Iskan Türgis: ehituse kasutusloa tähtsus ja mõju kinnisvara omandile

Iskan (iskan) — levinud nimetus ehitise kasutamise loale, ametlikult — yapı kullanma izin belgesi. Selle väljastab munitsipaalvalitsus pärast seda, kui ta on veendunud, et hoone on ehitatud heakskiidetud projektiga kooskõlas ja on kasutusvalmis. Ostja jaoks pole see vormistus: just iskanist sõltub, kas korteril on täielik omandiõigus kat mülkiyeti, püsivad kommunaalteenuste lepingud ja normaalne ühishüpotee.

Mis on iskan ja mida ta kinnitab

Iskan kinnitab, et ehitus on lõpetatud lubaga ja projektiga kooskõlas ning hoone on läbinud vajalikud kontrollid. Dokument väljastakse hoonega (või hoonega seotud eraldiseisvale ruumile) ehitaja või omanike taotluse alusel munitsipaalvalitsusele, ning erijuhtudel — piirkonna haldusele.

Iskan vormistada ühe korra ja seda ei uuendatakse omaniku vahetusel: dokumendis võib jääda esimese omaniku või ehitaja nimi. See on normaalne ja ei mõjuta teie õigusi — omaniku andmed on tapu-s, mitte iskanis.

Kasutamise luba ei ole õigust kinnistav dokument. See ei ütle midagi selle kohta, kellele korter kuulub — ainult seda, et hoone on seaduslik ja kasutusvalmis.

Iskan ja yapı ruhsatı: erinevad dokumendid erinevatele etappidele

Neid kahte dokumenti segustatakse sageli, ja müüjad mõnikord teadlikult.

Fraas „hoonel on luba" ilma täpsustuseta, mis luba, tähendab midagi. Paluge näidata konkreetset dokumenti ja kontrollige selle nimetust.

Genel iskan ja ferdi iskan

Kasutamise luba esineb kahes vormis.

• Genel iskan (kõnekeeles ka „toplu iskan") — üldine luba kogu hoonel või kompleksil. Selle saab ehitaja, kui objekt on täielikult valmis. Ostja jaoks on see parim variant: seejärel teisendatakse kõikide korterite omandiõigused kat mülkiyeti-ks.
• Ferdi iskan — individuaalne luba eraldiseisvale ruumile. Selle vormistab konkreetse korteri omanik ja see on võimalik siis, kui hoone ise vastab loa väljastamise tingimustele. Selline variant esineb, kui kompleks valmistub osade kaupa või kui omanik on sunnitud dokumenti otsima ise, oodates teisi.

On olemas ka kolmas olukord — ehitise amnestias legaliseeritud hooned, millele väljastati hoonetöö registreerimistõend (yapı kayıt belgesi). See ei ole iskan: selline dokument kinnitab hoonetöö olemasolu, kuid ei tõenda selle vastavust projektile ja ei alati ava teed kat mülkiyeti-sse. Selliste objektidega tuleb käituda eraldi ja ettevaatlikult.

Mis riskid ootavad korteri ostjat ilma iskanita

Hoonet ilma kasutamise loata saab osta ja kandur viib tehingu läbi. Kuid probleemide pakett jääb teile.

• Tapu jääb kat irtifakı-ks. Te omand kindistatava kinnisasja osa, mitte ruumi ennast. Detailidest — artiklis TAPU Türgis.
• Kommunaalteenused. Püsivad veeo-, elektri- ja gaasilepped vormistakse hoonel, mis on iskaniga. Ilma selleta vormistada ühendus eriliste aluste alusel — ehitusteaduskullusest, keerukama protsessiga ja vähem soodsatel tingimustel. Sageli on sellistel hoonetel arvestid vormistatud ehitajale või tervele hoonel ühiselt ning te maksate juhtimisettevõtte kaudu, kontrollimata tariife.
• Aadressiga registreerimine ja elamisluba. Elamisloa saamiseks on vaja kinnitatud aadressi. Kui korteril puudub püsiv kommunaalteenuse leping ja korrekne aadressikirje, on aadressi kinnitamine keerulisem, mõnikord võimatu ilma lisadokumentideta. Mida teha keeldumisel — arutleme artiklis elamisloa keeldumine.
• Ühishüpotee. Pangad finantseerivad kat mülkiyeti-ga objekte märkimisväärse võrkusega. Iskanita hoonetel on tingimused karmimad ja osa panku ei käsitle üldse taotlusi. See piirab nii teie võimalusi laenu saada kui ka tulevaste ostjate ring.
• Edasi müümine. Teadlik ostja kas taandub või lahkub. Objekt ilma iskanita müüakse kauem ja odavamalt kui võrreldav.
• Munitsipaalvalitsuse sanktsioonid. Kui projektist kõrvalekalle on tõsine, võib munitsipaalvalitsus väljastada nõude, määrata trahvi, raskematel juhtudel — nõuda hoonetöö vastavusse viimist kuni ebaseaduslike osade lammutamiseni.
• Ohutusfunktsiooni ja ühisomandi. Iskani väljastamine seostub kontrollidega — liftidest kuni tuleohutusnõueteni. Hoonel, mis neid läbis, võib olla kasutusel piiranguid: näiteks lift ei ole ametlikult töösse võetud.

Kuidas kontrollida, kas iskan on olemas

Müüja ja agendi sõnad ei piisa siin — vaja on dokumenti või registrit.

1. Vaadake tapu-t. Kui tiitlis on märgitud kat mülkiyeti, tähendab see, et hoonel on iskan: ilma selleta ei ole üleminek osajaguamisele võimalik. Kat irtifakı — signaal, et iskan puudub, tõenäoliselt.
2. Paluge dokument ise. Paluge ehitajalt või juhtimisettevõttelt yapı kullanma izin belgesi koopia ja kontrollige aadressi, maakonna numbrit (ada/parsel) ja bloki numbrit.
3. Võtke ühendust munitsipaalvalitsusega. Ehitusameti juures (imar müdürlüğü) objekti aadressi järgi kinnitavad, kas iskan on väljastatud, ja ütlevad, kas hoonel on nõudeid ja projektist kõrvalekaldeid.
4. Kontrollige kommunaallepinguid. Püsivad lepingud vee ja elektriga konkreetsel korteril — kaudne, kuid usaldusväärne märk. Ajutine ühendus — samuti signaal.

Kui müüja väldib otsest vastust või viitab sellele, et „iskan on varsti valmis" juba mitut aastat, on see iseseisev põhjus tehingu ümber vaadata või hinda.

Mida teha, kui iskan puudub

Olukorrad on erinevad ja mitte kõik pole ilmajäänud.

• Hoone on alles lõpetatud. Vormistamine võtab aega: ehitaja kogub dokumente, munitsipaalvalitsus kontrollib objekti. See on tavaline olukord, kuid kirjutage lepingusse iskani saamise tähtaeg ja ehitaja vastutus hilinemine.
• On väikesed projektist kõrvalekalded. Neid kõrvaldatakse — klaasitud parvekud taastakse projektiskeemi järgi, paistsid eraldused eemaldatakse. Kuluaeg ja tähtajad sõltuvad töömahtudest.
• Kõrvalekalded on olulised. Lisakorrus, muutunud ehitusala, lubast kõrvalekalle — see on raske juhtum. Mõnikord lahendab asi ainult ehitudokumentatsiooni muudatusi, mõnikord ei lahenda üldse.
• Ehitaja enam ei ole. Siis peavad omanikud iskan otsima — kogumiselt koosolekul või üksikult, vormistades ferdi iskan-t. See on pikk ja nõuab juriidilist tuge.

Universaalne reegel: ärge ostke objekti ilma iskanita iskaniga objekti hinnaga. Staatuse erinevus — see on erinevus rahades ja investeeringu väljumise tähtajades.

Iskani seos tapu teisendamisega kat mülkiyeti-ks

İskan — mitte eesmärk ise, vaid eeldus. Kui omavalitsus on väljastanud kasutusloa ja saatnud selle katastribüroosse, muudetakse hoone õigused kat irtifakı-st kat mülkiyeti-ks. Avalduse võib esitada ükskõik milline kaasomanikest, ja igalt omanikult ei nõuta täiendavat dokumentide paketti.

Formaalselt on selline muutmine kohustuslik. Kuid haldusmakse selle puudumise eest on kaotatud, seega jäävad majad mõnikord aastaid endise staatusega isegi saadud iskan-iga — lihtsalt sellepärast, et keegi ei esitanud avaldust. Kui ostite korterit sellises majas, küsige, kas iskan on saadud, ja vajadusel algatage muutmine ise: see muudab teie vara likviidsemaks.

Sageli esitatud küsimused

Kas korteris on võimalik elada ilma iskan-ita?

Praktikas inimesed elavad, kuid see ei ole hoone kasutamine "seaduse järgi": ühendused registreeritakse ajutisena, ja omavalitsusel jäävad alused märgukirjade saatmiseks. Juriidiliselt korrektne kasutamine algab kasutusloa saamise hetkest.

Kas iskan-i tuleb uuele omanikule üle kanda?

Ei. Dokument väljastatakse hoone või ruumi kohta, mitte inimese kohta. Esimese omaniku nimi selles — probleem pole.

Kui kaua võtab iskan-i saammine aega?

Sõltub omavalitsuse töökoormusest, hoone suurusest ja sellest, kui täielik on dokumentide komplekt. Täielikult valmis objekti puhul on tegemist nädalatega, puuduste korral — kuude ja rohkemaga. Täpsed tähtajad on parem omavalitsuselt selgitada.

Kes maksab iskan-i oformeerimise eest?

Uusarenduste puhul — arendaja, see on tema kohustuste osa. Individuaalsel oformeerimise korral kannab kulud omanik. Tasude suuruse määrab omavalitsus ja seda vaadatakse üle, seega täpsed summa-d selgitage kohapeal.

Kas iskan-i puudumine mõjutab kinnisvaraaluseid?

Kinnisvaraalus (emlak vergisi) makstakse sõltumata kasutusloa olemasolust — see on seotud objektiga ja selle katastriväärtusega, mitte dokumendi staatusega.

Mis on tähtsam: iskan või kat mülkiyeti tapu-s?

Need on omavahel seotud asjad. Kat mülkiyeti tapu-s — ostjale kiireim ja usaldusväärseimad näitaja, sest ilma iskan-ita sellist staatust ei ole. Kuid kui tiitel on praegu kat irtifakı, tuleb iskan-i olemasolu kontrollida otse omavalitsuses.

Artikli teave on teatmealuselt. Katastri (TKGM), omavalitsuste ja rändenõuete nõuded, tasude suurused ja dokumentide loetelud muutuvad ning praktika erineb ametiasutiste kaupa. Enne dokumentide esitamist kontrollige praeguseid reegleid asjaomases asutuses või juristilt.

Vajate abi?

New Time Investment toetab kinnisvaratehing-lisi ja dokumentide oformeerimist Alanyas ja kogu Türgis. Kontrollib objekti katastri ja omavalitsuse kaudu, vaatab kitsendusi ja tapu staatust, valmistab ette dokumentide komplekti ja toetab teid allkirjastamise päeval koos vannutatud tõlkija-ga.

Kui te alles objekti valite, on mõistlik näidata meile variant enne märgidrahapanekut — selles etapis on muudatuste tegemine kõige odavam.