Turkkiin asuntoja ostettaessa asuntotyyppejä kuvataan kaavalla ”huoneet + olohuone”: 2+1 tarkoittaa kahta erillistä huonetta (yleensä makuuhuoneita) ja yhtä olohuonetta. Keittiö, kylpyhuone, wc ja parvekkeet eivät sisälly tähän kaavaan. Pinta-ala ilmoitetaan kahdella luvulla: brüt (brutto) tarkoittaa asunnon ulkomittojen mukaan laskettua pinta-alaa, johon on joskus laskettu mukaan osuus yhteisistä tiloista, ja net (netto) tarkoittaa seinien sisäpuolelle jäävää varsinaista asuinpinta-alaa. Molemmat käsitteet on määritelty rakennussäädöksissä (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği), ja juuri net-pinta-ala kertoo, kuinka paljon tilaa huonekaluille on todellisuudessa käytettävissä.
Mitä 1+1, 2+1 ja 3+1 tarkoittavat
Ensimmäinen luku kertoo huoneiden määrän, toinen luku olohuoneiden (salon) määrän. Kaava on kehittynyt markkinoiden käytännöstä: sitä ei ole suoraan määritelty kaavoitusasetuksissa tai kiinteistönmuodostuslaissa (Kat Mülkiyeti Kanunu), joten todellinen huoneluku kannattaa aina tarkistaa huoneistopohjasta, ei vain ilmoituksesta.
- 1+0 — yksiö: yksi huone, jossa myös keittiö.
- 1+1 — makuuhuone ja olohuone, useimmiten keittiö on yhdistetty olohuoneeseen. Tarjonta: 1+1 -asunnot.
- 2+1 — kaksi makuuhuonetta ja olohuone; uudiskohteissa on yleensä kaksi kylpyhuonetta, joista toinen on makuuhuoneen yhteydessä. Tarjonta: 2+1 -asunnot.
- 3+1 — kolme makuuhuonetta ja olohuone, perhemalli. Tarjonta: 3+1 -asunnot.
- 4+1, 4+2, 5+1 — suurempia asuntoja, duplekseja ja huviloita; ”+2” tarkoittaa kahta olohuonetta.
Säädökset määrittävät vähimmäisvaatimukset asunnon eri tiloille (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 29 artikla). Tämä on hyödyllinen ohje: lain mukaan alle 9 m² huonetta ei lasketa makuuhuoneeksi.
| Tila | Vähimmäisleveys | Vähimmäis-nettopinta-ala |
|---|---|---|
| Olohuone (oturma odası) | 3,00 m | 12,0 m² |
| Makuuhuone (yatak odası) | 2,50 m | 9,00 m² |
| Keittiö tai keittotila | 1,50 m | 3,30 m² |
| Kylpyhuone tai suihku | 1,50 m | 3,00 m² |
| WC | 1,00 m | 1,20 m² |
Alle kolmen huoneen asunnoissa kylpyhuone ja wc voivat olla samassa tilassa, ja eteisten sekä käytävien on oltava vähintään 1,20 m leveitä (sama 29 artikla).
Brüt ja net: miten pinta-ala lasketaan
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği -säädöksen 4 artikla (päivitetty 1.7.2026) erottelee neljä eri pinta-alatyyppiä itsenäiselle asuinosalle (bağımsız bölüm), jolla tarkoitetaan lakikielellä asuntoa.
| Termi | Mitä sisältyy |
|---|---|
| Net alan | Seinien sisäpuolelle jäävä puhdas pinta-ala tiloineen. Ei sisällä pylväitä, hormeja, ilmanvaihtokanavia, kynnyksiä, rappausta (alle 2,5 cm), porrasalusia (jos korkeus alle 1,80 m), eikä parvekkeita, avoimia ulokkeita, terasseja, puutarhoja, liitännäistiloja (eklenti) tai yhteisiä tiloja. |
| Brüt alan | Asunnon ulkorajojen sisäpuolelle jäävä ala ilman hormeja tai valokuiluja. Asunnon ja naapuritilojen välisillä sisäseinillä linja kulkee seinän keskipisteen kohdalta. |
| Toplam brüt alan | Asunnon brüt-pinta-ala plus siihen kuuluvien liitännäistilojen (eklenti) brüt-pinta-ala, kuten varastotila tai erillinen sisäänkäyntitila. |
| Genel brüt alan | Toplam brüt plus asunnon osuus rakennuksen yhteisistä tiloista: porraskäytävät, aulat, tekniset tilat jne. |
Tässä piilee tärkein sudenkuoppa: ilmoituksissa käytetty ”brüt” voi tarkoittaa mitä tahansa kolmesta brüt-laskentatavasta. Kattavien palveluiden komplekseissa erot voivat olla huomattavia. Säädös ei määrittele kiinteää prosenttiosuutta brüt- ja net-alojen välille. Ero riippuu seinien paksuudesta, parvekkeiden määrästä ja siitä, kuinka suuri osa yhteisistä tiloista on jyvitetty asunnolle. Siksi keskimääräiset prosenttiarviot eivät kerro koko totuutta ilman tarkkaa laskelmaa. Käytännön neuvo on aina kysyä asunnon net-pinta-alaa ja verrata hintoja neliöhintana net-pinta-alan perusteella.
Kaikki neljä pinta-alatyyppiä on ilmoitettava virallisessa, hyväksytyssä arkkitehtisuunnitelmassa (ruhsat eki onaylı mimari proje) — tämä on säädöksen 57 artiklan mukainen vaatimus. Voit siis aina verrata mainoksen lukuja viralliseen dokumenttiin pelkän puheen sijaan.
Ortak alan: mitä lasketaan yhteistiloiksi
Yhteistilat (ortak yerler) ovat rakennuksen osia, jotka palvelevat kaikkia asukkaita. Kat Mülkiyeti Kanunu -lain 4 artikla määrittää näiksi perustukset ja kantavat rakenteet, pihat, sisäänkäynnit, portaat, hissit, aulat, käytävät, talonmiehen tilat, yhteiset lämmitysjärjestelmät, vesisäiliöt, väestönsuojat, katot ja yhteiset terassit sekä yhteiset verkostot ja antennit. Uima-allas, kuntosali tai piha-alue ovat myös yhteistä omaisuutta, ellei niitä ole kiinteistöasiakirjoissa määritelty kuuluvaksi tietylle asunnolle.
Jokaisella asunnolla on tietty osuus tontista eli arsa payı. Tästä määräytyvät myös kulut: Kat Mülkiyeti Kanunu -lain 20 artiklan mukaan, ellei asukkaiden kesken toisin sovita, talonmiehen, puutarhurin ja vartioinnin palkat jaetaan tasan, mutta vakuutukset, ylläpito, korjaukset ja yhteisten järjestelmien käyttökustannukset jaetaan arsa payı -osuuden mukaan. Siksi kaksi samankokoista net-pinta-alan asuntoa samassa rakennuksessa voivat maksaa eri suuruista ylläpitovastiketta eli aidatia.
Keittiö: erillinen vai avokeittiö
”Amerikkalainen keittiö” (Amerikan mutfak) tarkoittaa olohuoneeseen avautuvaa keittiötilaa. Säädökset sallivat tämän, mutta ehdolla, että jos keittiö on yhdistetty olohuoneeseen, tilan kokonaispinta-alan on oltava vähintään kunkin tilan vähimmäisvaatimusten summa (29 artikla). Olohuoneen ja keittiön yhdistelmän net-pinta-alan on oltava vähintään 15,3 m² (12,0 + 3,3).
- Amerikkalainen keittiö suurentaa visuaalisesti 1+1 ja 2+1 -asuntoja, tuo enemmän valoa ja on helpompi sisustaa. Huono puoli on ruoanlaitosta syntyvät hajut ja äänet, ja ilmastointi viilentää koko tilan kerralla.
- Erillinen keittiö on mukavampi perheille, jotka tekevät paljon ruokaa kotona ja asuvat asunnossa ympärivuotisesti. Niitä löytyy useammin vanhemmista asunnoista sekä 3+1 ja suuremmista asunnoista. Huono puoli on, että olohuone jää pinta-alaltaan pienemmäksi.
Avoimen keittiön muuttaminen suljetuksi kevyellä väliseinällä on yleensä mahdollista, mutta märkätilojen siirtäminen tai asunnon pinta-alan muuttaminen luokitellaan perusteelliseksi remontiksi (esaslı tadilat), mikä vaatii säädösten mukaan viranomaisluvan.
Parvekkeet, ilmansuunnat, dupleksit ja puutarha-asunnot
Parveke on säädösten mukaan rakennuksen julkisivulinjan sisä- tai ulkopuolella oleva tila, joka on avoin vähintään yhdeltä sivulta ja erotettu asunnon muista huoneista. Se ei sisälly net-pinta-alaan. Parvekkeet, joiden uloke on enintään 20 % net-pinta-alasta, eivät vaikuta rakennusoikeuden laskentaan (emsal, 22 artikla), minkä vuoksi rakennuttajat toteuttavat mielellään tilavia parvekkeita. Parvekkeen lasittaminen, jos se muuttaa julkisivua tai asunnon pinta-alaa, saattaa vaatia luvan: julkisivun muutos ei kuulu ”yksinkertaisten korjausten” (basit tamir ve tadil) piiriin. Tarkista aina kunnan määräykset ja taloyhtiön säännöt ennen töiden aloittamista.
Ilmansuunta on enemmänkin elämäntapakysymys kuin juridinen. Alanyan rannikolla meri sijaitsee etelässä, joten eteläikkunoista näkyy meri ja talviaurinko paistaa sisään, mutta kesällä asunto lämpenee enemmän. Pohjois- ja itäpuolet ovat viileämpiä. Läpiveto (ikkunoita vastakkaisilla seinillä) on paikallisessa ilmastossa arvostetumpi ominaisuus kuin yksi lisäneliö. Tarkista myös, mitä ikkunoiden alla on: tie, kahvila vai pysäköintialue.
Dupleksi on säädösten mukaan asunto, joka ulottuu useampaan kerrokseen ja on yhdistetty sisäportain (çok katlı bağımsız bölüm). Sen brüt- ja net-pinta-alat lasketaan kerrosten summana, mukaan lukien ullakkotilat. Markkinoiden penthouse-asunnot ovat ylimmän kerroksen asuntoja, usein duplekseja, joissa on katonrajassa olevia tiloja (çatı piyesi) ja terassi; terassi ei parvekkeen tavoin sisälly net-pinta-alaan. Ostotilanteessa on tärkeää tarkistaa suunnitelmista, mitkä tilat on rekisteröity asuinkäyttöön.
”1+1 garden” ja kellarikerroksen asunnot
Puutarha-asunnot (bahçe katı, ”1+1 garden”) sijaitsevat yleensä ensimmäisessä kerroksessa tai kellaritasossa. Näiden kohdalla on tärkeää ottaa huomioon kaksi juridista seikkaa.
- Puutarhan omistusoikeus. Kat Mülkiyeti Kanunu -lain 4. pykälän mukaan piha-alueet ovat yhteiskäyttötilaa. Puutarha muuttuu yksityiseksi vain, jos se on erikseen määritelty asunnon yhteyteen: joko lisätilana (eklenti), joka on merkitty asiakirjoihin, tai hallintasuunnitelmassa (yönetim planı) määritellyllä yksinoikeudella. Lain 28. pykälän mukainen hallintasuunnitelma on sitova kaikille osakkaille, ja sen muuttaminen vaatii neljän viidesosan enemmistön päätöksen. Jos asiakirjoissa ei mainita puutarhaa, kyseessä on yhteinen alue, jota naapurit tai isännöitsijä voivat käyttää muuhun tarkoitukseen.
- Alakerta. Maantasoa alempi kerros (bodrum kat) on mikä tahansa maantason (zemin kat) alapuolella oleva kerros. Asuminen näissä tiloissa on sallittua vain, jos olohuoneen ja vähintään yhden makuuhuoneen lattiataso ei ole maanpinnan alapuolella, huoneissa on luonnonvalo ja tuuletus ikkunoiden kautta sekä asianmukaiset suojatoimenpiteet tulvimista vastaan. Maanpinnan alapuolella oleviin seiniin ei saa asentaa ikkunoita (51. pykälä). Käytännössä puutarhakerroksen asunnoissa on suositeltavaa tarkistaa kosteuseristys, ilmanvaihto ja sadeveden poistojärjestelmät.
Mitä tarkistaa Tapusta ja rakennusprojektista
Tapu on kiinteistön omistusasiakirja; lue lisää aiheesta artikkelistamme «Tapu Turkissa». Asunnon pohjaratkaisun kannalta tärkeitä kohtia ovat:
- Omistusmuoto. Kat irtifakı tarkoittaa oikeutta tulevaan asuntoon rakenteilla olevassa tai vielä luovuttamattomassa talossa; kat mülkiyeti on täysivaltainen omistusoikeus valmiiseen asuntoon. Kat Mülkiyeti Kanunu -lain 3. pykälän mukaan kat irtifakı muuttuu muotoon kat mülkiyeti, kun koko rakennus saa käyttöluvan (yapı kullanma izin belgesi, İskan).
- Tilan käyttötarkoitus. Asumiseen tarkoitetun tilan statuksen on oltava "mesken". Varastoksi, myymäläksi tai toimistoksi merkitty tila ei muutu asunnoksi pelkällä remontilla.
- Arsa payı. Tonttiosuus: se vaikuttaa kuukausittaiseen ylläpitomaksuun (aidat) ja osuuteesi tontista mahdollisen jälleenmyynnin yhteydessä.
- Rakennuslohkon, kerroksen ja asunnon numero — näiden on täsmättävä virallisen projektin ja sopimuksen kanssa.
- Pinta-ala. Vertaa ilmoituksessa ja sopimuksessa ilmoitettua pinta-alaa hyväksytyn arkkitehtuurisuunnitelman netto- ja brutto-lukuihin. Kat Mülkiyeti Kanunu -lain 10. pykälän mukaan rekisteröinti perustuu hyväksyttyyn projektiin ja hallintasuunnitelmaan, joten projekti on aina ensisijainen lähde. Jos rekisteriotteessa on kenttä "Yüzölçümü", varmista lakimieheltä, viittaako se koko tonttiin vai pelkästään asuntoon.
- Luvattomat muutokset. Jos 1+1-asunnosta on tehty 2+1 väliseinällä tai parveke on lasitettu ja yhdistetty olohuoneeseen ilman lupia, nämä eivät näy projektissa; varmista asian laita myyjältä.
Mitä pohjaratkaisuja vuokralaiset etsivät
Virallisia tilastoja kysynnästä ei ole, mutta tässä on katsaus Alanyan kaltaisten lomakaupunkien markkinatilanteeseen.
- 1+1 — monikäyttöisin vaihtoehto: sopii yhdelle henkilölle tai pariskunnalle. Se soveltuu sekä pitkäaikaiseen että lyhytaikaiseen vuokraukseen ja on edullisempi ylläpitää. Kilpailu näiden asuntojen välillä on kovaa, joten sijainti, näkymät ja taloyhtiön kunto ratkaisevat.
- 2+1 — perheille ja pariskunnille vieraineen; kaksi kylpyhuonetta nostaa huomattavasti asunnon houkuttelevuutta. Sopii erinomaisesti sekä pitkäaikaiseen vuokraukseen että omaan käyttöön esimerkiksi talvikuukausina.
- 3+1 ja suuremmat — kohderyhmä on kapeampi: perheet pidemmäksi aikaa tai suuremmat seurueet sesongin aikana. Vuokrahinta on korkeampi, mutta tyhjilläänoloaika voi olla pidempi.
- Puutarhallisia asuntoja suosivat lapsiperheet ja lemmikinomistajat, mutta näiden kohdalla on erityisen tärkeää varmistaa kosteuseristyksen ja ilmanvaihdon kunto.
- Studiot (1+0) on helpompi vuokrata lyhytaikaisesti, mutta pitkäaikaiseen asumiseen niitä valitaan harvemmin.
Usein kysyttyä
Mitä 2+1 tarkoittaa Turkissa?
Kaksi makuuhuonetta ja yksi olohuone. Keittiö, kylpyhuoneet, parvekkeet ja eteinen eivät kuulu tähän kaavaan, joten keittiö voi olla joko erillinen tai avoimena osana olohuonetta.
Onko ilmoituksessa mainittu pinta-ala netto vai brutto?
Yleensä brutto, ilman tarkempaa erittelyä. Pyydä aina neliöt nettona ja ote hyväksytystä projektista, josta näet kaikki neljä pinta-alatyyppiä.
Kuuluuko parveke nettopinta-alaan?
Ei. Parvekkeet, terassit, puutarhat ja lisätilat eivät sisälly nettopinta-alaan; parvekkeet lasketaan mukaan bruttopinta-alaan julkisivun rajojen mukaan.
Mitä tarkoittaa 4+2?
Neljä makuuhuonetta ja kaksi olohuonetta — yleensä kyseessä on duplex-huoneisto tai huvila, jossa on olohuone jokaisessa kerroksessa.
Kuuluuko alakerran puutarha minulle?
Vain jos se on erikseen kirjattu asunnon yhteyteen lisätilana tai hallintasuunnitelmassa määritellyllä käyttöoikeudella. Muussa tapauksessa se on yhteistä aluetta.