İkamet izni için Türkiye'de gayrimenkul — ilanlar ve koşullar
Alanya'da 200.000 USD ve üzeri ilanlar — gayrimenkul yoluyla kısa dönem ikamet izni için geçerli eşik. Koşullar, belgeler, süreç ve sık sorulan sorular.
New Time Investment, Alanya'da (Antalya, Türkiye) bir gayrimenkul ajansıdır. Uluslararası alıcıların daire, villa ve ticari gayrimenkul seçmesine, satın almasına ve kiralamasına, işlemi tamamlamasına, oturma izni almasına ve mülk yönetimine yardımcı oluruz.
Hizmetler
Alanya'da gayrimenkul satışı
Daire ve villa kiralama
Mülk yönetimi
Oturma izni ve Türk vatandaşlığı desteği
Antalya havalimanı transferleri
İşlem için hukuki destek
Alanya bölgeleri
Mahmutlar
Oba
Avsallar
Kargıcak
Kestel
Tosmur
Cikcilli
Centre
New Time Investment kataloğundan, gayrimenkul satın alarak alınan kısa dönem ikamet izni için geçerli değer eşiğini karşılayan ilanlar ve sürecin adım adım anlatımı: koşullar, belgeler, süreler ve sık yapılan hatalar.
Asgari değer: tapuda 200.000 USD ekspertiz değeri
İzin süresi: 2 yıla kadar, uzatılabilir
Aile: eş ve 18 yaş altı çocuklar
Başvuru: çevrimiçi, e-ikamet.goc.gov.tr
Bu seçki nasıl oluşturuldu
İlanlara uydurma bir “ikamete uygun” rozeti koymuyoruz: böyle bir veri ne bizde ne de müteahhitlerde var, kendimiz atamak ise dürüst olmazdı. Buradaki tek ölçüt tamamen şeffaftır: seçkiye, fiyatı {usd} ve üzerinde olan aktif katalog ilanları giriyor — bu, 16 Ekim 2023'ten bu yana kısa dönem ikamet izni için geçerli olan asgari gayrimenkul değeridir. Katalog fiyatları avro cinsinden olduğu için eşik yaklaşık kurla çevrildi ve kabaca {eur} ediyor.
Ancak mevzuat ilan fiyatına değil, SPK lisanslı bir değerleme uzmanının raporuyla doğrulanan ve tapuya işlenen değere bakar. Bu rakam satış fiyatının üstünde de altında da çıkabilir. Bu yüzden eşiğe yakın ilanları ayrıca kontrol ediyoruz — somut adres ve kadastro verileri üzerinden, işlemden önce ve ücretsiz.
Fiyata hiç yansımayan bir kısıt daha var: yabancı nüfus oranı belirlenen sınırı aşan mahalleler, yabancıların ilk adres kaydına ve ikamet başvurusuna kapatılıyor. Bu listeler güncelleniyor; dolayısıyla adres, ilanın yayın tarihine göre değil, başvuru tarihine göre kontrol edilmelidir.
Gayrimenkul yoluyla ikamet izni: süreç nasıl işliyor
Gayrimenkul üzerinden ikamet izni nedir
İkamet izni, yabancıya vizesiz kalış süresinin ötesinde ülkede yasal olarak yaşama hakkı verir. Mülkiyet tek başına ne vatandaşlık ne de süresiz statü sağlar: gayrimenkul satın almak, en fazla iki yıl için verilen ve gerekçe sürdüğü sürece uzatılabilen kısa dönem ikamet izninin dayanağıdır.
Bu bir “altın vize” ya da yatırım yoluyla vatandaşlık değildir. Vatandaşlık programı, kendi eşiği ve üç yıl satmama taahhüdü olan, belirgin biçimde daha pahalı ayrı bir yoldur. Satın alma yoluyla ikamet, pasaportla değil, ülkede yaşama hakkıyla ilgilidir.
Vizesiz 90 güne bağlı kalmadan Türkiye'de yasal ikamet
Türk vergi numarası, banka hesabı ve yerel hat
Çocuklar için devlet okuluna kayıt
Özel sağlık hizmetlerine, SGK kaydıyla birlikte kamu sistemine erişim
Kart geçerliyken çoklu giriş-çıkış
Beş yıl kesintisiz yasal ikamet sonrasında olağan yoldan vatandaşlığa başvurma imkânı (koşullar ayrıca değerlendirilir)
Koşullar: hangi gayrimenkul uygun
Değer. SPK lisanslı değerleme uzmanının belirlediği ve tapuya işlenen değer en az 200.000 USD olmalı. 16 Ekim 2023'ten itibaren eşik, büyükşehir–bölge ayrımı olmaksızın ülke genelinde tektir.
Tescilli mülkiyet. Kendi adınıza tapu gerekir. Sözleşmeyle alınan proje aşamasındaki daire, tapu çıkana kadar dayanak sayılmaz.
Konut niteliği ve oturmaya elverişlilik. Arsa, ticari birim veya iskânı olmayan taşınmaz, fiyat eşiğinin üzerinde olsa bile genellikle dayanak kabul edilmez.
Kapalı mahalle dışında bir adres. Mahalledeki yabancı oranı belirlenen sınırı aşıyorsa, o adrese ilk adres kaydı yapılmaz.
Takyidat bulunmaması: ipotek, haciz veya taşınmaza bağlı ödenmemiş borçlar.
Bunların hiçbiri ilandan anlaşılmaz — her biri, o taşınmaza ait belgelerle doğrulanır. Tek bir madde tutmazsa ret kararı, harçlar ödendikten sonra gelir; bu yüzden işlem öncesi kontrol hem parayı hem ayları kurtarır.
Süreç: ilan seçiminden karta kadar
Taşınmazın seçimi ve incelenmesi. Tapu, iskân, borç ve takyidat durumu ile adresin bağlı olduğu mahallenin statüsü kontrol edilir.
Değerleme. SPK lisanslı uzmandan rapor alınır — hem tapu işlemi hem göç idaresi için zorunludur.
Vergi numarası ve banka hesabı. Vergi dairesinden numara, bankadan hesap açılır; bunlar olmadan ne işlem ne abonelikler yürür.
İşlem ve tapu. Devir, Tapu Müdürlüğü'nde yapılır; gerekirse vekâletle, sizin bulunmanıza gerek kalmadan.
Abonelikler ve adres kaydı. Elektrik ve su sözleşmeleri kendi adınıza alınır, adres kayıt sistemine işlenir.
Sağlık sigortası. Talep edilen süreyi kapsayan, Türk sigorta şirketinden özel poliçe; yabancı seyahat sigortaları kabul edilmez.
Başvurunun yapılması. Form e-ikamet.goc.gov.tr üzerinden doldurulur, sistem il göç idaresinde randevu verir.
Harçlar ve evrak teslimi. Harçlar ödenir, dosya teslim edilir, alındı belgesi alınır.
Kartın teslimi. Hazırlanan ikamet kartı kayıtlı adrese posta ile gönderilir.
Belgeler
Yeterli geçerlilik süresi olan pasaport ve noter onaylı tercümesi
e-ikamet üzerinden oluşturulan, doldurulmuş ve imzalanmış form
İstenen ölçülerde biyometrik fotoğraflar
Adınıza düzenlenmiş tapu ve değerleme raporu
Türk sigorta şirketinden geçerli sağlık sigortası poliçesi
İkamet adresi beyanı ve adres kaydı
Kalış süresi için yeterli maddi imkân belgesi
Ödenen harçlara ilişkin makbuzlar
Kesin liste uyruğa, yaşa ve aile durumuna göre değişir ve gereklilikler dönem dönem güncellenir. Güncel liste Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanır; avukatımız başvurudan hemen önce listeyi yeniden kontrol eder.
Malikin ailesi
Eş ve reşit olmayan çocuklar aynı dayanakla ancak ayrı başvuru yapar. Akrabalık belgeleri — evlilik cüzdanı, doğum belgeleri — apostilli ve yeminli tercümeli olarak, kendi sigorta poliçeleri ve kendi formlarıyla birlikte gerekir.
Tek bir taşınmaz genellikle tüm aile için dayanak oluşturur; ancak metrekare ve hanede yaşayan kişi sayısına ilişkin uygulamalar iller arasında farklılık gösterebilir, bu nedenle somut adres için teyit almakta fayda var.
Süre, uzatma ve masraflar
İlk kart en fazla iki yıl için düzenlenir. Uzatma başvurusu önceden, kural olarak sürenin bitiminden en geç iki ay önce yapılır. Dayanak sürdüğü — yani taşınmaz sizde kaldığı — sürece uzatma sayısı sınırlı değildir.
Masraflar ikamet harcı, kart bedeli, sigorta, tercüme ve noter işlemleri ile değerleme raporundan oluşur. Tutarlar Türk lirası cinsindendir ve düzenli olarak güncellenir; bu yüzden rakamları geçen yılın yazılarından değil, başvuru tarihinde teyit etmek gerekir.
Değerlendirme süreleri illere göre değişir: bazı yerlerde randevu birkaç gün, bazılarında birkaç hafta sonrasına verilir. Alanya'da sıralar genellikle İstanbul ve Antalya'dan kısadır.
Sık yapılan hatalar
Tapuya işlenecek ekspertiz değeri yerine ilan fiyatına güvenmek.
İskânı olmayan ya da aidat ve fatura borcu kapanmamış bir taşınmaz almak.
Mahalle statüsünü kontrol etmeyip işlem tamamlandıktan sonra ret almak.
İkamet bekleyerek arsa veya ticari birim satın almak.
Türk sigorta poliçesi yerine seyahat sigortası yaptırmak.
Uzatma başvurusunu kartın süresi dolmak üzereyken son ana bırakmak.
Neden Alanya
Alanya ve çevre mahallelerinde çalışıyoruz: Mahmutlar, Oba, Kestel, Tosmur, Cikcilli, Avsallar, Kargıcak. Burada eşiği karşılayan yeterli stok var, göç idaresi sıraları İstanbul'a göre kısa ve konut giderleri daha düşük.
Yine de mahalle yalnızca eşiğe göre seçilmez: okul, hastane, ulaşım ve denize uzaklık daha belirleyicidir — sonuçta dairede siz yaşayacaksınız, dosya değil.
Sıkça sorulan sorular
Gayrimenkul almak Türk vatandaşlığı sağlar mı?
Hayır. 200.000 USD'lik alım, vatandaşlığın değil kısa dönem ikamet izninin dayanağıdır. Yatırım yoluyla vatandaşlık, daha yüksek eşiği ve üç yıl satmama taahhüdü olan ayrı bir programdır. Ayrıca beş yıl kesintisiz yasal ikametten sonra olağan vatandaşlık yolu vardır; onun da kendi koşulları bulunur.
Taşınmaz eşiğin altındaysa ikamet alınabilir mi?
Gayrimenkul dayanağıyla hayır. İkamet izni başka dayanaklarla — turistik, öğrenci, aile veya çalışma — alınabilir; her birinin kendi koşulları vardır. Daha ucuz bir daire almak bu ihtimalleri tek başına artırmaz.
Eşik dolar, katalog fiyatları avro — hesap nasıl yapılıyor?
Eşik ABD doları cinsinden belirlenir ve tapuya işlenen değer üzerinden değerlendirilir. Seçkide yaklaşık kurla çeviriyoruz: bu bir ön eleme ölçütüdür, uygunluğun hukuki teyidi değildir. Belirleyici rakam değerleme raporundakidir.
Türkiye'de sürekli yaşamak zorunlu mu?
Kart yıl boyu bulunmayı gerektirmez; ancak uzun süreli ayrılıklar uzatmayı ve özellikle ikametin kesintisizliğinin önemli olduğu ileriki vatandaşlık başvurusunu etkileyebilir.
İkamet alındıktan sonra taşınmaz satılabilir mi?
Satış dayanağı ortadan kaldırır: bir sonraki uzatmada gösterilecek bir gerekçe kalmaz. Yatırım yoluyla vatandaşlık programında ise üç yıl içinde satış açıkça yasaktır.
Tüm süreç ne kadar sürer?
Belgeler hazırsa işlem birkaç günden birkaç haftaya kadar sürer. Ardından değerleme, sigorta, adres kaydı ve göç idaresi randevusu gelir. Pratikte, ilan seçiminden kartın elinize geçmesine kadar bir ile üç ay öngörmek gerekir.
Türkiye'ye gelmek şart mı?
Alım vekâletle, siz bulunmadan tamamlanabilir. Ancak göç idaresi randevusuna bizzat gitmek gerekir — biyometrik veriler orada alınır.
Önemli
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki kuralları yansıtır. Türkiye'nin göç mevzuatı değişir: eşikler, kayda kapalı mahalle listeleri, harç tutarları ve belge listeleri düzenlemelerle güncellenir. İşlemden önce resmî kaynaklardan teyit edin — Göç İdaresi Başkanlığı (goc.gov.tr ve e-ikamet.goc.gov.tr portalı) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (tkgm.gov.tr) — ya da bize yazın, durumunuzu kontrol edelim.
