Ubezpieczenie nieruchomości w Turcji 2026: DASK i dobrowolna polisa

Ubezpieczenie nieruchomości w Turcji w 2026 roku to obowiązkowa polisa DASK od trzęsień ziemi oraz dobrowolne ubezpieczenie mieszkania (konut sigortası) na życzenie właściciela. DASK musi założyć właściciel mieszkania lub domu, w tym cudzoziemiec. Bez aktywnej polisy nie przejdzie transakcja w Tapu i nie otworzy się umowy na wodę i prąd. Polisa na mieszkanie 100 m² w 2026 roku kosztuje około 900–3 500 lir rocznie, w zależności od grupy sejsmicznej adresu.

DASK: kto jest obowiązany i co obejmuje

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi) wprowadzono ustawą nr 6305 „O ubezpieczeniu od klęsk żywiołowych". Polisę wydaje tylko instytucja państwowa — Doğal Afet Sigortaları Kurumu; towarzystwa ubezpieczeniowe i agenci sprzedają ją w imieniu DASK. Cena u wszystkich sprzedawców jest jednakowa, ponieważ taryfę zatwierdza państwo.

Ubezpieczać muszą (artykuł 10 ustawy):

• mieszkania i inne niezależne części budynków zgodnie z ustawą o kondominiach nr 634;
• domy mieszkalne na prywatnych gruntach zarejestrowanych w Tapu;
• biura i sklepy, jeśli znajdują się wewnątrz budynku mieszkalnego.

Obowiązek spoczywa na właścicielu lub posiadaczu prawa użytkownia (intifa), a polisę trzeba odnawiać co roku. Ustawa nie rozróżnia między obywatelami Turcji a cudzoziemcami. Poza obowiązkowym ubezpieczeniem znajdują się mieszkania służbowe, budynki rządowe, domy wiejskie na terenie wsi i budynki całkowicie niemieszkalne. DASK może odmówić ubezpieczenia domu wybudowanego niezgodnie z projektem oraz nie ubezpiecza budynków ze osłabioną konstrukcją nośną.

Polisa obejmuje szkody w samym budynku spowodowane trzęsieniem ziemi, a także pożar, wybuch, tsunami i osunięcie się gruntu spowodowane trzęsieniem ziemi. Wypłata odbywa się w pieniądzach w ramach sumy ubezpieczeniowej. Zgodnie z oficjalnym wykazem DASK nie obejmuje:

• meble, sprzęt i inne mienie;
• utratę dochodów z najmu i wydatki na tymczasowe mieszkanie;
• usunięcie gruzu;
• uszkodzenie zdrowia.

Udział własny — 2% sumy ubezpieczeniowej w każdym przypadku (seria wstrząsów w ciągu 72 godzin liczy się za jeden przypadek). Jeśli właściciel przebudował mieszkanie z uszkodzeniem konstrukcji nośnych i szkoda wynika z tego powodu, traci prawo do wypłaty (artykuł 12 ustawy).

Ile kosztuje DASK w 2026 roku

Suma ubezpieczeniowa oblicza się następująco: powierzchnia brutto mieszkania mnożona przez normatywną wartość metra kwadratowego dla typu budynku. Typ budynku to „betonarme" (budynki ze stalową lub żelbetową konstrukcją nośną) lub „diğer" (wszystko inne). Normatywy i maksymalna suma są indeksowane co miesiąc według indeksu cen producentów TÜİK. Jeśli ceny wzrosną w okresie polisy, suma ubezpieczeniowa wzrośnie bez dodatkowej wpłaty.

• Od 01.10.2026: 12 039 TL za m² dla betonarme i 8 026 TL za m² dla diğer. Maksymalna suma ubezpieczeniowa — 2 552 268 TL.
• Od 01.11.2026: 12 288 TL i 8 192 TL. Maksymalna suma — 2 605 100 TL.

Stąd praktyczny wniosek: dla żelbetowego mieszkania o powierzchni brutto ponad około 212 m² suma ubezpieczeniowa osiąga pułap. Pozostałe koszty odbudowy DASK nie pokryje.

Składka to suma ubezpieczeniowa pomnożona przez taryfę. Taryfa zależy od grupy ryzyka (I — najwyższa, VII — najniższa) i typu budynku. Grupę określa się na podstawie mapy sejsmicznego zagrożenia Turcji, gruntu i charakterystyki budynku. Jest przypisana do konkretnego adresu, a nie całej prowincji. Dlatego grupę mieszkania w Alanyi lub Antalyi należy sprawdzić w kalkulacji polisy lub na interaktywnej mapie na stronie DASK.

Dla budynków żelbetowych do taryfy stosuje się korekty, które się sumują:

• +10%, jeśli pozwolenie na budowę wydano przed 2000 rokiem;
• +10% dla budynków o 8 lub więcej kondygnacjach naziemnych;
• −10% dla budynków do 3 kondygnacji naziemnych.

Przy odnowieniu nie później niż 30 dni po wygaśnięciu polisy przyznawana jest zniżka 20% i obowiązuje dla budynków obu typów. Dla każdej grupy istnieje minimalna składka. Na początek 2026 roku wynosiła ona od 1 951 TL (grupa I) do 505 TL (grupa VII), a następnie sumy te również są indeksowane co miesiąc.

Przykład: mieszkanie 100 m² w nowym kompleksie o 10 kondygnacjach, grupa III, polisa od 01.10.2026. Suma ubezpieczeniowa — 1 203 900 TL, składka — 2 564 TL plus 10% za kondygnacje, około 2 820 TL. Udział własny przy szkodzie — 24 078 TL.

Gdzie założyć DASK i kiedy go wymagają

Polisę założa się w każdej upoważnionej towarzystwie ubezpieczeniowym, u jej agenta lub w oddziale banku sprzedającego ubezpieczenie. Do obliczenia potrzebne są:

• kod adresu (UAVT);
• dane Tapu;
• rok budowy, typ budynku i liczba pięter;
• powierzchnia brutto;
• numer podatkowy lub numer ikamet właściciela i telefon.

Za dokładność danych odpowiada ubezpieczający. Jeśli zaniży się powierzchnię, suma ubezpieczeniowa będzie mniejsza i wypłata także. Okres polisy to jeden rok. Aktywną polisę można sprawdzić na stronie DASK w sekcji „Poliçe Sorgulama".

Ustawa wiąże DASK z trzema operacjami (artykuł 11):

• Tapu. Urząd Katastru nie rejestruje transakcji mieszkania, dopóki nie zostanie potwierdzona aktywna na dzień transakcji polisa.
• Woda i prąd. Przy otwieraniu umowy abonenta dostawca sprawdza obecność DASK. Dotyczy to także najemcy: bez polisy właściciela nie przeniesie liczników na jego nazwisko.
• Hipoteka. Jeśli pożyczkobiorca nie założył DASK, bank założy i będzie odnawiać polisę sam, powiadamiając go o tym.

Ważna zmiana w 2026 roku dotyczy kupujących. Zgodnie z wyjaśnieniem DASK, przy sprzedażach zarejestrowanych od 5 września 2026 roku polisa sprzedającego wygasa w dniu transakcji w Tapu i nie przechodzi na kupującego. Kupujący musi z wyprzedzeniem założyć własną polisę na swoje nazwisko, a Tapu sprawdza ją podczas transakcji. Reguła jest taka sama dla transakcji w Tapu i u notariusza. Sprzedawca może odzyskać składkę za niewykorzystane dni, składając wniosek agentowi lub ubezpieczycielowi. Jak przebiega sama transakcja, omawiliśmy w artykule o kupnie nieruchomości w Turcji, a o dokumencie własności — w artykule o Tapu.

Najemca nie może założyć DASK na swoje nazwisko. Może opłacić polisę jako ubezpieczający, ale uprawniony do świadczeń pozostaje właściciel wpisany w Tapu.

Konut sigortası: dobrowolne ubezpieczenie mieszkania

Konut sigortası to dobrowolna polisa prywatnego towarzystwa ubezpieczeniowego, której ustawa nie wymaga. Podstawę stanowią ogólne warunki ubezpieczenia od pożaru (Yangın Sigortası Genel Şartları). Podstawowe pokrycie obejmuje pożar, piorun, wybuch, a także dym, parę i ciepło od nich. Poprzez dodatkowe umowy dołącza się do niego:

• wewnętrzne zalanie (dahili su) — przecieki rur, zalanie od sąsiadów;
• powódź, burzę, osunięcie się gruntu, ciężar śniegu;
• uderzenie pojazdu i działania złośliwe;
• utratę dochodu z wynajmu i usunięcie gruzu;
• trzęsienie ziemi ponad sumę DASK.

Kradzież ogólne warunki ubezpieczenia od pożaru nie obejmują. W polisach pakietowych udziela się jej jako odrębne pokrycie, podobnie jak stłuczenie szyb, mienie wewnątrz mieszkania i usługi awaryjnego serwisu. Zestaw pokryć i limity zależą od towarzystwa (zgodnie z danymi ubezpieczycieli), dlatego przed zakupem należy przeczytać szczególne warunki polisy.

Dodatkowe ubezpieczenie od trzęsienia ziemi jest dozwolone tylko przy aktywnym DASK i tylko na kwotę przekraczającą sumę ubezpieczenia DASK. Jeśli mieszkanie nie ma DASK, ubezpieczyciel przy zawarciu jakiejkolwiek polisy z ryzykiem trzęsienia ziemi najpierw je wypisze.

Dla właścicieli, którzy wynajmują mieszkanie, konut sigortası jest szczególnie przydatna. Pokrycie zalania sąsiadów i utraty dochodów z wynajmu rozwiązuje najczęstsze spory z najemcami. Warto omówić to z wyprzedzeniem, jeśli planujesz wynajmować mieszkanie w Alanyi.

Ubezpieczenie przy hipotece

Zgodnie z przepisami o umowach finansowania hipotecznego (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, artykuł 10) bank nie może zawrzeć ubezpieczenia związanego z kredytem bez wyraźnej pisemnej lub elektronicznej zgody pożyczkobiorcy. Oferując kredyt z ubezpieczeniem, bank musi zaproponować również wariant bez niego. Pożyczkobiorca może przynieść polisę dowolnej firmy ubezpieczeniowej, o ile kwota i okres odpowiadają kredytowi, a wierzycielem zastępczym (dain-i mürtehin) jest bank. Bank musi zaakceptować taką polisę bez pogorszenia warunków kredytu.

Zasady te nie dotyczą DASK: jest obowiązkowy w każdym przypadku i bank sam go przedłuży, jeśli pożyczkobiorca tego nie zrobi. Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej warto porównać cenę pakietu bankowego z polisami innych ubezpieczycieli.

Co robić w przypadku zdarzenia ubezpieczeniowego

1. Po trzęsieniu ziemi zgłoś uszkodzenie na numer ALO DASK 125. Podaj numer polisy i adres.
2. Sfotografuj uszkodzenia przed naprawą i nie rozpoczynaj prac na konstrukcjach nośnych do czasu oględzin przez eksperta.
3. Przygotuj kopię dokumentu tożsamości (dla obcokrajowca — paszport lub ikamet) i aktualny wydruk Tapu.
4. Zgodnie z prawem DASK wypłaca odszkodowanie nie później niż 30 dni po ukończeniu oceny szkody i zebraniu dokumentów. Od kwoty odliczana jest fransziza 2%.
5. W przypadku konut sigortası (zalanie, pożar, kradzież) zgłoś do swojej firmy ubezpieczeniowej pod numerem z polisy. Przy kradzieży ubezpieczyciele zwykle żądają protokołu policji lub żandarmerii, przy zalaniu — dokumentu o przyczynie. Terminy powiadomienia są określone w warunkach polisy.

Jeśli nie mieszkasz w Turcji, z wyprzedzeniem wypisz pełnomocnictwo dla reprezentanta, który będzie mógł spotkać się z ekspertem i złożyć dokumenty.

Często zadawane pytania

Czy obcokrajowiec musi wypisać DASK?

Tak. Obowiązek spoczywa na właścicielu mieszkania niezależnie od obywatelstwa. Bez polisy transakcja w Tapu nie przejdzie i nie otworzą się umowy na wodę i prąd.

Czy DASK przechodzi na kupującego przy zakupie mieszkania?

Nie. Przy sprzedażach od 5 września 2026 roku polisa sprzedawcy wygasa w dniu transakcji, a kupujący musi z wyprzedzeniem wypisać polisę na swoje nazwisko.

Czy można ubezpieczyć mieszkanie w budowanym domu?

Niekończące się budynki nie podlegają DASK. Polisę wypisuje się, gdy mieszkanie ma zapis w katastralnym jako wynajmowane mieszkanie, także w przypadku kat irtifakı.

Czy DASK pokrywa meble i urządzenia?

Nie, tylko konstrukcję budynku. Mienie ubezpiecza się oddzielnie dobrowolną konut sigortası.

Co się stanie, jeśli nie przedłużysz DASK?

W ustawie nie ma kary, ale bez aktywnej polisy nie możesz przeprowadzić transakcji w Tapu i przeformować umów użyteczności publicznej. Głównie — przy trzęsieniu ziemi szkoda nie będzie zrekompensowana. Przedłużenie w ciągu 30 dni po wygaśnięciu polisy daje rabat 20%.

Kto płaci DASK przy wynajmie?

Zgodnie z prawem — właściciel. Najemca może zapłacić polisę za niego, ale nie może wypisać DASK na swoje nazwisko.

Źródła

• Ustawa nr 6305 „Afet Sigortaları Kanunu" — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (red. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: taryfy, normatywy za m² i maksymalna kwota 2025–2026
• DASK: pokrycie i wyłączenia
• DASK: często zadawane pytania (sprzedaż, Tapu, woda i prąd, fransziza, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği