Nieruchomości w Turcji pod zezwolenie na pobyt — oferty i warunki

Oferty w Alanyi o wartości od 200 000 $ — progu dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt przez zakup nieruchomości. Warunki, dokumenty, procedura i odpowiedzi na częste pytania.

New Time Investment to agencja nieruchomości w Alanyi (Antalya, Turcja). Pomagamy zagranicznym nabywcom wybrać, kupić i wynająć mieszkania, wille oraz nieruchomości komercyjne, sfinalizować transakcję, uzyskać zezwolenie na pobyt i zarządzać nieruchomością.

Usługi

  • Sprzedaż nieruchomości w Alanyi
  • Wynajem mieszkań i willi
  • Zarządzanie nieruchomościami
  • Pomoc w uzyskaniu zezwolenia na pobyt i obywatelstwa tureckiego
  • Transfery z lotniska w Antalyi
  • Wsparcie prawne transakcji

Dzielnice Alanyi

  • Mahmutlar
  • Oba
  • Avsallar
  • Kargıcak
  • Kestel
  • Tosmur
  • Cikcilli
  • Centre

Wybór ofert New Time Investment, których wartość osiąga ustawowy próg dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt przez zakup nieruchomości, oraz omówienie procedury krok po kroku: warunki, dokumenty, terminy i pułapki.

Jak powstał ten wybór

Nie oznaczamy ofert etykietą „nadaje się pod zezwolenie na pobyt”: takiej cechy nie ma ani w naszych danych, ani u deweloperów, a nadawanie jej samodzielnie byłoby nieuczciwe. Kryterium wyboru jest jedno i w pełni przejrzyste: do wyboru trafiają aktywne oferty z katalogu, których cena jest nie niższa niż {usd} — to obowiązujący od 16 października 2023 roku minimalny próg wartości nieruchomości dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt przez zakup. Ceny w katalogu podane są w euro, dlatego próg przeliczono po przybliżonym kursie i wynosi około {eur}.

Prawo nie patrzy przy tym na cenę z ogłoszenia, lecz na wartość potwierdzoną raportem rzeczoznawcy z licencją SPK (Rady Rynków Kapitałowych) i wpisaną do TAPU. Może ona okazać się wyższa lub niższa od ceny sprzedaży. Dlatego oferty w pobliżu progu sprawdzamy osobno — po konkretnym adresie i danych katastralnych, przed transakcją i bezpłatnie.

Jest jeszcze jedno ograniczenie, którego po cenie w ogóle nie widać: urząd migracyjny zamyka dla pierwszej rejestracji cudzoziemców dzielnice, w których udział ludności zagranicznej przekracza ustalony limit. Listy są weryfikowane, dlatego adres trzeba sprawdzać na dzień złożenia wniosku, a nie na dzień publikacji ogłoszenia.

Zezwolenie na pobyt w Turcji przez zakup nieruchomości: jak to działa

Czym jest zezwolenie na pobyt przez zakup nieruchomości

Zezwolenie na pobyt (po turecku — ikamet izni) daje cudzoziemcowi prawo do legalnego pobytu w kraju dłużej niż okres bezwizowy. Sama własność nie daje obywatelstwa ani statusu stałego: zakup nieruchomości jest podstawą do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt (kısa dönem ikamet izni), wydawanego na okres do dwóch lat i przedłużanego, dopóki podstawa istnieje.

To nie „złota wiza” ani obywatelstwo za inwestycję: program obywatelstwa to osobna, znacznie droższa ścieżka z własnym progiem i zobowiązaniem do niesprzedawania nieruchomości przez trzy lata. Zezwolenie na pobyt przez zakup dotyczy prawa do życia w kraju, a nie paszportu.

  • Legalny pobyt w Turcji bez ograniczenia do bezwizowych 90 dni
  • Turecki numer podatkowy, konto bankowe i lokalna karta SIM
  • Zapisanie dzieci do szkoły publicznej
  • Dostęp do prywatnej opieki medycznej, a po rejestracji w SGK — również do publicznej
  • Wielokrotny wjazd i wyjazd w okresie ważności karty
  • Możliwość ubiegania się w przyszłości o obywatelstwo w trybie ogólnym — po pięciu latach nieprzerwanego legalnego pobytu (warunki sprawdzane indywidualnie)

Warunki: jaka nieruchomość się nadaje

  • Wartość. Nie niższa niż 200 000 $ — według wyceny licencjonowanego rzeczoznawcy SPK, wpisanej do TAPU. Od 16 października 2023 roku próg jest jednolity dla całego kraju, bez podziału na duże miasta i regiony.
  • Zarejestrowane prawo własności. Potrzebny jest TAPU na Twoje nazwisko. Mieszkanie w budowie kupione na podstawie umowy nie jest podstawą do czasu otrzymania TAPU.
  • Przeznaczenie mieszkalne i przydatność do zamieszkania. Działka, lokal użytkowy lub obiekt bez iskanu (pozwolenia na użytkowanie) z reguły nie są uznawane za podstawę zezwolenia, nawet jeśli kosztują więcej niż próg.
  • Adres poza zamkniętą dzielnicą. Jeśli udział cudzoziemców w mahalle przekracza ustalony limit, pierwsza rejestracja adresowa pod tym adresem nie zostanie dokonana.
  • Brak obciążeń: hipoteki, zajęcia, niezapłaconych długów związanych z nieruchomością.

Żadnego z tych punktów nie da się sprawdzić „po ogłoszeniu” — wszystko potwierdzają dokumenty konkretnej nieruchomości. Jeśli choć jeden nie jest spełniony, odmowa przychodzi już po opłaceniu opłat, dlatego sprawdzenie przed transakcją oszczędza pieniądze i miesiące.

Kolejność działań: od wyboru nieruchomości do karty pobytu

  1. Wybór nieruchomości i sprawdzenie. Sprawdzamy TAPU, iskan, brak długów i obciążeń, status dzielnicy pod adresem.
  2. Wycena. Zamawiamy raport rzeczoznawcy z licencją SPK — jest obowiązkowy zarówno do transakcji, jak i dla urzędu migracyjnego.
  3. Numer podatkowy i konto bankowe. Turecki NIP wydaje urząd skarbowy, konto — bank; bez nich nie da się przeprowadzić ani transakcji, ani zawrzeć umów na media.
  4. Transakcja i TAPU. Przepisanie własności w urzędzie katastralnym (Tapu Müdürlüğü); w razie potrzeby — przez pełnomocnika, bez Twojej osobistej obecności.
  5. Media i rejestracja adresowa. Umowy na prąd i wodę na Twoje nazwisko oraz wpisanie adresu do systemu rejestracji adresowej.
  6. Ubezpieczenie zdrowotne. Prywatna polisa tureckiego ubezpieczyciela na cały wnioskowany okres; zagraniczne ubezpieczenia turystyczne nie są akceptowane.
  7. Złożenie wniosku. Formularz wypełnia się online na portalu e-ikamet.goc.gov.tr, system wyznacza termin wizyty w lokalnym urzędzie migracyjnym.
  8. Opłaty i złożenie dokumentów. Wnosisz ustalone opłaty, składasz komplet dokumentów, otrzymujesz potwierdzenie.
  9. Odbiór karty. Gotowa karta pobytu przychodzi pocztą na wskazany adres.

Dokumenty

  • Paszport z wystarczającym okresem ważności i jego tłumaczenie poświadczone notarialnie
  • Wypełniony i podpisany formularz wygenerowany w e-ikamet
  • Zdjęcia biometryczne według wzoru
  • TAPU na Twoje nazwisko i raport z wyceny
  • Ważna polisa ubezpieczenia zdrowotnego tureckiego ubezpieczyciela
  • Potwierdzenie adresu zamieszkania i rejestracja adresowa
  • Potwierdzenie wystarczających środków na okres pobytu
  • Dowody wniesienia ustalonych opłat

Dokładny komplet zależy od obywatelstwa, wieku i składu rodziny, a wymagania są okresowo doprecyzowywane. Aktualną listę publikuje urząd migracyjny na swojej stronie; nasz prawnik sprawdza ją bezpośrednio przed złożeniem wniosku.

Rodzina właściciela

Małżonek i niepełnoletnie dzieci składają osobne wnioski, ale na tej samej podstawie. Potrzebne im będą dokumenty potwierdzające pokrewieństwo — akt małżeństwa, akty urodzenia — z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, własna polisa ubezpieczeniowa i własny formularz.

Jedna nieruchomość zwykle stanowi podstawę dla całej rodziny, jednak wymagania co do powierzchni i liczby mieszkańców mogą się różnić w poszczególnych prowincjach — warto to sprawdzić dla konkretnego adresu.

Terminy, przedłużenie i koszty

Pierwsza karta wydawana jest na okres do dwóch lat. Wniosek o przedłużenie składa się z wyprzedzeniem — z reguły nie później niż dwa miesiące przed upływem terminu. Przedłużać można bez ograniczeń, dopóki istnieje podstawa, czyli dopóki nieruchomość pozostaje Twoją własnością.

Na koszty składają się opłata za zezwolenie, koszt samej karty, ubezpieczenie, tłumaczenia i poświadczenia notarialne dokumentów oraz raport z wyceny. Kwoty ustalane są w lirach tureckich i regularnie waloryzowane, dlatego konkretne liczby warto sprawdzać na dzień złożenia wniosku, a nie opierać się na zeszłorocznych publikacjach.

Czas rozpatrywania różni się w zależności od prowincji: gdzieś termin wyznaczają po kilku dniach, gdzieś — po kilku tygodniach. W Alanyi kolejki są zwykle krótsze niż w Stambule i Antalyi.

Częste błędy

  • Kierowanie się ceną z ogłoszenia zamiast wartością z wyceny, która trafi do TAPU.
  • Zakup nieruchomości bez iskanu lub z nieuregulowanymi długami za media i aidat.
  • Niesprawdzenie statusu dzielnicy — i odmowa już po zamknięciu transakcji.
  • Zakup działki lub lokalu użytkowego z myślą o zezwoleniu na pobyt.
  • Wykupienie ubezpieczenia turystycznego zamiast polisy tureckiego ubezpieczyciela.
  • Składanie wniosku o przedłużenie w ostatniej chwili, gdy karta już traci ważność.

Dlaczego Alanya

Pracujemy w Alanyi i jej dzielnicach — Mahmutlar, Oba, Kestel, Tosmur, Cikcilli, Avsallar, Kargıcak. Jest tu wystarczająco dużo ofert spełniających próg wartości, kolejki w urzędzie migracyjnym są krótsze niż w Stambule, a utrzymanie mieszkania kosztuje mniej.

Dzielnicę wybiera się jednak nie tylko pod próg: trzeba patrzeć na szkoły, szpitale, komunikację i odległość od morza — w tym mieszkaniu masz mieszkać Ty, a nie wniosek.

Częste pytania

Czy zakup nieruchomości daje obywatelstwo Turcji?
Nie. Zakup za 200 000 $ jest podstawą do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, a nie do obywatelstwa. Obywatelstwo za inwestycję to osobny program z wyższym progiem i zobowiązaniem do niesprzedawania nieruchomości przez trzy lata. Istnieje też ogólny tryb naturalizacji — po pięciu latach nieprzerwanego legalnego pobytu, z osobnym zestawem wymagań.
Czy można uzyskać zezwolenie, jeśli nieruchomość jest tańsza niż próg?
Na podstawie zakupu nieruchomości — nie. Zezwolenie można jednak uzyskać na innych podstawach: turystycznej, edukacyjnej, rodzinnej, zawodowej. Każda ma własne wymagania, a zakup tańszego mieszkania sam w sobie nie zwiększa szans.
Próg jest w dolarach, a ceny w katalogu w euro — jak liczyć?
Próg ustalono w dolarach amerykańskich i sprawdza się go według wyceny wpisanej do TAPU. W wyborze przeliczamy ceny po przybliżonym kursie — to wskazówka do selekcji, a nie prawne potwierdzenie zgodności. Ostateczną decyzję podejmuje się na podstawie raportu rzeczoznawcy.
Czy trzeba stale mieszkać w Turcji?
Karta nie wymaga całorocznej obecności, ale długie przerwy mogą wpłynąć na przedłużenie, a zwłaszcza na przyszły wniosek o obywatelstwo, gdzie liczy się ciągłość pobytu.
Czy można sprzedać nieruchomość po uzyskaniu zezwolenia?
Sprzedaż usuwa podstawę: przy kolejnym przedłużeniu nie będzie czym jej potwierdzić. W programie obywatelstwa za inwestycję obowiązuje bezpośredni zakaz sprzedaży przez trzy lata.
Ile trwa cała procedura?
Sama transakcja przy gotowych dokumentach zajmuje od kilku dni do dwóch tygodni. Potem następują wycena, ubezpieczenie, rejestracja adresowa i zapis do urzędu migracyjnego. W praktyce warto założyć od jednego do trzech miesięcy od wyboru nieruchomości do karty w ręku.
Czy trzeba przyjeżdżać do Turcji?
Transakcję można przeprowadzić przez pełnomocnika, bez Twojej obecności. Na wizytę w urzędzie migracyjnym trzeba jednak stawić się osobiście — tam pobierane są dane biometryczne.

Ważne

Informacje mają charakter poglądowy i są aktualne na dzień publikacji. Przepisy migracyjne Turcji zmieniają się: progi, listy dzielnic zamkniętych dla rejestracji, wysokości opłat i wykazy dokumentów są doprecyzowywane aktami prawnymi. Przed transakcją sprawdź oficjalne źródła — Urząd ds. Migracji (goc.gov.tr, portal e-ikamet.goc.gov.tr) i Generalna Dyrekcja Ksiąg Wieczystych i Katastru (tkgm.gov.tr) — albo napisz do nas, a sprawdzimy Twój przypadek.

Kontakt