Iskan (iskan) — arkikielinen nimitys rakennuksen käyttöönottoluvalle, virallisesti yapı kullanma izin belgesi. Kunnan myöntävät sen, kun ne ovat varmistuneet, että rakennus on rakennettu hyväksytyn suunnitelman mukaisesti ja sopii käyttöön. Ostajalle tämä ei ole muodollisuus: iskanista riippuu, saako asunto täyden omistusoikeuden kat mülkiyeti, pysyvät apupalvelun sopimukset ja normaali asuntolaina.
Mikä on iskan ja mitä se vahvistaa
Iskan vahvistaa, että rakentaminen on valmistunut lupaa ja suunnitelmaa vastaavasti ja rakennus on läpäissyt tarvittavat tarkastukset. Asiakirja myönnetään rakennukselle (tai sen sisällä olevalle itsenäiselle tiloille) rakennuttajan tai omistajien hakemuksesta kunnalle ja tietyissä tapauksissa maakunnan hallintoviranomaiselle.
Iskan muodostetaan kerran eikä sitä muutetaan omistajan vaihdoin: asiakirjassa voi säilyä ensimmäisen omistajan tai rakennuttajan nimi. Tämä on normaalia eikä vaikuta oikeuksiisi — omistajaa koskevat tiedot säilyvät tapussa, ei iskanissa.
Käyttöönottolupa ei ole omistusoikeutta vahvistava asiakirja. Se ei kerro mitään siitä, kenen omistuksessa asunto on — vain siitä, että rakennus on laillinen ja sopii käyttöön.
Iskan ja yapı ruhsatı: erilaiset asiakirjat eri vaiheissa
Nämä kaksi asiakirjaa sekoitetaan usein, ja myyjät joskus sekoittavat ne tarkoituksella.
Yapı ruhsatıYapı kullanma izin belgesi (iskan) Milloin myönnetäänEnnen rakentamisen alkuaRakentamisen valmistumisen jälkeen Mitä se vahvistaaOikeus rakentaa hyväksytyn suunnitelman mukaanEttä rakennettu vastaa suunnitelmaa ja sopii käyttöön Tapu-asemaMahdollistaa kat irtifakı -rekisteröinninMahdollistaa siirtymisen kat mülkiyeti -omistukseen ApupalvelutVain väliaikaiset liitännätPysyvät sopimuksetLause «talolla on lupa» ilman tarkennusta, kumpi lupa, ei tarkoita mitään. Pyydä näyttää konkreettinen asiakirja ja vertaa sen nimeä.
Genel iskan ja ferdi iskan
Käyttöönottolupa on kahta tyyppiä.
- Genel iskan (jokapäiväisesti myös «toplu iskan») — yleinen lupa koko rakennukselle tai kompleksille kokonaisuudessaan. Rakennuttaja saa sen, kun kohde on valmis. Ostajalle tämä on paras vaihtoehto: sen jälkeen kaikkien asuntojen omistusoikeudet siirtyvät kat mülkiyeti -muotoon.
- Ferdi iskan — yksittäisen tilakokonaisuuden yksilöllinen lupa. Se muodostetaan tietyn asunnon omistajan hakemuksesta ja on mahdollista silloin, kun itse rakennus täyttää luvan myöntämisen edellytykset. Tämä vaihtoehto esiintyy, kun kompleksi luovutetaan osissa tai kun omistaja joutuu hankkimaan asiakirjan itse odottamatta muita.
On olemassa myös kolmas tilanne — rakennukset, jotka on laillistettu rakentamisen amnestian puitteissa ja joille on myönnetty rakennusrekisteritodistus (yapı kayıt belgesi). Tämä ei ole iskan: tällainen asiakirja vahvistaa rakennuksen olemassaolon, mutta ei vahvista sen vaatimustenmukaisuutta suunnitelmaan ja ei aina avaa polkua kat mülkiyeti -omistukseen. Näitä objekteja tulee käsitellä varovasti ja erikseen.
Mitkä riskit ostajalla on ilman iskania
Voit ostaa talon ilman käyttöönottolupaa ja kauppa voidaan suorittaa rekisterissä. Mutta saat joukon ongelmia.
- Tapu jää kat irtifakı -muotoon. Sinulla on omistusoikeus tontin osuuteen kiinteistöineen, ei itse tilakokonaisuuteen. Katso yksityiskohtaisesti artikkelista TAPU Turkissa.
- Apupalvelut. Pysyvät sopimukset vedestä, sähköstä ja kaasusta muodostetaan rakennukselle, jolla on iskan. Ilman sitä liitäntä muodostetaan väliaikaiseksi — rakentamissäädösten erityissäännösten perusteella, monimutkaisemmalla menettelyllä ja epäedullisemmilla ehdoilla. Usein tällaisissa taloissa mittarit on rekisteröity rakennuttajalle tai yhteisiä koko lohkolle, ja maksut suoritetaan hallintoyrityksen kautta ilman tariffimukaista hallintaa.
- Rekisteröinti osoitteeseen ja oleskelulupa. Oleskelulupa edellyttää vahvistettua asuinosoitetta. Kun asunnolla ei ole pysyvää apupalvelusopimusta ja oikeaa osoitetta, osoitteen vahvistaminen on vaikeaa, ja joskus mahdotonta ilman lisäasiakirjoja. Mikä tehdään, jos oleskelulupa evätään — analysoimme artikkelissa oleskelulupa evätty.
- Asuntolaina. Pankit rahoittavat mielummin kat mülkiyeti -kohteita. Rakennuksissa ilman iskania ehdot ovat tiukemmat, ja osa pankeista ei arvioi hakemuksia ollenkaan. Tämä rajoittaa sekä mahdollisuuttasi saada lainaa että tulevien ostajien piiriä.
- Jälleenmyynti. Tietävä ostaja joko neuvottelee hintaa alaspäin tai vetäytyy pois. Kohde ilman iskania myydään hitaammin ja halvemmalla kuin vertailukelpoinen.
- Kunnan sanktiot. Jos poikkeama suunnitelmasta on vakava, kunta voi antaa määräyksen, langeta sakot ja vakavissa tapauksissa vaatia rakennusta saatettavaksi vaatimukseltenmukaiseksi aina osuuden purkamiseen asti.
- Turvallisuus ja yhteinen omaisuus. Iskannin myöntäminen liittyy tarkastuksiin — hisseistä palontorjuntavaatimuksiin. Rakennus, joka ei ole läpäissyt niitä, voi toimia rajoitetusti: esimerkiksi hissi ei virallisesti ole käytössä.
Kuinka tarkistaa, onko iskania
Myyjän ja agentin sanoista ei riitä — tarvitaan asiakirja tai merkintä.
- Katso tapu. Jos omistusoikeus on kat mülkiyeti, talolla on iskan: ilman sitä siirtyminen kerroksittaiseen omistukseen on mahdotonta. Kat irtifakı on merkki siitä, että iskania ei todennäköisesti ole.
- Pyydä itse asiakirja. Pyydä rakennuttajalta tai hallintoyritukseltä kopio yapı kullanma izin belgesi -asiakirjasta ja vertaa osoitetta, tontin numeroa (ada/parsel) ja lohkon numeroa.
- Ota yhteyttä kuntaan. Rakentamisen hallinto (imar müdürlüğü) osoitteen perusteella vahvistaa, onko iskania myönnetty, ja kertoo, onko rakennuksella määräyksiä tai suunnitelmasta poikkeamia.
- Tarkista apupalvelusopimukset. Pysyvät vedessä ja sähköissä olevat sopimukset tiettyyn asuntoon — epäsuora, mutta luotettava merkki. Väliaikainen liitäntä on myös merkki.
Jos myyjä välttää suoraa vastausta tai viittaa siihen, että «iskan tuli pian» jo vuosia, tämä on itsenäinen syy miettiä kauppaa tai hintaa uudelleen.
Mitä tehdä, jos iskania ei ole
Tilanteet ovat erilaisia, eivätkä kaikki ole toivoton.
- Talo juuri valmistunut. Asiakirjojen käsittely kestää: rakennuttaja kerää asiakirjat, kunta tarkistaa kohteen. Tämä on käytössä oleva tilanne, mutta vahvista sopimuksessa iskannin saamisen määräaika ja rakennuttajan vastuulla viivästymisestä.
- On pieniä poikkeamia suunnitelmasta. Ne korjataan — lasitetut parvekkeeet palautetaan suunnitelmiin, ylimääräiset väliseinät poistetaan. Kustannukset ja aikataulut riippuvat töiden laajuudesta.
- Poikkeamat ovat merkittäviä. Ylimääräinen kerros, muutettu rakennusalue, poikkeama luvasta — tämä on vaikea tapaus. Joskus ongelma ratkaistaan vain muuttamalla rakentamisen dokumentaatiota, joskus ei lainkaan.
- Rakennuttajaa ei ole enää. Sitten omistajien on vaadittava lupaa — yhdessä kokouksessa tai yksittäin muodostamalla ferdi iskan. Se on pitkää ja vaatii lainopillista apua.
Universaali sääntö: älä osta kohdetta ilman iskania samalla hinnalla kuin iskania sisältävää. Aseman ero on rahassa ja investoinnista poistumisen ajassa.
Iskannin suhde tapu-muodostukseen kat mülkiyeti -omistukseen
Iskân ei ole tarkoitus sinänsä, vaan edellytys. Kun kunta on antanut käyttöönottoluvan ja lähettänyt sen kiinteistörekisteriin, rakennuksen omistusoikeudet muutetaan kat irtifakısista kat mülkiyetiin. Hakemuksen voi jättää mikä tahansa osakkaista, eikä muilta omistajilta vaadita erillistä asiakirjapakettia.
Muodollisesti tämä muuntaminen on pakollista. Hallinnollinen sakko sen puuttumisesta poistettiin kuitenkin, joten asunnot jäävät joskus vuosiksi entiseen asemaan vaikka iskân olisi saatu — yksinkertaisesti siksi, että kukaan ei ole jättänyt hakemusta. Jos ostat asuntoa sellaisesta talosta, kysy, onko iskân saatu, ja tarvittaessa käynnistä muuntaminen itse: se tekee omaisuudestasi likvidimpää.
Usein kysytyt kysymykset
Voidaanko asua asunnossa ilman iskânia?
Käytännössä ihmiset asuvat, mutta tämä ei ole rakennuksen käyttöä "lain mukaisesti": liitännät rekisteröidään väliaikaisiksi, ja kunnalla säilyy perusta määräyksille. Oikeudellisesti oikea käyttö alkaa käyttöönottoluvan saamisesta.
Onko iskân uusittava uuden omistajan kohdalla?
Ei. Asiakirja myönnetään rakennukselle tai huoneistolle, ei henkilölle. Ensimmäisen omistajan nimi siinä ei ole ongelma.
Kuinka kauan iskânin saaminen kestää?
Se riippuu kunnan kuormituksesta, rakennuksen koosta ja siitä, kuinka täydellinen asiakirjapaketti on. Täysin valmiin kohteen kohdalla kyse on viikoista, puutteellisten tapauksissa kuukausista tai pidempään. Tarkat aikataulut on parasta tarkistaa kyseisen kunnan kanssa.
Kuka maksaa iskânin hankkimisen?
Uusissa rakennuksissa rakennuttaja maksaa, se on osa hänen velvoitteitaan. Yksittäisen hankkimisen yhteydessä omistaja kantaa kulut. Maksujen suuruuden määrittää kunta ja se tarkistetaan uudelleen, joten tarkista paikalliset summat paikan päällä.
Vaikuttaako iskânin puuttuminen kiinteistöveroon?
Kiinteistövero (emlak vergisi) maksetaan riippumatta käyttöönottoluvan olemassaolosta — se on sidottu kohteeseen ja sen kiinteistörekisteriarvoihin, ei asiakirjan asemaan.
Mikä on tärkeämpää: iskân vai kat mülkiyeti tapu:ssa?
Nämä ovat yhteydessä olevia asioita. Kat mülkiyeti tapu:ssa on ostajalle nopein ja luotettavin indikaattori, koska ilman iskânia tätä asemaa ei voi olla. Mutta jos omistusoikeus on toistaiseksi kat irtifakı, iskânin olemassaolo on tarkistettava suoraan kunnasta.
Artikkelin tiedot ovat informatiivisia. Kiinteistörekisterin (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviranomaisten vaatimukset, maksujen määrät ja asiakirjalistaukset muuttuvat, ja käytäntö vaihtelee hallintojen välillä. Ennen asiakirjojen jättämistä tarkista voimassa olevat säännöt asianomaisen viranomaisen tai juristin kanssa.
Tarvitsetko apua?
New Time Investment hoitaa kiinteistötransaktioita ja dokumentaation järjestelyt Alanyassa ja kaikkialla Turkissa. Tarkistamme kohteen kiinteistörekisteristä ja kunnasta, tarkastelimme rasitteita ja tapu:n asemaa, valmistelemme asiakirjapaketin ja ohjaamme sinua allekirjoituspäivänä virallisen tulkin kanssa.
Jos olet vasta valitsemassa kohdetta, kannattaa näyttää se meille ennen kotiinpalauttamista – tässä vaiheessa kaikki on halvinta korjata.