Immobilienverkauf in der Türkei 2026: Ein Leitfaden für Eigentümer

Der Verkauf einer Wohnung in der Türkei an einen ausländischen Eigentümer folgt demselben Prozess wie bei türkischen Staatsbürgern: Die Transaktion wird über das System Web Tapu beim Katasteramt (Tapu-Amt) angemeldet, der Käufer überweist den Kaufpreis per Bank, und der Verkäufer entrichtet die Hälfte der Grunderwerbsteuer – 2 % des Transaktionspreises. Wenn seit der Registrierung der Immobilie auf Ihren Namen mehr als fünf Jahre vergangen sind, fällt keine Einkommensteuer auf den Verkaufserlös an. Wenn der Zeitraum kürzer ist, wird der Gewinn, der die Freigrenze von 150 000 TL (Schwellenwert 2026) übersteigt, nach einer progressiven Skala von 15 bis 40 % versteuert.

Was Sie vor dem Verkauf prüfen sollten

Die meisten Verzögerungen bei der Abwicklung liegen nicht am Käufer, sondern an ungeklärten Punkten auf Verkäuferseite. Gehen Sie vor der Veröffentlichung Ihres Inserats diese kurze Checkliste durch:

• Datum der Registrierung im Tapu. Davon hängt die Fünfjahresfrist für die Einkommensteuer ab. Wenn die Wohnung per Vorvertrag (satış vaadi) gekauft wurde, beginnt die Frist ab dem Datum der Eigentumsumschreibung, nicht ab dem Datum des Vorvertrags.
• Grundsteuer (emlak vergisi). Gemäß Artikel 30 des Grundsteuergesetzes (in der Fassung des Gesetzes Nr. 7327 von 2021) prüft das Tapu-Amt elektronisch bei der Gemeinde, ob Steuerschulden bestehen. Bei offenen Forderungen wird die Eigentumsübertragung blockiert. Eine schriftliche Bescheinigung ist meist nicht nötig, aber prüfen und begleichen Sie eventuelle Rückstände vorab beim belediye.
• DASK-Police. Die obligatorische Erdbebenversicherung für Gebäude und Wohnungen muss am Tag der Transaktion gültig sein.
• Einschränkungen im Tapu. Hypotheken, Beschlagnahmungen oder Vermerke (şerh) über Verkaufsverbote blockieren den Verkauf. Ein solcher Vermerk existiert beispielsweise, wenn die Immobilie für den Erhalt der Staatsbürgerschaft genutzt wurde.
• Schulden bei Nebenkosten und aidat. Diese beeinflussen die Registrierung zwar nicht, aber der Käufer wird fast immer eine Bestätigung über die Schuldenfreiheit verlangen.

Wenn Sie nicht ständig in der Türkei leben, entscheiden Sie vorab, wer den Kaufvertrag unterzeichnet: Sie persönlich oder ein Vertreter mit Vollmacht. Gerade die Erstellung einer Vollmacht aus dem Ausland verzögert den Prozess am häufigsten.

Dokumente des Verkäufers und die SPK-Bewertung

Die Liste der erforderlichen Unterlagen für ausländische Beteiligte wird vom Portal Your Key Türkiye der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) bereitgestellt. Für den Verkäufer reicht in der Regel Folgendes aus:

• Reisepass oder nationaler Personalausweis, bei Bedarf mit beglaubigter Übersetzung;
• Formular mit persönlichen Daten (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) und ein aktuelles Foto (6×4 cm, nicht älter als 6 Monate); das Formular ist bei jedem Tapu-Geschäft mit Ausländerbeteiligung Pflicht;
• Tapu (Eigentumsurkunde), falls vorhanden – bei Verlust wird die Transaktion anhand der Registerdaten durchgeführt;
• Ausländer-Identifikationsnummer oder Steuernummer – falls nicht vorhanden, weist das Tapu-Amt diese bei der Antragstellung zu; für Bank und Steuererklärung benötigen Sie jedoch ohnehin eine Steuernummer (vergi numarası);
• gültige DASK-Police;
• Vollmacht, falls ein Vertreter unterzeichnet;
• Beeidigter Dolmetscher, falls eine der Parteien nicht fließend Türkisch spricht; der Dolmetscher muss von der Justizkommission zugelassen sein.

SPK-Bewertung. Der Verkäufer benötigt in der Regel kein Bewertungsgutachten. Die Verpflichtung, bei jedem Immobilienkauf durch Ausländer ein Gutachten einer lizenzierten SPK-Firma vorzulegen, bestand mehrere Jahre, wurde jedoch laut Fachleuten durch das TKGM-Rundschreiben vom 13.06.2024 für alle Transaktionen aufgehoben, die nicht mit der Staatsbürgerschaft zusammenhängen. Aktuell ist das Gutachten samt Tutar Tespit Belgesi (TTB) nur obligatorisch, wenn der ausländische Käufer die Immobilie für die Staatsbürgerschaft erwirbt; der Käufer beantragt dies über Web Tapu (das Dokument ist 12 Monate gültig). Falls Ihr Käufer eine Staatsbürgerschaft anstrebt, berücksichtigen Sie dies in Ihrem Zeitplan.

Der Ablauf im Tapu-Amt: Schritt für Schritt

1. Vereinbarung und Anzahlung. Die Parteien legen den Preis, die Zahlungsweise, die Kostenverteilung und das Transaktionsdatum fest. Eine Anzahlung sollte schriftlich fixiert und über ein Bankkonto abgewickelt werden.
2. Antrag über Web Tapu. Der Verkaufsantrag wird online auf webtapu.tkgm.gov.tr gestellt – eigenständig, durch einen Vertreter oder eine Agentur. In diesem Stadium ziehen viele Gemeinden automatisch den steuerlichen Schätzwert (emlak rayiç değeri) heran; in anderen Fällen muss dieser per Bescheinigung vorgelegt werden.
3. Berechnung der Gebühren und Terminvergabe. Das Amt berechnet die Grunderwerbsteuer und die döner sermaye-Gebühr und legt den Termin (randevu) fest. Die Gebühren müssen vor der Unterzeichnung beglichen werden.
4. Zahlung. Ist der Käufer ein Ausländer, muss er vor der Transaktion Devisen an die Bank verkaufen; die Bank stellt am selben Tag eine Devisenankaufsbescheinigung (döviz alım belgesi) aus, die für die Transaktion im Tapu-Amt relevant ist. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis in Lira.
5. Unterzeichnung. Die Parteien (oder ihre Vertreter) sowie der Dolmetscher unterzeichnen den offiziellen Akt beim Sachbearbeiter des Tapu-Amtes. Direkt danach geht das Eigentumsrecht auf den Käufer über.

Seit dem 01.01.2020 kann die Transaktion in jedem beliebigen Tapu-Amt durchgeführt werden, nicht nur dort, wo die Immobilie liegt – selbst dann, wenn sich Käufer und Verkäufer in verschiedenen Ämtern befinden. Für eine Wohnung in Mahmutlar oder Kestel kann die Unterzeichnung beispielsweise auch in Antalya oder Istanbul erfolgen.

Kosten des Verkäufers: Gebühren und Provision

Die Grunderwerbsteuer (tapu harcı) wird gemäß Gebührengesetz Nr. 492 von beiden Parteien separat entrichtet: je 2 % (binde 20) vom Käufer und vom Verkäufer, insgesamt 4 %. Bemessungsgrundlage ist der angegebene Verkaufspreis, jedoch mindestens der steuerliche Wert der Immobilie. Vertraglich können die Parteien eine andere Aufteilung vereinbaren, doch gegenüber dem Tapu-Amt ist jeder für seinen Anteil persönlich haftbar.

Den Verkaufspreis im Tapu-Amt künstlich niedrig anzugeben, ist riskant. Stellt sich heraus, dass der angegebene Preis unter dem tatsächlichen Wert liegt, wird die Differenz inklusive einer Strafe von beiden Parteien nachgefordert. Seit dem 19.12.2025 (Gesetz Nr. 7566) wurde das Bußgeld von 25 % auf die Höhe der nicht gezahlten Steuer (100 %) angehoben. Zudem verfälscht ein zu niedriger Preis die Einkommensteuerberechnung, und bei Verkäufen an Ausländer ist eine Unterbewertung aufgrund der erforderlichen Devisenankaufsbescheinigung faktisch unmöglich.

Die döner sermaye-Gebühr ist kein prozentualer Anteil, sondern ein fester Betrag gemäß TKGM-Tarif, der je nach Bezirk variiert. Eine exakte Bestätigung der Summe für 2026 im offiziellen Quellmedium war nicht möglich: Bitte entnehmen Sie den Betrag der Kostenaufstellung Ihres Antrags kurz vor dem Termin.

Die Rolle der Agentur. Die Tätigkeit von Immobilienmaklern unterliegt der Immobilienhandelsverordnung. Eine lizensierte Agentur (yetki belgesi) arbeitet auf Basis eines schriftlichen Vertrages (yetkilendirme sözleşmesi) und schließt bei der Transaktion eine Vermittlungsvereinbarung ab, in der auch die Kostenverteilung geregelt wird. Die Provision für den Verkauf beträgt maximal 4 % des Preises ohne MwSt.; sofern nicht anders vereinbart, wird sie hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wenn die Agentur Verträge mit beiden Seiten abgeschlossen hat, darf sie insgesamt nur eine Provision innerhalb dieses Limits erheben. Üblicherweise unterstützt die Agentur in Alanya beim Verkauf, angefangen bei der Marktwertanalyse und Besichtigungen bis hin zur Terminierung im Tapu-Amt und dem Umschreiben der Versorgungsverträge.

Einkommensteuer auf Verkaufsgewinne im Jahr 2026

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der sogenannten değer artış kazancı (gemäß Artikel 80 des Einkommensteuergesetzes Nr. 193). Hier sind die wichtigsten Regeln der türkischen Steuerbehörde GİB für das Jahr 2026:

• Fünf-Jahres-Frist. Die Steuer fällt nur an, wenn eine käuflich erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren ab dem Kaufdatum wieder verkauft wird. Die Frist wird in Kalendertagen berechnet. Nach Ablauf von fünf Jahren ist der Verkaufserlös von dieser Steuer befreit. Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, sind von dieser Regelung vollständig ausgenommen.
• Gewinnermittlung. Vom Verkaufspreis werden der ursprüngliche Kaufpreis sowie die mit dem Verkauf verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren abgezogen. Der Kaufpreis wird basierend auf dem Erzeugerpreisindex Yİ-ÜFE indexiert, sofern dessen Anstieg über den Besitzzeitraum mindestens 10 % beträgt.
• Steuerfreibetrag. Im Jahr 2026 sind die ersten 150.000 TL dieses Gewinns pro Jahr steuerfrei (2025 lag dieser Wert bei 120.000 TL).
• Steuererklärung für Nichtansässige. Wenn Sie in der Türkei nicht steuerpflichtig ansässig sind, muss der Verkaufserlös mittels einer einmaligen Steuererklärung (münferit beyanname) beim Finanzamt am Standort der Immobilie innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Erlöses deklariert werden. Ansässige Steuerzahler geben diesen Gewinn in ihrer jährlichen Steuererklärung an, die im März des Folgejahres eingereicht wird.

Beispiel: Eine Wohnung wird drei Jahre nach dem Kauf verkauft. Der Gewinn nach Indexierung und Abzug der Kosten beträgt 1.000.000 TL; es liegen keine weiteren steuerpflichtigen Einkünfte in der Türkei vor. Steuerpflichtig sind 1.000.000 − 150.000 = 850.000 TL; die Steuer berechnet sich wie folgt: 70.500 + 27 % × 450.000 = 192.000 TL. Die Indexierung nach Yİ-ÜFE reduziert oder neutralisiert den Gewinn oft erheblich, daher ist es ratsam, die Berechnung einem türkischen Finanzberater (mali müşavir) zu überlassen. Die Besteuerung in Ihrem steuerlichen Ansässigkeitsland hängt von den dortigen Gesetzen und dem Doppelbesteuerungsabkommen mit der Türkei ab.

Verkauf per Vollmacht und Geldtransfer ins Ausland

Falls Sie nicht persönlich zum Abschluss erscheinen können, kann die Wohnung durch einen bevollmächtigten Vertreter veräußert werden. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht wird mit Übersetzung akzeptiert (im Original oder als beglaubigte Kopie) und muss den Anforderungen des TKGM entsprechen: Sie muss ausdrücklich das Recht zum Verkauf der spezifischen Immobilie sowie zum Empfang des Kaufpreises enthalten. Details zu den Optionen — über einen türkischen Notar, das türkische Konsulat oder mit Apostille — finden Sie in unserem Artikel über Vollmachten in der Türkei.

Der Transfer des Verkaufserlöses ins Ausland ist möglich. Gemäß dem Rundschreiben zum Kapitalverkehr der türkischen Zentralbank (Artikel 13) können im Ausland ansässige Personen den Erlös aus dem Immobilienverkauf nach Abzug von Steuern und ähnlichen Verpflichtungen über eine Bank ins Ausland transferieren. In der Praxis verlangt die Bank den offiziellen Verkaufsbeleg aus dem Tapu sowie einen Nachweis über den Geldeingang; die Konvertierung von Lira in Fremdwährung erfolgt zum jeweiligen Bankkurs. Wenn Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen, empfiehlt es sich, diese vor dem Transfer zu berechnen und zu begleichen.

Wenn die Immobilie für Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltstitel genutzt wurde

Staatsbürgerschaft. Für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch eine Immobilieninvestition verpflichtet sich der Käufer, das Objekt drei Jahre lang nicht zu veräußern, wozu ein entsprechender Vermerk im Tapu eingetragen wird. Vor Ablauf dieser Frist kann die Wohnung nicht regulär verkauft werden; der Investitionsschwellenwert für Transaktionen nach dem 13.06.2022 beträgt 400.000 USD. Weitere Informationen finden Sie im Artikel über die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf. Nach drei Jahren wird der Vermerk gelöscht und die Wohnung kann nach den allgemeinen Regeln verkauft werden.

Aufenthaltstitel (Ikamet). Ein kurzfristiger Aufenthaltstitel wird unter anderem Immobilieneigentümern in der Türkei gewährt (Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458). Gemäß Artikel 33 desselben Gesetzes wird der Aufenthaltstitel annulliert oder nicht verlängert, wenn der Grund dafür entfällt. Wenn Sie Ihre einzige Wohnung verkaufen, aber weiterhin in der Türkei leben möchten, sollten Sie rechtzeitig eine alternative Grundlage schaffen — beispielsweise durch einen Mietvertrag — und sich an die Migrationsbehörde wenden.

Häufige Fragen

Wie viel Zeit nimmt ein Immobilienverkauf in der Türkei in Anspruch?

Die eigentliche Registrierung erfordert einen Termin im Tapu-Amt nach vorheriger Reservierung über Web Tapu. Die meiste Zeit entfällt üblicherweise auf die Beschaffung der Vollmacht aus dem Ausland, das Wertgutachten für Käufer, die die Staatsbürgerschaft anstreben, und die Abwicklung der Banküberweisungen.

Muss man persönlich für den Abschluss in die Türkei reisen?

Nein. Der Kaufvertrag kann von einem Bevollmächtigten unterzeichnet werden. Transaktionen mit ausländischen Staatsbürgern werden vom TKGM teilweise sogar über die Tapu-Vertretungen bei den türkischen Generalkonsulaten, beispielsweise in Berlin, abgewickelt.

Wer zahlt die 4 % Gebühr (Tapu Harcı)?

Gesetzlich vorgesehen ist eine Aufteilung zu jeweils 2 % für jede Partei. Eine andere Verteilung kann jedoch vertraglich vereinbart werden, was dann explizit im Vertrag festgehalten werden sollte.

Fällt eine Steuer an, wenn die Immobilie länger als 5 Jahre im Besitz ist?

Nein: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die von einer Privatperson erworben und mehr als fünf Jahre nach dem Kaufdatum verkauft wird, unterliegt nicht der Steuer auf değer artış kazancı. Die Frist wird in Kalendertagen ab dem Datum der Registrierung berechnet.

Kann man eine Wohnung mit bestehender Hypothek verkaufen?

Ja, aber die Belastung muss vor oder zeitgleich mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden — üblicherweise wird ein Teil des Kaufpreises zur Tilgung des Kredits verwendet und die Bank erteilt die Freigabe zur Löschung der Hypothek.

Quellen

• GİB: Leitfaden zur Besteuerung sonstiger Einkünfte, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
• GİB: Infografik „Değer artışı kazancı“ 2026
• GİB: Einkommensteuertarif 2026
• GİB: Besteuerung von Immobilienkauf und -verkauf (tapu harcı)
• Resmî Gazete: Gesetz Nr. 7566 vom 19.12.2025
• Resmî Gazete: Gesetz Nr. 7327 (Emlak vergisi Verbindlichkeiten und Eigentumsübergang)
• Your Key Türkiye (TKGM): Leitfaden für Immobilienkäufe durch Ausländer
• Zentralbank der Türkei: Rundschreiben zum Kapitalverkehr
• Reglement zum Immobilienhandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
• Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz