Iskan Turkissa: Miksi se on elinehto asuntosi omistusoikeudelle?

İskan on rakennuksen käyttölupaa tarkoittava puhekielinen nimitys; virallisesti se on yapı kullanma izin belgesi. Kunta myöntää tämän luvan varmistuttuaan siitä, että rakennus on toteutettu hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti ja on turvallinen käyttää. Ostajalle tämä ei ole vain muodollisuus: İskanista riippuu, saako asunto täysivaltaisen kat mülkiyeti -asuntotittelin, vakituiset mittarisopimukset ja mahdollisuuden normaaliin asuntolainaan.

Mitä İskan tarkoittaa ja mitä se vahvistaa

İskan vahvistaa, että rakentaminen on valmistunut rakennusluvan ja piirustusten mukaisesti ja että rakennus on läpäissyt tarvittavat tarkastukset. Asiakirja myönnetään koko rakennukselle (tai sen yksittäiselle osalle) rakennuttajan tai omistajien tekemän hakemuksen perusteella kunnalle, tai tietyissä tapauksissa maakunnan hallinnolle.

İskan hankitaan vain kerran, eikä sitä tarvitse uusia omistajavaihdoksen yhteydessä: asiakirjassa voi edelleen lukea ensimmäisen omistajan tai rakennuttajan nimi. Tämä on täysin normaalia eikä vaikuta omistusoikeuteesi – omistajatiedot löytyvät Tapusta, ei İskan-asiakirjasta.

Käyttölupa ei ole omistusoikeuden vahvistava asiakirja. Se ei kerro, kenelle asunto kuuluu, vaan ainoastaan sen, että rakennus on laillinen ja asumiskelpoinen.

İskan ja yapı ruhsatı: eri asiakirjat eri vaiheissa

Nämä kaksi asiakirjaa sekoitetaan usein keskenään, ja myyjät saattavat joskus hämmentää ostajia tahallaan.

Lause "rakennuksella on lupa" ilman tarkennusta ei tarkoita mitään. Pyydä aina nähdä kyseinen asiakirja ja tarkista sen nimi.

Genel iskan ja ferdi iskan

Käyttölupia on kahta tyyppiä.

• Genel iskan (tunnetaan myös nimellä "toplu iskan") — koko rakennuksen tai kompleksin kattava yleinen käyttölupa. Rakennuttaja hakee tämän, kun koko kohde on valmistunut. Ostajalle tämä on paras vaihtoehto, sillä sen jälkeen asuntojen omistustiedot voidaan päivittää kat mülkiyeti -muotoon.
• Ferdi iskan — yksittäiselle asunnolle myönnettävä henkilökohtainen käyttölupa. Sitä haetaan yksittäisen asunnon omistajan toimesta silloin, kun itse rakennus täyttää luvan myöntämisen ehdot. Tätä käytetään, jos kompleksi valmistuu osissa tai jos omistaja joutuu hankkimaan dokumentin itse odottamatta muita asukkaita.

On olemassa myös kolmas tilanne: rakennusammestyksen puitteissa laillistetut rakennukset, joille on myönnetty rakennuksen rekisteröintitodistus (yapı kayıt belgesi). Tämä ei ole İskan: kyseinen asiakirja vahvistaa vain rakennuksen olemassaolon, mutta ei sen vastaavuutta piirustuksiin, eikä se aina avaa mahdollisuutta kat mülkiyeti -statukseen. Tällaisiin kohteisiin tulee suhtautua varauksella.

Mitä riskejä liittyy asunnon ostoon ilman İskania

Kohteen ilman käyttölupaa voi ostaa, ja kauppa voidaan viedä läpi maarekisterissä. Edessä on kuitenkin useita haasteita.

• Tapu pysyy kat irtifakı -muodossa. Omistat tällöin osuuden tontista ja siihen kiinnitetyn tilan, etkä varsinaista huoneisto-omaisuutta. Lue tästä lisää artikkelistamme Tapu Turkissa.
• Vesi- ja sähkösopimukset. Vakituiset vesi-, sähkö- ja kaasuliittymät myönnetään vain rakennuksille, joilla on İskan. Ilman sitä liittymät ovat väliaikaisia, niihin liittyy monimutkaisempi hakuprosessi ja epäedullisemmat ehdot. Usein näissä taloissa mittarit ovat rakennuttajan nimissä tai yhteiskäytössä, jolloin maksat laskut isännöitsijän kautta ilman kontrollia todellisesta kulutuksesta.
• Osoitteen rekisteröinti ja oleskelulupa (ikamet izni). Oleskeluluvan saaminen edellyttää vahvistettua asuinpaikkaa. Kun asunnolla ei ole vakituista mittarisopimusta ja virallista osoitekirjausta, osoitteen todistaminen on vaikeaa tai joskus mahdotonta ilman lisädokumentteja. Mitä tehdä hylkäystilanteessa — lue artikkelimme oleskeluluvan hylkääminen.
• Asuntolaina. Pankit myöntävät lainaa huomattavasti helpommin kohteille, joilla on kat mülkiyeti. Rakennuksissa ilman İskania lainaehdot ovat tiukemmat, ja osa pankeista ei myönnä lainaa lainkaan. Tämä rajoittaa sekä omaa lainansaantiasi että tulevien ostajien piiriä.
• Jälleenmyynti. Tietoinen ostaja joko tinkii hinnasta tai jättää kaupan väliin. Kohde ilman İskania myydään hitaammin ja halvemmalla kuin vertailukelpoiset kohteet.
• Kunnan sanktiot. Jos rakennus poikkeaa merkittävästi projektista, kunnalla on oikeus antaa määräyksiä, määrätä sakkoja tai vaatia muutostöitä, ääritapauksessa jopa purkaa luvaton osa.
• Turvallisuus ja yhteiset tilat. İskanin myöntämiseen liittyy tarkastuksia – hisseistä paloturvallisuuteen. Rakennus, joka ei ole läpäissyt näitä, saattaa toimia rajoitetusti: esimerkiksi hissi voi olla virallisesti käyttämättömässä tilassa.

Miten tarkistaa İskan

Myyjän tai välittäjän sanat eivät riitä – tarvitset asiakirjan tai virallisen merkinnän.

1. Katso Tapua. Jos siinä lukee kat mülkiyeti, rakennuksella on İskan: ilman sitä siirtyminen huoneistokohtaiseen omistukseen ei olisi mahdollista. Kat irtifakı on merkki siitä, että İskania ei todennäköisesti ole.
2. Pyydä itse asiakirja. Pyydä rakennuttajalta tai isännöitsijältä kopio yapı kullanma izin belgesi -asiakirjasta ja tarkista osoite, tontin numero (ada/parsel) sekä lohkon numero.
3. Ota yhteyttä kuntaan. Rakennusvalvonnassa (imar müdürlüğü) vahvistetaan, onko İskan myönnetty ja onko rakennukseen kohdistunut huomautuksia tai poikkeamia projektista.
4. Tarkista sopimukset. Vakituiset vesi- ja sähkösopimukset nimenomaan kyseiseen huoneistoon ovat luotettava, joskin epäsuora merkki. Väliaikainen liittymä on varoitusmerkki.

Jos myyjä välttelee suoraa vastausta tai sanoo, että "İskan on tulossa pian" jo monetta vuotta, se on riittävä syy harkita kaupan ehtoja tai hintaa uudelleen.

Mitä tehdä, jos İskania ei ole

Tilanteet vaihtelevat, eivätkä kaikki ole toivottomia.

• Talo on juuri valmistunut. Lupaprosessi vie aikaa: rakennuttaja kerää asiakirjat ja kunta tarkastaa kohteen. Tämä on normaali tilanne, mutta kirjaa sopimukseen määräaika İskanin saamiselle ja rakennuttajan vastuu mahdollisista viivästyksistä.
• Pieniä poikkeamia projektista. Ne korjataan – esimerkiksi lasitetut parvekkeet saatetaan vaatia palauttamaan alkuperäiseen tilaan, väliseiniä puretaan. Kustannukset ja kesto riippuvat työmäärästä.
• Merkittäviä poikkeamia. Ylimääräinen kerros, muuttunut rakennusala tai poikkeama luvista on vakava tapaus. Joskus kysymys ratkeaa vain kaavamuutoksilla, joskus se ei ratkea lainkaan.
• Rakennuttajaa ei enää ole. Silloin İskanin hankkiminen jää asukkaiden vastuulle – yhteisesti yhtiökokouksen kautta tai yksilöllisesti ferdi iskanin muodossa. Tämä on pitkä prosessi ja vaatii oikeudellista avustusta.

Yleispätevänä sääntönä: älä osta kohdetta ilman İskania samalla hinnalla kuin kohdetta, jolla se on. Statusero on suoraan verrannollinen rahaan ja sijoituksen takaisinmaksuaikaan.

İskanin yhteys Tapun muuttamiseen kat mülkiyeti -muotoon

İskan ei ole itsetarkoitus, vaan välttämätön edellytys. Heti kun kunta on myöntänyt käyttöönottoluvan ja toimittanut sen kiinteistörekisteriviranomaiselle, rakennuksen omistustodistus (tapu) muuttuu statuksesta "kat irtifakı" (rakennusoikeus) statukseen "kat mülkiyeti" (täysi omistusoikeus). Hakemuksen voi jättää kuka tahansa asunnon omistajista, eikä muiden omistajien erillisiä asiakirjoja tarvita.

Muutos on virallisesti pakollinen. Hallinnollinen sakko sen laiminlyönnistä on kuitenkin kumottu, minkä vuoksi rakennukset saattavat jäädä vuosiksi aiempaan statukseen, vaikka İskan olisi myönnetty – yksinkertaisesti siksi, ettei kukaan ole hakenut muutosta. Jos olet ostamassa asuntoa tällaisesta talosta, kysy, onko İskan saatu, ja tarvittaessa tee muutos itse: se tekee sijoituksestasi arvokkaamman ja helpommin jälleenmyytävän.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko asunnossa asua ilman İskania?

Käytännössä ihmiset asuvat, mutta virallisesti rakennusta ei käytetä lainmukaisesti: vesi- ja sähköliittymät ovat tällöin väliaikaisia, ja kunnalla on oikeus antaa määräyksiä. Juridisesti täysin moitteeton käyttö alkaa vasta käyttöönottoluvan saamisesta.

Täytyykö İskan siirtää uudelle omistajalle?

Ei tarvitse. Dokumentti myönnetään rakennukselle tai huoneistolle, ei henkilölle. Ensimmäisen omistajan nimi dokumentissa ei ole ongelma.

Kuinka kauan İskanin saaminen kestää?

Se riippuu kunnan työkuormasta, rakennuksen koosta ja siitä, ovatko kaikki dokumentit kunnossa. Täysin valmiin kohteen kohdalla kyse on viikoista, mutta jos puutteita löytyy, prosessi voi viedä kuukausia tai enemmän. Tarkat aikataulut kannattaa selvittää kyseisestä kunnasta.

Kuka maksaa İskanin hankinnasta aiheutuvat kulut?

Uudiskohteissa kulut kuuluvat rakennuttajalle osana tämän velvoitteita. Jos hankinta tehdään yksilöllisesti, kulut vastaa omistaja. Kunta vahvistaa maksut, ja ne voivat muuttua, joten tarkista ajantasaiset summat paikan päällä.

Vaikuttaako İskanin puuttuminen kiinteistöveroon?

Kiinteistövero (emlak vergisi) maksetaan käyttöönottoluvasta riippumatta – se perustuu kiinteistöön ja sen katastrin mukaiseen arvoon, ei dokumentin statukseen.

Kumpi on tärkeämpää: İskan vai kat mülkiyeti tapu-asiakirjassa?

Nämä asiat liittyvät kiinteästi toisiinsa. "Kat mülkiyeti" tapu-asiakirjassa on nopein ja luotettavin indikaattori ostajalle, sillä ilman İskania tätä statusta ei voi saada. Jos statuksena on vielä "kat irtifakı", İskanin olemassaolo on tarkistettava suoraan kunnasta.

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietopaketiksi. Kiinteistörekisterin (TKGM), kuntien ja maahanmuuttoviraston vaatimukset, maksut ja vaadittavat asiakirjat muuttuvat, ja käytännöt voivat vaihdella alueittain. Ennen asiakirjojen toimittamista tarkista aina ajantasaiset säännöt kyseiseltä viranomaiselta tai lakimieheltä.

Tarvitsetko apua?

NewTime Investment auttaa kiinteistökaupoissa ja asiakirjojen järjestämisessä Alanyassa sekä kaikkialla Turkissa. Tarkistamme kohteen tiedot kiinteistörekisteristä ja kunnasta, selvitämme mahdolliset rasitteet ja tapu-statuksen, valmistelemme tarvittavat asiakirjat ja olemme tukenasi allekirjoitustilaisuudessa yhdessä valantehneen tulkin kanssa.

Jos olet vielä etsimässä sopivaa kohdetta, näytä vaihtoehtosi meille ennen varausmaksun suorittamista – tässä vaiheessa virheiden korjaaminen on kaikkein edullisinta.