Eiendomsforsikring i Tyrkia 2026: DASK og frivillig boligforsikring

Eiendomsforsikring i Tyrkia i 2026 består av den obligatoriske jordskjelvforsikringen, kjent som DASK, og den frivillige boligforsikringen (konut sigortası). DASK er påkrevd for alle eiere av leiligheter eller hus, inkludert utenlandske investorer. Uten en gyldig polise kan man ikke gjennomføre tinglysning (Tapu), og man får heller ikke tegnet abonnement på vann og strøm. I 2026 koster en polise for en leilighet på 100 m² normalt mellom 900 og 3 500 tyrkiske lira (TL) per år, avhengig av adressens seismiske risikoklasse.

DASK: Hvem er pliktig og hva dekkes

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası – obligatorisk jordskjelvforsikring) er innført gjennom lov nr. 6305 om naturkatastrofeforsikring. Polisen utstedes kun av den statlige institusjonen Doğal Afet Sigortaları Kurumu, mens private forsikringsselskaper og agenter selger den på vegne av DASK. Prisen er identisk hos alle tilbydere, ettersom satsene er fastsatt av staten.

Følgende eiendommer er underlagt forsikringsplikt (lov nr. 6305, artikkel 10):

• Leiligheter og andre uavhengige enheter i henhold til lov om eierseksjoner (nr. 634);
• Privatboliger bygget på tomt registrert med Tapu;
• Kontorer og forretningslokaler som er en del av et boligbygg.

Plikten påhviler eieren eller innehaveren av bruksretten (intifa), og polisen må fornyes årlig. Loven skiller ikke mellom tyrkiske statsborgere og utlendinger. Boliger stilt til rådighet av arbeidsgiver, offentlige bygg, enkle landbruksboliger og rene næringsbygg er unntatt plikten. DASK kan nekte å forsikre bygg som er oppført i strid med godkjente tegninger eller som har svekket bærende konstruksjon.

Polisen dekker skader på selve bygningsmassen som følge av jordskjelv, samt brann, eksplosjon, tsunami og jordskred forårsaket av skjelvet. Utbetalingen skjer som kontantbeløp opp til forsikringssummen. DASK dekker ikke følgende:

• Møbler, elektronikk eller annet løsøre;
• Tap av leieinntekter eller kostnader til midlertidig opphold;
• Rydding og fjerning av bygningsrester;
• Personskader.

Egenandelen er 2 % av forsikringssummen per hendelse (en serie etterskjelv innenfor 72 timer regnes som én hendelse). Dersom eieren har utført bygningsmessige endringer som svekker bærestrukturen, og skaden kan tilskrives dette, tapes retten til erstatning (artikkel 12 i loven).

Hva koster DASK i 2026

Forsikringssummen beregnes ved å multiplisere boligens bruttoareal med en normert kvadratmeterpris basert på bygningstype. Bygningstypen defineres som «betonarme» (stål- eller armert betongkonstruksjon) eller «diğer» (øvrige konstruksjoner). Normene og maksimumsbeløpet justeres månedlig i henhold til den tyrkiske produsentprisindeksen (TÜİK). Dersom prisene stiger i løpet av poliseperioden, øker forsikringssummen automatisk uten ekstra kostnad.

• Fra 01.10.2026: 12 039 TL per m² for betonarme og 8 026 TL per m² for diğer. Maksimal forsikringssum er 2 552 268 TL.
• Fra 01.11.2026: 12 288 TL og 8 192 TL. Maksimal sum er 2 605 100 TL.

Dette betyr i praksis at for leiligheter i betongbygg med et bruttoareal over ca. 212 m², vil forsikringssummen nå sitt tak. Eventuelle gjenoppbyggingskostnader utover dette dekkes ikke av DASK.

Premien beregnes som forsikringssum multiplisert med en sats (tariff). Satsen avhenger av risikogruppe (I er høyest, VII er lavest) og bygningstype. Risikogruppen bestemmes ut fra Tyrkias seismiske kart, grunnforhold og bygningens egenskaper. Denne tildeles den spesifikke adressen, ikke provinsen generelt. Derfor bør man sjekke grupperingen for en spesifikk leilighet i Alanya eller Antalya direkte i poliseregningen eller via DASK sin interaktive nettside.

For betongbygg gjelder visse tilleggsjusteringer som summeres:

• +10 % hvis byggetillatelse ble gitt før år 2000;
• +10 % for bygg med 8 etasjer eller mer over bakken;
• −10 % for bygg med inntil 3 etasjer over bakken.

Ved fornyelse senest 30 dager etter utløp gis 20 % rabatt for begge bygningstyper. Hver gruppe har en minimumspremie. Ved inngangen til 2026 lå denne på mellom 1 951 TL (gruppe I) og 505 TL (gruppe VII), og disse justeres månedlig.

Eksempel: En leilighet på 100 m² i et nytt kompleks med 10 etasjer, gruppe III, polise fra 01.10.2026. Forsikringssummen er 1 203 900 TL, premien er 2 564 TL pluss 10 % for etasjehøyde, totalt ca. 2 820 TL. Egenandelen ved skade utgjør 24 078 TL.

Hvor tegnes DASK og når kreves det

Polisen tegnes hos ethvert autorisert forsikringsselskap, deres agenter eller i bankfilialer som tilbyr forsikring. Ved tegning trenger du:

• Adressenummer (UAVT);
• Tapu-detaljer;
• Byggeår, bygningstype og antall etasjer;
• Bruttoareal;
• Skattenummer eller ikamet-nummer (oppholdstillatelse) til eieren, samt telefonnummer.

Forsikringstaker er ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Ved underrapportering av areal vil forsikringssummen og dermed erstatningen bli lavere. Polisen varer i ett år. Gyldighetsperioden kan kontrolleres på DASK sin nettside under «Poliçe Sorgulama».

Loven knytter DASK til tre hovedoperasjoner (artikkel 11):

• Tapu: Tinglysningskontoret registrerer ikke transaksjoner før en gyldig polise per transaksjonsdato er bekreftet.
• Vann og strøm: Ved opprettelse av nye abonnementsavtaler sjekker leverandøren at DASK er på plass. Dette gjelder også leietakere: uten eierens polise kan ikke målerne overføres.
• Boliglån: Dersom låntaker ikke har tegnet DASK, vil banken tegne og fornye polisen på vegne av kunden.

En viktig endring i 2026 gjelder eiendomskjøpere. Ifølge DASK opphører selgerens polise automatisk på tinglysningsdagen fra og med 5. september 2026, og den overføres ikke lenger til kjøperen. Kjøperen må selv tegne en ny polise i eget navn på forhånd, og tinglysningskontoret kontrollerer denne under selve transaksjonen. Dette gjelder både ved oppmøte hos Tapu og hos notarius publicus. Selgeren kan søke om refusjon av premie for ubenyttede dager hos forsikringsagenten. Prosessen ved selve eiendomskjøpet har vi beskrevet i vår artikkel om kjøp av eiendom i Tyrkia, og mer om skjøtet finner du i artikkelen om Tapu.

En leietaker kan ikke tegne DASK i eget navn. Leietakeren kan betale polisen, men eieren som står oppført i Tapu forblir den eneste rettmessige mottakeren av forsikringsutbetalingen.

Konut sigortası: Frivillig boligforsikring

Konut sigortası er en frivillig polise fra et privat forsikringsselskap og er ikke påkrevd ved lov. Grunnlaget ligger i de generelle vilkårene for brannforsikring (Yangın Sigortası Genel Şartları). Standarddekningen inkluderer brann, lynnedslag, eksplosjon, samt skader fra røyk, damp eller varme fra disse. Gjennom tilleggsavtaler kan man inkludere:

• Vannskader innvendig (dahili su) – lekkasjer fra rør, lekkasje fra naboer;
• Flom, storm, jordskred, snøtrykk;
• Påkjørsler av kjøretøy og hærverk;
• Tap av leieinntekter og fjerning av vrakrester;
• Jordskade utover DASK-dekningen.

Tyveri dekkes vanligvis ikke av standard brannvilkår. I pakkeforsikringer inkluderes dette ofte som en egen modul, i likhet med glasskade, løsøre og akutthjelp fra håndverker. Omfanget og grensene varierer mellom selskapene, så husk alltid å lese de spesifikke vilkårene hos NewTime Investment sine anbefalte partnere før tegning.

Frivillig jordskjelvsforsikring er kun tillatt når en gyldig DASK-forsikring er på plass, og kun for beløp som overstiger DASK-dekningen. Dersom leiligheten mangler DASK, vil forsikringsselskapet sørge for at dette tegnes først ved inngåelse av enhver forsikring som inkluderer jordskjelvrisiko.

For eiere som leier ut bolig, er «konut sigortası» særlig nyttig. Dekning av vannskader hos naboer og tap av leieinntekter løser de vanligste konfliktene med leietakere. Dette er noe man bør avklare på forhånd dersom man planlegger å leie ut leiligheten sin i Alanya.

Forsikring ved boliglån

I henhold til reglene for boligfinansieringsavtaler (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, artikkel 10), har ikke banken rett til å tegne forsikring knyttet til lånet uten uttrykkelig skriftlig eller elektronisk samtykke fra låntakeren. Når banken tilbyr et lån med forsikring, er de pliktige til også å presentere et alternativ uten. Låntakeren kan fremlegge en polise fra hvilket som helst forsikringsselskap, forutsatt at beløp og løpetid samsvarer med lånet, og at banken er oppført som panthaver (dain-i mürtehin). Banken er forpliktet til å godta en slik polise uten å endre lånebetingelsene.

Disse reglene gjelder ikke DASK: Den er obligatorisk uansett, og banken vil selv fornye den dersom låntakeren ikke gjør det. Derfor lønner det seg å sammenligne prisen på bankens forsikringspakke med poliser fra andre leverandører før låneavtalen signeres.

Hva gjør du ved et skadetilfelle

1. Etter et jordskjelv, meld fra om skaden på telefonnummer ALO DASK 125. Oppgi polisenummer og adresse.
2. Ta bilder av skadene før du setter i gang reparasjoner, og ikke begynn arbeid på bærende konstruksjoner før en ekspert har inspisert boligen.
3. Klargjør kopi av legitimasjon (for utlendinger – pass eller ikamet) og et oppdatert Tapu-utdrag.
4. I henhold til loven utbetaler DASK erstatning senest 30 dager etter at skadevurderingen er fullført og dokumentene er samlet inn. En egenandel på 2 % trekkes fra beløpet.
5. Ved skader dekket av «konut sigortası» (vann, brann, tyveri), meld saken til ditt forsikringsselskap via nummeret i polisen. Ved tyveri ber forsikringsselskapet vanligvis om en politirapport, ved vannskade – dokumentasjon på årsaken. Frister for melding står i polisevilkårene.

Dersom du ikke er bosatt i Tyrkia, bør du på forhånd utstede en fullmakt til en representant som kan møte eksperten og sende inn dokumentene.

Ofte stilte spørsmål

Må utlendinger tegne DASK?

Ja. Plikten påhviler boligeieren uavhengig av statsborgerskap. Uten polise vil verken overdragelse av Tapu eller tilkobling av vann og strøm kunne gjennomføres.

Overføres DASK til kjøper ved boligsalg?

Nei. Ved salg fra 5. september 2026 opphører selgerens polise på transaksjonsdagen, og kjøperen må på forhånd tegne polise i eget navn.

Kan man forsikre en leilighet i et bygg under oppføring?

Uferdige bygg omfattes ikke av DASK. Polisen tegnes når leiligheten er registrert i eiendomsregisteret som bolig, inkludert ved kat irtifakı (byggeformstillatelse).

Dekker DASK møbler og utstyr?

Nei, kun bygningskonstruksjonen. Innbo forsikres separat gjennom frivillig «konut sigortası».

Hva skjer hvis man ikke fornyer DASK?

Det finnes ingen lovfestet bot, men uten en gyldig polise kan man ikke gjennomføre transaksjoner i Tapu eller endre kommunale kontrakter. Det viktigste er at ved et jordskjelv vil ikke skader bli erstattet. Fornyelse innen 30 dager etter at polisen utløp gir 20 % rabatt.

Hvem betaler DASK ved utleie?

I henhold til loven er det eieren. Leietakeren kan betale polisen for eieren, men kan ikke tegne DASK i eget navn.

Kilder

• Lov nr. 6305 «Afet Sigortaları Kanunu» — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (rev. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: takster, normer per m² og maksimalbeløp 2025–2026
• DASK: dekning og unntak
• DASK: ofte stilte spørsmål (salg, Tapu, vann og strøm, egenandel, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği