Ubezpieczenie nieruchomości w Turcji w 2026 roku: DASK i polisa dobrowolna

Ubezpieczenie nieruchomości w Turcji w 2026 roku to obowiązkowa polisa DASK od trzęsień ziemi oraz, według uznania właściciela, dobrowolne ubezpieczenie mieszkania (konut sigortası). DASK musi wykupić każdy właściciel mieszkania lub domu, w tym obcokrajowiec. Bez ważnej polisy nie dojdzie do transakcji w Tapu, nie będzie również możliwe podpisanie umowy na dostawę wody i energii elektrycznej. Polisa dla mieszkania o powierzchni 100 m² w 2026 roku kosztuje od około 900 do 3 500 lir rocznie, w zależności od strefy sejsmicznej, w której znajduje się nieruchomość.

DASK: kto jest zobowiązany i co obejmuje polisa

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi) został wprowadzony ustawą nr 6305 „O ubezpieczeniach od klęsk żywiołowych”. Polisę wystawia wyłącznie państwowa instytucja — Doğal Afet Sigortaları Kurumu, a firmy ubezpieczeniowe i agenci sprzedają ją w imieniu DASK. Cena u wszystkich sprzedawców jest jednakowa, ponieważ taryfy są zatwierdzane przez państwo.

Do ubezpieczenia zobowiązani są (artykuł 10 ustawy):

• właściciele mieszkań i innych wyodrębnionych części budynków zgodnie z ustawą o własności lokali nr 634;
• właściciele domów mieszkalnych na gruntach prywatnych zarejestrowanych w Tapu;
• właściciele biur i lokali usługowych znajdujących się wewnątrz budynków mieszkalnych.

Obowiązek spoczywa na właścicielu lub osobie posiadającej prawo do użytkowania (intifa), a polisę należy odnawiać co roku. Ustawa nie różnicuje obywateli Turcji i obcokrajowców. Obowiązkowe ubezpieczenie nie obejmuje lokali służbowych, budynków państwowych, domów wiejskich na terenach niezabudowanych oraz budynków całkowicie niemieszkalnych. DASK ma prawo odmówić ubezpieczenia domu wzniesionego niezgodnie z projektem i nie obejmuje ochroną budynków, których konstrukcja nośna jest naruszona.

Polisa pokrywa szkody w samej konstrukcji budynku spowodowane trzęsieniem ziemi, a także pożarem, wybuchem, tsunami i osunięciem się ziemi wywołanymi przez wstrząsy sejsmiczne. Wypłata następuje w gotówce w ramach sumy ubezpieczenia. Według oficjalnego wykazu DASK nie pokrywa:

• mebli, sprzętu AGD i innego mienia ruchomego;
• utraty dochodu z wynajmu oraz kosztów tymczasowego zakwaterowania;
• kosztów uprzątnięcia gruzu;
• uszczerbku na zdrowiu.

Udział własny (franszyza) wynosi 2% sumy ubezpieczenia dla każdego przypadku (seria wstrząsów w ciągu 72 godzin liczona jest jako jedno zdarzenie). Jeśli właściciel przebudował mieszkanie, naruszając konstrukcję nośną, i szkoda powstała z tego powodu, traci on prawo do wypłaty (artykuł 12 ustawy).

Ile kosztuje DASK w 2026 roku

Suma ubezpieczenia obliczana jest następująco: powierzchnia brutto mieszkania mnożona jest przez normatywną wartość metra kwadratowego dla typu budynku. Typ budynku to „betonarme” (budynki o konstrukcji stalowej lub żelbetowej) lub „diğer” (pozostałe). Normatywy i suma maksymalna są indeksowane co miesiąc według wskaźnika cen producentów TÜİK. Jeśli ceny w trakcie trwania polisy wzrosną, suma ubezpieczenia zwiększy się bez konieczności dopłaty.

• Od 01.10.2026: 12 039 TL za m² dla betonarme i 8 026 TL za m² dla diğer. Maksymalna suma ubezpieczenia — 2 552 268 TL.
• Od 01.11.2026: 12 288 TL i 8 192 TL. Maksymalna suma — 2 605 100 TL.

Wniosek praktyczny: dla mieszkania żelbetowego o powierzchni brutto przekraczającej około 212 m² suma ubezpieczenia osiąga limit maksymalny. Reszty kosztów odbudowy DASK nie pokryje.

Składka to suma ubezpieczenia pomnożona przez taryfę. Taryfa zależy od strefy ryzyka (I — najwyższe, VII — najniższe) oraz typu budynku. Grupę określa się na podstawie mapy zagrożeń sejsmicznych Turcji, rodzaju gruntu i parametrów budynku. Jest ona przypisana do konkretnego adresu, a nie do całej prowincji. Dlatego grupę dla mieszkania w Alanyi czy Antalyi należy sprawdzić w kalkulatorze polisy lub na interaktywnej mapie na stronie DASK.

Dla budynków żelbetowych do taryfy stosuje się korekty, które sumują się:

• +10%, jeśli pozwolenie na budowę wydano przed 2000 rokiem;
• +10% dla budynków powyżej 8 kondygnacji nadziemnych;
• −10% dla budynków do 3 kondygnacji nadziemnych.

Przy odnowieniu polisy nie później niż 30 dni po jej wygaśnięciu przysługuje zniżka 20%, która obowiązuje dla obu typów budynków. Dla każdej grupy istnieje minimalna składka. Na początku 2026 roku wynosiła ona od 1 951 TL (I grupa) do 505 TL (VII grupa), a kwoty te są również indeksowane co miesiąc.

Przykład: mieszkanie 100 m² w nowym kompleksie 10-piętrowym, grupa III, polisa od 01.10.2026. Suma ubezpieczenia — 1 203 900 TL, składka — 2 564 TL plus 10% za wysokość budynku, co daje około 2 820 TL. Udział własny w przypadku szkody — 24 078 TL.

Gdzie wykupić DASK i kiedy jest wymagany

Polisę można wykupić w dowolnej autoryzowanej firmie ubezpieczeniowej, u jej agenta lub w oddziale banku oferującym ubezpieczenia. Do wyliczeń potrzebne są:

• kod adresowy (UAVT);
• dane z Tapu;
• rok budowy, typ budynku i liczba pięter;
• powierzchnia brutto;
• numer podatkowy lub numer ikamet właściciela oraz numer telefonu.

Za dokładność danych odpowiada ubezpieczający. Jeśli zaniżysz powierzchnię, suma ubezpieczenia będzie niższa, a wypłata również. Okres polisy wynosi jeden rok. Ważność polisy można sprawdzić na stronie DASK w sekcji „Poliçe Sorgulama”.

Prawo wiąże DASK z trzema procedurami (artykuł 11):

• Tapu. Urząd katastralny nie zarejestruje transakcji dotyczącej mieszkania, dopóki nie zostanie przedstawiona polisa ważna w dniu zawarcia umowy.
• Woda i prąd. Przy zawieraniu umowy abonenckiej dostawca sprawdza posiadanie DASK. Dotyczy to również najemców: bez polisy właściciela nie będzie można przepisać liczników na siebie.
• Kredyt hipoteczny. Jeśli kredytobiorca nie wykupił DASK, bank sam wykupi i odnowi polisę, informując o tym klienta.

Ważna zmiana w 2026 roku dotyczy kupujących. Zgodnie z wyjaśnieniem DASK, przy transakcjach zarejestrowanych od 5 września 2026 roku, polisa sprzedającego wygasa w dniu transakcji w Tapu i nie przechodzi na kupującego. Kupujący musi wcześniej wykupić własną polisę na swoje nazwisko, a Tapu sprawdza ją podczas transakcji. Zasada ta jest identyczna dla transakcji w Tapu oraz u notariusza. Sprzedający może odzyskać składkę za niewykorzystane dni, składając wniosek u agenta lub ubezpieczyciela. O tym, jak przebiega transakcja, pisaliśmy w artykule o zakupie nieruchomości w Turcji, a o dokumencie własności — w artykule o Tapu.

Najemca nie może wykupić DASK na swoje nazwisko. Może opłacić polisę jako ubezpieczający, ale beneficjentem pozostaje właściciel figurujący w Tapu.

Konut sigortası: dobrowolne ubezpieczenie mieszkania

Konut sigortası to dobrowolna polisa prywatnej firmy ubezpieczeniowej, niewymagana przez prawo. Jej podstawą są ogólne warunki ubezpieczenia od ognia (Yangın Sigortası Genel Şartları). Podstawowa ochrona obejmuje pożar, uderzenie pioruna, wybuch, a także dym, parę i żar powstałe w ich wyniku. Poprzez dodatkowe klauzule można włączyć:

• zalanie wnętrza (dahili su) — wycieki z rur, zalanie od sąsiadów;
• powódź, wichurę, osunięcie się ziemi, ciężar śniegu;
• uderzenie pojazdu oraz działania osób trzecich (wandalizm);
• utratę dochodu z wynajmu i wywóz gruzu;
• trzęsienie ziemi powyżej sumy gwarancyjnej DASK.

Kradzież nie jest pokrywana przez ogólne warunki ubezpieczenia od ognia. W pakietach ubezpieczeniowych jest oferowana jako osobne pokrycie, podobnie jak zbicie szyb, mienie wewnątrz mieszkania czy pomoc techniczna typu „złota rączka”. Zakres ochrony i limity zależą od firmy (według danych ubezpieczycieli), dlatego przed zakupem należy dokładnie przeczytać szczególne warunki polisy.

Dobrowolne ubezpieczenie od trzęsienia ziemi jest dozwolone tylko przy aktywnym DASK i wyłącznie na kwotę przekraczającą sumę ubezpieczenia DASK. Jeśli mieszkanie nie posiada DASK, ubezpieczyciel przy wystawianiu dowolnej polisy z ryzykiem trzęsienia ziemi najpierw sfinalizuje to obowiązkowe ubezpieczenie.

Dla właścicieli, którzy wynajmują nieruchomość, konut sigortası jest szczególnie przydatna. Pokrycie szkód wyrządzonych sąsiadom oraz utrata dochodu z najmu rozwiązują najczęstsze spory z najemcami. Warto ustalić to z wyprzedzeniem, jeśli planujesz wynajmować mieszkanie w Alanyi.

Ubezpieczenie przy kredycie hipotecznym

Zgodnie z zasadami dotyczącymi umów finansowania mieszkalnictwa (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, artykuł 10), bank nie ma prawa wystawić ubezpieczenia powiązanego z kredytem bez wyraźnej pisemnej lub elektronicznej zgody kredytobiorcy. Oferując kredyt z ubezpieczeniem, bank jest zobowiązany przedstawić również opcję bez niego. Kredytobiorca może dostarczyć polisę dowolnej firmy ubezpieczeniowej, jeśli suma i okres odpowiadają kredytowi, a jako zastawnik (dain-i mürtehin) wskazany jest bank. Bank ma obowiązek zaakceptować taką polisę bez pogarszania warunków kredytu.

Zasady te nie dotyczą DASK: jest on obowiązkowy w każdym przypadku, a bank sam go przedłuży, jeśli kredytobiorca tego nie zrobi. Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej warto porównać cenę pakietu bankowego z ofertami innych ubezpieczycieli.

Co zrobić w przypadku szkody ubezpieczeniowej

1. Po trzęsieniu ziemi zgłoś uszkodzenia pod numerem ALO DASK 125. Podaj numer polisy i adres.
2. Sfotografuj uszkodzenia przed rozpoczęciem napraw i nie przeprowadzaj prac przy konstrukcjach nośnych przed wizytą eksperta.
3. Przygotuj kopię dowodu tożsamości (dla obcokrajowca — paszport lub ikamet) oraz aktualny wyciąg Tapu.
4. Zgodnie z prawem DASK wypłaca odszkodowanie nie później niż 30 dni po zakończeniu oceny szkód i zebraniu dokumentów. Od kwoty odejmowana jest franszyza redukcyjna w wysokości 2%.
5. W przypadku konut sigortası (zalanie, pożar, kradzież) zgłaszaj szkodę do swojego ubezpieczyciela pod numerem z polisy. Przy kradzieży ubezpieczyciele zazwyczaj wymagają protokołu policji lub żandarmerii, przy zalaniu — dokumentu potwierdzającego przyczynę. Terminy zgłoszeń są określone w warunkach polisy.

Jeśli nie mieszkasz w Turcji na stałe, z wyprzedzeniem sporządź pełnomocnictwo dla przedstawiciela, który będzie mógł przyjąć eksperta i złożyć dokumenty.

Często zadawane pytania

Czy obcokrajowiec ma obowiązek wykupić DASK?

Tak. Obowiązek spoczywa na właścicielu nieruchomości, niezależnie od obywatelstwa. Bez polisy nie dojdzie do finalizacji transakcji w Tapu oraz nie zostaną podpisane umowy na wodę i prąd.

Czy DASK przechodzi na kupującego przy zakupie mieszkania?

Nie. Przy sprzedaży od 5 września 2026 roku polisa sprzedającego wygasa w dniu transakcji, a kupujący musi wcześniej wykupić polisę na swoje nazwisko.

Czy można ubezpieczyć mieszkanie w budowanym domu?

Niedokończone budynki nie podlegają pod DASK. Polisę wystawia się, gdy mieszkanie posiada wpis w katastrze jako lokal mieszkalny, w tym w ramach kat irtifakı.

Czy DASK pokrywa koszty mebli i sprzętu AGD?

Nie, tylko konstrukcję budynku. Mienie ubezpiecza się oddzielnie za pomocą dobrowolnego konut sigortası.

Co się stanie, jeśli nie przedłużę DASK?

W ustawie nie przewidziano kary, ale bez ważnej polisy nie można przeprowadzić transakcji w Tapu ani przerejestrować umów na media. Najważniejsze — w przypadku trzęsienia ziemi szkoda nie zostanie pokryta. Przedłużenie w ciągu 30 dni od wygaśnięcia polisy uprawnia do 20% zniżki.

Kto płaci DASK przy wynajmie?

Zgodnie z prawem — właściciel. Najemca może opłacić polisę za niego, ale nie może wystawić DASK na swoje nazwisko.

Źródła

• Ustawa nr 6305 „Afet Sigortaları Kanunu” — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (red. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: taryfy, normy za m² i maksymalna suma 2025–2026
• DASK: zakres ochrony i wyłączenia
• DASK: często zadawane pytania (sprzedaż, Tapu, woda i prąd, franszyza, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği