İskan Türgis: Kasutusluba, mis määrab Tapu saatuse

Iskan (türgi keeles ka yapı kullanma izin belgesi) on ehitise kasutusloa argikeelne nimetus. Selle annab välja omavalitsus pärast veendumist, et hoone on ehitatud vastavalt kinnitatud projektile ja sobib kasutamiseks. Ostja jaoks ei ole see lihtsalt formaalsus: just iskanist sõltub, kas korteril on täisväärtuslik Tapu kat mülkiyeti, püsivad kommunaalteenuste lepingud ja tavaline hüpoteek.

Mis on iskan ja mida see kinnitab

Iskan kinnitab, et ehitus on lõpetatud vastavalt loale ja projektile ning hoone on läbinud vajalikud kontrollid. Dokumendi väljastab hoone (või selles asuva iseseisva ruumi) kohta arendaja või omanike taotluse alusel omavalitsus, erandjuhtudel ka provintsi administratsioon.

Iskan vormistatakse üks kord ja seda ei vormistata ümber omaniku vahetumisel: dokumendile võib jääda esimese omaniku või arendaja nimi. See on normaalne ja ei mõjuta teie õigusi – omaniku andmed sisalduvad Tapu dokumendis, mitte iskanis.

Kasutusluba ei ole õiguslikku alust omav dokument. See ei ütle midagi selle kohta, kellele korter kuulub – ainult seda, et hoone on seaduslik ja sobib kasutamiseks.

Iskan ja yapı ruhsatı: erinevad dokumendid eri etappidel

Neid kahte dokumenti aetakse sageli segamini ja müüjad teevad seda mõnikord teadlikult.

Fraas "majal on luba" ilma täpsustuseta, milline täpselt, ei tähenda midagi. Paluge näidata konkreetset dokumenti ja kontrollige selle nimetust.

Genel iskan ja ferdi iskan

Kasutusluba on kahte tüüpi.

• Genel iskan (argikeeles ka "toplu iskan") – üldine luba kogu hoonele või kompleksile. Selle saab arendaja, kui objekt on täielikult üle antud. Ostja jaoks on see parim variant: seejärel viiakse kõigi korterite Tapud üle kat mülkiyetiks.
• Ferdi iskan – individuaalne luba eraldiseisvale ruumile. Vormistatakse konkreetse korteri omaniku taotluse alusel ja see on võimalik siis, kui hoone ise vastab loa väljastamise tingimustele. Selline variant esineb, kui kompleks antakse üle osade kaupa või kui omanik on sunnitud dokumendi ise hankima, teisi ootamata.

On olemas ka kolmas olukord – ehitusseaduse alusel legaliseeritud hooned, millele anti välja ehitusregistreerimistunnistus (yapı kayıt belgesi). See ei ole iskan: selline dokument fikseerib ehitise olemasolu, kuid ei kinnita selle vastavust projektile ega ava alati teed kat mülkiyetile. Sellise staatusega objekte tuleb käsitleda eraldi ja ettevaatlikult.

Millega riskib korteri ostja ilma iskanita

Maja ilma kasutusloata saab osta ja tehing registreeritakse katastris. Kuid probleemide komplekt jääb teile.

• Tapu jääb kat irtifakı staatusse. Te omate maatüki osa, millel on fikseeritud ruum, mitte ruumi ennast. Täpsemalt sellest Tapu Türgis artiklis.
• Kommunaalabonemendid. Püsivad vee, elektri ja gaasi lepingud vormistatakse hoonele, millel on iskan. Ilma selleta vormistatakse ühendus ajutisena – linnaehitusseaduse erisätete alusel, keerulisema protseduuriga ja vähem mugavatel tingimustel. Sageli on sellistes majades arvestid vormistatud arendaja nimele või ühised kogu plokile, ja te maksate haldusfirma kaudu, kontrollimata tariifi.
• Aadressil registreerimine ja elamisluba (ikamet izni). Elamisloa saamiseks on vaja kinnitatud elukohta. Kui korteril ei ole püsivat abonementi ja korrektset aadressiandmeid, on aadressi kinnitamine keerulisem ja mõnikord võimatu ilma lisadokumentideta. Mida teha keeldumise korral – käsitleme artiklis elamisloa keeldumine Türgis.
• Hüpoteek. Pangad laenutavad kat mülkiyeti staatusega objekte oluliselt meelsamini. Ilma iskanita hoonete puhul on tingimused rangemad ja osa panku lihtsalt ei vaata taotlusi läbi. See piirab nii teie võimalust laenu võtta kui ka tulevaste ostjate ringi.
• Edasimüük. Informeeritud ostja kas kaupleb hinda allapoole või lahkub. Ilma iskanita objekt müüakse kauem ja odavamalt kui võrreldav objekt.
• Omavalitsuse sanktsioonid. Kui projekti mittevastavus on tõsine, on omavalitsusel õigus anda ettekirjutus, määrata trahv ja rasketel juhtudel nõuda ehitise vastavusse viimist kuni omavolilise osa lammutamiseni.
• Ohutus ja ühiskasutatav vara. Iskani väljastamine on seotud kontrollidega – alates liftidest kuni tuletõrjenõueteni. Hoone, mis neid ei ole läbinud, võib olla piiratud kasutusel: näiteks lift ei ole ametlikult tööle pandud.

Kuidas kontrollida, kas iskan on olemas

Müüja ja agendi sõnadest siin ei piisa – vaja on dokumenti või kirjet.

1. Vaadake Tapu dokumenti. Kui Tapul on märgitud kat mülkiyeti, siis on hoonel iskan olemas: ilma selleta ei ole korruseomandile üleminek võimalik. Kat irtifakı – signaal, et iskanit tõenäoliselt ei ole.
2. Küsige dokumenti ennast. Küsige arendajalt või haldusfirmalt yapı kullanma izin belgesi koopiat ja kontrollige aadressi, maatüki numbrit (ada/parsel) ja ploki numbrit.
3. Pöörduge omavalitsusse. Linnaehituse osakonnas (imar müdürlüğü) kinnitatakse objekti aadressi järgi, kas iskan on väljastatud, ja öeldakse ühtlasi, kas hoone kohta on ettekirjutusi või projekti mittevastavusi.
4. Kontrollige kommunaalteenuste lepinguid. Püsivad vee- ja elektriabonemendid konkreetsele korterile – kaudne, kuid usaldusväärne märk. Ajutine ühendus – samuti signaal.

Kui müüja väldib otse vastamist või viitab sellele, et "iskan on kohe-kohe tulemas" juba mitu aastat, on see iseseisev põhjus tehing või hind ümber vaadata.

Mida teha, kui iskanit ei ole

Olukorrad on erinevad ja mitte kõik neist ei ole lootusetud.

• Maja on alles valminud. Vormistamine võtab aega: arendaja kogub dokumente, omavalitsus kontrollib objekti. See on tavapärane olukord, kuid fikseerige lepingus iskani saamise tähtaeg ja arendaja vastutus viivituse eest.
• On väiksemaid projekti mittevastavusi. Need kõrvaldatakse – klaasitud rõdud viiakse tagasi projekti seisundisse, üleliigsed vaheseinad eemaldatakse. Kulu ja ajakava sõltuvad töömahust.
• Mittevastavused on olulised. Üleliigne korrus, muudetud ehitusalune pind, loast kõrvalekaldumine – see on tõsine juhtum. Mõnikord laheneb küsimus ainult linnaehitusdokumentatsiooni muutmise kaudu, mõnikord ei lahene üldse.
• Arendajat enam ei ole. Siis peavad luba taotlema omanikud – kollektiivselt läbi koosoleku või individuaalselt, vormistades ferdi iskani. See on pikk ja nõuab juriidilist tuge.

Universaalne reegel: ärge ostke objekti ilma iskanita sama hinnaga kui objekti iskaniga. Staatuse erinevus on erinevus rahas ja investeeringust väljumise ajas.

Iskani seos Tapu üleviimisega kat mülkiyeti staatusse

İskan ei ole omaette eesmärk, vaid tingimus. Niipea kui omavalitsus on väljastanud kasutusloa ja selle maakatastrile edastanud, muudetakse hoone tiitlid kat irtifakı’st kat mülkiyeti’ks. Avalduse võib esitada ükskõik milline kaasomanik ning täiendavat dokumendipaketti igalt omanikult ei nõuta.

Formaalselt on selline ümberregistreerimine kohustuslik. Kuid administratiivne trahv selle puudumise eest on tühistatud, mistõttu jäävad majad vahel aastateks varasema staatusega isegi olemasoleva iskani korral – lihtsalt sellepärast, et keegi ei ole avaldust esitanud. Kui ostate korteri sellisest majast, küsige, kas iskan on saadud, ja vajadusel algatage ümberregistreerimine ise: see muudab teie vara likviidsemaks.

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteris saab elada ilma iskanita?

Faktiliselt elatakse, kuid see ei ole hoone „seadusjärgne“ ekspluateerimine: ühendused vormistatakse ajutistena ja omavalitsusel jääb õigus teha ettekirjutusi. Juriidiliselt korrektne ekspluateerimine algab loa saamisega.

Kas iskan tuleb uue omaniku nimele ümber vormistada?

Ei. Dokument väljastatakse hoonele või ruumidele, mitte inimesele. Esimese omaniku nimi selles ei ole probleem.

Kui kaua iskani saamine aega võtab?

See sõltub omavalitsuse koormusest, hoone suurusest ja sellest, kui täielik on dokumendipakett. Täielikult valmis objekti puhul räägitakse nädalatest, puuduste korral aga kuudest ja kauemgi. Täpsed tähtajad on parem täpsustada konkreetses omavalitsuses.

Kes maksab iskani vormistamise eest?

Uute hoonete puhul maksab arendaja, see on osa tema kohustustest. Individuaalse vormistamise korral kannab kulud omanik. Maksude suurus määratakse omavalitsuse poolt ja seda vaadatakse üle, seega täpsustage aktuaalsed summad kohapeal.

Kas iskani puudumine mõjutab kinnisvaramaksu?

Kinnisvaramaks (emlak vergisi) makstakse olenemata kasutusloa olemasolust – see on seotud objekti ja selle katastri väärtusega, mitte dokumendi staatusega.

Mis on olulisem: iskan või kat mülkiyeti tapus?

Need on omavahel seotud asjad. Kat mülkiyeti tapus on ostja jaoks kiireim ja usaldusväärseim indikaator, sest ilma iskanita seda staatust ei eksisteeri. Kuid kui tiitel on veel kat irtifakı, tuleb iskani olemasolu kontrollida otse omavalitsusest.

Artiklis sisalduv teave on informatiivse iseloomuga. Maakatastri (TKGM), omavalitsuste ja migratsiooniameti nõuded, maksude suurused ja dokumentide loetelud muutuvad ning praktika erineb osakonniti. Enne dokumentide esitamist kontrollige ajakohaseid reegleid vastavast ametiasutusest või juristilt.

Vajate abi?

New Time Investment abistab kinnisvaratehingute ja dokumentide vormistamisel Alanyas ja kogu Türgis. Kontrollime objekti maakatastris ja omavalitsuses, uurime koormisi ja tapu staatust, koostame dokumendipaketi ja oleme teiega allkirjastamise päeval koos vandetõlgiga.

Kui alles valite objekti, on mõistlik näidata meile variant enne sissemakse tegemist – selles etapis on paranduste tegemine kõige odavam.