Jak sprzedać nieruchomość w Turcji w 2026 roku: przewodnik dla właścicieli

Planujesz sprzedaż mieszkania w Turcji? Dowiedz się, jak przejść przez proces w 2026 roku, jakie są podatki od zysków oraz jak przygotować dokumenty w Tapu.

New Time Investment to agencja nieruchomości w Alanyi (Antalya, Turcja). Pomagamy zagranicznym nabywcom wybrać, kupić i wynająć mieszkania, wille oraz nieruchomości komercyjne, sfinalizować transakcję, uzyskać zezwolenie na pobyt i zarządzać nieruchomością.

Sprzedaż mieszkania w Turcji przez obcokrajowca-właściciela odbywa się na takich samych zasadach, jak w przypadku obywatela tego kraju: transakcję rejestruje urząd Tapu na podstawie wniosku złożonego przez system Web Tapu, środki pieniężne kupujący przekazuje za pośrednictwem banku, a sprzedający opłaca swoją część opłaty skarbowej w wysokości 2% ceny transakcyjnej. Jeśli od momentu zarejestrowania własności mieszkania na Państwa nazwisko minęło więcej niż pięć lat, podatek od dochodu ze sprzedaży nie występuje. Jeśli mniej — zysk przekraczający 150 000 TL (próg na 2026 rok) podlega opodatkowaniu według skali progresywnej od 15 do 40%.

O co warto zadbać przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż

Większość opóźnień w transakcjach wynika nie z winy kupującego, a z nieuregulowanych spraw po stronie sprzedającego. Przed publikacją oferty warto przejść przez krótką listę kontrolną:

Data rejestracji w Tapu. To od niej liczony jest pięcioletni okres uprawniający do zwolnienia z podatku dochodowego. Jeśli mieszkanie zostało kupione na podstawie umowy przedwstępnej (satış vaadi), okres ten biegnie od daty wpisu prawa własności, a nie od daty podpisania umowy.
Podatek od nieruchomości (emlak vergisi). Zgodnie z art. 30 ustawy o podatku od nieruchomości (w brzmieniu ustawy nr 7327 z 2021 r.), urząd Tapu sprawdza zaległości w opłatach emlak vergisi w elektronicznym systemie gminy i w przypadku wykrycia długu nie zarejestruje przeniesienia własności. Zaświadczenia w formie papierowej zazwyczaj się nie wymaga, ale warto sprawdzić stan konta i uregulować ewentualne zaległości w belediye.
Polisa DASK. Obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi jest wymagane dla budynków — mieszkań i biur. Polisa musi być ważna w dniu transakcji.
Ograniczenia w Tapu. Hipoteka, zajęcie komornicze lub adnotacja (şerh) o zakazie sprzedaży blokują transakcję. Adnotacja taka pojawia się na przykład wtedy, gdy mieszkanie zostało użyte w procesie ubiegania się o obywatelstwo.
Długi za media i aidat. Nie wpływają one bezpośrednio na rejestrację, ale kupujący niemal zawsze poprosi o potwierdzenie braku zaległości.

Jeśli nie mieszkają Państwo w Turcji na stałe, warto wcześniej ustalić, kto podpisze umowę: osobiście czy przez pełnomocnika. To właśnie kwestia sporządzenia pełnomocnictwa z zagranicy najczęściej wydłuża cały proces.

Dokumenty sprzedającego i kwestia wyceny SPK

Lista dokumentów dla zagranicznego uczestnika transakcji publikowana jest przez portal Your Key Türkiye Generalnej Dyrekcji Tapu i Katastru (TKGM). Od sprzedającego zazwyczaj wymaga się następujących dokumentów:

paszport lub krajowy dowód tożsamości, w razie potrzeby z tłumaczeniem;
formularz z danymi osobowymi (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) oraz jedno zdjęcie 6×4 cm, wykonane nie wcześniej niż 6 miesięcy temu; formularz jest wymagany przy każdej transakcji w Tapu z udziałem obcokrajowca — zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży;
Tapu (akt własności), jeśli posiadają go Państwo fizycznie — w przypadku zagubienia transakcję przeprowadza się na podstawie danych z rejestru;
numer identyfikacyjny dla obcokrajowców lub numer podatkowy — jeśli go Państwo nie posiadają, Tapu nada go podczas składania wniosku; dla banku i deklaracji podatkowej i tak będzie potrzebny numer podatkowy (vergi numarası);
ważna polisa DASK;
pełnomocnictwo, jeśli dokumenty podpisuje przedstawiciel;
tłumacz przysięgły, jeśli któraś ze stron nie włada językiem tureckim; tłumacz musi być upoważniony przez komisję sądową.

Wycena SPK. Sprzedający nie musi posiadać raportu z wyceny. Wymóg obowiązkowej wyceny przez licencjonowaną firmę SPK dla każdego zakupu dokonywanego przez obcokrajowca obowiązywał przez kilka lat, jednak według danych profesjonalnych rzeczoznawców, okólnik TKGM z dnia 13.06.2024 r. uchylił ten obowiązek dla transakcji niezwiązanych z uzyskaniem obywatelstwa. Obecnie raport wraz z dokumentem Tutar Tespit Belgesi (TTB) jest obowiązkowy tylko wtedy, gdy zagraniczny nabywca kupuje mieszkanie w celu uzyskania obywatelstwa; zamawia go kupujący przez system Web Tapu, a dokument jest ważny przez 12 miesięcy. Jeśli Państwa kupujący planuje ubiegać się o obywatelstwo, należy uwzględnić to w harmonogramie transakcji.

Jak przebiega transakcja w Tapu: krok po kroku

Porozumienie i zadatek. Strony ustalają cenę, sposób płatności, podział kosztów oraz datę transakcji. Zadatek warto udokumentować na piśmie i przelać za pośrednictwem banku.
Wniosek przez Web Tapu. Wniosek o sprzedaż składa się online na stronie webtapu.tkgm.gov.tr — samodzielnie, przez przedstawiciela lub agencję. Na tym etapie w wielu gminach automatycznie pobierana jest wartość szacunkowa dla celów podatkowych (emlak rayiç değeri); w pozostałych przypadkach dostarcza się stosowne zaświadczenie.
Obliczenie opłat i umówienie wizyty. Urząd Tapu oblicza opłatę skarbową oraz opłatę döner sermaye i wyznacza termin transakcji (randevu). Opłaty należy uregulować przed podpisaniem aktu.
Płatność. Jeśli kupującym jest obcokrajowiec, ma on obowiązek przed transakcją sprzedać walutę w banku; bank tego samego dnia przesyła do Tapu zaświadczenie o zakupie waluty (döviz alım belgesi), a cena w zaświadczeniu wyrażona w lirach deklarowana jest jako cena transakcyjna. Sprzedający otrzymuje pieniądze w lirach.
Podpisanie. Strony (lub ich przedstawiciele) oraz tłumacz podpisują oficjalny akt w obecności urzędnika Tapu. Zaraz po tym prawo własności przechodzi na kupującego.

Od 01.01.2020 r. transakcję można przeprowadzić w dowolnym urzędzie Tapu, a nie tylko w tym, w którego rejonie znajduje się mieszkanie — nawet jeśli sprzedający i kupujący przebywają w różnych placówkach. W przypadku mieszkania w Mahmutlarze czy Kestelu, akt można podpisać na przykład w Antalyi lub Stambule.

Koszty sprzedającego: opłaty i prowizja

Opłatę skarbową za rejestrację (tapu harcı) zgodnie z ustawą o opłatach nr 492 wnoszą obie strony oddzielnie: po 2% (binde 20) od kupującego i sprzedającego, łącznie 4%. Podstawą jest zadeklarowana cena, ale nie może być ona niższa od wartości nieruchomości dla celów podatkowych. W umowie strony mogą ustalić inaczej, np. że kupujący bierze na siebie całość opłaty, jednak w relacji z urzędem Tapu każda ze stron odpowiada za swoją część.

Zaniżanie ceny w Tapu jest ryzykowne. Jeśli okaże się, że zadeklarowana cena jest niższa od realnej, niedopłacona kwota zostanie wyegzekwowana od obu stron wraz z karą. Od 19.12.2025 r. (ustawa nr 7566) karę podniesiono z 25% do wysokości niedopłaconej kwoty (100%). Co więcej, zaniżona cena sprzedaży zniekształca obliczenie podatku od dochodu, a przy sprzedaży obcokrajowcowi zaniżenie ceny jest praktycznie niemożliwe: potwierdza ją bankowe zaświadczenie o sprzedaży waluty.

Koszt	Kto płaci	Wysokość
Tapu harcı (sprzedawca)	Sprzedawca	2% ceny, nie mniej niż wartość podatkowa
Tapu harcı (kupujący)	Kupujący	2% od tej samej podstawy
Döner sermaye	Zgodnie z umową stron	Opłata stała wg taryfy TKGM, zależy od regionu; kwotę pokazuje obliczenie wniosku
Prowizja agencji	Zgodnie z umową, domyślnie po połowie	Maksymalnie 4% ceny netto (bez VAT)
Tłumacz przysięgły	Strona, która potrzebuje tłumaczenia	Wg cennika tłumacza

Opłata döner sermaye nie jest procentem od ceny, a stałą kwotą według taryfy TKGM, zależną od regionu. Dokładnej kwoty na 2026 rok w oficjalnych źródłach nie udało się potwierdzić: prosimy sprawdzić ją w kalkulacji wniosku przed samą transakcją.

Rola agencji. Zasady pracy pośredników w obrocie nieruchomościami określa Regulamin handlu nieruchomościami. Agencja posiadająca licencję (yetki belgesi) pracuje na podstawie pisemnej umowy (yetkilendirme sözleşmesi), a przy transakcji sporządza umowę pośrednictwa, w której określa się m.in. sposób podziału opłat skarbowych. Wynagrodzenie za sprzedaż wynosi maksymalnie 4% ceny netto; jeśli umowa nie stanowi inaczej, dzieli się je po równo między kupującego a sprzedającego. Jeśli agencja podpisała umowy zarówno ze sprzedającym, jak i kupującym, może pobrać tylko jedno wynagrodzenie w granicach tego limitu. Zazwyczaj agencja w Alanyi pomaga sprzedać mieszkanie kompleksowo: od wyceny wartości rynkowej i prezentacji nieruchomości, aż po wpis w Tapu i rozwiązanie umów z dostawcami mediów.

Podatek od dochodu ze sprzedaży w 2026 roku

Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu jako değer artış kazancı (zgodnie z artykułem 80 ustawy o podatku dochodowym nr 193). Kluczowe zasady wynikające z wyjaśnień urzędu skarbowego GİB na 2026 rok:

Pięć lat. Podatek powstaje tylko wtedy, gdy nieruchomość kupiona za gotówkę zostanie sprzedana w ciągu pięciu lat od daty nabycia. Termin liczony jest w dniach kalendarzowych. Po upływie pięciu lat dochód ze sprzedaży nie podlega temu podatkowi. Nieruchomość otrzymana w spadku lub darowiźnie nie podlega tej zasadzie.
Zysk. Od ceny sprzedaży odejmuje się cenę zakupu, a także wydatki sprzedającego, podatki i opłaty związane ze sprzedażą. Cenę zakupu indeksuje się zgodnie ze wskaźnikiem cen producenta Yİ-ÜFE, jeśli jego wzrost w okresie posiadania wyniósł 10% lub więcej.
Próg zwolnienia z podatku. W 2026 roku pierwsze 150 000 TL takiego zysku rocznie jest zwolnione z opodatkowania (w 2025 roku próg wynosił 120 000 TL).
Deklaracja nierezydenta. Jeśli nie są Państwo rezydentami podatkowymi Turcji, dochód ze sprzedaży nieruchomości deklaruje się za pomocą deklaracji jednorazowej (münferit beyanname) w urzędzie skarbowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości w ciągu 15 dni od uzyskania dochodu. Rezydenci uwzględniają go w rocznej deklaracji podatkowej, składanej w marcu następnego roku.

Opodatkowany zysk za 2026 rok	Stawka
do 190 000 TL	15%
190 000 – 400 000 TL	20% (od pierwszych 190 000 TL — 28 500 TL)
400 000 – 1 000 000 TL	27% (od pierwszych 400 000 TL — 70 500 TL)
1 000 000 – 5 300 000 TL	35% (od pierwszego 1 000 000 TL — 232 500 TL)
powyżej 5 300 000 TL	40% (od pierwszych 5 300 000 TL — 1 737 500 TL)

Przykład. Nieruchomość została sprzedana trzy lata po zakupie, zysk po indeksacji i odliczeniu kosztów wynosi 1 000 000 TL, innych podlegających opodatkowaniu dochodów w Turcji brak. Opodatkowaniu podlega: 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; podatek = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indeksacja według Yİ-ÜFE często znacząco zmniejsza lub zeruje zysk, dlatego obliczenia warto powierzyć tureckiemu doradcy finansowemu (mali müşavir). Podatek w kraju Państwa rezydencji zależy od tamtejszego prawa oraz umowy z Turcją o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Sprzedaż przez pełnomocnika i transfer środków za granicę

Jeśli nie mogą Państwo osobiście stawić się na transakcję, mieszkanie może sprzedać pełnomocnik. Pełnomocnictwo sporządzone za granicą jest przyjmowane z tłumaczeniem, w oryginale lub kopii uwierzytelnionej, i musi spełniać wymogi TKGM dotyczące formy: należy w nim wyraźnie wskazać prawo do sprzedaży konkretnej nieruchomości i odbioru środków. Szczegółowe informacje o dostępnych opcjach można uzyskać u tureckiego notariusza, w konsulacie Turcji lub poprzez uzyskanie apostille — zachęcamy do przeczytania naszego artykułu o pełnomocnictwie w Turcji.

Wyprowadzenie środków po sprzedaży jest możliwe. Zgodnie z Okólnikiem o przepływie kapitału Banku Centralnego Turcji (artykuł 13) osoby zamieszkujące za granicą mają prawo do przelania za granicę za pośrednictwem banku wpływów ze sprzedaży nieruchomości po odliczeniu podatków i podobnych zobowiązań. W praktyce bank poprosi o oficjalny akt sprzedaży z Tapu oraz wyciąg o wpływie środków; przewalutowanie lir na walutę obcą odbywa się po kursie banku. Jeśli należy zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży, warto obliczyć i opłacić go przed dokonaniem transferu.

Jeśli na podstawie nieruchomości uzyskano obywatelstwo lub pobyt

Obywatelstwo. W celu uzyskania obywatelstwa poprzez inwestycję, kupujący składa zobowiązanie do nieprzedawania nieruchomości przez trzy lata, a w Tapu zamieszczana jest odpowiednia adnotacja. Przed upływem tego terminu nie można sprzedać takiej nieruchomości w trybie zwykłym; próg inwestycji dla transakcji po 13.06.2022 wynosi 400 000 USD. Szczegółowe informacje o zasadach znajdą Państwo w artykule o obywatelstwie Turcji za nieruchomość. Po trzech latach adnotację usuwa się i nieruchomość można sprzedać na zasadach ogólnych.

Pobyt. Krótkoterminowy zezwolenie na pobyt (ikamet izni) przyznawane jest między innymi właścicielom nieruchomości w Turcji (artykuł 31 ustawy nr 6458). Zgodnie z artykułem 33 tej samej ustawy, zezwolenie na pobyt zostaje anulowane lub nieprzedłużone, jeśli podstawa jego wydania wygasła. Dlatego, jeśli sprzedają Państwo jedyną nieruchomość, ale planują nadal mieszkać w Turcji, należy z wyprzedzeniem przygotować inną podstawę pobytu — na przykład wynajem — i zwrócić się do urzędu migracyjnego.

Częste pytania

Ile czasu zajmuje sprzedaż nieruchomości w Turcji?

Sama rejestracja to jedna wizyta w urzędzie Tapu po umówieniu terminu przez system Web Tapu. Najdłużej zazwyczaj oczekuje się na pełnomocnictwo z zagranicy, raport z wyceny dla kupującego ubiegającego się o obywatelstwo oraz przelew bankowy.

Czy trzeba przyjeżdżać do Turcji na transakcję?

Nie. Transakcję może podpisać pełnomocnik, a transakcje z cudzoziemcami TKGM przeprowadza między innymi poprzez wydziały Tapu przy konsulatach generalnych Turcji (np. w Berlinie).

Kto płaci 4% podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zgodnie z prawem — każda ze stron po 2%. Inny podział jest możliwy w przypadku porozumienia, ale warto go wyraźnie zapisać w umowie.

Czy płaci się podatek, jeśli nieruchomość jest w posiadaniu dłużej niż 5 lat?

Nie: dochód ze sprzedaży nieruchomości kupionej przez osobę prywatną i sprzedanej później niż pięć lat po nabyciu nie podlega podatkowi od değer artış kazancı. Termin liczy się w dniach kalendarzowych od daty rejestracji.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Tak, ale obciążenie musi zostać zdjęte przed rejestracją lub jednocześnie z nią — zazwyczaj część środków kupującego przeznaczana jest na spłatę kredytu, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.