Aidat on omaniku igakuine sissemakse elamukompleksi ülalpidamiseks: koristamine, turvamine, liftid, bassein, üldalade valgustus ja personalitasud. See ei ole vabatahtlik „lisateenus“: kohustus panustada üldkuludesse on sätestatud Türgi korteriomandiseadusega nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Järgnevalt selgitame, mida aidat sisaldab, kuidas selle suurust määratakse, kas üürnik peab maksma ja mis juhtub makseviivituse korral.
Õiguslik alus
Kõike, mis puudutab Türgis asuva korterelamu või kompleksi ühisomandit, reguleerib 1965. aasta seadus nr 634 „Korteriomandiseadus“. See kehtestab peamised mõisted, millega dokumentides kokku puutute:
- kat maliki — iseseisva kinnisvaraosa (korteri, äripinna, büroo) omanik;
- kat malikleri kurulu — omanike üldkoosolek, kõrgeim juhtorgan;
- yönetici / yönetim kurulu — koosoleku valitud haldur või juhatus; funktsioonid võib üle anda professionaalsele haldusfirmale;
- yönetim planı — haldusplaan ehk kompleksi põhikiri; see registreeritakse koos kinnistusraamatu kannetega ja on kohustuslik kõigile omanikele, sealhulgas tulevastele;
- işletme projesi — aastane tulude ja kulude eelarve;
- ortak gider ja avans — üldkulud ja avansilised maksed.
Range juriidilise täpsusega öeldes pole sõna „aidat“ seaduses otseselt kirjas — seal räägitakse osalemisest üldkulude katmises ja ettemaksetest. Kuid kuulutustes ja kviitungitel kasutatakse just seda terminit.
Mida aidat sisaldab
Seaduse 20. artikkel jagab üldkulud kahte rühma, mida jaotatakse erinevalt:
- Võrdselt kõigi omanike vahel — kulud uksehoidjale (kapıcı), küttesüsteemi operaatorile, aednikule ja valvurile. Siin ei ole korteri suurusel tähtsust.
- Proportsionaalselt maatüki mõttelise osaga (arsa payı) — hoone kindlustusmaksed, üldalade hooldus ja remont, halduri töötasu, ühiste rajatiste (liftid, bassein, generaator, pumbajaam, territooriumi valgustus) ekspluatatsioonikulud.
Haldusplaan võib kehtestada ka teistsuguse jaotuse — näiteks proportsionaalselt korteri pindalaga. Selline kord on väga levinud ja uusarendustes arvestatakse aidat'it sagedamini just ruutmeetri baasil. Lisaks jooksvatele kuludele kinnitab koosolek tavaliselt avansilised maksed ja reservfondi suurteks töödeks või ühisvara (demirbaş) uuendamiseks: fassaad, katus, lifti vahetus, basseini remont.
Mida aidat tavaliselt ei sisalda: teie korteri individuaalset elektri-, vee- ja gaasitarbimist, kinnisvaramaksu ega korteri enda kindlustust. Ühisvara kindlustamine seevastu rahastatakse üldkuludest.
Kes määrab suuruse
Aidat'i suurust ei määra arendaja igaveseks ajaks ega võeta seda õhust. Selle määrab omanike üldkoosolek, kinnitades aastase eelarve — işletme projesi. Vastavalt seaduse 37. artiklile näidatakse eelarves ettevaatlikud tulud ja kulud aastaks, iga omaniku osamaks ja ettemakse suurus.
Eelarve tehakse omanikele ja neile, kes pinda faktiliselt kasutavad, teatavaks allkirja vastu või tähitud kirjaga. Vastuväidete esitamiseks on aega seitse päeva; laekunud vastuväiteid arutab üldkoosolek, mis teeb otsuse või koostab uue eelarve. Kinnitatud eelarve ja koosoleku otsused ekspluatatsioonikulude kohta on võrdsustatud dokumentidega, mis annavad õiguse lihtsustatud sissenõudmiseks vastavalt täitemenetluse ja pankrotiseadusele.
Koosoleku kvoorum ja hääletuskord on samuti seadusega sätestatud: otsused võetakse vastu häälteenamusega nii omanike arvu kui ka maatüki osade järgi. Kui esimene koosolek jääb kvoorumipuuduse tõttu ära, otsustatakse järgmisel koosolekul kohalviibijate enamusega. Haldusplaani muutmine — sealhulgas kulude jaotuse põhimõtte muutmine — on keerulisem: selleks on vaja nelja viiendiku omanike nõusolekut.
Kes maksab — omanik või üürnik
Kohustus osaleda üldkulude katmises lasub seaduse järgi omanikul. Samas lisab 22. artikkel solidaarse vastutuse neile, kes kasutavad pinda üürilepingu, elamisõiguse või muu aluse põhjal. See tähendab, et haldusorganil on õigus nõuda makse ka üürnikult.
Kuid üürniku vastutus on piiratud: see ei ületa üürisummat, mida ta on kohustatud tasuma, ja makstud summa arvestatakse üüri arvele. Teisisõnu ei saa üürnik olla haldusorganile võlgu rohkem, kui ta on võlgu omanikule vastavalt üürilepingule.
Praktikas fikseeritakse kulude jaotus üürilepingus: pikaajalisel üüriperioodil maksab aidat'it sagedamini üürnik, lühiajalisel — peaaegu alati omanik. Kuid leping kehtib ainult poolte vahel: kompleksi halduse ees vastutab võla eest omanik.
Sellest tuleneb ostjale oluline järeldus. Aidat-võlg on tagatud seadusjärgse hüpoteegiga: kohtuotsuse alusel registreeritakse võlgniku kinnisvaraobjektile halduri või teise omaniku nõudel kanuni ipotek teiste omanike kasuks. Võlgnevus on sisuliselt korteriga „seotud“, seetõttu võetakse enne tehingut alati haldusorganilt tõend võlgnevuste puudumise kohta. Mida veel enne ostu kontrollida — lugege artiklitest Tapu ja kinnisvaratehingu protsessi kohta.
Mis juhtub makseviivituse korral
Seadus sätestab makseviivise (gecikme tazminatı) suuruseks 5 % kuus viivitatud päevade eest — see on seaduslik miinimum. Haldusplaan või koosoleku otsus võib kehtestada kõrgema määra, kuid mitte madalama seaduses sätestatust.
Sissenõudmise kord on järgmine:
- Haldur (või suvaline omanik) algatab täitemenetluse ilma kohtuotsuseta — kinnitatud eelarve või koosoleku otsuse alusel.
- Võlgnikule saadetakse maksenõue. Kui seitsme päeva jooksul vastuväiteid ei esitata, muutub menetlus lõplikuks; vastuväite korral suunatakse asi kohtusse.
- Kui võlga ei õnnestu sisse nõuda, määrab kohus selle suuruse ja iseseisvale kinnisvaraobjektile registreeritakse seadusjärgne hüpoteek teiste omanike kasuks.
- Äärmuslikel juhtudel, kui kohustusi süstemaatiliselt rikutakse, lubab seadus esitada hagi omaniku osaluse sundvõõrandamiseks (devir davası) — tegemist on haruldase, kuid eksisteeriva meetmega.
Vett või elektrit haldusorgan võlgnikul välja lülitada ei tohi, kuigi selliseid katseid esineb. Kohtud lähtuvad sellest, et kommunaalressursside pakkumise lõpetamine on teenusepakkujate, mitte kompleksi halduse pädevus; koosolekute otsused ja isegi haldusplaani sätted, mis lubavad selliseid väljalülitamisi, on tunnistatud kehtetuteks. Kui teilt lülitati aidat-võla tõttu vesi välja, on see põhjus juristi poole pöördumiseks, mitte surve all maksmiseks.
Veel üks levinud eksiarvamus: aidat-võlg toob väidetavalt kaasa elamisloa (ikamet izni) pikendamisest keeldumise. Otsene õiguslik seos nende asjade vahel puudub — keeldumise alused on loetletud migratsiooniseaduses ja aidat'it nende hulgas ei ole. Täpsemalt lugege materjalist elamisloast keeldumise kohta.
Kas saab maksmisest keelduda, kui teenust ei kasuta
Ei saa. Seadus vastab otse: omanik ei saa vabaneda oma osaluse maksmisest, loobudes õigusest üldalasid kasutada või viidates sellele, et tema kinnisvaraobjekti eripära tõttu ta neid ei vaja. Esimesel korrusel asuv eraldi sissepääsuga pood osaleb ikkagi trepikoja ja lifti kuludes; korter, kus viibite vaid kaks kuud aastas, maksab aidat'it kogu kaheteistkümne kuu eest.
Ainus seaduslik tee jaotuse põhimõtte muutmiseks on teha muudatusi haldusplaanis, kuid see nõuab nelja viiendiku omanike nõusolekut. Lihtsa häälteenamusega vastu võetud otsused erinevate tariifide kohta, mis on vastuolus haldusplaaniga, on vaidlustatavad.
Kuidas üldkoosoleku otsust vaidlustada
Kui aidat’i suurus või arvestamise kord on kinnitatud rikkumistega, saab üldkoosoleku otsuse vaidlustada objekti asukohajärgses tsiviilasjade kohtus (sulh hukuk mahkemesi). Tähtajad on määratud seaduse artikliga 33:
| Kes vaidlustab | Tähtaeg |
|---|---|
| Kohal viibinud ja vastu hääletanud isik (protokollis vastava märkega) | 1 kuu alates otsuse kuupäevast |
| Koosolekul mitte viibinud isik | 1 kuu alates hetkest, kui sai otsusest teada, kuid mitte hiljem kui 6 kuud alates otsuse kuupäevast |
Tähtajad on lõplikud. Erandiks on otsused, mis on olemuslikult tühised (näiteks vastu võetud organite poolt, kellel puudus selleks volitus, või mis on vastuolus imperatiivsete normidega): nende kehtetust saab vaidlustada ilma tähtajata. Seadus annab eraldi seitsmepäevase tähtaja iga-aastase eelarve vastustamiseks — see mehhanism on lihtsam ja kiirem kui kohtutee ning seda tasub kasutada.
Tähtis: hagi esitamine ei vabasta iseenesest aidat’i tasumisest vaidlusalusel perioodil. Tavapraktika on tasuda ja samal ajal vaidlustada, vastasel juhul lisandub võlale viivis.
Millest sõltub aidat’i suurus
Me ei nimeta siin meelega konkreetseid summasid: aidat’i vaadatakse igal aastal koosolekul üle ning see sõltub inflatsioonist ja miinimumpalga tõusust, kusjuures erinevused komplekside vahel on tohutud. Tasub lähtuda teguritest, mitte vanade artiklite numbritest:
- Infrastruktuur. Basseinid (eriti soojendusega), saun ja hamam, jõusaal, generaator, mitu lifti — iga positsioon tähendab personali, elektrit ja hooldust.
- Personal. Ööpäevaringne valve, aednikud, koristajad, vastuvõtulett — see on eelarve kõige kaalukam osa, mis kasvab koos miinimumpalgaga.
- Sõltumatute sektsioonide arv. Mida rohkem kortereid, seda väiksem on iga omaniku osa samades kuludes.
- Hoone vanus. Vanemad kompleksid vajavad rohkem remonti, kuid neil on sageli vähem infrastruktuuri.
- Arvestuspõhimõte. Ruutmeetri, korteri või krundi osakaalu järgi — sama eelarve puhul tulevad konkreetse korteri jaoks summad erinevad.
- Eraldi artiklid. Mõnedes kompleksides arvestatakse kütet, sooja vett või prügivedu aidat’ist eraldi.
Suurusjärgud: infrastruktuurita ja alalise personalita majas on makse sümboolne, suurtes basseinide ja ööpäevaringse valvega kompleksides võib see olla kordades kõrgem. Ainus usaldusväärne allikas on konkreetse kompleksi kehtiv eelarve, mitte linna keskmised väärtused.
Mida kontrollida enne ostmist ja sagedased vead
- Võlgnevuste puudumise tõend juhtkonnalt teie sektsiooni kohta — kohustuslik, võlg järgneb tegelikult korterile.
- Kehtiv eelarve (işletme projesi) ja koosolekute protokollid viimase kahe-kolme aasta kohta: sealt on näha, kuidas aidat on muutunud ja kas on plaanis suuremaid töid.
- Juhtimisplaan (yönetim planı) — seal on kirjas kulude jaotamise põhimõte, hääletamise kord ja ühiskasutatavate alade kasutamise reeglid, sealhulgas lühiajalise üüri ja lemmikloomade piirangud.
- Mis tariifi sisse kuulub. Täpsustage, kas küte, vesi, internet, prügivedu on kaasatud — müüja väide "kõik hinnas" ei tähenda midagi.
- Arveldusvaluuta. Kompleksides, kus on palju välismaiseid omanikke, on aidat mõnikord määratud valuutas; vaadake, kuidas see on fikseeritud koosoleku otsuses.
- İskan’i olemasolu. Lõpetamata kasutusloa menetlus mõjutab nii kompleksi juhtimist kui ka kommunaalteenuste lepinguid — vt artiklit İskan’i kohta.
- Automaatmakse. Kui viibite Türgis periooditi, seadistage aidat’i automaatne tasumine Türgi pangakontolt — kuidas seda avada, on kirjeldatud materjalis pangakonto kohta.
Korduma kippuvad küsimused
Kas aidat’i peab maksma, kui korter seisab tühjana?
Jah. Kohustus on seotud omandiõigusega, mitte elamise faktiga. Seadus ei võimalda loobuda ühiskasutatavate alade kasutamisest ja sellel põhjusel maksmata jätta.
Kes maksab aidat’i üürimise korral?
Seaduse järgi on kohustatud omanik, kuid üürnik vastutab solidaarselt — oma üüri makse piires. Kuidas kulud praktikas jaotuvad, fikseerivad pooled üürilepingus; kompleksi juhtkonna ees säilib omaniku vastutus.
Milline viivis arvestatakse makseviivituse eest?
Seadus sätestab 5% viivise kuus makseviivituse päevade eest. Juhtimisplaan või koosoleku otsus võivad ette näha suurema määra, kuid mitte väiksema.
Kas juhtkond võib võla tõttu vee või elektri välja lülitada?
Sellist praktikat esineb, kuid kohtud seda ei toeta: ressursside väljalülitamine kuulub teenusepakkujate pädevusse. Võlga peab juhtkond sisse nõudma täitemenetluse ja kohtu kaudu.
Kas aidat’i võlg pärandub?
Jah, pärandaja võlad lähevad üle pärijatele. Lähemalt protseduurist ja pärandist loobumise tähtajast — artiklis kinnisvara pärimise kohta.
Kas aidat’i vähendamist on võimalik saavutada?
Jah, kuid ainult protseduuri järgides: vastuväide eelarvele seitsmepäevase tähtaja jooksul, küsimuse tõstatamine koosolekul, vajadusel hagi esitamine ettenähtud tähtaja jooksul. Lihtsalt maksmata jätmine on halvim variant: lisanduvad viivised ja täitemenetlus.
Vajate abi?
Teave on informatiivse iseloomuga. Kohtupraktika seoses ühisvara haldamisega, maksete suurused ja komplekside sisekorraeeskirjad muutuvad, rääkimata katastri- ja migratsiooniameti nõuetest: enne otsuste langetamist kontrollige konkreetse kompleksi aktuaalseid reegleid ja dokumente.
New Time Investment abistab tehingute läbiviimisel ja dokumentide vormistamisel Alanyas ja kogu Türgis. Enne ostmist kontrollime kompleksi juhtimisplaani ja eelarvet, nõuame juhtkonnalt tõendi võlgnevuste puudumise kohta ja selgitame, kui palju objekti ülalpidamine reaalselt maksma läheb.