Aidat Türgis: mida peavad maksma korterite omanikud ja mis juhtub maksehäirete korral

Aidat (aidat) — see on kuuline sissemakse kinnisvara ühisosa hoidmiseks: puhastus, turvalisus, liftid, bassein, ühiste alade valgustus ja personali palgad. See ei ole „lisateenustus", millest saab keelduda: kohustus osaleda ühistes kuludesse on otse ette nähtud Türgi korteromanetuse seaduses nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Uurime, mis kuulub aidati hulka, kes ja kuidas selle suurust kinnitab, kas rentnik maksab ja mis juhtub maksimusejäämise korral.

Õiguslik alus

Kõik, mis puudutab ühist omandit mitmerealisest majast või kompleksist Türgis, reguleerib 1965. aasta seadus nr 634 „Korterite omandiõigusest". See tutvustab põhilisi mõisteid, mida kohtate dokumentides:

• kat maliki — sõltumatu sektsiooni omanik (korter, kauplus, kontor);
• kat malikleri kurulu — omanike üldkoosolek, juhtimise kõrgeim organ;
• yönetici / yönetim kurulu — halduuur või juhatus, mille valib koosolek; funktsioonid võivad olla delegeeritud professionaalsele haldusfirmale;
• yönetim planı — haldusleping, omamoodi kompleksi põhimäärus; see registreeritakse katastriandmete koos ja on kohustuslik kõigile omanikele, ka tulevastele;
• işletme projesi — aastane kulude ja tulude eelarve;
• ortak gider ja avans — ühised kulud ja ettemaksed.

Rangelt võttes pole sõna „aidat" seaduses kasutusel — juttu on ühiskuludesse osaleminest ja ettemaksetest. Ent kuulutustes ja kviitungites kasutatakse just seda sõna.

Mis kuulub aidati hulka

Seaduse artikkel 20 jagab ühised kulud kahte rühma ja jaotab need erinevalt:

• Võrdselt kõigi omanike vahel — kulud uksehoidja (kapıcı), kütte operaatori, aiamehe ja valvuri jaoks. Siin ei oma korteri suurus tähtsust.
• Proportsionaalselt maatüki osakule (arsa payı) — hoone kindlustusmaksed, ühiste alade hooldus ja remont, haldusvahendab, ühiste ehitiste haldamise kulud: liftid, bassein, generaator, pumbajaama, territooriumi valgustus.

Haldusleping võib kehtestada teistsuguse jaotuse — näiteks proportsionaalselt korteri pindalale. Selline kord on väga levinud ja uutes kompleksides arvutatakse aidat tihtipeale ruutmeetri järgi. Igakuiste kulude kõrval kinnitab koosolek tavaliselt ettemakseid ja reservfond suuremate töödele ja ühiste varade täiendamiseks (demirbaş) — fassaad, katus, lifti vahetus, basseini remont.

Mis tavaliselt aidati hulka ei kuulu: individuaalne teie korteris kasutatud elekter, vesi ja gaas, kinnisvara maksud ja sektsiooni kindlustus. Ühiste varade kindlustus makstakse aga ühiste kulude arvelt.

Kes määrab suuruse

Aida suurust ei määra arendaja igaveseks ja ei võeta see õhust. Selle määrab omanike üldkoosolek, kinnitades aastase eelarve — işletme projesi. Seaduse artikli 37 kohaselt näidatakse eelarves eeldatavad tulud ja kulud aastaks, iga omaniku osakaal ja ettemaksu suurus, mille ta peab tasuma.

Eelarve tutvustatakse omanikele ja neile, kes sektsiooni tegelikult kasutavad, allkirja vastu või kinnitatud kirjaga. Vastuväidetel on seitse päeva; esitatud vastuväide käsitleb üldkoosolek, mis teeb otsuse või koostab uue eelarve. Kinnitatud eelarve ja koosoleku otsused halduskulude kohta võrdsustatakse dokumentidega, mis annavad õiguse lihtsustatud võlgade sissenõudmisele Täitemenetluse ja pankrotiseaduse alusel.

Koosoleku kvoorumi ja häälte andmise korrad on seaduses määratletud: otsused võetakse vastu enamusega nii omanike arvu kui ka maatüki osade osas ning kui esimene koosolek ei toimunud kvorumi puudumise tõttu, otsustab korduskosolekul enamus kohalolejatest. Haldusleppet muuta — sealhulgas kulujaotusamet — on keerulisem: selleks on vaja neljast viiendikust kõikidest omanikatest koosnevat enamdust.

Kes maksab — omanik või rentnik

Kohustus osaleda ühistes kuludesse on seaduse kohaselt omanikul. Samal ajal lisab artikkel 22 solidaarset vastutust neile, kes sektsiooni järjepidevalt kasutavad lepingu, eluõiguse või muu alusel. See tähendab, et haldusel on õigus nõuda maksust rentnikult.

Kuid rentikohaustuste vastutus on piiratud: see ei ületa rentmaksu summast, mida ta peab maksma, ja tasutud arvestatakse rendu arvel. Teisisõnu, rentnik ei saa olla võlgnis haldustamisele rohkem, kui on võlgnis omanikule üürilepingu alusel.

Praktikas reguleeritakse jaotus üürileppega: pikaajalise rentamise korral maksab rentnik tihtipeale aidati, lühiajalise rentamise korral peaaegu alati omanik. Ent leping kehtib vaid poolte vahel: kompleksi halduse ees vastutab võla eest omanik.

Sellest tuleneb oluline järeldus ostjale. Aida võlgadel on seaduslik hüpoteek: kohtu otsuse alusel registreeritakse võlgniku sõltumata sektsiooni haldustaja või teise omaniku nõudmisel kanuni ipotek ülejäänud omanike kasuks. Võlgnevus on tegelikult „seotud" korteriga, seega enne tehingut võetakse haldustelt alati tõend võlgade puudumise kohta. Mida muud enne ostmist kontrollida — artiklites tapu ja tehingu korralduse kohta.

Mis juhtub maksimusejäämise korral

Seadus kehtestab viivise (gecikme tazminatı) 5% kuus viivituspäevade eest — see on seaduslik miinimum. Haldusleping või koosoleku otsus võib kehtestada kõrgema määra, kuid mitte madalamat seaduslikus määruses.

Sissenõudmise kord on järgmine:

1. Haldusel (või ühel omanikel) algataakse täitemenetlust ilma kohtuotuseta — kinnitatud eelarve või koosoleku otsuse alusel.
2. Võlgnikusele saadetakse maksekohustus. Kui seitsme päeva jooksul vastuväite ei esitata, saab menetlus lõplikuks; vastuväite korral läheb asi kohtusse.
3. Kui võlga ei õnnestu sisse nõuda, kehtestab kohus selle suuruse ja võlgniku sõltumatu sektsiooni registreeritakse seaduslik hüpoteek ülejäänud omanike kasuks.
4. Äärmuslikel juhtudel, kus kohustusi süstemaatiliselt rikutakse, lubab seadus hagida omanikuosa sundsöldamise kohta (devir davası) — haruldane, kuid olemasolev meede.

Aga võlgnikusel vee või elektrit välja lülitada ei tohi haldus, kuigi selliseid katse esinevad. Kohus lähtub asjaolust, et kommunaalressursside tarnekatkemine on kommunaalettevõtete, mitte kompleksi halduse funktsioon; haldusleppeid ja isegi halduslehe alusel selliseid katkestusi lubavaid sätteid tunnistati kehtetuks. Kui teile peatati vee aida maksejäämise tõttu, on see põhjus advokaat poole pöördumiseks, mitte sundmaksuks.

Teine levinud eksiarvamus: aida võlgnevus väidetavalt toob kaasa viibimisnumbri pikendamise keeldumise. Otsest õiguslikku seost nende asjade vahel pole — keeldumise alused on loetletud migratsiooniseadustikus ja aidati seas pole. Täpsemalt — artiklis viibimisnumbri keeldumise kohta.

Kas saab mitte maksta selle eest, mida sa ei kasuta

Ei. Seadus vastab otse: omanik ei saa vältida oma osa maksmist keeldudes ühiste alade kasutamisõigusest või viidates sellele, et tema sektsiooni tüübi järgi ei ole neid vaja. Esimese korruse kauplus eraldi sissekäiguga osaleb siiski trepikoja ja lifti kuludesse; korter, kus te olete kaheksa kuud aastas, maksab aidati kõik kaksteist kuud.

Ainus seaduslik viis jaotuspõhimõtet muuta on muudatused haldusleppesse, ning see nõuab nelja viiendiku omanike nõusolekut. Lihtsusega võetud otsused erinevad tariifide kohta vastupidiselt haldusleppele on vastuväitavad.

Kuidas vaidlustada koosoleku otsust

Kui aidati suurust või selle arvestamise korda kinnitati rikkumisega, saab kinnisvaraelukoha üldkoosoleku otsust kaevata rahvuskohtusse (sulh hukuk mahkemesi) vara asukoha järgi. Tähtajad on kehtestatud seaduse artikli 33 alusel:

Tähtajad on peatavad. Erandiks on otsused, mis on sisuliselt kehtetud (näiteks tehtud organiga, kellel puudub õigus, või mis vastuolus on imperatiivse normiga): nende kehtetust saab väita ilma ajapiiritu. Eraldi annab seadus seitse päeva võimalust esitada vastuväiteid aastaeelarve kohta — see mehhanism on lihtsam ja kiirem kui kohtuasi ning sellest tuleb kasutada ära.

Oluline: kaebuse esitamine ei vabasta aidati maksmisest vaidlustatud perioodi eest. Praktika näitab, et tasuda tuleb ja samaaegselt vaidlustada — vastasel juhul lisandub vaidlusele penaliteet.

Millest sõltub aidati suurus

Konkreetseid summasid siin teadlikult ei mainime: aidat vaadatakse igal aastal koosolekul üle, see sõltub inflatsioonist ja miinimumpalgast ning komplekside vahel on tohutu erinevus. Tähelepanu peaks pöörama teguritele, mitte vanadest artiklitest pärit numbritele:

• Infrastruktuur. Basseinid (eriti beheiditavad), saun ja hamam, spordisal, generaator, mitu lifti — iga kirje nõuab personali, elektrihinda ja hooldust.
• Töötajate arv. Ööpäevarinne turvateenistus, aiandajad, puhastajad, resseptsiooni töötajad — eelarve suurim osa ja see kasvab koos miinimumpalgaga.
• Sõltumatute osade arv. Mida rohkem kortereid, seda madalam on iga korteri osakaal samades kulustes.
• Hoone vanus. Vanad kompleksid vajavad rohkem remonti, kuid sageli on neil vähem infrastruktuuri.
• Arvutamispõhimõte. Ruutmeetri kohta, võrdselt iga korteri või maatüki osa järgi — sama eelarve juures saab konkreetse korteri summa erinev.
• Eraldi kuluartiklid. Mõnes kompleksis arvestatakse küte, kuumavesi või jäätmete käitlus eraldi aidatist.

Suurusjärgud: koduks ilma infrastruktuuri ja püsiva personalita on sisend sümboolne, suuremas kompleksis basseini ja ööpäevaringse turvalisusega võib see olla palju suurem. Ainus usaldusväärsed allikad on konkreetse kompleksi tegevusaruanne ja otsused, mitte keskmised näitajad linnas.

Mida kontrollida enne ostmist ja tavapärased vead

• Võlgade puudumise sertifikaat kinnisvarahalduselt teie osa kohta — kohustuslik, võlg järgneb faktiliselt korterile.
• Kehtiv kuluaruanne (işletme projesi) ja koosolekute protokollid viimase kahe-kolme aasta kohta: näete, kuidas aidati muutus ja kas on planeeritud suured tööd.
• Haldusteplan (yönetim planı) — seal on fikseeritud kulujaotuse põhimõte, hääletamise kord ja ühisalade kasutamise reeglid, sealhulgas piirangud lühiajalisele üürilevile ja koduloomadele.
• Mis on tariiffis kaasas. Selgitage välja, kas kütus, vesi, internet, jäätmekäitlus on arvesse võetud — müüja sõna „kõik kaasas" ei tähenda midagi.
• Arvete valuuta. Kompleksides, kus suur osa omanikke on välismaalased, nomineeritakse aidat mõnikord valuutas; kontrollige, kuidas see on koosoleku otsuses fikseeritud.
• İskan olemasolu. Lõpetamata kasutuselevõtu protseduur mõjutab nii kompleksi juhtimist kui ka kommunaalteenuste seosed — vaadake artiklit iskani kohta.
• Automaatne maksamine. Kui käite Türgis aeg-ajalt, seadke aidati automaatsele võtmisele Türgi arvelt — kuidas seda avada, on kirjeldatud materjaalis Türgi pangarahakogu kohta.

Levinud küsimused

Makstakse aidati, kui korter on tühi?

Jah. Kohustus on seotud omandiõigusega, mitte elu faktiga. Keeld ühisalade kasutamisest ja sellel alusel mitteilmutamise õigus pole seaduses.

Kes maksab aidati üüri korral?

Seaduse järgi on kohustatud omanik, kuid üürnik vastutab ühisnõuandel — üüribeskumma piires. Kuidas praktikas jagatakse, fikseerivad osapooled üürilepingus; kompleksi haldustelga vastutus omaniku jaoks säilib.

Kui suur penaliteet arvestatakse viivituse eest?

Seadus kehtestab 5 % kuus viivituspäevade eest. Haldusplan või koosoleku otsus võib ette näha suurema summa, kuid mitte väiksema.

Kas võib haldustelk veega või elektriga katkestada võlgnemise tõttu?

Selline praktika esineb, kuid kohtud ei toeta seda: ressurside katkemine kuulub varustusettevõtete pädevusse. Haldustelg peab võlga välja nõudma täitvusprotsessi ja kohtu kaudu.

Kas aidati võlg päritud?

Jah, pärandaja võlad siirduvad pärijatele. Rohkem protseduuri ja ajapiiri pärimisest keeldumisele — artiklis kinnisvarade pärandi kohta.

Kas saab aidati vähendamisele kaasa aidata?

Jah, kuid ainult protseduuriga: kuluaruande vastuväide seitsmepäevase tähtaja jooksul, küsimuse käivitamine koosolekul, vajadusel — kaebuse esitamine kehtestatud tähtaegade jooksul. Lihtsalt maksmise lõpetamine on halvim variant: juurde tulevad penaliteet ja täitvusprotsess.

Kas olete abi vajunud?

Teave on viiteloomuliku iseloomuga. Kohtutegevus ühisomandi hooldamise vaidluste kohta, osamaksete suurused ja komplekside sisemised reeglid muutuvad, samuti katastriregistri ja migratsiooniameti nõuded: enne otsustuste langetamist kontrollige kehtivaid reegleid ja konkreetse kompleksi dokumente.

New Time Investment viib läbi tehinguid ja dokumentide koostamist Alanyias ja kogu Türgis. Enne ostmist kontrollime kompleksi haldusteplaani ja kuluaruannet, palume haldustelt võlgede puudumise tunnistust ja selgitame, milleks tegelikult vara haldamine kulub.