Sijoitusreitti on nopein tapa saada turkkilainen passi: se ei vaadi asumista maassa eikä kielitestiä. Kiinteistösijoituksen alaraja on ollut 400 000 USD kesäkuusta 2022 lähtien, omaisuutta ei saa myydä kolmeen vuoteen, ja kauppa edellyttää joukko muodollisia vaatimuksia, jotka on helppo rikkoa tietämättä. Käsittelemme prosessia vuodelle 2026 – todelliset rajoitukset huomioiden, ei mainosversion perusteella.
Kuinka paljon on investoitava ja mihin
Perusta on turkkilaisen kansalaisuuslain nro 5901 artikla 12 ja sen asetus: ulkomaalainen, jonka sijoitus on vahvistettu asiaankuuluvalla viranomaisella, saa kansalaisuuden presidentin päätöksellä ilman viiden vuoden asumisvaatimusta.
Kiinteistösijoituksessa alaraja on vähintään 400 000 USD tai vastaava summa muussa valuutassa. Se nostettiin edellisestä 250 000 USD:sta ja sitä sovelletaan kesäkuun puolivälistä 2022 lähtien tehtyihin kaupoihin. Summan voi kerryttää usealla kiinteistöllä – tiukkaa "yksi kiinteistö" -vaatimusta ei ole, toisin kuin lyhytaikaisessa oleskeluluvassa omistajina, jossa alaraja on katettava yhdellä kiinteistöllä.
On olemassa muita sijoitusvaihtoehtoja – talletukset turkkilaisissa pankeissa, valtion joukkovelkakirjat, rahastoosuudet, pääomasijoitukset, työpaikkojen luominen. Niiden alarajat ovat korkeammat; yhteenveto-taulukko löytyy yleisestä materiaalista turkkilaisesta kansalaisuudesta.
Millainen kiinteistö sopii ja millainen ei
Joulukuusta 2023 lähtien omaisuuden tyyppikriteerejä kiristettiin. Kansalaisuussijoitusta varten sopii kiinteistö, jolle on kirjattu osakeomistus (kat mülkiyeti) tai kerrospuuoikeus (kat irtifakı), tai tontti (arsa), jolle on jo rakennettu rakenne.
- Eivät sovellu maatalousmailla (tarla) ja tyhjillä tonteilla ilman rakennuksia, jotka on ostettu tämän päivämäärän jälkeen.
- Ei sovi osuuden ostaminen: kiinteistö on siirrettävä ulkomaalaiselle kokonaisuudessaan. Jos kiinteistö oli rekisteröity useille omistajille ja ulkomaalainen ostaa sen kokonaan – tämä on sallittua.
- Yksi kiinteistö – yksi passi. Kiinteistöä, jota on jo käytetty kansalaisuuden saamiseen, ei lasketa uudelleen tähän tarkoitukseen.
Voit ostaa valmiin kiinteistön tavanomaisella myyntisopimuksella tai rakenteilla olevan kiinteistön notaarin vahvistamalla myyntilupauksella (satış vaadi sözleşmesi) täydellä ennakkomaksulla ja merkinnällä rekisterissä, ettei kolmeen vuoteen tapahdu siirtoa tai merkinnän poistoa.
Myyjän rajoitukset: missä kauppa useimmiten epäonnistuu
Tämä on usein aliarvioiduin osa säännöistä. Kadasterivirasto tarkistaa paitsi hintaa myös kiinteistön kauppaliikkeiden ketjua tammikuusta 2017 lähtien. Vaatimustenmukaisuustodistusta ei myönnetä, jos:
- kiinteistö ostetaan ulkomaiselta henkilöltä, jolla on sama kansalaisuus kuin hakijalla;
- myyjä on hakija itse, hänen puolisonsa tai lapsensa;
- myyjä on turkkilainen yritys, jonka osakkaina tai johtajina ovat hakija, hänen puolisonsa tai lapsensa;
- kiinteistö on aiemmin (tammikuun 2017 jälkeen) myyty hakijan, hänen puolisonsa, lastensa tai saman kansalaisuuden omaavan ulkomaalaisen toimesta turkkilaiselle kansalaiselle tai turkkilaiselle yritykselle – toisin sanoen "myyi ja osti takaisin" -järjestelmä ei kelpaa.
Käytännön johtopäätös on yksinkertainen: ennen kuin maksat käsirahaa, on tutkittava tapu-historian ja tarkistettava, kuka ja milloin oli omistaja. Toissijaisilla markkinoilla olevista kiinteistöistä tämä on pakollinen vaihe – mitä tarkalleen ottaen pitää tarkistaa, olemme kuvanneet tapu-oppaassa.
SPK-arviointi ja kolme summaa, joiden on oltava yhtenevät
Ennen kauppaa tarvitaan arviointiraportti (ekspertiz raporu), jonka on laatinut turkkilaisen pääomamarkkinasääntelyviranomaisen (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) lisensoimaton yritys. Ulkomaalaisten osallistuessa tehtyihin kaupoihin tällainen raportti on pakollinen ostotarkoituksesta riippumatta, ja sen voimassaoloaika on rajoitettu – yleensä muutamaksi kuukaudeksi laadintapäivästä, joten raportin tilaamista ei kannata tehdä liian aikaisin.
Investointimuutosten osalta hallintojen käytäntö on, että alaraja on katettava kolmella summalla samanaikaisesti:
- myyjälle todellisuudessa maksettu summa, joka on vahvistettu pankkiasiakirjoilla;
- SPK-arvioijan raportissa oleva arvo;
- tapu-muutoksessa ilmoitettu arvo.
Tästä seuraa tärkeä seuraus: tapu-hinnan alentamista "leimaverohyötyjä varten" ei voi tehdä tällä reitillä – hakemus yksinkertaisesti hylätään. Tapu-muutoksessa peritty merkintämaksu (tapu harcı) on 4 % ilmoitetusta arvosta ja se on lain mukaan jaettu tasapuolisesti osapuolten kesken, vaikka käytännössä ehto usein siirtää ostajalle; lisäksi peritään döner sermaye -maksu, jonka suuruus indeksoidaan vuosittain.
Raha: pankki, valuutta ja Döviz Alım Belgesi
Investointireitillä käteisellä "käsistä käsiin" maksaminen ei kelpaa. Maksu on kuljetettava Turkin pankkijärjestelmän kautta ja oltava dokumentoitavissa.
Järjestelmä näyttää seuraavalta: ulkomaalainen avaa tilin turkkilaisessa pankissa, vie valuuttaa, myy sen pankille (myöhemmin Turkin keskuspankille myyntiä varten) ja saa valuutan ostotodistuksen – Döviz Alım Belgesi (DAB). Tämä asiakirja esitetään kadasterivirastossa ennen kaupan rekisteröintiä; siinä on oltava oikeat osapuolet ja linkki tiettyyn kiinteistöön. Maksupalvelut ja tiliotteet (dekont) maksun tarkoituksella säilytetään – niitä pyydetään kansalaisuushakemusta tehtäessä.
Pankille tarvitaan turkkilainen verotusnumero: ilman sitä et voi avata tiliä eikä rekisteröidä tapua.
Toimintajärjestys: vaihe vaiheelta
- Verotusnumero ja pankkitili. Numeron saa online Digitaalisen veroviranomaisen kautta tai paikan päällä vergi dairesissa, sitten avataan tili.
- Kiinteistön tarkistus. Omistushistoria, velvoitteet, iskanan olemassaolo, vaatimustenmukaisuus kiinteistötyypin ja myyjärajoitusten kanssa.
- SPK-arvioijan raportti. Tilataan ennen kauppaa; lopullisen arvion on katettava alaraja.
- Varojen siirto ja DAB. Valuutta viedään turkkilaisen pankin kautta, valuutan ostotodistus laaditaan.
- Kauppa kadasterivirastossa. Tapu-merkinnät tehdään, samalla merkitään velvoite olla myymättä kiinteistöä kolmeen vuoteen. Tarvitaan voimassa oleva DASK-vakuutus ja valtuutettu kääntäjä, jos et hallitse turkiksi. Täydellinen prosessi on kiinteistökauppaa koskevassa materiaalissa.
- Vaatimustenmukaisuustodistus (uygunluk belgesi). Kadasteriviranomainen myöntää sen ja vahvistaa, että kiinteistö ja summa täyttävät vaatimukset.
- Sijoittajan oleskelulupa. Todistuksen perusteella myönnetään lyhytaikainen oleskelulupa ulkomaalaislain nro 6458 erityisperusteella – se toimii "pääsylippuna" kansalaisuushakemukseen.
- Kansalaisuushakemus. Jätetään yhdessä perheen jäsenille jätettyjen hakemusten kanssa; sitten seuraa tarkistus ja presidentin päätös.
Jos et voi olla paikalla henkilökohtaisesti, merkittävä osa vaiheista suoritetaan täydellä vallalla – mutta niiden muotoilu on kriittinen, olemme kirjoittaneet siitä Turkish valtuuden oppaissa ja ostossa valtuudella.
Kuka perheestä saa passin
Sijoittajan ohella kansalaisuuden saavat puoliso ja alle 18-vuotiaat lapset (samoin kuin täysi-ikäiset lapset, jotka ovat elätettävinä vammaisen aseman vuoksi). Vanhemmat, itsenäiset täysi-ikäiset lapset, veljet ja sisaret eivät sisälly hakemukseen – heille ovat käytettävissä tavalliset perusteet, kuten perhe-oleskelulupa.
Huomaa: avioliitto on oltava voimassa ja vahvistettava laillistetulla dokumentaatiolla. Avioliitto- ja syntymätodistuksista tarvitaan apostille ja valtuutettu käännös.
Aikataulu ja mitä tapahtuu jälkeen
Laissa ei ole takuulla määritettyjä aikarajoja. Käytännön perusteella kaupasta vaatimustenmukaisuustodistuksen saamiseen kuluu muutama viikko, sijoittajan oleskeluluvan järjestäminen vie muutaman viikon lisää, ja kansalaisuushakemuksen käsittely kestää useista kuukausista – suurin osa ajasta kuluu turvallisuusviranomaisten tarkastuksiin.
Passin saamisen jälkeen jää velvoite: kiinteistöä ei voi myydä kolmen vuoden ajan. Vuokraaminen, asuminen siinä tai käyttöoikeuden luovuttaminen on sallittua; omistusoikeuden siirtäminen ei. Merkintä poistetaan automaattisesti määräajan umpeuduttua. Ennenaikainen myynti vaarantaa kansalaisuuden perustan.
Kaksi muuta seikkaa, jotka usein selviävät jälkikäteen. Ensimmäinen: kiinteistöön liittyy vuosittainen kiinteistövero (emlak vergisi) ja asuntokompleksin pakolliset maksut – aidat. Toinen: rakentajan ensimmäisessä myynnissä ulkomaalaiselle muualle asuville voidaan soveltaa arvonlisäveron vapauttamista, mutta sillä on omat ehdot ja oma omistusoikeuden säilyttämisaika – tämä kysymys on käsiteltävä etukäteen verokonsulentti kanssa, ei olettaa sitä automaattisesti.
Mitä tarkistaa ennen vakuutta: tarkistusluettelo
- Objektin tyyppi: onko se rekisteröity kat mülkiyeti tai kat irtifakı, onko tontin päällä rakennusta.
- Omistusoikeuden historia vuodesta 2017 lähtien ja entisten omistajien kansalaisuus.
- Ei ole käytetty objektia aiemmin kansalaisuuden hankkimiseen.
- Rasitteet: asuntolaina (ipotek), ulosmittaukset (haciz), servituutit, luovutuskiellot.
- Arvioinnin vastaavuus SPK:n, tapu-hinnan ja tosiasiallisen maksusumman kanssa.
- Myyjän valmius ottaa vastaan pankissa suoritettava maksu ja DAB:n asianmukainen rekisteröinti.
- İskan (yapı kullanma izin belgesi) olemassaolo ja voimassa oleva DASK-vakuutus.
- Aiemman omistajan kohdalla ei ole maksamattomia apupalvelumaksuja tai aidatia.
Usein kysytyt kysymykset
Voidaanko 400 000 USD:n kynnys täyttää useilla asunnoilla?
Kyllä, kynnystä saa täyttää useilla objekteilla, kunhan jokainen niistä täyttää vaatimukset ja kaikki on hankittu asianmukaisilla merkinnöillä.
Lasketaanko osto toiselta ulkomaalaiselta?
Ei lasketa, jos myyjä on ulkomaalainen luonnollinen henkilö, jolla on sama kansalaisuus kuin ostajalla. Lisäksi kadastri tarkistaa koko liiketapasarjan vuodesta 2017 lähtien, joten objektin historia on tarkistettava ennen vakuutta.
Onko pakollista asua Turkissa?
Ei. Investointirata ei vaadi asumisen määräaikaa tai kielitestejä. Sijoittajan oleskelulupa järjestetään menettelyssä teknisenä välivaiheena.
Mitä tapahtuu, jos myyn objektin alle kolmessa vuodessa?
Tapun merkintä estää fyysisesti uudelleenrekisteröinnin, ja ehdon kiertämisyritys asettaa jo saadun kansalaisuuden perustan kyseenalaiseksi. Parempi odottaa määräajan päättymistä.
Voidaanko kaikki järjestää etänä?
Suuren osan voi, notaarin antaman valtakirjan perusteella. Valtakirjan on kuitenkin sisällettävä selvästi tarvittavat valtuudet, mukaan lukien kadasteri- ja pankkitoiminnot, muuten sitä ei hyväksytä.
Tarvitaanko turkinkieltä haastattelussa?
Investointireitillä kielitestejä ei pidetä.
Säilyykö entinen kansalaisuus?
Turkki sallii kaksoisjäädyksen eikä vaadi luopumista. Rajoituksia voi olla kotivaltionsa lainsäädännössä.
Materiaali on viiteluontoinen eikä korvaa oikeudellista neuvontaa. Turkin maahanmuuttoviranomaisten, kadasteri- ja veroviranomaisten vaatimukset muuttuvat säännöllisesti, ja paikallisten toimistojen käytäntö vaihtelee – tarkista voimassa oleva sääntely toimivaltaiselta viranomaiselta tai juristilta ennen asiakirjojen jättämistä.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment käsittelee sijoitussopimuksia Alanyassa ja muissa Turkin alueissa: valitsemme objekteja, jotka todella täyttävät kriteerit, tarkistamme tapu-historian ja myyjän ennen vakuutta ja ohjaamme järjestelyä – SPK-arvioinnista asiakirjojen jättämiseen. Jos epäilet, sopiiko tietty asunto vaatimuksiin, näytä meille objekti ennen rahan siirtämistä: se on halvempaa kuin seurauksien korjaaminen.