Iskan Türgis: miks see dokument on kinnisvara omamisel hädavajalik

İskan, hoone kasutusloa kõnekeelne nimetus (ametlikult yapı kullanma izin belgesi). Selle väljastab kohalik omavalitsus pärast seda, kui on veendunud, et hoone on ehitatud vastavalt kinnitatud projektile ja on ohutu kasutamiseks. Ostja jaoks ei ole see pelgalt formaalsus: just İskanist sõltub, kas korteril on täisväärtuslik omanditunnistus ehk kat mülkiyeti, püsiühendused kommunaalteenustega ja võimalus taotleda tavapärast hüpoteeki.

Mis on İskan ja mida see tõendab

İskan kinnitab, et ehitustööd on lõpetatud vastavalt ehitusloale ja projektile ning hoone on läbinud kõik vajalikud kontrollid. Dokument väljastatakse hoonele (või selle sees asuvale eraldiseisvale ruumile) ehitaja või omanike taotluse alusel kohalikule omavalitsusele, teatud juhtudel aga provintsi administratsioonile.

İskan väljastatakse üks kord ja seda ei pea omaniku vahetumisel ümber vormistama: dokumendile võib jääda esimese omaniku või ehitaja nimi. See on tavapärane ja ei mõjuta teie õigusi — andmed omaniku kohta on kirjas Tapu-s, mitte İskan-is.

Kasutusluba ei ole omandiõigust tõendav dokument. See ei määra korteri omanikku, vaid kinnitab üksnes seda, et hoone on seaduslik ja elamiskõlblik.

İskan ja yapı ruhsatı: erinevad dokumendid erinevates etappides

Neid kahte dokumenti aetakse sageli segi ja müüjad kasutavad seda segadust mõnikord ära.

Väide, et "majal on luba olemas", ilma täpsustamata, milline see on, ei tähenda midagi. Paluge alati näha konkreetset dokumenti ja kontrollige selle nimetust.

Genel iskan ja ferdi iskan

Kasutusloal on kaks peamist liiki.

• Genel iskan (tuntud ka kui toplu iskan) — üldine kasutusluba kogu hoonele või elamukompleksile. Selle saab ehitaja, kui objekt on täielikult valmis. Ostja jaoks on see parim variant: see võimaldab kõikide korterite omanditunnistused üle viia kat mülkiyeti staatusesse.
• Ferdi iskan — individuaalne kasutusluba eraldiseisvale pinnale. Vormistatakse konkreetse korteri omaniku taotluse alusel ja on võimalik, kui hoone ise vastab loa väljastamise tingimustele. Selline variant tuleb ette, kui kompleks valmib etappide kaupa või kui omanik peab dokumendi hankima ise, ootamata teiste naabrite initsiatiivi.

Eksisteerib ka kolmas olukord — ehitusamnestia raames legaliseeritud hooned, millele väljastati ehitise registritunnistus (yapı kayıt belgesi). See ei ole İskan: selline dokument fikseerib hoone olemasolu, kuid ei tõenda selle vastavust projektile ega taga alati õigust kat mülkiyeti-le. Sellise staatusega objektidesse tuleb suhtuda eraldi ja ettevaatlikult.

Milliste riskidega ostja silmitsi seisab, kui İskan puudub

Kasutusloata maja on võimalik osta ja tehing kinnistusregistris tehakse. Kuid see toob kaasa terve rea probleeme.

• Tapu staatus jääb kat irtifakı. Teie omandis on osak maast koos määratletud ruumiga, mitte ruum ise. Sellest lähemalt meie artiklis Tapu Türgis.
• Kommunaalteenuste abonentlepingud. Püsivad lepingud vee, elektri ja gaasi jaoks vormistatakse İskan-iga hoonetele. Ilma selleta vormistatakse liitumine ajutisena, mis on keerulisem, kallim ja vähem mugav. Sageli on sellistes majades arvestid vormistatud ehitaja nimele või on üks üldine arvesti tervele hoonele, mistõttu maksate teenuste eest haldusfirma kaudu, omamata kontrolli tariifide üle.
• Registreerimine ja elamisluba. Elamisloa (ikamet izni) taotlemiseks on vaja kinnitatud aadressi. Kui korteril puudub püsiv abonentleping ja korrektne aadressiregistri kanne, on aadressi tõendamine keerulisem, mõnikord isegi võimatu. Mida teha keeldumise korral, selgitame artiklis elamisloa taotluse tagasilükkamine.
• Hüpoteek. Pangad väljastavad laene kat mülkiyeti staatusega objektidele oluliselt meelsamini. İskan-ita hoonete puhul on tingimused karmimad ja osa panku ei vaata laenutaotlusi üldse läbi. See piirab nii teie võimalust võtta laenu kui ka tulevaste ostjate ringi.
• Edasimüük. Teadlik ostja kas kaupleb hinna alla või loobub ostust. İskan-ita objekti on raskem ja odavam müüa kui võrdväärset, kuid korras dokumentidega kinnisvara.
• Omavalitsuse sanktsioonid. Kui projektist kõrvalekaldumine on oluline, on omavalitsusel õigus väljastada ettekirjutus, määrata trahv või äärmuslikul juhul nõuda ebaseadusliku osa lammutamist.
• Ohutus ja ühisvara. İskan-i väljastamine on seotud mitmete kontrollidega — alates liftidest kuni tuleohutusnõueteni. Hoone, mis pole neid läbinud, võib olla kasutusel piirangutega: näiteks ametlikult töösse võtmata liftid.

Kuidas kontrollida, kas İskan on olemas

Müüja või maakleri sõnadest siin ei piisa — vaja on näha dokumenti või kannet.

1. Vaadake Tapu-t. Kui omanditunnistusel on märgitud kat mülkiyeti, siis on hoone İskan olemas: ilma selleta poleks üleminek korteriomandile võimalik. Kat irtifakı on märk sellest, et İskan-i tõenäoliselt veel pole.
2. Küsige dokumenti ennast. Paluge ehitajalt või haldusfirmalt yapı kullanma izin belgesi koopiat ja kontrollige aadressi, krundi numbrit (ada/parsel) ja ploki numbrit.
3. Pöörduge kohalikku omavalitsusse. Linnaplaneerimise osakonnas (imar müdürlüğü) kinnitatakse objekti aadressi järgi, kas İskan on väljastatud, ja ühtlasi saate teada, kas hoonele on tehtud ettekirjutusi või on avastatud projektivastaseid rikkumisi.
4. Kontrollige kommunaalteenuste lepinguid. Püsivad abonentlepingud veele ja elektrile konkreetsel korteril on kaudne, kuid usaldusväärne märk. Ajutine liitumine on omakorda ohusignaal.

Kui müüja väldib otsest vastust või väidab, et "İskan saabub kohe-kohe" juba mitmendat aastat, on see piisav põhjus tehing või hind uuesti läbi mõelda.

Mida teha, kui İskan puudub

Olukorrad võivad olla erinevad ja kõik pole sugugi lootusetud.

• Maja on alles äsja valminud. Vormistamine võtab aega: ehitaja kogub dokumente, omavalitsus kontrollib objekti. See on normaalne tööprotsess, kuid fikseerige lepingus İskan-i saamise tähtaeg ja ehitaja vastutus viivituse korral.
• On väikesed projektivastased rikkumised. Neid on võimalik kõrvaldada — näiteks klaasitud rõdud taastatakse projektijärgsesse olekusse, liigsed vaheseinad eemaldatakse. Kulud ja ajakulu sõltuvad tööde mahust.
• Rikkumised on olulised. Ülearune korrus, muudetud ehituspind või suured kõrvalekalded loast on tõsine probleem. Mõnikord saab küsimust lahendada vaid linnaehituslike dokumentide muutmisega, mõnikord pole see võimalik.
• Ehitajat pole enam olemas. Siis peavad loa saamisega tegelema omanikud — kollektiivselt ühistu kaudu või individuaalselt, vormistades ferdi iskan-i. See on aeganõudev ja nõuab juriidilist tuge.

Universaalne reegel: ärge ostke İskan-ita objekti İskan-iga objekti hinnaga. Staatus vahe on vahe rahas ja investeeringu realiseerimise ajas. NewTime Investment soovitab alati dokumente põhjalikult kontrollida.

İskan-i seos Tapu üleviimisega kat mülkiyeti staatusesse

İskan ei ole omaette eesmärk, vaid vajalik tingimus. Niipea kui omavalitsus on väljastanud kasutusloa ja edastanud selle katastriameti registrisse, muudetakse hoone omandivorm staatusest kat irtifakı staatusse kat mülkiyeti. Avalduse saab esitada iga kaasomanik ning täiendavat dokumentide paketti teistelt omanikelt seejuures ei nõuta.

Formaalselt on selline üleminek kohustuslik. Siiski on selle puudumise eest määratav haldustrahv tühistatud, mistõttu võivad majad mõnikord aastaid jääda endise staatusega isegi siis, kui İskan on olemas – lihtsalt seetõttu, et keegi pole avaldust esitanud. Kui ostate korteri sellises majas, küsige, kas İskan on olemas, ja vajaduse korral algatage üleminek ise: see muudab teie vara likviidsemaks.

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteris, millel puudub İskan, saab elada?

Praktikas inimesed elavad, kuid see ei ole hoone kasutamine vastavalt seadusele: kommunaalteenuste liitumised vormistatakse ajutistena ja omavalitsusel säilivad alused ettekirjutuste tegemiseks. Juriidiliselt korrektne kasutamine algab kasutusloa saamisest.

Kas İskan tuleb uue omaniku nimele ümber vormistada?

Ei. Dokument väljastatakse hoonele või ruumile, mitte inimesele. Esimese omaniku nimi dokumendil ei ole probleem.

Kui kaua võtab İskani saamine aega?

See sõltub omavalitsuse töökoormusest, hoone suurusest ja dokumentide komplekti vastavusest. Täielikult valmis objekti puhul on juttu nädalatest, puuduste korral aga kuudest ja kauemgi. Täpseid tähtaegu on parem täpsustada konkreetses omavalitsuses.

Kes maksab İskani vormistamise eest?

Uusehitiste puhul on see ehitaja kohustus. Individuaalse vormistamise korral kannab kulud omanik. Tasude suuruse määrab omavalitsus ja neid vaadatakse regulaarselt üle, seetõttu täpsustage jooksvaid summasid kohapeal.

Kas İskani puudumine mõjutab kinnisvaramaksu?

Kinnisvaramaksu (emlak vergisi) tasutakse sõltumata kasutusloa olemasolust – see on seotud objektiga ja selle katastriväärtusega, mitte dokumendi staatusega.

Mis on olulisem: kas İskan või kat mülkiyeti Tapu-s?

Need on omavahel seotud asjad. Kat mülkiyeti Tapu-s on ostja jaoks kõige kiirem ja usaldusväärsem indikaator, sest ilma İskanita seda staatust ei eksisteeri. Kui aga omanditüüp on veel kat irtifakı, tuleb İskani olemasolu kontrollida otse omavalitsusest.

Artiklis sisalduv teave on informatiivse iseloomuga. Katastriameti (TKGM), omavalitsuste ja migratsiooniameti nõuded, tasude suurused ja dokumentide loetelud muutuvad ning praktika võib piirkonniti erineda. Enne dokumentide esitamist kontrollige kehtivaid reegleid vastavast ametiasutusest või juristilt.

Vajate abi?

NewTime Investment nõustab kinnisvaratehinguid ja dokumentide vormistamist Alanyas ning kogu Türgis. Kontrollime objekti katastri- ja omavalitsusregistrites, uurime koormatisi ja Tapu staatust, valmistame ette dokumentide komplekti ning saadame teid allkirjastamise päeval koos vandetõlgiga.

Kui alles valite objekti, on mõistlik näidata meile valikut enne sissemakse tegemist – selles etapis on muudatuste tegemine kõige soodsam.