Vad är Aidat i Turkiet: Obligatoriska Avgifter för Bostadsägare och Konsekvenser vid Utebliven Betalning

Aidat är en månadsavgift som fastighetsägaren betalar för underhållet av bostadsområdet: städning, säkerhet, hissar, pool, belysning i gemensamma utrymmen och personallöner. Det är inte en "tilläggstjänst" som man kan avsäga sig: skyldigheten att delta i de gemensamma utgifterna fastställs direkt i lagen om bostadsrätt nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Vi går igenom vad aidat inkluderar, vem och hur storleken fastställs, om hyresgästen betalar och vad som händer vid utebliven betalning.

Rättslig grund

Allt som rör samägande av en flerbostadsfastighet eller ett komplex i Turkiet regleras av lag nr 634 "Om fastighetsäganderätt" från 1965. Den introducerar nyckelbegrepp som du kommer att stöta på i dokumenten:

• kat maliki – ägare av en oberoende sektion (lägenhet, butik, kontor);
• kat malikleri kurulu – fastighetsägarnas generalförsamling, högsta styrande organ;
• yönetici / yönetim kurulu – förvaltare eller styrelse, vald av församlingen; funktionerna kan överföras till ett professionellt förvaltningsbolag;
• yönetim planı – förvaltningsplan, en slags stadga för komplexet; den registreras tillsammans med fastighetsregistret och är bindande för alla fastighetsägare, inklusive framtida;
• işletme projesi – årsbudget för intäkter och utgifter;
• ortak gider och avans – gemensamma utgifter och förskottsbetalningar.

Strängt taget finns inte ordet "aidat" i lagen – där handlar det om deltagande i gemensamma utgifter och förskottsbetalningar. Men i annonser och kvitton används just detta ord.

Vad ingår i aidat

Artikel 20 i lagen delar in gemensamma utgifter i två grupper och fördelar dem på olika sätt:

• Lika mellan alla fastighetsägare – kostnader för portvakt (kapıcı), värmecentraloperatör, trädgårdsmästare och vaktmästare. Här spelar lägenhetens storlek ingen roll.
• Proportionerligt efter andel i marken (arsa payı) – försäkringspremier för byggnaden, underhåll och reparation av gemensamma utrymmen, ersättning till förvaltaren, driftskostnader för gemensamma anläggningar: hissar, pool, generator, pumpstation, belysning av området.

Förvaltningsplanen kan fastställa en annan fördelning – till exempel proportionerligt efter lägenhetens yta. Denna ordning är mycket vanlig, och i nya komplex beräknas aidat oftare per kvadratmeter. Utöver löpande kostnader godkänner församlingen vanligtvis förskottsbetalningar och en reservfond för större arbeten och för att fylla på gemensamma tillgångar (demirbaş) – fasad, tak, hissersättning, poolreparation.

Vad som vanligtvis inte ingår i aidat: individuell förbrukning av el, vatten och gas i din lägenhet, fastighetsskatt och försäkring av själva sektionen. Försäkring av gemensamma tillgångar finansieras däremot från de gemensamma utgifterna.

Vem bestämmer storleken

Storleken på aidat fastställs inte av byggföretaget för alltid och tas inte ur luften. Den bestäms av fastighetsägarnas generalförsamling, som godkänner årsbudgeten – işletme projesi. Enligt artikel 37 i lagen ska budgeten visa förväntade intäkter och utgifter för året, varje fastighetsägares andel och storleken på den förskottsbetalning som han ska betala.

Budgeten meddelas fastighetsägarna och de som faktiskt använder sektionen, mot underskrift eller rekommenderat brev. Sju dagar ges för att invända; en mottagen invändning behandlas av generalförsamlingen, som fattar beslut eller utarbetar en ny budget. En godkänd budget och församlingens beslut om driftskostnader likställs med dokument som ger rätt till förenklad indrivning enligt lagen om verkställighet och konkurs.

Kvorum och röstningsordning vid församlingen fastställs också i lagen: beslut fattas med majoritet både av antalet fastighetsägare och av andelarna i marken, och om det första mötet inte ägde rum på grund av bristande kvorum, fattas beslut vid ett upprepat möte med majoritet av de närvarande. Att ändra själva förvaltningsplanen – inklusive principen för fördelning av kostnader – är svårare: det kräver en majoritet på fyra femtedelar av alla fastighetsägare.

Vem betalar – ägaren eller hyresgästen

Skyldigheten att delta i gemensamma utgifter åläggs ägaren enligt lag. Artikel 22 lägger dock till ett solidariskt ansvar för dem som permanent använder sektionen baserat på ett hyresavtal, uppehållsrätt eller annan grund. Det innebär att förvaltningen har rätt att kräva betalning även från hyresgästen.

Men hyresgästens ansvar är begränsat: det överstiger inte hyran som han är skyldig att betala, och det som betalats räknas av mot hyran. Med andra ord kan en hyresgäst inte vara skyldig förvaltningen mer än vad han är skyldig ägaren enligt hyresavtalet.

I praktiken fastställs fördelningen i hyresavtalet: vid långtidshyra betalar hyresgästen oftare aidat, vid korttidshyra nästan alltid ägaren. Men avtalet gäller endast mellan parterna: gentemot komplexets förvaltning är ägaren ansvarig för skulden.

Härav en viktig konsekvens för köparen. Aidatskulden säkerställs genom en lagstadgad inteckning: genom domstolsbeslut registreras en kanuni ipotek på den skuldsatta oberoende sektionen på begäran av förvaltaren eller en annan fastighetsägare, till förmån för de övriga fastighetsägarna. Skulden är faktiskt "kopplad" till lägenheten, så före en affär tar man alltid ett intyg från förvaltningen om att det inte finns någon skuld. Vad mer man ska kontrollera före köpet – i artiklarna om Tapu och om ordningen för affären.

Vad händer vid utebliven betalning

Lagen fastställer en förseningsavgift (gecikme tazminatı) på 5 % per månad för försenade dagar – detta är det lagstadgade minimumet. Förvaltningsplanen eller ett församlingsbeslut kan fastställa en högre avgift, men inte lägre än den lagstadgade.

Indrivningsordningen är följande:

1. Förvaltaren (eller någon av fastighetsägarna) initierar exekutiva åtgärder utan domstolsbeslut – baserat på en godkänd budget eller ett församlingsbeslut.
2. En betalningsuppmaning skickas till gäldenären. Om inga invändningar görs inom sju dagar blir ärendet slutgiltigt; vid invändning går ärendet till domstol.
3. Om skulden inte har kunnat drivas in, fastställer domstolen dess storlek, och en lagstadgad inteckning registreras på den oberoende sektionen till förmån för de övriga fastighetsägarna.
4. I extrema fall av systematiska brott mot skyldigheter tillåter lagen en talan om tvångsöverlåtelse av fastighetsägarens andel (devir davası) – en sällsynt men existerande åtgärd.

Däremot har förvaltningen inte rätt att stänga av vatten eller el för gäldenären, även om sådana försök förekommer. Domstolarna utgår från att avstängning av allmännyttiga resurser är elleverantörernas befogenhet, inte komplexets förvaltning; församlingsbeslut och till och med bestämmelser i förvaltningsplanen som tillåter sådana avstängningar har förklarats ogiltiga. Om vattnet stängs av på grund av aidat är detta en anledning att kontakta en advokat, inte att betala under press.

En annan vanlig missuppfattning är att aidatskulden påstås leda till avslag på förlängning av uppehållstillstånd. Det finns ingen direkt rättslig koppling mellan dessa saker – grunderna för avslag anges i migrationslagstiftningen, och aidat finns inte med bland dem. Mer information – i materialet om avslag på uppehållstillstånd i Turkiet.

Kan man undvika att betala för något man inte använder

Nej. Lagen svarar rakt på sak: fastighetsägaren kan inte undvika att betala sin andel genom att avsäga sig rätten att använda gemensamma utrymmen eller genom att hävda att han inte behöver dem på grund av sin sektions karaktär. En butik på bottenvåningen med egen ingång deltar ändå i kostnaderna för trappor och hiss; en lägenhet som du använder två månader om året betalar aidat alla tolv månader.

Den enda lagliga vägen att ändra fördelningsprincipen är att ändra förvaltningsplanen, och det kräver samtycke från fyra femtedelar av fastighetsägarna. Beslut om olika tariffer, fattade med enkel majoritet i strid med förvaltningsplanen, kan överklagas.

Hur man överklagar ett styrelsebeslut

Om storleken på aidat (avgiften) eller dess beräkningssätt har godkänts i strid med reglerna, kan styrelsens beslut överklagas till tingsrätten för civilmål (sulh hukuk mahkemesi) i det område där fastigheten ligger. Tidsfristerna fastställs i artikel 33 i lagen:

Dessa tidsfrister är preklusiva. Undantaget är beslut som är ogiltiga i sak (t.ex. fattade av ett organ som saknade befogenhet, eller som strider mot tvingande normer): deras ogiltighet kan hävdas utan tidsbegränsning. Lagen ger separat sju dagar för att invända mot den årliga budgeten – denna mekanism är enklare och snabbare än domstol, och bör användas.

Viktigt: Att lämna in en stämningsansökan befriar i sig inte från skyldigheten att betala aidat för den omstridda perioden. Praxis är att betala och samtidigt bestrida, annars kommer förseningsavgifter att läggas till tvisten.

Vad påverkar storleken på aidat?

Vi anger medvetet inga specifika belopp här: aidat ses över varje år vid styrelsemötet, beror på inflation och höjning av minimilönen, och variationen mellan olika komplex är enorm. Man bör snarare fokusera på faktorer än på siffror från gamla artiklar:

• Infrastruktur. Pooler (särskilt uppvärmda), bastu och hamam, gym, generator, flera hissar – varje post innebär personal, el och underhåll.
• Personal. Dygnet runt-säkerhet, trädgårdsmästare, städare, reception – den mest betydande delen av budgeten, och den växer i takt med minimilönen.
• Antal oberoende sektioner. Ju fler lägenheter, desto lägre är varje enhets andel av samma kostnader.
• Byggnadens ålder. Äldre komplex kräver mer underhåll, men har ofta mindre infrastruktur.
• Beräkningsprincip. Per kvadratmeter, lika per lägenhet eller per andel i tomten – med samma budget blir beloppen för en specifik lägenhet olika.
• Enskilda poster. I vissa komplex beräknas uppvärmning, varmvatten eller sophämtning separat från aidat.

Storleksordning: i ett hus utan infrastruktur och fast personal är avgiften symbolisk, i ett stort komplex med pooler och dygnet runt-säkerhet kan den vara många gånger högre. Den enda tillförlitliga källan är den gällande budgeten för det specifika komplexet, inte genomsnittliga värden för staden.

Vad du bör kontrollera före köp och vanliga misstag

• Intyg om skuldfrihet från föreningen för din sektion – obligatoriskt, skulden följer faktiskt med lägenheten.
• Gällande budget (işletme projesi) och protokoll från möten under de senaste två-tre åren: visar hur aidat har förändrats och om inga större arbeten planeras.
• Förvaltningsplan (yönetim planı) – där står principerna för kostnadsfördelning, röstningsförfarandet och regler för användning av gemensamma ytor, inklusive restriktioner för korttidsuthyrning och husdjur.
• Vad ingår i avgiften. Klarlägg om uppvärmning, vatten, internet, sophämtning ingår – formuleringen "all inclusive" från säljaren betyder ingenting.
• Valuta för beräkningar. I komplex med en stor andel utländska ägare kan aidat ibland anges i valuta; se hur detta är fastställt i styrelsens beslut.
• Förekomst av İskan. En oavslutad inflyttningsprocess påverkar både komplexets förvaltning och abonnemang för allmännyttiga tjänster – se artikeln om İskan.
• Autobetalning. Om du besöker Turkiet då och då, ställ in aidat på autogiro från ett turkiskt konto – hur man öppnar ett sådant beskrivs i artikeln om bankkonton i Turkiet.

Vanliga frågor

Betalar man aidat om lägenheten står tom?

Ja. Skyldigheten är kopplad till äganderätten, inte till faktisk boende. Lagen tillåter inte att man avsäger sig användningen av gemensamma utrymmen och på den grunden undviker att betala.

Vem betalar aidat vid uthyrning?

Enligt lag är det ägaren som är skyldig, men hyresgästen är solidariskt ansvarig – inom ramen för sin hyressumma. Hur det fördelas i praktiken fastställs av parterna i hyresavtalet; gentemot komplexets förvaltning kvarstår ägarens ansvar.

Vilken förseningsavgift tillkommer vid försenad betalning?

Lagen fastställer 5 % per månad för varje försenad dag. Förvaltningsplanen eller styrelsens beslut kan föreskriva ett högre belopp, men inte ett lägre.

Kan förvaltningen stänga av vatten eller el vid skuld?

Denna praxis förekommer, men domstolarna stöder den inte: att stänga av resurser faller under leverantörernas befogenheter. Förvaltningen måste driva in skulden via exekutivt förfarande och domstol.

Är aidat-skuld ärftlig?

Ja, den avlidnes skulder övergår till arvingarna. Mer om förfarandet och tidsfristen för att avsäga sig arv finns i artikeln om arv av fastigheter i Turkiet.

Kan man få aidat sänkt?

Ja, men endast genom ett visst förfarande: invändning mot budgeten inom sju dagar, att frågan tas upp på styrelsemötet, vid behov – stämningsansökan inom fastställda tidsfrister. Att bara sluta betala är det sämsta alternativet: förseningsavgifter och exekutivt förfarande tillkommer.

Behöver du hjälp?

Informationen är av allmän karaktär. Rättspraxis gällande tvister om underhåll av gemensamma fastigheter, avgiftsstorlekar och interna regler för komplex ändras, och kraven från fastighetsregistret och migrationsverket ännu mer: innan du fattar beslut, kontrollera aktuella regler och dokument för det specifika komplexet.

NewTime Investment assisterar med transaktioner och dokumenthantering i Alanya och i hela Turkiet. Före köpet kontrollerar vi förvaltningsplanen och budgeten för komplexet, begär ett intyg om skuldfrihet från förvaltningen och förklarar vad det verkliga underhållet av fastigheten kommer att kosta.