Як продати квартиру в Туреччині іноземцю-власнику у 2026 році

Продати квартиру в Туреччині іноземцю-власнику можна так само, як громадянину країни: угоду реєструє тапу-управління за заявкою через систему Web Tapu, грошi покупець перераховує через банк, а продавець платить свою половину держмитниці — 2% від вартості угоди. Якщо від дня реєстрацiї квартири на вас минуло більше п'яти років, податку на доход від продажу немає. Якщо менше — прибуток понад 150 000 TL (поріг 2026 року) оподатковується за прогресивною шкалою від 15 до 40%.

Що перевірити до того, як виставляти квартиру

Більшість затримок на угоді пов'язані не з покупцем, а з невирішеними питаннями у продавця. Перед публікацією оголошення варто пройти короткий чек-лист:

• Дата реєстрацiї в тапу. Від неї рахується п'ятирічний термін для податку на доход від продажу. Якщо квартира куплена за договором обіцянки продажу (satış vaadi), термін йде з дати реєстрацiї права власності, а не з дати договору.
• Податок на нерухомість (emlak vergisi). За статтею 30 закону про податок на нерухомість (у редакцiї закону № 7327 від 2021 року) тапу перевіряє борг за emlak vergisi в електронній системі муніципалітету, і при наявності боргу переріс права не реєструють. Довідку на папері зазвичай не вимагають, але борг краще заздалегідь перевірити й погасити в belediye.
• Полис DASK. Обов'язкове страхування від землетрусу потрібне для будівель — квартир, офісів. Полис має бути дійсним на день угоди.
• Обмеження в тапу. Іпотека, арешт або відмітка (şerh) про заборону продажу блокують угоду. Відмітка ставиться, наприклад, коли квартира використана для отримання громадянства.
• Борги за комунальні платежі та aidat. На реєстрацію вони не впливають, але покупець майже завжди попросить підтвердження, що боргів немає.

Якщо ви не живете в Туреччині постійно, заздалегідь вирішіть, хто буде підписувати угоду: ви особисто або представник за довіреністю. Саме оформлення довіреності з-за кордону найчастіше розтягує строки.

Документи продавця та чи потрібна оцінка SPK

Список документів для іноземного учасника угоди публікує портал Your Key Türkiye Генеральної дирекцiї тапу та кадастру (TKGM). Для продавця зазвичай достатньо наступного:

• паспорт або національне посвідчення особи, за необхідності з перекладом;
• форма з даними про особу (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) та одна фотографія 6×4 см, зроблена не раніше ніж за 6 місяців; форма потрібна в будь-якій тапу-угоді з участю іноземця — і коли він купує, і коли продає;
• тапу (свідоцтво про власність), якщо воно на руках, — при втраті угоду проводять за даними реєстру;
• ідентифікаційний номер іноземця або податковий номер — якщо номера немає, тапу присвоїть його при подачі заявки; для банку та податкової декларацiї все одно знадобиться податковий номер (vergi numarası);
• дійсний полис DASK;
• довіреність, якщо підписує представник;
• присяжний перекладач, якщо хтось із сторін не володіє турецькою; перекладач має бути уповноважений судовою комісією.

Оцінка SPK. Продавцю звіт про оцінку не потрібен. Вимога про обов'язкову оцінку ліцензованою SPK компанією для будь-якої покупки іноземцем діяла кілька років, але за даними фахових оцінювачів циркуляр TKGM від 13.06.2024 скасував його для угод, не пов'язаних з громадянством. Зараз звіт з документом Tutar Tespit Belgesi (TTB) обов'язковий, тільки якщо іноземний покупець придбає квартиру для отримання громадянства; замовляє його покупець через Web Tapu, документ діє 12 місяців. Якщо ваш покупець планує громадянство, врахуйте це в графіку угоди.

Як проходить угода в тапу: крок за кроком

1. Домовленість та авансовий платіж. Сторони фіксують ціну, порядок оплати, хто які видатки несе та дату угоди. Авансовий платіж розумно оформляти письмово й проводити через банк.
2. Заявка через Web Tapu. Заявку на продаж подають онлайн на webtapu.tkgm.gov.tr — самостійно, через представника або через агентство. На цьому етапі у ряду муніципалітетів автоматично підтягується оціночна вартість для податку (emlak rayiç değeri); в інших її приносять довідкою.
3. Розрахунок мит та запис. Тапу розраховує держмитницю й збір döner sermaye та призначає час угоди (randevu). Мита оплачують до підписання.
4. Оплата. Якщо покупець — іноземець, він зобов'язаний до угоди продати валюту банку; банк того ж дня відправляє в тапу довідку про купівлю валюти (döviz alım belgesi), а ціна в довідці в лірах декларується як ціна угоди. Продавець отримує гроші в лірах.
5. Підписання. Сторони (або їхні представники) та перекладач підписують офіційний акт у співробітника тапу. Відразу після цього право власності переходить до покупця.

З 01.01.2020 угоду можна провести в будь-якому тапу-управлінні, а не тільки там, де знаходиться квартира, — і навіть якщо продавець та покупець знаходяться в різних управліннях. Для квартири в Махмутларі або Кестеле підписати угоду можна, наприклад, в Анталії або Стамбулі.

Видатки продавця: мито, збір та комісія

Держмитницю за реєстрацію (tapu harcı) за законом про збори № 492 платять обидві сторони окремо: по 2% (binde 20) з покупця та з продавця, всього 4%. База — заявлена ціна, але не нижче вартості квартири для податку на нерухомість. У договорі сторони можуть домовитися інакше, наприклад що покупець бере весь збір на себе, але перед тапу кожний відповідає за свою частину.

Занижувати ціну в тапу небезпечно. Якщо з'ясується, що заявлена ціна нижче реальної, недоплачену мито взиськуватимуть з обох сторін зі штрафом. З 19.12.2025 (закон № 7566) штраф піднятий з 25% до розміру недоплаченого мита (100%). Крім того, занижена ціна продажу спотворює розрахунок податку на доход, а при продажу іноземцю занизити ціну майже неможливо: її підтверджує банківська справка про продаж валюти.

Збір döner sermaye — це не відсоток від ціни, а фіксована сума за тарифом TKGM, яка залежить від району. Точну суму на 2026 рік в офіційному джерелі підтвердити не вдалося: дивіться її в розрахунку за вашою заявкою перед угодою.

Роль агентства. Правила роботи риелторів встановлює Регламент про торгівлю нерухомістю. Агентство з ліцензією (yetki belgesi) працює за письмовим договором (yetkilendirme sözleşmesi), а при угоді оформляє договір посередництва, де вказують, у тому числі, як сторони ділять мито й збір. Винагорода за продаж — не більше 4% від ціни без ПДВ; якщо в договорі не сказано інакше, її ділять порівну між покупцем та продавцем. Якщо агентство підписало договори й з продавцем, й з покупцем, взяти воно може тільки одну винагороду в межах цього ліміту. Зазвичай агентство в Алані допомагає продати квартиру від оцінки ринкової ціни та показів до запису в тапу та закриття комунальних договорів.

Податок на доход від продажу в 2026 році

Прибуток від продажу нерухомості обкладається як değer artış kazancı (стаття мюккерер 80 закону про податок на доходи фізичних осіб № 193). Ключові правила за пояснення податкової служби GİB на 2026 рік:

• П'ять років. Податок виникає лише якщо квартира, куплена за готівку, продана протягом п'яти років з дати придбання. Термін рахується в календарних днях. Після п'яти років дохід від продажу цим податком не обкладається. Квартира, отримана в спадщину або в дарунок, під це правило не підпадає взагалі.
• Прибуток. Із ціни продажу вираховують ціну покупки, а також витрати продавця, податки й мита, пов'язані з продажем. Ціну покупки індексують за індексом цін виробників Yİ-ÜFE, якщо його зростання за період володіння становило 10% і більше.
• Необкладний поріг. У 2026 році не обкладаються перші 150 000 TL такого прибутку на рік (у 2025-му було 120 000 TL).
• Декларація нерезидента. Якщо ви не являєтеся податковим резидентом Турції, дохід від продажу нерухомості декларують разовою декларацією (münferit beyanname) в податковій інспекції за місцезнаходженням квартири протягом 15 днів після отримання доходу. Резиденти включають його в річну декларацію, яку подають у березні наступного року.

Приклад. Квартира продана через три роки після покупки, прибуток після індексації й вирахування витрат — 1 000 000 TL, інших обкладних доходів у Турції немає. Обкладається 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; податок = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Індексація за Yİ-ÜFE часто помітно зменшує або обнуляє прибуток, тому розрахунок варто довірити турецькому фінансовому консультанту (mali müşavir). Податок у країні вашого резидентства залежить від її законів і угоди з Турцією про уникнення подвійного оподаткування.

Продаж за довіреністю та переведення коштів за кордон

Якщо приїхати на угоду не вдається, квартиру продає представник за довіреністю. Довіреність, оформлена за кордоном, приймається з перекладом, в оригіналі або завіреній копії, і має відповідати вимогам TKGM до форми: в ній потрібно прямо вказати право продати конкретну квартиру й отримати гроші. Докладно про варіанти — у турецького нотаріуса, в консульстві Турції або з апостилем — читайте в статті про довіреність у Турції.

Вивезти гроші після продажу можна. За Циркуляром про рух капіталу Центрального банку Турції (стаття 13) особи, які проживають за кордоном, мають право через банк перевести за кордон виручку від продажу нерухомості за вирахуванням податків та аналогічних зобов'язань. На практиці банк попросить офіційний акт продажу з тапу й виписку про поступлення коштів; конвертація ліри у валюту йде за курсом банку. Якщо податок на дохід від продажу потрібно сплатити, розумно розрахувати й сплатити його перед переводом.

Якщо через квартиру отримано громадянство чи ВНЖ

Громадянство. Для отримання громадянства через нерухомість покупець дає зобов'язання не продавати об'єкт три роки, і в тапу ставиться відповідна відмітка. До спливу цього терміну продати таку квартиру звичайним порядком не можна; поріг інвестиції для угод після 13.06.2022 — 400 000 USD. Докладніше про правила — в статті про громадянство Турції за нерухомість. Після трьох років відмітку знімають, і квартиру продають за загальними правилами.

ВНЖ. Короткостроковий вид на проживання видають, зокрема, власникам нерухомості у Турції (стаття 31 закону № 6458). За статтею 33 того ж закону ВНЖ анулюють або не продовжують, якщо основа для нього відпала. Тому якщо ви продаєте єдину квартиру, але залишаєтеся жити у Турції, заздалегідь підготуйте інше основання — наприклад оренду — й зверніться в міграційну службу.

Часті питання

Скільки часу займає продаж квартири у Турції?

Сама реєстрація — одне відвідування тапу після запису через Web Tapu. Найдовше зазвичай чекають довіреність із-за кордону, звіт про оцінку для покупця, який отримує громадянство, і банківський переведення.

Потрібно ли приїжджати у Турцію на угоду?

Ні. Угоду може підписати представник за довіреністю, а угоди з іноземцями TKGM проводить, зокрема, через представництво тапу при генконсульстві Турції в Берліні.

Хто платить 4% мит?

За законом — кожна сторона по 2%. Інший розподіл можливий за домовленістю, але його варто прямо записати в договір.

Платять ли податок, якщо квартира у власності більше 5 років?

Ні: дохід від продажу квартири, куплену фізичною особою й продану пізніше ніж через п'ять років після придбання, не обкладається податком на değer artış kazancı. Термін рахують у календарних днях від дати реєстрації.

Можна ли продати квартиру з іпотекою?

Так, але обтяження потрібно знути до реєстрації або одночасно з нею — зазвичай частина коштів покупця йде на погашення кредиту, а банк дає дозвіл на зняття іпотеки.

Джерела

• GİB: керівництво з оподаткування інших доходів, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
• GİB: інфографіка «Değer artışı kazancı» 2026
• GİB: шкала податку на доходи фізичних осіб на 2026 рік
• GİB: оподаткування купівлі-продажу нерухомості (tapu harcı)
• Resmî Gazete: закон № 7566 від 19.12.2025
• Resmî Gazete: закон № 7327 (борг по emlak vergisi та перехід права)
• Your Key Türkiye (TKGM): керівництво з угод з нерухомістю для іноземців
• ЦБ Турції: Циркуляр про рух капіталу
• Регламент про торгівлю нерухомістю (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
• Закон № 6458 про іноземців і міжнародний захист