In der Türkei werden Wohnungsgrundrisse nach der Formel „Zimmer + Wohnzimmer“ angegeben: 2+1 bedeutet zwei separate Zimmer (meist Schlafzimmer) und ein Wohnzimmer. Küche, Bad, WC und Balkone sind in dieser Formel nicht enthalten. Die Fläche wird durch zwei Zahlen definiert: brüt – die Bruttofläche, berechnet nach der Außenkontur der Wohnung, manchmal inklusive eines Anteils an den Gemeinschaftsflächen, und net – die Nettofläche zwischen den Wänden. Beide Begriffe sind in der Bauvorschrift Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği genau definiert, und nur die Nettofläche zeigt Ihnen, wie viel Platz Ihnen tatsächlich für Ihre Möbel zur Verfügung steht.
Was bedeuten 1+1, 2+1 und 3+1?
Die erste Zahl gibt die Anzahl der Zimmer an, die zweite die Anzahl der Wohnzimmer (salon). Diese Formel hat sich in der Marktpraxis etabliert; im Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) ist sie jedoch nicht verankert. Daher sollte die tatsächliche Anzahl der Räume immer anhand des Wohnungsplans und nicht allein anhand der Anzeige geprüft werden.
- 1+0 – Studio: ein einziger Raum, in dem auch die Küche integriert ist.
- 1+1 – Ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer, meist mit integrierter Küche. Unsere Auswahl: 1+1 Wohnungen.
- 2+1 – Zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer; in Neubauten meist mit zwei Bädern, von denen eines ein En-Suite-Bad am Hauptschlafzimmer ist. Unsere Auswahl: 2+1 Wohnungen.
- 3+1 – Drei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer, ideal für Familien. Unsere Auswahl: 3+1 Wohnungen.
- 4+1, 4+2, 5+1 – Große Apartments, Duplex-Wohnungen und Villen; „+2“ bedeutet hier zwei separate Wohnzimmer.
Die Bauvorschriften legen einen Mindeststandard für alle Wohnräume fest (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Artikel 29). Dies ist eine nützliche Orientierungshilfe: Ein „Schlafzimmer“ unter 9 m² gilt laut Gesetz nicht als Schlafzimmer.
| Raum | Minimale Breite | Minimale Nettofläche |
|---|---|---|
| Wohnzimmer (oturma odası) | 3,00 m | 12,0 m² |
| Schlafzimmer (yatak odası) | 2,50 m | 9,00 m² |
| Küche oder Kochbereich | 1,50 m | 3,30 m² |
| Badezimmer oder Dusche | 1,50 m | 3,00 m² |
| WC | 1,00 m | 1,20 m² |
In Wohnungen mit bis zu drei Zimmern können Bad und WC kombiniert sein. Die Breite von Fluren und Korridoren muss mindestens 1,20 m betragen (ebenfalls Artikel 29).
Brüt und Net: Wie die Fläche berechnet wird
Artikel 4 der Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (in der Fassung vom 01.07.2026) unterscheidet vier Flächenarten für eine unabhängige Einheit (bağımsız bölüm), wie das Gesetz eine Wohnung definiert.
| Begriff | Was ist enthalten? |
|---|---|
| Net alan | Die reine Wohnfläche zwischen den Wänden inklusive der inneren Räume. Nicht enthalten sind Säulen, Versorgungsschächte, Schwellen, Putz (bis 2,5 cm), Bereiche unter Treppen mit einer Höhe unter 1,80 m sowie Balkone, offene Vorsprünge, Terrassen, Gärten, Anbauten (eklenti) und Gemeinschaftsflächen. |
| Brüt alan | Die Fläche innerhalb der Außenkontur der Wohnung ohne Schächte, Lichtschächte und Hohlräume. Bei Innenwänden, die an angrenzende Räume grenzen, verläuft die Kontur entlang der Wandachse. |
| Toplam brüt alan | Die Bruttofläche der Wohnung zuzüglich der Bruttofläche ihrer Anbauten (eklenti), z. B. Kellerabteile oder separate Räume mit eigenem Eingang. |
| Genel brüt alan | Die Gesamt-Bruttofläche plus der Anteil der Wohnung an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes: Treppenhäuser, Flure, Technikräume usw. |
Hier liegt die Falle: In Anzeigen kann „Brüt“ jede der drei Brutto-Varianten meinen. Der Unterschied ist in Komplexen mit umfangreicher Infrastruktur deutlich spürbar. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz für das Verhältnis von Brutto zu Netto. Er hängt von der Wandstärke, der Anzahl der Balkone und der Verteilung der Gemeinschaftsflächen ab. Ein allgemeiner „Marktdurchschnitt“ ist daher wenig aussagekräftig. Unsere Empfehlung bei NewTime Investment: Fragen Sie immer nach der Nettofläche und vergleichen Sie die Preise pro Quadratmeter Nettofläche.
Alle vier Flächenwerte müssen laut Artikel 57 der Bauvorschrift im genehmigten Architekturprojekt (ruhsat eki onaylı mimari proje) aufgeführt sein. Sie können die Angaben aus der Werbung also jederzeit mit den offiziellen Unterlagen abgleichen.
Ortak alan: Was gilt als Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftsflächen (ortak yerler) sind Gebäudeteile außerhalb der Wohnungen, die allen Eigentümern dienen. Artikel 4 des Kat Mülkiyeti Kanunu zählt dazu ausdrücklich das Fundament, tragende Konstruktionen, Innenhöfe, Eingänge, Treppen, Aufzüge, Flure, Hausmeisterräume, Heizungsanlagen, Wassertanks, Schutzräume, Dächer und Gemeinschaftsterrassen sowie Versorgungsleitungen und Antennen. Auch Pool, Fitnessraum oder Garten innerhalb des Komplexes sind Gemeinschaftseigentum, sofern sie nicht als Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind.
Jeder Wohnung gehört ein Anteil am Grundstück – der sogenannte Arsa payı. Davon hängen die Kosten ab: Gemäß Artikel 20 des Kat Mülkiyeti Kanunu werden Gehälter für Personal (Hausmeister, Gärtner, Sicherheit) zu gleichen Teilen geteilt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Versicherungen, Reparaturen und die Wartung der Gemeinschaftsanlagen werden jedoch anteilig nach Arsa payı berechnet. Deshalb können zwei Wohnungen mit identischer Nettofläche in demselben Haus unterschiedliche Aidat-Gebühren haben.
Küche: Separat oder Amerikanisch
Die „Amerikanische Küche“ (Amerikan mutfak) bezeichnet einen Wohnbereich mit offener Küche. Die Bauvorschriften erlauben dies, allerdings unter einer Bedingung: Wenn die Küchennische mit dem Wohnzimmer kombiniert ist, muss die Gesamtfläche mindestens die Summe der Mindestgrößen der jeweiligen Einzelräume betragen (Artikel 29). Für ein Wohnzimmer mit Küche sind das mindestens 15,3 m² Nettofläche (12,0 + 3,3).
- Amerikanische Küche: Vergrößert optisch kleine 1+1 oder 2+1 Wohnungen, sorgt für mehr Licht und ist einfacher einzurichten. Nachteil: Gerüche und Geräusche gelangen in den Wohnbereich; die Klimaanlage muss ein größeres Volumen kühlen.
- Separate Küche: Praktischer für Familien, die viel kochen und ganzjährig im Süden leben. Sie ist häufiger in Bestandsimmobilien sowie in größeren Formaten wie 3+1 zu finden. Nachteil: Das Wohnzimmer wirkt dadurch kleiner.
Eine offene Küche durch eine leichte Trennwand zu schließen, ist meist möglich. Wenn jedoch „nasse Zonen“ (Wasseranschlüsse) verlegt oder die Raumaufteilung grundlegend geändert werden soll, gilt dies als wesentliche Umbaumaßnahme (esaslı tadilat), die eine behördliche Genehmigung erfordert.
Balkone, Ausrichtung, Duplex und Gartenwohnungen
Ein Balkon ist laut Vorschrift ein Bereich außerhalb oder innerhalb der Fassadenlinie, der zu einer Seite hin offen und von Zimmer oder Küche getrennt ist. Er fließt nicht in die Nettofläche ein. Balkone mit offenen Vorsprüngen, die innerhalb von 20 % der Nettofläche liegen, werden nicht auf die Geschossflächenzahl (emsal) angerechnet, weshalb Bauträger gerne großzügige Balkone planen. Eine nachträgliche Verglasung, die das Fassadenbild verändert, kann genehmigungspflichtig sein. Klären Sie dies vorab mit der Stadtverwaltung und der Hausverwaltung.
Die Ausrichtung ist eine Frage Ihres Lebensstils. An der Küste von Alanya liegt das Meer im Süden. Südfenster bieten Ausblick und wärmende Wintersonne, heizen sich aber im Hochsommer stärker auf. Die Nord- oder Ostseite bleibt kühler. Eine Querlüftung (Fenster zu zwei Seiten) ist im lokalen Klima oft wertvoller als ein zusätzlicher Quadratmeter. Prüfen Sie auch immer, was sich vor den Fenstern befindet: eine Straße, ein Café oder ein Parkplatz.
Eine Duplex-Wohnung ist laut Vorschrift eine Wohnung über mehrere Etagen, die intern verbunden ist (çok katlı bağımsız bölüm). Brutto- und Nettofläche werden über alle Etagen addiert. Ein Penthouse auf dem Markt ist meist die oberste Wohnung, oft als Duplex mit Dachschrägen (çatı piyesi) und Terrasse gestaltet. Auch hier zählt die Terrasse nicht zur Nettofläche. Wichtig ist der Abgleich mit dem Projektplan, welche Räume als Wohnraum deklariert sind.
„1+1 garden“ und Souterrain-Wohnungen
Wohnungen mit Gartenanteil (bahçe katı, oft als „1+1 garden“ vermarktet) befinden sich meist im Erdgeschoss oder im Souterrain. Hier sind zwei rechtliche Aspekte entscheidend.
- Wem gehört der Garten? Außenbereiche sind gemäß Artikel 4 des Kat Mülkiyeti Kanunu (Eigentumswohnungsgesetz) Gemeinschaftseigentum. Ein Garten gehört nur dann „Ihnen“, wenn er der Wohnung explizit als Anbau (eklenti) in den Unterlagen zugewiesen wurde oder ein exklusives Nutzungsrecht im Verwaltungsplan (yönetim planı) verankert ist. Der Verwaltungsplan nach Artikel 28 ist für alle Eigentümer bindend und kann nur mit einer Vier-Fünftel-Mehrheit geändert werden. Wenn der Garten in den Dokumenten nicht als Ihr privates Eigentum aufgeführt ist, handelt es sich um eine Gemeinschaftsfläche, die Nachbarn oder die Hausverwaltung anderweitig nutzen können.
- Das Untergeschoss. Ein Souterrain (bodrum kat) bezeichnet jedes Geschoss, das unter dem Erdgeschoss (zemin kat) liegt. Wohnraum im Souterrain ist nur zulässig, wenn der Boden des Wohnzimmers und mindestens eines Schlafzimmers nicht unter dem Bodenniveau liegt, eine natürliche Belichtung sowie Belüftung durch Fenster vorhanden ist und Schutzmaßnahmen gegen Überflutung getroffen wurden; in Wänden unterhalb des Bodenniveaus dürfen keine Fenster eingebaut werden (Artikel 51). In der Praxis wird bei Souterrain-Wohnungen mit Garten besonders auf Feuchtigkeit, Belüftung und die Entwässerung geachtet.
Was Sie im Tapu und im Bauprojekt prüfen sollten
Das Tapu ist Ihr Eigentumsnachweis; detaillierte Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel «Tapu in der Türkei». Für die Grundrissprüfung sind folgende Punkte entscheidend:
- Art des Eigentums. Kat irtifakı ist das Anrecht auf eine künftige Wohnung in einem Bauprojekt oder einem noch nicht offiziell abgenommenen Gebäude; kat mülkiyeti ist das vollwertige Eigentumsrecht an einer fertiggestellten Wohnung. Nach Artikel 3 des Kat Mülkiyeti Kanunu wird das kat irtifakı nach Erhalt der Betriebserlaubnis für das gesamte Gebäude (yapı kullanma izin belgesi, İskan) in kat mülkiyeti umgewandelt.
- Zweckbestimmung der Einheit. Für Wohnraum muss der Status „mesken“ vorliegen. Eine Einheit, die als Lager, Geschäft oder Büro registriert ist, wird nicht automatisch zur Wohnung, nur weil sie renoviert wurde.
- Arsa payı. Ihr Anteil am Grundstück: Davon hängen unter anderem die Höhe des monatlichen Hausgeldes (aidat) und Ihr Stimmanteil bei einem Grundstücksverkauf ab.
- Block-, Etagen- und Wohnungsnummer müssen exakt mit dem Bauprojekt und dem Kaufvertrag übereinstimmen.
- Flächenangaben. Vergleichen Sie die Quadratmeterzahl aus dem Angebot und dem Vertrag mit den „net“- und „brüt“-Angaben des genehmigten Architekturprojekts. Gemäß Artikel 10 des Kat Mülkiyeti Kanunu basiert die Registrierung auf dem genehmigten Projekt und dem Verwaltungsplan – dies ist Ihre Referenz. Falls im Grundbuchauszug ein Feld „Yüzölçümü“ vorhanden ist, klären Sie mit einem Experten, ob sich dies auf das gesamte Grundstück oder nur auf die Wohnung bezieht.
- Eigenmächtige Änderungen. Ein 2+1-Grundriss, der durch eine nachträglich eingezogene Trennwand aus einer 1+1-Wohnung entstand, oder ein verglaster, integrierter Balkon sind im offiziellen Projekt meist nicht enthalten; dies ist beim Kauf ein wichtiger Punkt, der mit dem Verkäufer geklärt werden muss.
Welche Grundrisse eignen sich zur Vermietung?
Es gibt keine offiziellen Statistiken zur Nachfrage nach Grundrissen, daher basiert diese Einschätzung auf den Marktbedingungen in Ferienorten wie Alanya.
- 1+1 — das vielseitigste Format: Ideal für Einzelpersonen oder Paare. Es ist sowohl für Langzeitmieter als auch für die Ferienvermietung attraktiv und die Unterhaltskosten sind geringer. Da die Konkurrenz bei diesen Wohnungen jedoch am größten ist, sind die Lage, der Ausblick und der Zustand der Anlage entscheidend.
- 2+1 — beliebt bei Familien und Paaren mit Besuch; zwei Badezimmer steigern die Attraktivität der Immobilie deutlich. Diese Größe ist ideal sowohl für die Langzeitvermietung als auch für den eigenen Zweitwohnsitz am Meer.
- 3+1 und größer — die Zielgruppe ist spezifischer: Familien, die langfristig mieten, oder Reisegruppen in der Hochsaison. Die Mietpreise sind höher, aber die Leerstandszeiten können ebenfalls länger sein.
- Erdgeschosswohnungen mit Garten sind bei Familien mit Kindern oder Haustieren sehr gefragt, allerdings müssen hier Isolierung und Belüftung penibel geprüft werden.
- Studios (1+0) lassen sich kurzfristig leicht vermieten, werden für eine langfristige Nutzung jedoch seltener gewählt.
Häufige Fragen
Was bedeutet 2+1 in der Türkei?
Zwei separate Zimmer und ein Wohnzimmer. Küche, Badezimmer, Balkone und Flure zählen nicht zur Formel, daher kann die Küche sowohl separat als auch als offene Wohnküche ausgeführt sein.
Welche Fläche steht im Inserat — brüt oder net?
Meistens die brüt-Fläche, oft ohne nähere Erläuterung. Fragen Sie nach der net-Fläche und einem Auszug aus dem genehmigten Projekt: Dort sind alle vier Flächenkategorien der Wohnung exakt aufgeführt.
Gehört der Balkon zur net-Fläche?
Nein. Balkone, Terrassen, Gärten und Anbauten werden bei der net-Fläche nicht eingerechnet; Balkone werden lediglich in der brüt-Fläche entlang der Fassadenkontur berücksichtigt.
Was ist eine 4+2 Wohnung?
Vier Zimmer und zwei Wohnzimmer – typischerweise bei Duplex-Wohnungen oder Villen, wo jede Wohnebene über ein eigenes Wohnzimmer verfügt.
Gehört der Garten bei einer Wohnung im Erdgeschoss mir?
Nur wenn er der Wohnung als Anbau oder über ein exklusives Nutzungsrecht im Verwaltungsplan zugewiesen wurde. Andernfalls ist es eine gemeinschaftliche Gartenfläche.