2026 Yılında Türkiye'de Yabancı Uyruklu Mülk Sahibi İçin Satış Rehberi

Türkiye'de bir mülkü yabancı bir mal sahibine satmak, bir ülke vatandaşına satmakla aynı prosedürlere tabidir: İşlem, Web Tapu sistemi üzerinden yapılan başvuru ile Tapu Müdürlüğü tarafından tescil edilir, ödeme banka aracılığıyla gerçekleştirilir ve satıcı, satış bedelinin %2'si oranındaki tapu harcını öder. Mülkün adınıza kayıtlı olduğu tarihten itibaren beş yıl geçmişse, satıştan elde edilen gelir üzerinden gelir vergisi ödemezsiniz. Eğer beş yıl dolmadıysa, 2026 yılı istisna sınırını (150.000 TL) aşan kazanç, %15 ila %40 arasında değişen artan oranlı vergi tarifesine tabi tutulur.

Gayrimenkulünüzü satışa çıkarmadan önce yapmanız gerekenler

Satış sürecindeki gecikmelerin çoğu alıcıdan değil, satıcının eksiklerinden kaynaklanır. İlanı yayınlamadan önce şu kısa kontrol listesini gözden geçirmelisiniz:

• Tapu tescil tarihi. Satış geliri vergisindeki beş yıllık muafiyet süresi bu tarihten itibaren hesaplanır. Eğer daire "satış vaadi" sözleşmesi ile satın alınmışsa, süre sözleşme tarihinden değil, mülkiyet hakkının tapuya tescil edildiği tarihten itibaren başlar.
• Emlak vergisi. 2021 tarihli 7327 sayılı Kanun ile değişik Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca, Tapu Müdürlüğü belediyenin elektronik sistemi üzerinden emlak vergisi borcunu kontrol eder; borç olması durumunda devir gerçekleşmez. Kağıt üzerinde belge genellikle talep edilmez ancak borcu önceden kontrol edip belediyeden ödemek en sağlıklısıdır.
• DASK poliçesi. Zorunlu deprem sigortası, konutlar ve ofisler gibi binalar için gereklidir. Poliçe, satış gününde geçerli olmalıdır.
• Tapu üzerindeki kısıtlamalar. İpotek, haciz veya satış yasağına ilişkin şerhler işlemi bloke eder. Örneğin, vatandaşlık alımı amacıyla kullanılan bir mülk üzerinde ilgili şerh bulunabilir.
• Aidat ve fatura borçları. Bu borçlar mülkiyet devrini doğrudan engellemese de, alıcı neredeyse her zaman borçsuzluk belgesi talep edecektir.

Eğer Türkiye'de sürekli ikamet etmiyorsanız, işlem günü kimin imza atacağını önceden belirleyin: Siz bizzat mı yoksa bir vekaletname ile temsilci mi? Yurt dışından vekaletname çıkartma süreci genellikle zaman kayıplarının en büyük nedenidir.

Satıcının belgeleri ve SPK ekspertiz raporu gerekli mi?

İşleme taraf olan yabancılar için gerekli belgeler listesi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) Your Key Türkiye portalında yayınlanmaktadır. Satıcı için genellikle şunlar yeterlidir:

• Pasaport veya ulusal kimlik belgesi (gerektiğinde tercümesiyle birlikte);
• Kimlik Bilgileri Beyanı Formu ve son 6 ay içinde çekilmiş 6×4 cm boyutlarında bir adet fotoğraf; bu form, alıcı veya satıcı fark etmeksizin yabancı uyruklu kişilerin dahil olduğu her tapu işleminde gereklidir;
• Tapu belgesi (eğer elinizde varsa; kayıp durumunda işlem kayıt verilerine göre yapılır);
• Yabancı kimlik numarası veya vergi numarası; eğer numaranız yoksa, başvuru sırasında Tapu Müdürlüğü tarafından tanımlanır; ancak banka işlemleri ve vergi beyannamesi için vergi numarası (vergi numarası) mutlaka gerekecektir;
• Geçerli DASK poliçesi;
• Temsilci imza atacaksa vekaletname;
• Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman; tercümanın adli yargı komisyonu tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir.

SPK Ekspertiz Raporu. Satıcının ekspertiz raporuna ihtiyacı yoktur. Yabancıların gerçekleştirdiği her alışveriş için lisanslı bir SPK şirketinden zorunlu ekspertiz raporu alma şartı bir süredir uygulanıyordu, ancak uzman değerleme kuruluşlarının verilerine göre 13.06.2024 tarihli TKGM genelgesi, vatandaşlık ile ilgili olmayan işlemler için bu şartı kaldırmıştır. Şu anda Tutar Tespit Belgesi (TTB) içeren rapor, yalnızca yabancı alıcının vatandaşlık almak amacıyla mülk satın alması durumunda zorunludur; bu belge alıcı tarafından Web Tapu üzerinden sipariş edilir ve 12 ay geçerlidir. Eğer alıcınız vatandaşlık planlıyorsa, bunu satış takviminde dikkate alın.

Tapu süreci adım adım nasıl işler?

1. Anlaşma ve kapora. Taraflar fiyat, ödeme düzeni, masrafların paylaşımı ve işlem tarihi konusunda mutabık kalır. Kaporanın yazılı bir sözleşme ile banka üzerinden yapılması tavsiye edilir.
2. Web Tapu başvurusu. Satış başvurusu webtapu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden online olarak yapılır (bireysel, temsilci veya acente aracılığıyla). Bu aşamada birçok belediyede emlak rayiç değeri otomatik olarak sisteme çekilir, diğerlerinde ise belge olarak sunulur.
3. Harç hesaplama ve randevu. Tapu Müdürlüğü tapu harcını ve döner sermaye harcını hesaplayarak bir randevu zamanı belirler. Harçlar, imza öncesi ödenmelidir.
4. Ödeme. Alıcı yabancı ise, işlem öncesinde döviz bozdurmakla yükümlüdür; banka aynı gün Tapu Müdürlüğü'ne döviz alım belgesini gönderir ve belgedeki TL tutarı, satış bedeli olarak beyan edilir. Satıcı ödemeyi TL olarak alır.
5. İmza. Taraflar (veya temsilcileri) ve tercüman, tapu memuru huzurunda resmi senedi imzalar. Hemen ardından mülkiyet hakkı alıcıya geçer.

01.01.2020 tarihinden itibaren işlemler, dairenin bulunduğu yerle sınırlı olmaksızın herhangi bir tapu dairesinde gerçekleştirilebilir; hatta satıcı ve alıcı farklı şehirlerdeki tapu dairelerinde dahi imza atabilirler. Mahmutlar veya Kestel'deki bir daire için Antalya veya İstanbul'daki bir tapu dairesinde işlem yapmanız mümkündür.

Satıcının masrafları: Tapu harcı, döner sermaye ve komisyon

492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı, satış bedelinin %2'si (binde 20) oranında ödenir (toplam %4). Matrah, beyan edilen satış fiyatıdır ancak bu fiyat emlak rayiç değerinden düşük olamaz. Taraflar sözleşmede farklı bir düzenleme yaparak tüm harcı alıcının ödeyeceğini kararlaştırabilir ancak Tapu Müdürlüğü nezdinde her iki taraf kendi payından sorumludur.

Tapu değerini düşük göstermek risklidir. Gerçek satış fiyatının beyan edilenin üzerinde olduğu tespit edilirse, eksik ödenen harç cezasıyla birlikte her iki taraftan da tahsil edilir. 19.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanun ile ceza tutarı %25'ten, eksik ödenen harç tutarına (%100) çıkarılmıştır. Ayrıca, düşük fiyat beyanı gelir vergisi hesaplamasını da bozacağı gibi, yabancıya yapılan satışta banka döviz alım belgesi zorunluluğu nedeniyle fiyatı düşük göstermek neredeyse imkansızdır.

Döner sermaye harcı bir yüzde değil, TKGM tarifesine göre belirlenen ve bölgeye göre değişen sabit bir ücrettir. 2026 yılı için kesin tutarı resmi kaynaklardan doğrulamak zordur; net tutarı başvuru sonrası sistem üzerinden görebilirsiniz.

Emlak acentesinin rolü. Emlak komisyonculuğu faaliyetleri, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yetki belgesi olan bir acente, yazılı yetkilendirme sözleşmesi ile çalışır ve işlem sırasında tarafların haklarını ve harç paylaşımını içeren bir aracılık sözleşmesi düzenler. Satış hizmet bedeli, KDV hariç satış fiyatının en fazla %4'ü kadardır; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı tarafından eşit paylaşılır. Acente hem alıcı hem satıcı ile sözleşme imzaladıysa, toplamda bu limitin üzerinde bir ücret talep edemez. Genellikle Alanya'daki emlak acenteleri, piyasa değeri ekspertizinden dairenin sunumuna, tapu kaydından aboneliklerin devrine kadar olan süreçte destek sağlar.

2026 yılı satıştan elde edilen gelir vergisi

Gayrimenkul satışından elde edilen kâr, "değer artış kazancı" olarak vergilendirilir (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer madde 80). GİB'in (Gelir İdaresi Başkanlığı) 2026 yılı rehberine göre temel kurallar şöyledir:

• Beş yıl kuralı. Vergi yükümlülüğü, yalnızca satın alınan bir mülkün iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması durumunda doğar. Süre takvim günü üzerinden hesaplanır. Beş yıl geçtikten sonra satıştan elde edilen gelir bu vergiye tabi değildir. Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkuller bu kuralın kapsamına girmez.
• Kârın hesaplanması. Satış bedelinden alış bedeli, satışla ilgili harcamalar, vergi ve harçlar düşülür. Eğer elde tutma süresi boyunca Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse, alış bedeli bu endekse göre endekslenebilir.
• İstisna tutarı. 2026 yılı için bu tür kazançlarda ilk 150.000 TL'lik kısım vergiden muaftır (2025'te bu tutar 120.000 TL idi).
• İkamet etmeyenlerin beyannamesi. Türkiye'de vergi mükellefi değilseniz, gayrimenkul satışından elde ettiğiniz geliri, geliri elde ettiğiniz tarihten itibaren 15 gün içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki vergi dairesine "münferit beyanname" ile beyan etmeniz gerekir. Yerleşik mükellefler ise bu geliri, takip eden yılın mart ayında verilecek olan yıllık beyannameye dahil ederler.

Örnek. Bir daire satın alımdan üç yıl sonra satılmış; endeksleme ve giderler düşüldükten sonra kâr 1.000.000 TL olarak belirlenmiştir. Türkiye'de başka vergiye tabi geliri yoktur. Vergiye tabi tutar 1.000.000 - 150.000 = 850.000 TL'dir; vergi ise 70.500 + (%27 × 450.000) = 192.000 TL olarak hesaplanır. Yİ-ÜFE endekslemesi genellikle kârı önemli ölçüde düşürür veya sıfırlar, bu nedenle hesaplama sürecini bir mali müşavire emanet etmek en doğrusudur. Kendi ülkenizdeki vergi yükümlülüğünüz, yerleşik olduğunuz ülkenin yasalarına ve Türkiye ile imzalanan "Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması"na bağlıdır.

Vekaletname ile satış ve yurt dışına para transferi

İşlem için Türkiye'ye gelmeniz mümkün değilse, daireyi vekalet verdiğiniz bir temsilci satabilir. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin, çevirisiyle birlikte aslı veya onaylı suretiyle sunulması gerekir. Vekaletnamenin TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) standartlarına uygun olması, yani ilgili gayrimenkulü satma ve bedelini tahsil etme yetkisini açıkça içermesi şarttır. Alternatifler hakkında detaylı bilgi için bir Türk noteriyle veya Türkiye konsolosluğuyla iletişime geçebilir, ayrıca Türkiye'de vekaletname konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Satış sonrası elde edilen tutarı yurt dışına çıkarmak mümkündür. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Sermaye Hareketleri Genelgesi'ne (madde 13) göre, yurt dışında yerleşik kişiler, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra elde ettikleri satış gelirini banka aracılığıyla yurt dışına transfer edebilirler. Uygulamada bankalar tapudan resmi satış belgesini ve paranın girişine dair dekontları talep edecektir; döviz çevrim işlemleri banka kuru üzerinden yapılır. Satış üzerinden bir vergi ödenmesi gerekiyorsa, transferden önce bu tutarı hesaplayıp ödemeniz tavsiye edilir.

Gayrimenkul üzerinden vatandaşlık veya ikamet izni (İkamet) alındıysa

Vatandaşlık. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunan alıcı, mülkü üç yıl boyunca satmayacağına dair taahhüt verir ve tapuya buna dair bir şerh işlenir. 13.06.2022'den sonraki işlemler için geçerli olan 400.000 USD tutarındaki yatırım şartı uyarınca, bu süre dolmadan daire normal yollarla satılamaz. Detaylar için Türkiye'de gayrimenkul ile vatandaşlık hakkındaki yazımıza göz atabilirsiniz. Üç yılın sonunda şerh kaldırılır ve daire genel kurallar çerçevesinde satılabilir.

İkamet izni. Kısa dönem ikamet izni, Türkiye'de gayrimenkulü olan kişilere de verilmektedir (6458 sayılı kanunun 31. maddesi). Aynı kanunun 33. maddesi uyarınca, ikamet izni gerekçesi ortadan kalktığında izin iptal edilebilir veya uzatılmayabilir. Bu nedenle, sahip olduğunuz tek gayrimenkulü satıyor ancak Türkiye'de yaşamaya devam etmek istiyorsanız, önceden kira sözleşmesi gibi farklı bir ikamet gerekçesi hazırlamalı ve Göç İdaresi Başkanlığı'na başvurmalısınız.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye'de ev satışı ne kadar sürer?

Tapu kaydı işlemi, Web Tapu üzerinden randevu alındıktan sonra tek bir tapu dairesi ziyaretiyle tamamlanır. Süreci uzatan temel unsurlar; yurt dışından beklenen vekaletname, vatandaşlık alacak alıcı için gereken değerleme raporu ve banka para transferleridir.

İşlem için mutlaka Türkiye'ye gelmeli miyim?

Hayır. İşlemi vekalet verdiğiniz temsilciniz yürütebilir. Ayrıca TKGM, yabancılarla yapılan işlemleri yurt dışındaki Türk başkonsolosluklarında bulunan tapu temsilcilikleri aracılığıyla da gerçekleştirebilmektedir.

%4'lük tapu harcını kim öder?

Yasaya göre alıcı ve satıcı %2'şer oranında öder. Taraflar arasında farklı bir anlaşma yapılabilir, ancak bu durumun sözleşmede açıkça belirtilmesi önerilir.

Daire 5 yıldan uzun süre mülkiyette kalırsa vergi ödenir mi?

Hayır. Şahıs tarafından satın alınan ve iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra satılan dairelerden elde edilen gelir, "değer artış kazancı" vergisine tabi değildir. Süre, tapu tescil tarihinden itibaren takvim günü bazında hesaplanır.

İpotekli bir daire satılabilir mi?

Evet, ancak ipoteğin tapu devrinden önce veya devirle aynı anda kaldırılması gerekir. Genellikle alıcının ödediği tutarın bir kısmı kredi borcunu kapatmak için kullanılır ve banka ipoteğin kaldırılması için onay verir.

Kaynaklar

• GİB: 2026 yılı diğer kazanç ve iratlar vergilendirme rehberi (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
• GİB: "Değer artışı kazancı" 2026 infografiği
• GİB: 2026 gelir vergisi tarifesi
• GİB: gayrimenkul alım satımının vergilendirilmesi (tapu harcı)
• Resmî Gazete: 19.12.2025 tarihli 7566 sayılı kanun
• Resmî Gazete: 7327 sayılı kanun (emlak vergisi borcu ve mülkiyet devri)
• Your Key Türkiye (TKGM): yabancılar için gayrimenkul edinim rehberi
• TCMB: Sermaye Hareketleri Genelgesi
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
• 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu