Aidat Türgis: mille eest tasuvad omanikud ja mis juhtub maksmata jätmisel?

Aidat on igakuine sissemakse, mida omanik maksab elamukompleksi haldamiseks: koristamine, turvalisus, liftid, bassein, üldalade valgustus ja personali palgad. See ei ole "lisateenus", millest saab keelduda: kohustus osaleda ühistes kuludes on otseselt sätestatud korteriomandi seaduses nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Analüüsime, mis aidati sisse kuulub, kes ja kuidas selle suurust kinnitab, kas üürnik maksab ja mis juhtub makseviivituse korral.

Õiguslik alus

Kõike, mis puudutab korterelamu või kompleksi ühisomandit Türgis, reguleerib 1965. aasta seadus nr 634 "Korteriomandi õigusest". See toob sisse võtmemõisted, mida leiate dokumentidest:

• kat maliki — iseseisva sektsiooni (korter, kauplus, kontor) omanik;
• kat malikleri kurulu — omanike üldkoosolek, kõrgeim juhtorgan;
• yönetici / yönetim kurulu — koosoleku poolt valitud juhataja või juhatus; funktsioone saab edasi anda professionaalsele haldusettevõttele;
• yönetim planı — haldusplaan, omamoodi kompleksi põhikiri; see registreeritakse koos katastrikannetega ja on kohustuslik kõigile omanikele, sealhulgas tulevastele;
• işletme projesi — iga-aastane tulude ja kulude eelarve;
• ortak gider ja avans — ühised kulud ja ettemaksed.

Range sõnastuse kohaselt seaduses sõna "aidat" ei ole – seal räägitakse osalemisest ühistes kuludes ja ettemaksetest. Kuid reklaamides ja kviitungitel kasutatakse just seda.

Mis aidati sisse kuulub

Seaduse artikkel 20 jagab ühised kulud kahte rühma ja jaotab need erinevalt:

• Võrdselt kõigi omanike vahel — kulud uksehoidjale (kapıcı), kütteoperaatorile, aednikule ja valvurile. Siin korteri suurus ei oma tähtsust.
• Proportsionaalselt maatüki osale (arsa payı) — hoone kindlustusmaksed, ühiskasutatavate kohtade hooldus ja remont, halduri tasu, ühiskasutatavate rajatiste (liftid, bassein, generaator, pumbamaja, territooriumi valgustus) ekspluatatsioonikulud.

Haldusplaan võib ette näha ka teistsuguse jaotuse – näiteks proportsionaalselt korteri pindalaga. Selline kord on laialt levinud ja uutes kompleksides arvestatakse aidatit sagedamini just ruutmeetri kohta. Lisaks jooksvatele kuludele kinnitab koosolek tavaliselt ettemaksed ja reservfondi suurte tööde ning ühisvara (demirbaş) – fassaadi, katuse, lifti vahetuse, basseini remondi – täiendamiseks.

Mida aidati tavaliselt ei kuulu: teie korteri individuaalne elektri-, vee- ja gaasitarbimine, kinnisvaramaks ja sektsiooni enda kindlustus. Ühisvara kindlustus seevastu finantseeritakse ühistest kuludest.

Kes määrab suuruse

Aidati suurust ei määra arendaja lõplikult ega võeta õhust. Selle määrab omanike üldkoosolek, kinnitades iga-aastase eelarve – işletme projesi. Seaduse artikli 37 kohaselt näidatakse eelarves eeldatavad tulud ja kulud aastaks, iga omaniku osa ja ettemakse suurus, mille ta peab tasuma.

Eelarve edastatakse omanikele ja neile, kes sektsiooni tegelikult kasutavad, allkirja vastu või tähitud kirjaga. Vastuväite esitamiseks antakse seitse päeva; saabunud vastuväite vaatab läbi üldkoosolek, kes teeb otsuse või koostab uue eelarve. Kinnitatud eelarve ja koosoleku otsused ekspluatatsioonikulude kohta on võrdsustatud dokumentidega, mis annavad õiguse lihtsustatud sissenõudmisele täitemenetluse ja pankrotiseaduse alusel.

Kvoorumi ja hääletamise korra koosolekul sätestab samuti seadus: otsused võetakse vastu enamusega nii omanike arvu kui ka maatükiosade alusel, ja kui esimene koosolek kvoorumi puudumise tõttu ei toimunud, siis korduskoosolekul otsustatakse kohalolijate enamusega. Haldusplaani enda muutmine – sealhulgas kulude jaotamise põhimõte – on keerulisem: selleks on vaja nelja viiendiku kõigi omanike enamust.

Kes maksab – omanik või üürnik

Kohustus osaleda ühistes kuludes lasub seaduse järgi omanikul. Samas lisab artikkel 22 solidaarse vastutuse neile, kes sektsiooni pidevalt kasutavad üürilepingu, elamisõiguse või muu aluse alusel. See tähendab, et haldusorganil on õigus nõuda makset ka üürnikult.

Kuid üürniku vastutus on piiratud: see ei ületa üüritasu summat, mille ta on kohustatud tasuma, ja tasutud summa arvestatakse üüri arvelt. Teisisõnu, üürnik ei saa haldusorganile võlgneda rohkem kui omanikule üürilepingu alusel võlgneda.

Praktikas fikseeritakse jaotus üürilepingus: pikaajalise üüri korral maksab aidati sagedamini üürnik, lühiajalise üüri korral peaaegu alati omanik. Kuid leping kehtib ainult poolte vahel: kompleksi halduse ees vastutab võla eest omanik.

Sellest tuleneb oluline järeldus ostja jaoks. Aidati võlg on tagatud seadusliku hüpoteegiga: kohtuotsusega registreeritakse võlgniku iseseisvale sektsioonile halduri või teise omaniku nõudel kanuni ipotek teiste omanike kasuks. Võlg on tegelikult "seotud" korteriga, mistõttu enne tehingut võetakse halduselt alati tõend võla puudumise kohta. Mida veel enne ostu kontrollida – leiate artiklitest tapu ja tehingukorra kohta.

Mis juhtub makseviivituse korral

Seadus sätestab viivise (gecikme tazminatı) suurusega 5% kuus viivituspäevade eest – see on seaduslik miinimum. Haldusplaan või koosoleku otsus võivad määrata kõrgema summa, kuid mitte madalama kui seadusega kehtestatu.

Sissenõudmise kord on järgmine:

1. Haldur (või mis tahes omanik) algatab täitemenetluse ilma kohtuotsuseta – kinnitatud eelarve või koosoleku otsuse alusel.
2. Võlgnikule saadetakse maksenõue. Kui seitsme päeva jooksul vastuväiteid ei esitata, muutub menetlus lõplikuks; vastuväite korral läheb asi kohtusse.
3. Kui võlga sisse nõuda ei õnnestunud, määrab kohus selle suuruse ja iseseisvale sektsioonile registreeritakse seaduslik hüpoteek teiste omanike kasuks.
4. Äärmuslikel juhtudel süstemaatilise kohustuste rikkumise korral lubab seadus nõuet omaniku osa sundvõõrandamise kohta (devir davası) – see on haruldane, kuid eksisteeriv meede.

Kuid võlgniku vee või elektri väljalülitamiseks ei ole haldusorganil õigust, kuigi selliseid katseid esineb. Kohtud lähtuvad sellest, et kommunaalressursside varustuse katkestamine on varustavate organisatsioonide, mitte kompleksi halduse pädevuses; koosoleku otsused ja isegi haldusplaani sätted, mis lubavad selliseid katkestamisi, on tunnistatud kehtetuks. Kui teil lülitati vee aidati eest välja, on see põhjus pöörduda juristi poole, mitte maksta surve all.

Veel üks levinud eksiarvamus: aidati võlg toob väidetavalt kaasa elamisloa pikendamise keeldumise. Otsest õiguslikku seost nende asjade vahel ei ole – keeldumise põhjused on loetletud rändeseaduses ja aidati nende hulgas ei ole. Täpsemalt – materjalis elamisloa pikendamise keeldumise kohta.

Kas saab mitte maksta selle eest, mida ei kasuta

Ei. Seadus vastab otse: omanik ei saa oma osa maksmisest kõrvale hiilida, loobudes õigusest ühiskasutatavaid kohti kasutada või viidates sellele, et tema sektsiooni iseloomu tõttu ta neid ei vaja. Esimesel korrusel asuv eraldi sissepääsuga pood osaleb ikkagi trepi ja lifti kuludes; korter, kus te viibite kaks kuud aastas, maksab aidatit kõik kaksteist kuud.

Ainus seaduslik viis jaotuspõhimõtet muuta on teha haldusplaani muudatusi, ja see nõuab nelja viiendiku omanike nõusolekut. Erinevate tariifide otsused, mis on vastu võetud lihtsa enamusega vastu haldusplaanile, on vaidlustatavad.

Kuidas vaidlustada koosoleku otsust?

Kui aidati suurus või selle arvutamise kord on kinnitatud rikkumisega, saab üldkoosoleku otsuse edasi kaevata tsiviilasjade rahukohtusse (sulh hukuk mahkemesi) objekti asukohas. Tähtajad on kehtestatud seaduse artiklis 33:

Need tähtajad on piiravad. Erandiks on sisuliselt tühised otsused (näiteks need, mille on vastu võtnud organ, kellel puudusid selleks volitused, või mis on vastuolus imperatiivsete normidega): nende kehtetust saab väita ilma tähtajatult. Eraldi annab seadus seitse päeva aastaeelarve vaidlustamiseks – see mehhanism on lihtsam ja kiirem kui kohus ning seda tasub kasutada.

Oluline: hagi esitamine iseenesest ei vabasta vaidlustatava perioodi aidati tasumisest. Praktika on tasuda ja samal ajal vaidlustada, vastasel juhul lisandub vaidlusele viivis.

Millest sõltub aidati suurus?

Konkreetseid summasid me siin teadlikult ei nimeta: aidat vaadatakse igal aastal koosolekul üle, see sõltub inflatsioonist ja miinimumpalga tõusust ning komplekside vahel on tohutu erinevus. Tuleks keskenduda teguritele, mitte vanade artiklite numbritele:

• Infrastruktuur. Basseinid (eriti köetavad), saun ja hamam, spordisaal, generaator, mitu lifti – iga positsioon tähendab personali, elektrit ja hooldust.
• Personal. Ööpäevaringne valve, aednikud, koristajad, vastuvõtt – see on eelarve kõige olulisem osa ja see kasvab koos miinimumpalgaga.
• Sõltumatute sektsioonide arv. Mida rohkem kortereid, seda väiksem on igaühe osakaal samades kuludes.
• Hoone vanus. Vanemad kompleksid vajavad rohkem remonti, kuid neil on sageli vähem infrastruktuuri.
• Arvutamise põhimõte. Ruutmeetri kohta, võrdselt korteri kohta või maatüki osa järgi – sama eelarve puhul on konkreetsesse korterisse jäävad summad erinevad.
• Eraldi artiklid. Mõnes kompleksis arvestatakse kütet, sooja vett või prügivedu aidatist eraldi.

Suurusjärk: infrastruktuuri ja püsipersonalita majas on makse sümboolne, suures kompleksis basseinide ja ööpäevaringse valvega võib see olla kordades kõrgem. Ainus usaldusväärne allikas on konkreetse kompleksi kehtiv eelarve, mitte linna keskmised väärtused.

Mida kontrollida enne ostu ja sagedased vead

• Võlgnevuse puudumise tõend teie sektsiooni halduselt – kohustuslik, võlg järgneb tegelikult korterile.
• Kehtiv eelarve (işletme projesi) ja koosolekute protokollid viimase kahe-kolme aasta kohta: näha on, kuidas aidat on muutunud ja kas suuri töid ei planeerita.
• Haldusplaan (yönetim planı) – seal on kirjas kulude jaotamise põhimõte, hääletamise kord ja ühisalade kasutamise reeglid, sealhulgas lühiajalise rendi ja lemmikloomade piirangud.
• Mis sisaldub tariifis. Täpsustage, kas kütmine, vesi, internet, prügivedu on hinna sees – müüja sõnastus "kõik hinnas" ei tähenda midagi.
• Arvelduse valuuta. Suure välisomanike osakaaluga kompleksides nomineeritakse aidat mõnikord valuutas; vaadake, kuidas see on koosoleku otsuses fikseeritud.
• İskani olemasolu. Lõpetamata kasutusloa protseduur mõjutab nii kompleksi haldamist kui ka kommunaalteenuste tellimusi – vt artiklit iskane kohta.
• Automaatne makse. Kui külastate Türgit harva, seadistage aidati automaatne mahaarvamine Türgi kontolt – kuidas seda avada, on kirjeldatud artiklis pangakonto avamise kohta Türgis.

Korduma kippuvad küsimused

Kas aidati makstakse, kui korter on tühi?

Jah. Kohustus on seotud omandiõigusega, mitte elamise faktiga. Seadus ei luba keelduda ühisalade kasutamisest ja sellel põhjusel maksmata jätta.

Kes maksab aidati rendi korral?

Seaduse järgi on kohustus omanikul, kuid üürnik vastutab solidaarselt – oma üürisumma ulatuses. Kuidas see praktikas jaotub, fikseerivad pooled üürilepingus; kompleksi halduse ees jääb vastutus omanikul.

Milline viivis arvestatakse viivitamise eest?

Seadus kehtestab 5% kuus viivitatud päevade eest. Haldusplaan või koosoleku otsus võivad ette näha suurema, kuid mitte väiksema summa.

Kas haldus saab võla tõttu vee või elektri välja lülitada?

Sellist praktikat esineb, kuid kohtud seda ei toeta: ressursside väljalülitamine kuulub varustavate organisatsioonide pädevusse. Võla sissenõudmine peab toimuma haldustoimingute ja kohtu kaudu.

Kas aidati võlg päritakse?

Jah, pärandaja võlad lähevad pärijatele üle. Täpsemalt protseduuri ja pärandist loobumise tähtaja kohta – artiklis kinnisvara pärimise kohta Türgis.

Kas aidati saab vähendada?

Jah, kuid ainult protseduuri kaudu: eelarve vaidlustamine seitsmepäevase tähtajaga, küsimuse esitamine koosolekule, vajadusel hagi esitamine ettenähtud tähtaegade jooksul. Lihtsalt maksmise lõpetamine on halvim variant: lisandub viivis ja täitemenetlus.

Kas vajate abi?

Teave on esitatud viitena. Kohtupraktika ühisvara haldamise vaidluste, sissemaksete suuruste ja komplekside sise-eeskirjade kohta muutub ning kadastri- ja migratsiooniteenistuse nõuded seda enam: enne otsuste tegemist kontrollige aktuaalseid reegleid ja konkreetse kompleksi dokumente.

New Time Investment toetab tehinguid ja dokumentide vormistamist Alanyas ja kogu Türgis. Enne ostu kontrollime kompleksi haldusplaani ja eelarvet, küsime halduselt võlgnevuse puudumise tõendi ja selgitame, kui palju objekti hooldus tegelikult maksma läheb.