasv omamisperioodi jooksul on olnud 10% või enam.
- Maksuvaba piirmäär. 2026. aastal on sellisest kasumist esimesed 150 000 TL aastas maksuvabad (2025. aastal oli see 120 000 TL).
- Mitteridendi deklaratsioon. Kui te ei ole Türgi maksuresident, deklareeritakse kinnisvara müügist saadud tulu ühekordse deklaratsiooniga (münferit beyanname) kinnisvara asukohajärgses maksuametis 15 päeva jooksul pärast tulu laekumist. Residendid lisavad selle oma iga-aastasesse tuludeklaratsiooni, mis esitatakse järgmise aasta märtsis.
| Maksustatav kasum 2026. aastal | Määr |
|---|---|
| kuni 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (esimeselt 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (esimeselt 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (esimeselt 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| üle 5 300 000 TL | 40% (esimeselt 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Näide. Korter müüakse kolm aastat pärast ostmist, kasum pärast indekseerimist ja kulude mahaarvamist on 1 000 000 TL, muid maksustatavaid tulusid Türgis pole. Maksustamisele kuulub 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; tulumaks = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Yİ-ÜFE indekseerimine vähendab või nullib sageli kasumit, seetõttu tasub arvestus usaldada Türgi finantsnõustajale (mali müşavir). Teie residendiriigi maksukohustus sõltub selle riigi seadustest ja Türgiga sõlmitud topeltmaksustamise vältimise lepingust.
Müük volikirjaga ja raha välismaale kandmine
Kui teil ei ole võimalik tehinguks kohale tulla, võib korterit müüa volitatud esindaja. Välisriigis vormistatud volikiri võetakse vastu originaalina või tõestatud koopiana koos tõlkega ning see peab vastama TKGM-i (Kinnistusameti) nõuetele: selles peab olema selgelt märgitud õigus konkreetne korter maha müüa ja raha vastu võtta. Üksikasjalikku teavet võimaluste kohta — Türgi notar, Türgi konsulaat või apostilliga kinnitamine — lugege meie artiklist Türgi volikirjade kohta.
Raha väljaviimine pärast müüki on lubatud. Vastavalt Türgi Keskpanga kapitali liikumise ringkirjale (artikkel 13) on välismaal elavatel isikutel õigus kanda pärast müüki saadud tulu pangakaudu välismaale, lahutades sellest maksud ja sarnased kohustused. Praktikas küsib pank ametlikku tapu-dokumendil põhinevat müügiakti ja väljavõtet raha laekumise kohta; liiride konverteerimine valuutasse toimub panga kursi alusel. Kui müügikasumilt tuleb maksta tulumaksu, on mõistlik see enne raha väljakandmist välja arvutada ja tasuda.
Kui korteriga on hangitud kodakondsus või elamisluba
Kodakondsus. Kinnisvara kaudu kodakondsuse saamisel annab ostja kohustuse mitte müüa objekti kolme aasta jooksul ja tapu-dokumenti tehakse vastav märge. Enne selle tähtaja möödumist ei ole võimalik korterit tavakorras müüa; alates 13.06.2022 on investeeringu piirmäär 400 000 USD. Lisateavet reeglite kohta leiate artiklist Türgi kodakondsuse saamise kohta kinnisvara kaudu. Pärast kolme aastat märge eemaldatakse ja korterit saab müüa üldiste reeglite järgi.
Elamisluba (ikamet izni). Lühiajalist elamisluba antakse muu hulgas Türgis kinnisvara omavatele isikutele (seaduse nr 6458 artikkel 31). Sama seaduse artikli 33 kohaselt tühistatakse elamisluba või seda ei pikendata, kui selle alus on kadunud. Seetõttu, kui müüte oma ainsa korteri, kuid soovite Türki edasi elama jääda, valmistage ette teine alus — näiteks üürileping — ja pöörduge migratsiooniameti poole.
Korduma kippuvad küsimused
Kui kaua võtab korteri müük Türgis aega?
Registreerimine ise nõuab vaid ühte külastust kinnistusametisse pärast Web Tapu süsteemis aja broneerimist. Tavaliselt kulub kõige rohkem aega volikirja ootamisele välismaalt, hindamisakti koostamisele kodakondsust taotleva ostja jaoks ja pangaülekannete tegemisele.
Kas pean tehinguks Türki tulema?
Ei. Tehingu saab allkirjastada esindaja volikirja alusel ning välismaalastega seotud tehinguid viib TKGM läbi muu hulgas Berliinis asuva Türgi peakonsulaadi kinnistusosakonna kaudu.
Kes maksab 4% suuruse lõivu?
Seaduse järgi — kumbki osapool 2%. Muud kokkulepped on võimalikud, kuid need tuleks selgelt lepingus sätestada.
Kas pean maksma tulumaksu, kui korter on olnud minu omandis üle 5 aasta?
Ei: eraisiku poolt ostetud ja hiljem kui viis aastat pärast soetamist müüdud korteri müügitulu ei kuulu değer artış kazancı alla. Tähtaega arvestatakse kalendripäevades alates registreerimise kuupäevast.
Kas on võimalik müüa hüpoteegiga korterit?
Jah, kuid koormatis tuleb eemaldada enne registreerimist või samaaegselt sellega — tavaliselt kasutatakse osa ostja rahast laenu kustutamiseks ja pank väljastab hüpoteegi kustutamiseks vajaliku nõusoleku.
Allikad
- GİB: 2026. aasta tulumaksu juhis muude tulude kohta (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: infograafik „Değer artışı kazancı“ 2026
- GİB: 2026. aasta tulumaksu skaala
- GİB: kinnisvara ostu-müügi maksustamine (tapu harcı)
- Resmî Gazete: seadus nr 7566, 19.12.2025
- Resmî Gazete: seadus nr 7327 (emlak vergisi võlg ja omandiõiguse üleminek)
- Your Key Türkiye (TKGM): kinnisvaratehingute juhend välismaalastele
- Türgi Keskpank: kapitali liikumise ringkiri
- Kinnisvarakaubanduse määrus (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Seadus nr 6458 välismaalaste ja rahvusvahelise kaitse kohta