Türgi kinnisvaraturul kasutatakse korterite planeeringute tähistamiseks valemit "toad + elutuba": 2+1 tähendab kahte eraldi tuba (tavaliselt magamistoad) ja ühte elutuba. Köök, vannituba, tualett ja rõdud sellesse valemisse ei kuulu. Pinda näidatakse kahe numbriga: brüt — korteri väliskontuuri järgi, mõnikord koos üldkasutatavate alade osaga, ja net — puhaspind seinte vahel. Mõlemad mõisted on määratletud ehitusseadustikus (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) ja just net-pind näitab, kui palju ruumi tegelikult mööbli jaoks jagub.
Mida tähendavad 1+1, 2+1 ja 3+1
Esimene number on tubade arv, teine elutubade (salon) arv. Valem pärineb turupraktikast: ehitusmäärustes ega korteriomandiseaduses (Kat Mülkiyeti Kanunu) seda kirjas pole, mistõttu tuleb tubade tegelikku arvu alati kontrollida korteri plaani, mitte kuulutuse järgi.
- 1+0 — stuudio: üks tuba, kus asub ka köök.
- 1+1 — magamistuba ja elutuba, enamasti koos elutoas asuva köögiga. Valik: 1+1 korterid.
- 2+1 — kaks magamistuba ja elutuba; uusarendustes tavaliselt kaks vannituba, millest üks on magamistoa juures. Valik: 2+1 korterid.
- 3+1 — kolm magamistuba ja elutuba, peresõbralik formaat. Valik: 3+1 korterid.
- 4+1, 4+2, 5+1 — suured korterid, dupleksid ja villad; «+2» tähendab kahte elutuba.
Eeskirjad määravad igale eluasemele minimaalse ruumide komplekti (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, artikkel 29). See on kasulik juhis: seaduse järgi ei loeta "magamistoaks" tuba, mis on väiksem kui 9 m².
| Ruum | Minimaalne kitsas külg | Minimaalne net-pind |
|---|---|---|
| Elutuba (oturma odası) | 3,00 m | 12,0 m² |
| Magamistuba (yatak odası) | 2,50 m | 9,00 m² |
| Köök või toiduvalmistamise koht | 1,50 m | 3,30 m² |
| Vannituba või dušš | 1,50 m | 3,00 m² |
| Tualett | 1,00 m | 1,20 m² |
Kuni kolmetoalistes korterites võivad vannituba ja tualett olla ühendatud, esikute ja koridoride laius peab olema vähemalt 1,20 m (sama artikli 29 kohaselt).
Brüt ja net: kuidas pinda arvestatakse
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği artikli 4 kohaselt (seisuga 01.07.2026) eristatakse iseseisva osa (bağımsız bölüm) ehk korteri puhul nelja tüüpi pindala.
| Termin | Mis sisaldub |
|---|---|
| Net alan | Seinte vaheline puhaspind koos sisemiselt ühendatud ruumidega. Ei sisalda poste, šahte, ventilatsioonikanaleid, lävesid, krohvi (kuni 2,5 cm), trepialuseid kohti kõrgusega alla 1,80 m, samuti rõdusid, avatud eendeid, terrasse, aedu, panipaiku (eklenti) ja üldkasutatavaid alasid. |
| Brüt alan | Korteri väliskontuuri sisse jääv pind ilma šahtide, valgusšahtide ja teise valguse tühimiketa. Naabruumidest eraldavate siseseinte puhul jookseb kontuur piki seina telge. |
| Toplam brüt alan | Korteri brüt-pind pluss selle juurde kuuluvate panipaikade (eklenti) brüt-pind, näiteks panipaik või oma sissepääsuga eraldi ruum. |
| Genel brüt alan | Toplam brüt-pind pluss korteri osakaal hoone üldkasutatavates alades: trepikojad, fuajeed, tehnilised ruumid jms. |
Siit tuleneb peamine lõks: kuulutustes võib "brüt" tähendada suvalist kolmest brüt-pindalast ja erinevus nende vahel on suure infrastruktuuriga kompleksides märgatav. Reglement ei määra fikseeritud protsenti brüt- ja net-pinna vahel. See sõltub seinte paksusest, rõdude arvust ja sellest, milline osa üldpinnast on konkreetse korteri arvele kirjutatud. Seetõttu ei anna turu keskmine protsent ilma konkreetse projekti arvutuseta täpset pilti. Praktiline soovitus on alati küsida net-pinda ja võrrelda hindu net-ruutmeetri kohta.
Kõik neli pindala peavad olema kirjas kinnitatud arhitektuurses projektis (ruhsat eki onaylı mimari proje) – see on nõutud sama eeskirja artikliga 57. See tähendab, et reklaamis toodud numbreid saab alati dokumendiga võrrelda.
Ortak alan: mis loetakse üldkasutatavaks
Üldkasutatavad kohad (ortak yerler) on hoone korteritevälised osad, mida kasutavad kõik omanikud. Korteriomandiseaduse (Kat Mülkiyeti Kanunu) artikkel 4 loeb nendeks vundamenti ja kandekonstruktsioone, hoove, sissepääse, treppe, lifte, platse ja koridore, majahoidja ruume, üldisi katlaruume, veemahuteid, varjendeid, katuseid ja ühiseid terrasse, samuti üldvõrke ja antenne. Kompleksi territooriumil asuv bassein, jõusaal või aed on samuti ühisomand, kui need ei ole kinnistatud konkreetse korteri juurde.
Iga korteri juurde kuulub osa maast – arsa payı. Sellest sõltuvad kulud: Kat Mülkiyeti Kanunu artikli 20 kohaselt, kui omanikud ei ole leppinud kokku teisiti, jagatakse majahoidja, aedniku ja turvamehe palk võrdselt, kuid kindlustus, remont, üldkasutatavate kohtade hooldus ja halduskulud jagatakse proportsionaalselt arsa payı alusel. Seetõttu võivad kaks sama net-pinnaga korterit samas majas maksta erinevat aidat’i (hooldustasu).
Köök: eraldi või ameerika tüüpi
"Ameerika köök" (Amerikan mutfak) on elutuppa avatud köögitsoon. Eeskiri lubab sellist lahendust, kuid tingimusel: kui kööginišš on elutoaga ühendatud, peab üldruumi pind olema vähemalt iga ruumi miinimumide summa (artikkel 29). Köögiga elutoa puhul on see vähemalt 15,3 m² net (12,0 + 3,3).
- Ameerika köök suurendab visuaalselt väikeseid 1+1 ja 2+1 kortereid, annab rohkem valgust ja on sisustamisel lihtsam. Miinuseks on toiduvalmistamise lõhnad ja müra elutsoonis, samuti jahutab konditsioneer korraga kogu ruumi.
- Eraldi köök on mugavam peredele, kes palju kokkavad ja elavad korteris aastaringselt; seda kohtab sagedamini järelturul ja 3+1 või suuremates planeeringutes. Miinuseks on see, et sama pindala juures jääb elutuba väiksemaks.
Avatud köögi ümberehitamine suletud köögiks kergvaheseinaga on tavaliselt võimalik, kuid märgade tsoonide nihutamine või korteri pinna muutmine loetakse kapitaalremondiks (esaslı tadilat), mis nõuab vastavalt eeskirjadele ehitusluba.
Rõdud, orientatsioon, dupleksid ja aiaga korterid
Rõdu on eeskirjade kohaselt fassaadijoonest väljapoole või sissepoole jääv ruum, mis on vähemalt ühest küljest avatud ja korterist või köögist eraldatud. Net-pinna hulka see ei kuulu. Kuni 20% korteri net-pinnast moodustavad rõdud ei kuulu ehitustiheduse (emsal, artikkel 22) arvestusse, mistõttu arendajad ehitavad rõõmuga avaraid rõdusid. Rõdu klaasimine, mis muudab fassaadi või korteri pinda, võib nõuda luba: välisfassaadi muutmine on välistatud "lihtsa remondi" (basit tamir ve tadil) mõistest. Enne tööde alustamist tasub täpsustada omavalitsuse nõudeid ja kompleksi reegleid.
Orientatsioon on elustiili, mitte dokumentide küsimus. Alanya rannikul jääb meri lõunasse, seega annavad lõunapoolsed aknad vaate ja talvise päikese, kuid suvel kuumenevad need tugevamalt; põhja- ja idapoolsed küljed on jahedamad. Läbikäidav ventilatsioon (aknad mõlemal pool maja) on kohalikus kliimas hinnatum kui üks lisaruutmeeter. Vaadake ka, mis akende all asub: tee, kohvik või parkla.
Dupleks on eeskirjade järgi mitmel korrusel paiknev ja sisemiselt ühendatud korter (çok katlı bağımsız bölüm). Selle brüt ja net arvestatakse kõigi korruste summaarselt, sealhulgas pööninguruumid. Katusekorter (penthouse) turul on ülemine korter, sageli dupleks, millel on katusealused ruumid (çatı piyesi) ja terrass; terrass, nagu rõdugi, net-pinna hulka ei kuulu. Ostu puhul piisab teadmisest, et oluline on kontrollida projekti järgi, millised ruumid on arvestatud elupindadena.
"1+1 garden" ja soklikorruse korterid
Aiaga korterid (bahçe katı, "1+1 garden") asuvad tavaliselt esimesel korrusel või soklikorrusel. Siin on olulised kaks juriidilist aspekti.
- Aed. Vastavalt Kat Mülkiyeti Kanunu (korteriomandi seadus) artiklile 4 on sisehoovid ühiskasutuses olevad alad. Aed kuulub teie korteri juurde vaid juhul, kui see on kinnisvaradokumentides määratletud kui korteri juurde kuuluv ehitis (eklenti) või kui kasutusõigus on eraldi välja toodud halduskavas (yönetim planı). Artikli 28 kohaselt on halduskava kõigile omanikele kohustuslik ja selle muutmine nõuab nelja viiendiku omanike nõusolekut. Kui dokumentides aia kohta märge puudub, on tegemist ühisterritooriumiga, mida naabrid või haldusfirma võivad oma äranägemise järgi kasutada.
- Soklikorrus. Soklikorrus (bodrum kat) on iga korrus, mis asub nullkorrusest (zemin kat) madalamal. Elupindade rajamine soklikorrusele on lubatud vaid juhul, kui elutoa ja vähemalt ühe magamistoa põrand ei asu maapinnast madalamal, ruumidel on loomulik valgus ja ventilatsioon akende kaudu ning on rakendatud meetmed üleujutuste vältimiseks; maapinnast madalamal asuvatesse seintesse aknaid teha ei tohi (artikkel 51). Praktikas kontrollitakse soklikorruse korterite puhul alati niiskustaset, ventilatsiooni ja sadevee äravoolusüsteemi toimimist.
Mida kontrollida Tapu-s ja ehitusprojektis
Tapu on omanditunnistus; täpsemalt sellest kirjutame artiklis «Tapu Türgis». Planeeringu hindamisel on olulised järgmised punktid.
- Omandiliik. Kat irtifakı on õigus tulevasele korterile ehitusjärgus või veel kasutusloata majas; kat mülkiyeti on täieõiguslik omand valmis korterile. Vastavalt Kat Mülkiyeti Kanunu artiklile 3 teisendatakse kat irtifakı kat mülkiyeti’ks hoonele väljastatud kasutusloa (yapı kullanma izin belgesi, İskan) alusel.
- Otstarve. Eluruum peab olema tähistatud kui mesken. Ruum, mis on registris kirjas lao, kaupluse või kontorina, ei muutu elukorteriks lihtsalt remondi tegemisega.
- Arsa payı. Maaosalus: sellest sõltub nii igakuise hooldustasu (aidat) suurus kui ka teie osakaal krundi väärtusest müügi korral.
- Bloki, korruse ja korteri number — peavad ühtima ehitusprojekti ja ostu-müügilepinguga.
- Pindala. Võrrelge kuulutuses ja lepingus märgitud pindala kinnitatud arhitektuurse projekti net- ja brüt-näitajatega. Vastavalt Kat Mülkiyeti Kanunu artiklile 10 toimub registreerimine kinnitatud projekti ja halduskava alusel, seega on just projekt peamiseks lähtepunktiks. Kui väljavõttes on väli «Yüzölçümü», täpsustage juristilt, kas see käib kogu krundi või konkreetse korteri kohta.
- Omavolilised muudatused. Kui 1+1 korter on vaheseina lisamisega muudetud 2+1-ks või kui rõdu on kinni ehitatud ja korteriga liidetud, ei pruugi see projektis kajastuda; müügi puhul on see küsimus müüjale.
Millised planeeringud on üüriturul populaarsed
Ametlik statistika nõudluse kohta planeeringute lõikes puudub, seetõttu toome välja Alanya-suguste kuurortlinnade turu üldise olukorra.
- 1+1 — kõige universaalsem formaat: sobib üksi elavale inimesele või paarile. Neid kortereid üüritakse edukalt nii pikaajaliselt kui ka lühiajaliselt ning nende ülalpidamiskulud on soodsamad. Kuna konkurents on selliste korterite seas kõrge, mängivad suurt rolli asukoht, vaade ja kompleksi seisukord.
- 2+1 — mõeldud peredele ja paaridele, kes võtavad külalisi vastu; kaks vannituba tõstavad märgatavalt korteri atraktiivsust. Sobib suurepäraselt nii pikaajaliseks väljaüürimiseks kui ka isiklikuks kasutamiseks.
- 3+1 ja suuremad — üürnike ring on kitsam: peamiselt pikaajalised pered või suured seltskonnad hooajal. Üürihind on küll kõrgem, kuid tühjalt seismise perioodid võivad olla pikemad.
- Aiaga kortereid hindavad kõrgelt laste ja lemmikloomadega pered, kuid üürile andmisel on siinkohal eriti oluline hüdroisolatsiooni ja ventilatsiooni laitmatu seisukord.
- Stuudiod (1+0) on lihtsam lühiajaliselt välja rentida, kuid pikaajaliseks elamiseks valitakse neid harvemini.
Korduma kippuvad küsimused
Mida tähendab 2+1 Türgis?
Kaks eraldi tuba ja üks elutuba. Köök, vannitoad, rõdud ja esik valemisse ei kuulu, seega võib köök olla nii eraldiseisev kui ka avatud planeeringuga elutoa osa.
Kas kuulutuses on märgitud brüt- või net-pindala?
Sagedamini brüt, kusjuures sageli täpsustamata. Küsige kindlasti net-pindala ja väljavõtet kinnitatud projektist: seal on välja toodud kõik neli korteri pindala suurust.
Kas rõdu kuulub net-pindala sisse?
Ei kuulu. Rõdud, terrassid, aiad ja juurdeehitised ei sisaldu net-pindalas; rõdusid arvestatakse vaid brüt-pindalas vastavalt fassaadi kontuurile.
Mis on 4+2?
Neli tuba ja kaks elutuba — tavaliselt on tegemist dupleksi või villaga, kus igal korrusel on oma elutuba.
Kas esimese korruse aed kuulub mulle?
Ainult juhul, kui see on kinnisvaradokumentides määratletud kui korteri juurde kuuluv ehitis või kui kasutusõigus on välja toodud halduskavas. Vastasel juhul on tegemist ühise hoovialaga.