Aidat i Turkiet: vad betalar fastighetsägare och vad händer vid utebliven betalning?

Aidat (aidat) — det är en månatlig avgift från fastighetsägaren för underhåll av bostadskomplexet: städning, säkerhet, hissar, pool, belysning på gemensamma områden och personallöner. Det är inte en "tilläggsservice" som du kan välja bort: skyldigheten att delta i gemensamma utgifter är direkt fastställd i bostadsrätte­lagstiftningen nr 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Vi går igenom vad som ingår i aidat, vem som godkänner storleken och vad som händer vid utebliven betalning.

Juridisk grund

Allt som rör gemensamt ägande av flervåningshus eller komplex i Turkiet regleras av lag nr 634 "Om rätten till våningsägande" från 1965. Den introducerar nyckelbegrepp som du kommer att möta i dokument:

• kat maliki — ägare av en oberoende sektion (lägenhet, butik, kontor);
• kat malikleri kurulu — allmän sammankomst av ägare, högsta styrningsorgan;
• yönetici / yönetim kurulu — förvaltare eller styrelse, valda av sammankomsten; funktioner kan delegeras till ett professionellt förvaltningsbolag;
• yönetim planı — förvaltningsplan, en slags stadgar för komplexet; den registreras tillsammans med katastersanmärkningar och är bindande för alla ägare, även framtida;
• işletme projesi — årlig budgetöversikt över inkomster och utgifter;
• ortak gider och avans — gemensamma utgifter och förskottsbetalningar.

Strängt taget förekommer ordet "aidat" inte i lagstiftningen — där handlar det om deltagande i gemensamma utgifter och förskott. Men det används i annonser och kvitton.

Vad ingår i aidat

Artikel 20 i lagstiftningen delar gemensamma utgifter i två grupper och fördelar dem olika:

• Lika mellan alla ägare — utgifter för portier (kapıcı), värmeberedare, trädgårdsmästare och vakt. Här spelar lägenhetens storlek ingen roll.
• Proportionellt mot andel i markandelarna (arsa payı) — försäkringspremier för byggnaden, underhåll och reparation av gemensamma områden, förvaltararvode, driftskostnader för gemensamma anläggningar: hissar, pool, generator, pumpstation, belysning på området.

Förvaltningsplanen kan fastställa en annan fördelning — till exempel proportionellt mot lägenhetens storlek. Denna ordning är mycket vanlig, och i nya komplex räknas aidat ofta per kvadratmeter. Förutom löpande utgifter godkänner sammankomsten vanligtvis förskottsbetalningar och reservfond för större arbeten och lagring av gemensam egendom (demirbaş) — fasad, tak, hissutbyte, poolreparation.

Vad som vanligtvis inte ingår i aidat: individuell el-, vatten- och gasförbrukning i din lägenhet, fastighetsskatt och försäkring av själva sektionen. Försäkring av gemensam egendom finansieras däremot från gemensamma utgifter.

Vem fastställer storleken

Aidats storlek fastställs inte av byggherren för alltid och kommer inte ur luften. Det bestäms av allmän sammankomst av ägare genom godkännande av årlig budget — işletme projesi. Enligt artikel 37 i lagstiftningen ska budgeten visa beräknade inkomster och utgifter för året, varje ägares andel och storleken på det förskott som han eller hon ska betala.

Budgeten kommuniceras till ägare och de som faktiskt använder sektionen under underskrift eller rekommenderat brev. Invändningar får göras inom sju dagar; inkomna invändningar behandlas av allmän sammankomst, som fattar beslut eller upprättar ny budget. Den godkända budgeten och sammankomstens beslut om driftskostnader likställs med dokument som ger rätt till förenklad indrivning enligt lagen om tvångskraftverkställighet och konkurs.

Beslutförhet och omröstningsordning vid sammankomsten är också fastställda i lagstiftningen: beslut fattas med majoritet både till antalet ägare och till andel i markandelarna, och om första sammankomsten inte kunde genomföras på grund av bristande beslutförhet, fattas beslut vid omröstningen med majoritet av närvarande. Att ändra själva förvaltningsplanen — inklusive principen för fördelning av utgifter — är svårare: det kräver majoritet på fyra femtedelar av alla ägare.

Vem betalar — ägare eller hyresgäst

Lagstiftningen lägger skyldigheten att delta i gemensamma utgifter på ägaren. Artikel 22 lägger dock solidariskt ansvar på den som permanent använder sektionen på grund av hyresavtal, boenderätt eller annan grund. Det vill säga, förvaltningen har rätt att kräva betalning även från hyresgästen.

Men hyresgästens ansvar är begränsat: det överskrider inte summan av hyra som han eller hon är skyldig att betala, och betalad summa räknas av på hyran. Med andra ord kan hyresgästen inte bli skyldig förvaltningen mer än han eller hon är skyldig husvärden enligt hyresavtalet.

I praktiken regleras fördelningen i hyresavtalet: vid långtidshyra betalar hyresgästen oftare aidat, vid korttidshyra nästan alltid ägaren. Men avtalet gäller bara mellan parterna: inför komplexets förvaltning ansvarar ägaren för skulden.

Härifrån följer en viktig slutsats för köparen. Aidat-skuld är säkerställd med laglig inteckning: enligt domstolsdom registreras en laglig inteckning (kanuni ipotek) på den oberoende sektionen till förmån för övriga ägare på krav från förvaltaren eller annan ägare. Skulden är faktiskt "bunden" till lägenheten, så före affären tar man alltid ett intyg från förvaltningen om att det inte finns några skulder. Vad mer som ska kontrolleras före köp — i artiklar om tapu och om transaktionsordningen.

Vad händer vid utebliven betalning

Lagstiftningen fastställer dröjsmålsränta (gecikme tazminatı) på 5 % per månad för försenade dagar — detta är lagstadgad minimum. Förvaltningsplanen eller sammankomstens beslut kan fastställa en högre sats, men inte lägre än lagstadgad.

Indrivningsordningen är följande:

1. Förvaltaren (eller någon av ägarna) inleder tvångskraftverkställighet utan domstolsbeslut — baserat på godkänd budget eller sammankomstens beslut.
2. Betalningsuppmaning skickas till gäldenären. Om invändningar inte görs inom sju dagar blir verkställigheten slutgiltig; vid invändningar går ärendet till domstol.
3. Om skulden inte kan indrikas fastställer domstolen dess storlek, och en laglig inteckning registreras på den oberoende sektionen till förmån för övriga ägare.
4. I extrema fall av systematisk försummelse av skyldigheter tillåter lagstiftningen stämning om tvingad överlåtelse av ägarandel (devir davası) — en sällan använd åtgärd, men den existerar.

Däremot får förvaltningen inte stänga av vatten eller elektricitet för gäldenären, även om sådana försök förekommer. Domstolar utgår från att avbrytning av försörjning av allmännyttiga resurser är befogenheten hos försörjningsbolagen, inte förvaltningen av komplexet; sammankomstens beslut och även regler i förvaltningsplanen som tillåter sådana avbrytningar har förklarats ogiltiga. Om ditt vatten stängs av för aidat är det anledning att kontakta en jurist, inte att betala under tvång.

Ett annat vanligt missförstånd: aidat-skuld leder якобы till nekad förlängning av uppehållstillstånd. Det finns ingen direkt juridisk koppling mellan dessa saker — grunderna för nekande är uppräknade i migrationslagar, och aidat är inte bland dem. Läs mer i artikeln om nekad uppehållstillstånd.

Kan man vägra att betala för det man inte använder

Nej. Lagstiftningen är tydlig: en ägare kan inte undvika att betala sin andel genom att vägra rätten att använda gemensamma områden eller med hänvisning till att hans eller hennes sektion per karaktär inte behöver dem. En butik på första våningen med separat ingång deltar ändå i utgifter för trappa och hiss; en lägenhet som du besöker två månader per år betalar aidat alla tolv.

Den enda lagliga vägen att ändra fördelningsprincipen är att göra ändringar i förvaltningsplanen, och det kräver samtycke från fyra femtedelar av ägarna. Beslut om olika taxor, fattade med enkel majoritet i strid med förvaltningsplanen, kan överklagas.

Hur man bestrider ett sammanfattningsbeslut

Om storleken på aidat eller sättet det beräknas på fastställdes i strid med reglerna kan du överklaga beslutet från generalförsamlingen till civil domstol (sulh hukuk mahkemesi) där fastigheten är belägen. Tidsfrister anges i artikel 33 i lagen:

Dessa tidsfrister kan inte förlängas. Undantag — beslut som är ogiltiga till sin grund (till exempel fattade av ett organ utan behörighet eller som strider mot tvingande regler): deras ogiltighet kan anmälas utan tidsbegränsning. Separat ger lagen sju dagar för invändningar mot årsbudgeten — denna mekanism är enklare och snabbare än domstol och bör användas.

Viktigt: att lämna in en stämning befriar dig inte från att betala aidat för den omtvistade perioden. I praktiken betalar man och bestrider samtidigt, annars läggs dröjsmålsränta till tvisten.

Vad bestämmer storleken på aidat

Vi nämner avsiktligt inte specifika belopp här: aidat granskas varje år på generalförsamlingen, beror på inflation och löneökning, och spridningen mellan olika fastigheter är enorm. Du bör fokusera på faktorer snarare än siffror från gamla artiklar:

• Infrastruktur. Simbassänger (särskilt uppvärmda), bastu och hamam, gym, generator, flera hissar — varje post kräver personal, elektricitet och underhåll.
• Personal. Dygnet-runt bevakning, trädgårdsmästare, städare, reception — den viktigaste delen av budgeten, och den växer tillsammans med minimilönen.
• Antal oberoende enheter. Ju fler lägenheter, desto lägre är varje fastighetsägares andel av samma utgifter.
• Byggnadens ålder. Äldre fastigheter kräver mer reparationer, men har ofta mindre infrastruktur.
• Beräkningsprincip. Per kvadratmeter, lika mycket per lägenhet eller efter andel i fastigheten — med samma budget blir beloppen för en viss lägenhet olika.
• Separata poster. I vissa fastigheter räknas värme, varmvatten eller sophantering separat från aidat.

Storleksordning: i ett hus utan infrastruktur och permanent personal är bidraget symboliskt, i en stor fastighet med bassänger och dygnet-runt bevakning kan det vara flera gånger högre. Den enda pålitliga källan är den aktuella budgeten för den specifika fastigheten, inte genomsnittsvärden för staden.

Vad man ska kontrollera före köp och vanliga misstag

• Intyg om ingen skuld från fastighetsförvaltningen för din enhet — obligatoriskt, skulden följer faktiskt med lägenheten.
• Aktuell budget (işletme projesi) och sammanträdesprotokoll från de senaste två-tre åren: du ser hur aidat har förändrats och om större arbeten är planerade.
• Förvaltningsplan (yönetim planı) — där är principen för kostnadsfördelning, röstningsordning och regler för användning av gemensamma områden, inklusive begränsningar för korttidshyra och husdjur.
• Vad som ingår i avgiften. Klargör om värme, vatten, internet, sophantering ingår — frasen "allt inkluderat" från säljaren betyder ingenting.
• Betalningsvaluta. I fastigheter med stor andel utländska fastighetsägare nomineras aidat ibland i utländsk valuta; se hur detta är fastställt i sammanträdebeslutet.
• Närvaro av iskan. Ofullständig idrifttagningsprocedur påverkar både fastighetsförvaltning och allmännyttiga abonnemang — se artikeln om iskan.
• Automatisk betalning. Om du är i Turkiet kortare perioder bör du ställa in aidat på automatisk debitering från ditt turkiska bankkonto — hur du öppnar ett beskrivs i artikeln om bankkonto.

Vanliga frågor

Betalar man aidat om lägenheten står tom?

Ja. Skyldigheten är knuten till äganderätten, inte till faktiskt boende. Lagen tillåter inte att man vägrar att använda gemensamma områden och därför inte betalar.

Vem betalar aidat vid uthyrning?

Enligt lag är ägaren skyldig, men hyresgästen ansvarar solidariskt — upp till sitt hyresbelopp. Hur det fördelas i praktiken fixerar parterna i hyresavtalet; gentemot fastighetsförvaltningen kvarstår ägarens ansvar.

Vilken dröjsmålsränta tas ut för försenad betalning?

Lagen föreskriver 5 % per månad för förseningsdagar. Förvaltningsplanen eller sammanträdebeslutet kan föreskriva ett högre belopp, men inte lägre.

Kan förvaltningen stänga av vatten eller elektricitet för skuld?

Denna praxis förekommer, men domstolar stöder den inte: avstängning av resurser är en befogenhet för försörjningsföretagen. Förvaltningen måste driva in skulden genom verkställighet och domstol.

Går aidat-skuld i arv?

Ja, arvlåtarens skulder övergår till arvingarna. Mer om proceduren och fristen för arvsägarskifte finns i artikeln om arv av fastigheter.

Kan man få aidat reducerad?

Ja, men bara genom procedur: invändning mot budgeten inom sju dagar, att frågan tas upp på sammanträdet, vid behov — stämning inom fastställd tid. Att helt enkelt sluta betala är värsta varianten: dröjsmålsränta och verkställighet läggs till.

Behöver du hjälp?

Informationen är av referenskaraktär. Domstolspraxis i tvister om underhåll av gemensam egendom, bidragens storlek och fastighetsspecifika regler ändras, och krav från jordbok och migrationsmyndighet ännu mer: innan du fattar beslut ska du kontrollera aktuella regler och dokument för den specifika fastigheten.

New Time Investment följer upp transaktioner och dokumenthantering i Alanya och i hela Turkiet. Innan köp granskar vi fastighetsförvaltningsplanen och budgeten, begär intyg om ingen skuld från förvaltningen och förklarar vad det faktiskt kommer att kosta att underhålla fastigheten.