Sprzedaż mieszkania w Turcji właścicielowi zagranicznego można przeprowadzić w taki sam sposób jak dla obywatela kraju: transakcję rejestruje urząd Tapu na podstawie wniosku poprzez system Web Tapu, kupujący dokonuje przelewu bankowego, a sprzedawca płaci swoją połowę opłaty rejestracyjnej — 2% od ceny transakcji. Jeśli od daty rejestracji mieszkania minęło więcej niż pięć lat, nie ma podatku dochodowego od sprzedaży. Jeśli mniej — zysk ponad 150 000 TL (próg na 2026 rok) podlegał progresywnej skali od 15 do 40%.
Co sprawdzić przed wystawieniem ogłoszenia
Większość opóźnień w transakcji wiąże się nie z kupującym, lecz z zaległościami sprzedawcy. Przed opublikowaniem ogłoszenia warto przejść przez krótką listę kontrolną:
- Data rejestracji w Tapu. Od tej daty liczy się pięcioletni okres dla podatku dochodowego od sprzedaży. Jeśli mieszkanie zostało kupione na podstawie umowy obietnicy sprzedaży (satış vaadi), okres liczy się od daty rejestracji prawa własności, a nie od daty umowy.
- Podatek od nieruchomości (emlak vergisi). Zgodnie z artykułem 30 ustawy o podatku od nieruchomości (w wersji z ustawy nr 7327 z 2021 roku) urząd Tapu sprawdza zaległości w systemie elektronicznym gminy, a w przypadku zaległości rejestracja przejścia prawa nie następuje. Zaświadczenie papierowe zwykle nie jest wymagane, ale zaległość warto sprawdzić wcześniej i uregulować w belediye.
- Polisa DASK. Obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi jest wymagane dla budynków — mieszkań, biur. Polisa musi być ważna w dniu transakcji.
- Ograniczenia w Tapu. Hipoteka, zajęcie lub nota (şerh) o zakazie sprzedaży blokują transakcję. Notę umieszcza się na przykład, gdy mieszkanie zostało wykorzystane do uzyskania obywatelstwa.
- Zaległości w opłatach za media i aidat. Nie wpływają na rejestrację, ale kupujący prawie zawsze poprosi potwierdzenie braku zaległości.
Jeśli nie mieszkasz na stałe w Turcji, wcześniej zdecyduj, kto będzie podpisywać transakcję: ty osobiście czy reprezentant na podstawie pełnomocnictwa. Właśnie przygotowanie pełnomocnictwa z zagranicy najczęściej przedłuża terminy.
Dokumenty sprzedawcy i czy potrzebna jest ocena SPK
Listę dokumentów dla zagranicznego uczestnika transakcji publikuje portal Your Key Türkiye Głównej Dyrekcji Tapu i Katastr (TKGM). Sprzedawcy zwykle wystarczają następujące:
- paszport lub krajowe dowód osobisty, w razie potrzeby z tłumaczeniem;
- formularz z danymi osobowymi (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) i jedno zdjęcie 6×4 cm wykonane nie wcześniej niż 6 miesięcy temu; formularz jest wymagany w każdej transakcji Tapu z udziałem osoby zagranicznej — zarówno gdy kupuje, jak i gdy sprzedaje;
- Tapu (zaświadczenie o własności), jeśli jest w posiadaniu — w przypadku utraty transakcja jest przeprowadzana na podstawie danych rejestru;
- numer identyfikacyjny osoby zagranicznej lub numer podatkowy — jeśli numer nie istnieje, urząd Tapu przypisze go przy złożeniu wniosku; dla banku i deklaracji podatkowej będzie potrzebny numer podatkowy (vergi numarası);
- ważna polisa DASK;
- pełnomocnictwo, jeśli podpisuje reprezentant;
- tłumacz przysięgły, jeśli któraś ze stron nie mówi po turecku; tłumacz musi być upoważniony przez komisję sądową.
Ocena SPK. Sprzedawca nie potrzebuje raportu wyceny. Wymóg obowiązkowej wyceny przez licencjonowaną firmę SPK dla każdego zakupu dokonanego przez osobę zagraniczną obowiązywał przez kilka lat, ale zgodnie z informacjami specjalistów w zakresie wyceny, okólnik TKGM z 13.06.2024 uchylił go dla transakcji niezwiązanych z obywatelstwem. Aktualnie raport z dokumentem Tutar Tespit Belgesi (TTB) jest obowiązkowy tylko wtedy, gdy zagraniczny kupujący nabywa mieszkanie w celu uzyskania obywatelstwa; zamawiający go kupujący poprzez Web Tapu, dokument ważny jest 12 miesięcy. Jeśli twój kupujący planuje obywatelstwo, uwzględnij to w harmonogramie transakcji.
Jak przebiega transakcja w Tapu: krok po kroku
- Umowa i zaliczka. Strony ustalają cenę, porządek płatności, kto ponosi jakie koszty i datę transakcji. Zaliczkę warto sformalizować na piśmie i dokonać przelewem bankowym.
- Wniosek przez Web Tapu. Wniosek o sprzedaż składa się online na webtapu.tkgm.gov.tr — samodzielnie, przez reprezentanta lub przez agencję. Na tym etapie w wielu gminach automatycznie pobierana jest wyceniona wartość dla podatku (emlak rayiç değeri); w pozostałych dostarczana jest zaświadczeniem.
- Obliczenie opłat i rezerwacja. Urząd Tapu oblicza opłatę rejestracyjną, zbór döner sermaye i wyznacza czas transakcji (randevu). Opłaty uiszczane są przed podpisaniem.
- Płatność. Jeśli kupujący jest osobą zagraniczną, przed transakcją musi sprzedać walutę bankowi; bank w tym samym dniu przesyła do Tapu zaświadczenie o zakupie waluty (döviz alım belgesi), a cena w zaświadczeniu w lirach deklarowana jest jako cena transakcji. Sprzedawca otrzymuje pieniądze w lirach.
- Podpisanie. Strony (lub ich reprezentanci) i tłumacz podpisują oficjalny akt u pracownika Tapu. Tuż po tym prawo własności przechodzi na kupującego.
Od 01.01.2020 transakcję można przeprowadzić w dowolnym urzędzie Tapu, a nie tylko tam, gdzie znajduje się mieszkanie — nawet jeśli sprzedawca i kupujący znajdują się w różnych urzędach. Dla mieszkania w Mahmutlarze lub Kestel można podpisać transakcję na przykład w Antalyi lub Stambule.
Koszty sprzedawcy: opłata, zbór i prowizja
Opłatę rejestracyjną (tapu harcı) na podstawie ustawy o zborach nr 492 płaci każda ze stron oddzielnie: po 2% (binde 20) od kupującego i od sprzedawcy, łącznie 4%. Podstawą jest deklarowana cena, ale nie mniejsza niż wartość mieszkania do podatku od nieruchomości. W umowie strony mogą ustalić inaczej, na przykład że kupujący bierze całą opłatę na siebie, ale przed Tapu każdy odpowiada za swoją część.
Zaniżanie ceny w Tapu jest niebezpieczne. Jeśli okaże się, że deklarowana cena jest poniżej rzeczywistej, niedopłaconą opłatę pobierze się od obu stron ze karą. Od 19.12.2025 (ustawa nr 7566) kara została podniesiona z 25% do wysokości niedopłaconej opłaty (100%). Ponadto zaniżona cena sprzedaży zniekształca obliczenie podatku dochodowego, a przy sprzedaży osobie zagranicznej zaniżenie ceny jest prawie niemożliwe: potwierdza je zaświadczenie bankowe o sprzedaży waluty.
| Koszt | Kto płaci | Kwota |
|---|---|---|
| Tapu harcı (sprzedawca) | Sprzedawca | 2% od ceny, ale nie mniej niż wartość podatkowa |
| Tapu harcı (kupujący) | Kupujący | 2% od tej samej podstawy |
| Döner sermaye | Według umowy stron | Stały zbór wg taryfy TKGM, zależy od rejonu; kwota widoczna w obliczeniu na podstawie wniosku |
| Prowizja agencji | Według umowy, domyślnie na połowę | Nie więcej niż 4% od ceny bez VAT za całe wynagrodzenie |
| Tłumacz przysięgły | Strona, która potrzebuje tłumaczenia | Według cennika tłumacza |
Zbór döner sermaye — to nie procent od ceny, lecz stała kwota wg taryfy TKGM, zależy od rejonu. Dokładnej kwoty na 2026 rok nie udało się potwierdzić w źródle urzędowym: sprawdzisz ją w obliczeniu do swojego wniosku przed transakcją.
Rola agencji. Zasady pracy pośredników nieruchomościowych określa Regulamin obrotu nieruchomościami. Agencja z licencją (yetki belgesi) pracuje na podstawie pisemnej umowy (yetkilendirme sözleşmesi), a przy transakcji zawiera umowę pośrednictwa, gdzie wskazano między innymi, jak strony dzielą opłatę i zbór. Wynagrodzenie za sprzedaż — nie więcej niż 4% od ceny bez VAT; jeśli umowa nie stanowi inaczej, dzielone jest równo między kupującego i sprzedawcę. Jeśli agencja zawarła umowy zarówno ze sprzedawcą, jak i z kupującym, może pobrać tylko jedno wynagrodzenie w granicach tego limitu. Zwykle agencja w Alanii pomaga sprzedać mieszkanie od oceny ceny rynkowej, pokazów przez rezerwację w Tapu i zamknięcie umów mediów.
Podatek dochodowy od sprzedaży w 2026 roku
Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlegany opodatkowaniu jako değer artış kazancı (artykuł 80 ustawy o podatku dochodowym nr 193). Kluczowe reguły według wyjaśnień służby podatkowej GİB na rok 2026:
- Pięć lat. Podatek powstaje tylko wtedy, gdy mieszkanie kupione za gotówkę zostanie sprzedane w ciągu pięciu lat od daty nabycia. Okres liczony jest w dniach kalendarzowych. Po pięciu latach dochód ze sprzedaży nie podlega temu podatkowi. Mieszkanie otrzymane w spadku lub w darowiźnie nie podlega tej regule w ogóle.
- Zysk. Od ceny sprzedaży odejmuje się cenę zakupu, a także koszty sprzedawcy, podatki i opłaty związane ze sprzedażą. Cenę zakupu indeksuje się wskaźnikiem cen producenta Yİ-ÜFE, jeśli jego wzrost w okresie posiadania wyniósł 10% lub więcej.
- Próg zwolniony. W roku 2026 nie podlegają opodatkowaniu pierwsze 150 000 TL takiego zysku rocznie (w 2025 roku było 120 000 TL).
- Oświadczenie nierezydenta. Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Turcji, dochód ze sprzedaży nieruchomości deklarujesz jednorazowym oświadczeniem (münferit beyanname) w urzędzie podatkowym miejsca położenia mieszkania w ciągu 15 dni od otrzymania dochodu. Rezydenci ujmują go w rocznym oświadczeniu podatkowym, które składają w marcu następnego roku.
| Dochód podlegający opodatkowaniu w roku 2026 | Stawka |
|---|---|
| do 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (od pierwszych 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (od pierwszych 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (od pierwszego miliona TL — 232 500 TL) |
| powyżej 5 300 000 TL | 40% (od pierwszych 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Przykład. Mieszkanie sprzedane trzy lata po zakupie, zysk po indeksacji i odliczeniu kosztów — 1 000 000 TL, inne dochody podlegające opodatkowaniu w Turcji nie występują. Podlegającymi opodatkowaniu są 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; podatek = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indeksacja według Yİ-ÜFE zwykle znacznie zmniejsza lub zeruje zysk, dlatego warto zlecić obliczenia tureckiemu doradcy finansowemu (mali müşavir). Podatek w kraju twojego zamieszkania zależy od jego przepisów i umowy Turcji o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Sprzedaż na podstawie pełnomocnictwa i przesłanie pieniędzy za granicę
Jeśli nie możesz przyjechać na transakcję, mieszkanie sprzedaje reprezentant na podstawie pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo wystawione za granicą przyjmowane jest z tłumaczeniem, w oryginale lub poświadczonej kopii i musi spełniać wymogi TKGM co do formy: musi zawierać wyraźnie uprawnienie do sprzedaży konkretnego mieszkania i otrzymania pieniędzy. Szczegóły dotyczące różnych wariantów — u tureckiego notariusza, w konsulacie Turcji lub z apostille — przeczytaj w artykule o pełnomocnictwie w Turcji.
Możesz przesłać pieniądze za granicę po sprzedaży. Zgodnie z Okólnikiem o przepływach kapitałowych Tureckiego Banku Centralnego (artykuł 13) osoby zamieszkałe za granicą mogą poprzez bank przesłać za ocean przychody ze sprzedaży nieruchomości pomniejszone o podatki i podobne zobowiązania. W praktyce bank poprosi oficjalny akt sprzedaży z Tapu i potwierdzenie wpływu pieniędzy; konwersja lir na walutę obcą odbywa się po kursie banku. Jeśli musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży, warto obliczyć go i zapłacić przed przesłaniem pieniędzy.
Jeśli przez nieruchomość uzyskałeś obywatelstwo lub wizę pobytu
Obywatelstwo. Aby uzyskać obywatelstwo przez nieruchomość, kupujący zobowiązuje się nie sprzedawać obiektu przez trzy lata, a w Tapu umieszczana jest odpowiednia adnotacja. Przed upływem tego terminu nie możesz sprzedać takiego mieszkania na zasadach ogólnych; próg inwestycji dla transakcji po 13.06.2022 wynosi 400 000 USD. Więcej informacji o zasadach — w artykule o obywatelstwie Turcji poprzez nieruchomość. Po trzech latach adnotację usuwają i mieszkanie sprzedajesz na zasadach ogólnych.
Wiza pobytu. Krótkoterminową wizę pobytu wydaje się między innymi właścicielom nieruchomości w Turcji (artykuł 31 ustawy nr 6458). Według artykułu 33 tej samej ustawy wizę pobytu unieważnia się lub nie przedłuża, jeśli podstawa jej wydania upadła. Dlatego jeśli sprzedajesz jedyne mieszkanie, ale pozostajesz mieszkać w Turcji, wcześniej przygotuj inną podstawę — na przykład umowę najmu — i skontaktuj się z służbą migracyjną.
Często zadawane pytania
Ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkania w Turcji?
Sama rejestracja — jedno odwiedzenie Tapu po wcześniejszym umówieniu się przez Web Tapu. Najdłużej czeka się na pełnomocnictwo z zagranicy, raport wyceny dla kupującego ubiegającego się o obywatelstwo i przesłanie bankowe.
Czy muszę przyjechać do Turcji na transakcję?
Nie. Transakcję może podpisać reprezentant na podstawie pełnomocnictwa, a transakcje z cudzoziemcami TKGM przeprowadza również poprzez reprezentację Tapu przy konsulacie generalnym Turcji w Berlinie.
Kto płaci opłatę 4%?
Zgodnie z prawem — każda strona po 2%. Inne rozłożenie jest możliwe za porozumieniem stron, ale powinno być wyraźnie zapisane w umowie.
Czy płaci się podatek, jeśli mieszkanie jest w posiadaniu dłużej niż 5 lat?
Nie: dochód ze sprzedaży mieszkania kupionego przez osobę fizyczną i sprzedanego ponad pięć lat po nabyciu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od değer artış kazancı. Okres liczy się w dniach kalendarzowych od daty rejestracji.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Tak, ale obciążenie należy usunąć przed rejestracją lub jednocześnie z nią — zwykle część pieniędzy kupującego przeznaczana jest na spłatę kredytu, a bank udzieli zgody na zwolnienie hipoteki.
Źródła
- GİB: wytyczne dotyczące opodatkowania pozostałych dochodów, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: infografika „Değer artışı kazancı" 2026
- GİB: taryfa podatku dochodowego na rok 2026
- GİB: opodatkowanie kupna-sprzedaży nieruchomości (tapu harcı)
- Resmî Gazete: ustawa nr 7566 z 19.12.2025
- Resmî Gazete: ustawa nr 7327 (zadłużenie z tytułu emlak vergisi i przejście prawa)
- Your Key Türkiye (TKGM): przewodnik transakcji nieruchomościami dla cudzoziemców
- Turecki Bank Centralny: Okólnik o przepływach kapitałowych
- Rozporządzenie o handlu nieruchomościami (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Ustawa nr 6458 o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej