У Туреччині планування квартири записують формулою «кімнати + вітальня»: 2+1 означає дві окремі кімнати (зазвичай спальні) та одну вітальню, а кухня, ванна, туалет і балкони у формулу не входять. Площу вказують двома цифрами: brüt — за зовнішнім контуром квартири, іноді разом із часткою спільних зон, та net — чиста площа між стінами. Обидва поняття визначені в Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, і саме net-площа показує, скільки метрів реально виділяється під меблі.
Що означає 1+1, 2+1 та 3+1
Перша цифра — кількість кімнат, друга — кількість віталень (salon). Формула прийшла з практики ринку: у регламенті забудови та в Законі про кондомініум (Kat Mülkiyeti Kanunu) її немає, тому реальну кількість кімнат завжди перевіряють за планом квартири, а не за оголошенням.
- 1+0 — студія: одна кімната, кухня в ній же.
- 1+1 — спальня та вітальня, найчастіше з кухнею у вітальні. Добірка: квартири 1+1.
- 2+1 — дві спальні та вітальня; у новобудовах зазвичай два санвузли, один із них при спальні. Добірка: квартири 2+1.
- 3+1 — три спальні та вітальня, сімейний формат. Добірка: квартири 3+1.
- 4+1, 4+2, 5+1 — великі квартири, дуплекси та вілли; «+2» означає дві вітальні.
Регламент задає мінімальний набір приміщень для будь-якого житла (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, стаття 29). Це корисний орієнтир: «спальня», менша за 9 м² згідно із законом, спальнею не вважається.
| Приміщення | Мінімальна вузька сторона | Мінімальна net-площа |
|---|---|---|
| Вітальня (oturma odası) | 3,00 м | 12,0 м² |
| Спальня (yatak odası) | 2,50 м | 9,00 м² |
| Кухня або місце для приготування їжі | 1,50 м | 3,30 м² |
| Ванна або душ | 1,50 м | 3,00 м² |
| Туалет | 1,00 м | 1,20 м² |
У квартирах до трьох кімнат ванна і туалет можуть бути суміщені, а ширина холів і коридорів — не менше 1,20 м (та сама стаття 29).
Brüt та net: як рахується площа
Стаття 4 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (у редакції зі змінами від 01.07.2026) розрізняє чотири площі незалежної частини (bağımsız bölüm) — так закон називає квартиру.
| Термін | Що входить |
|---|---|
| Net alan | Чиста площа між стінами разом із приміщеннями, з’єднаними зсередини. Не входять колони, шахти та вентиляційні канали, пороги, штукатурка (до 2,5 см), місця під сходами нижче 1,80 м, а також балкони, відкриті виступи, тераси, сади, прибудови (eklenti) та спільні зони. |
| Brüt alan | Площа всередині зовнішнього контуру квартири без шахт, світлових колодязів і порожнин другого світла. На внутрішніх стінах, що відокремлюють квартиру від сусідніх приміщень, контур проходить по осі стіни. |
| Toplam brüt alan | Brüt квартири плюс brüt її прибудов (eklenti) — наприклад, комори або окремого приміщення з власним входом. |
| Genel brüt alan | Toplam brüt плюс частка квартири у спільних зонах будівлі: сходах, холах, техприміщеннях тощо. |
Звідси головна пастка: в оголошеннях «брют» може означати будь-яку з трьох brüt-цифр, а різниця між ними в комплексах із великою інфраструктурою помітна. Фіксованого відсотка різниці між brüt та net регламент не встановлює. Вона залежить від товщини стін, кількості балконів і від того, яка частина спільних зон приписана квартирі, тому середній відсоток «по ринку» без розрахунку щодо конкретного проєкту нічого не говорить. Практичне правило — запитувати net і порівнювати ціни за net-метр.
Усі чотири площі по кожній квартирі зобов'язані бути вказані в затвердженому архітектурному проєкті (ruhsat eki onaylı mimari proje) — це вимога статті 57 того самого регламенту. Отже, цифру з реклами можна звірити з документом, а не вірити на слово.
Ортак алан: що вважається спільним
Спільні місця (ortak yerler) — частини будівлі поза квартирами, які служать усім власникам. Стаття 4 Kat Mülkiyeti Kanunu прямо відносить до них фундамент і несучі конструкції, двори, входи, сходи, ліфти, майданчики та коридори, приміщення для консьєржа, спільні котельні, резервуари, сховища, дахи та спільні тераси, а також спільні мережі й антени. Басейн, спортзал або сад на території комплексу — теж спільна власність, якщо вони не закріплені за конкретною квартирою.
Кожній квартирі належить частка в землі — arsa payı. Від неї залежать витрати: за статтею 20 Kat Mülkiyeti Kanunu, якщо власники не домовилися інакше, зарплату консьєржа, садівника й охорони ділять порівну, а страховку, ремонт і утримання спільних місць, винагороду управителя й експлуатацію спільних систем — пропорційно arsa payı. Тому дві квартири однакової net-площі в одному будинку можуть платити різний айдат.
Кухня: окрема чи американська
«Американська кухня» (Amerikan mutfak) — кухонна зона, відкрита у вітальню. Регламент таке рішення дозволяє, але з умовою: якщо кухонна ніша об’єднана з кімнатою, площа спільного простору має бути не меншою за суму мінімумів кожного приміщення (стаття 29). Для вітальні з кухнею це не менше 15,3 м² net (12,0 + 3,3).
- Американська кухня візуально збільшує невеликі 1+1 та 2+1, дає більше світла і простіша в облаштуванні. Мінус — запахи та шум під час готування в житловій зоні, кондиціонер охолоджує весь об’єм одразу.
- Окрема кухня зручніша для сімей, які багато готують і живуть постійно; її частіше зустрічають у вторинному житлі та в плануваннях 3+1 і більше. Мінус — на тій самій площі вітальня виходить меншою.
Переробити відкриту кухню в закриту легкою перегородкою зазвичай можна, але перенесення мокрих зон або зміна площі квартири належить до капітального перепланування (esaslı tadilat), а воно за регламентом потребує дозволу.
Балкони, орієнтація, дуплекси та квартири з садом
Балкон за регламентом — простір поза або всередині фасадної лінії, відкритий хоча б з одного боку і відокремлений від кімнати чи кухні. У net-площу він не входить. Балкони з відкритим виступом у межах 20% net-площі квартири не включаються до розрахунку щільності забудови (emsal, стаття 22), тому забудовники охоче роблять просторі балкони. Скління балкона, що змінює фасад або площу квартири, може вимагати дозволу: зміна зовнішнього фасаду виключена з «простого ремонту» (basit tamir ve tadil). Перед роботами варто уточнити вимоги муніципалітету та правила комплексу.
Орієнтація — питання не документів, а способу життя. На узбережжі Аланії море лежить на південь, тому південні вікна дають вид і зимове сонце, але влітку нагріваються сильніше; північна та східна сторони прохолодніші. Наскрізне провітрювання (вікна на дві сторони) у місцевому кліматі цінується більше, ніж зайвий квадратний метр. Дивіться також, що під вікнами: дорога, кафе чи парковка.
Дуплекс за регламентом — квартира на кількох поверхах, з’єднаних зсередини (çok katlı bağımsız bölüm). Її brüt та net рахуються сумарно за всіма поверхами, включаючи горищні приміщення. Пентхаус на ринку — верхня квартира, часто дуплекс із приміщеннями під покрівлею (çatı piyesi) та терасою; тераса, як і балкон, у net не входить. Для купівлі цього достатньо: важливо звірити за проєктом, які приміщення квартири враховані як житлові.
«1+1 garden» та цокольні поверхи
Квартири з садом (bahçe katı, «1+1 garden») зазвичай розташовані на першому поверсі або в цоколі. Тут важливі два юридичні моменти.
- Чий сад. Подвір'я згідно зі статтею 4 Kat Mülkiyeti Kanunu — це місця загального користування. Сад стає «вашим», тільки якщо він закріплений за квартирою: як прибудова (eklenti), зазначена в документах, або як право виключного користування в плані управління (yönetim planı). План управління за статтею 28 є обов'язковим для всіх власників, а змінити його можна лише голосами чотирьох п'ятих. Якщо в документах саду немає — це спільна територія, яку сусід або керуюча компанія мають право використовувати інакше.
- Цоколь. Цокольний поверх (bodrum kat) — будь-який поверх нижче нульового (zemin kat). Житло на заглибленому поверсі допускається, тільки якщо підлога вітальні та однієї спальні не нижче рівня землі, є природне освітлення та провітрювання через вікна і вжито заходів проти підтоплення; у стінах нижче рівня землі вікна робити не можна (стаття 51). На практиці в цокольних квартирах із садом перевіряють вологість, вентиляцію та відведення зливових вод.
Що перевірити в тапу та проєкті
Тапу — свідоцтво про право власності; детально про нього — у статті «Тапу в Туреччині». Для планування важливі наступні пункти.
- Вид власності. Kat irtifakı — право на майбутню квартиру в будинку, що будується або ще не зданий в експлуатацію; kat mülkiyeti — повноцінна власність на готову квартиру. За статтею 3 Kat Mülkiyeti Kanunu kat irtifakı переводиться в kat mülkiyeti на підставі дозволу на експлуатацію всього будинку (yapı kullanma izin belgesi, іскан).
- Призначення частини. Для житла — mesken. Приміщення, записане як склад, магазин або офіс, не стає квартирою від того, що в ньому зробили ремонт.
- Arsa payı. Частка в земельній ділянці: від неї залежить частина айдату та частка при продажі ділянки.
- Номер блоку, поверху та квартири — повинні збігатися з проєктом та договором.
- Площа. Порівняйте площу з оголошення та договору з net- та brüt-цифрами затвердженого архітектурного проєкту. За статтею 10 Kat Mülkiyeti Kanunu реєстрація йде на основі затвердженого проєкту та плану управління, тому саме проєкт — точка відліку. Якщо у виписці є поле «Yüzölçümü», уточніть у юриста, до чого воно відноситься: до ділянки цілком чи до квартири.
- Самовільні зміни. Планування 2+1, зроблене з 1+1 за допомогою перегородки, або засклений та приєднаний балкон не відображені в проєкті; при продажі це питання до продавця.
Які планування обирають під оренду
Точних офіційних даних про попит за плануваннями немає, тому нижче — якісна картина ринку курортних міст, таких як Аланія.
- 1+1 — найбільш універсальний формат: підходить одній людині або парі, здається і на тривалий термін, і подобово, дешевше в утриманні. Конкуренція серед таких квартир також найвища, тому вирішальними є розташування, краєвид і стан комплексу.
- 2+1 — сім'ї та пари з гостями; два санвузли помітно підвищують привабливість. Добре підходить для тривалої оренди та для власного проживання між періодами здачі.
- 3+1 і більше — коло орендарів вужче: сім'ї на тривалий термін або групи в сезон. Ставка вища, але й час простою буває довшим.
- Квартири з садом полюбляють сім'ї з дітьми та домашніми тваринами, але при здачі важливіше, ніж зазвичай, стан гідроізоляції та вентиляції.
- Студії 1+0 простіше здати на короткий термін, але для тривалої оренди їх обирають рідше.
Часті запитання
Що означає 2+1 у Туреччині?
Дві окремі кімнати й одна вітальня. Кухня, санвузли, балкони та хол у формулу не входять, тому кухня може бути як окремою, так і відкритою у вітальню.
Яка площа вказана в оголошенні — brüt чи net?
Найчастіше brüt, причому без уточнення, яка саме. Попросіть net-площу та виписку із затвердженого проєкту: у ньому вказані всі чотири площі квартири.
Чи входить балкон у net-площу?
Ні. Балкони, тераси, сади та прибудови в net не включаються; балкони враховуються у brüt за контуром фасаду.
Що таке 4+2?
Чотири кімнати та дві вітальні — зазвичай дуплекс або вілла, де на кожному рівні є своя вітальня.
Чи належить мені сад біля квартири на першому поверсі?
Тільки якщо він закріплений за квартирою як прибудова або правом користування в плані управління. Інакше це спільне подвір'я.