Aidat Turkissa: Mitä omistajat maksavat ja mitkä ovat seuraamukset maksamatta jättämisestä

Aidat on kuukausittainen asuntoyhtiön omistajan osuus yhteisistä kuluista: siivous, turvallisuus, hissit, uima-allas, yhteisten tilojen valaistus ja henkilökunnan palkat. Se ei ole "lisäpalvelu", josta voi kieltäytyä — osallistumisvelvollisuus yhteisiin kuluihin on suoraan säädetty Turkin osakehuoneistolain nro 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) mukaisesti. Selvitämme, mitä aidat sisältää, kuka sen suuruuden päättää, maksaako vuokralainen sekä mitä tapahtuu maksun laiminlyönnissä.

Oikeudellinen perusta

Kaikki mitä koskee kerrostalojen tai kiinteistöjen yhteisomistusta Turkin laissa, sääntelee vuoden 1965 osakehuoneistolaki nro 634. Se esittelee keskeiset käsitteet, joita tulet kohtaamaan dokumenteissa:

• kat maliki — itsenäisen osakkeen omistaja (asunto, kauppa, toimisto);
• kat malikleri kurulu — omistajien ylimääräinen kokous, ylintä hallintoa;
• yönetici / yönetim kurulu — hallintomies tai johtokunta, joita kokouksessa valitaan; tehtävät voidaan siirtää ammattimaiselle kiinteistöyhtiölle;
• yönetim planı — hallintosääntö, eräänlainen kiinteistön säännöt; se rekisteröidään kuntaan yhdessä kiinteistötietojen kanssa ja on sitova kaikille omistajille, mukaan lukien tuleville;
• işletme projesi — vuosittainen tulojen ja menojen arvio;
• ortak gider ja avans — yhteiset kulut ja ennakkomaksut.

Tiukasti ottaen sanaa "aidat" ei esiinny laissa — siinä puhutaan osallistumisesta yhteisiin kuluihin ja ennakkoon. Mutta ilmoituksissa ja kuiteissa käytetään juuri sitä.

Mitä aidat sisältää

Lain 20. artikla jakaa yhteiset kulut kahteen ryhmään ja jakaa ne eri tavalla:

• Tasaisesti kaikkien omistajien kesken — portinvartijan (kapıcı), lämmityshuollon, puutarhurin ja vartijan palkat. Asunnon koko ei ole merkityksetön.
• Suhteessa maa-alueen osuuteen (arsa payı) — rakennusvakuutukset, yhteisten tilojen kunnossapito ja korjaus, hallinnon palkkio, yhteisten rakennelmien käyttökulut: hissit, uima-allas, generaattori, pumppaamo, alueen valaistus.

Hallintosääntö voi määrätä eri jakoperiaatteen — esimerkiksi asunnon pinta-alan suhteessa. Tällainen järjestelmä on yleinen, ja uusissa kiinteistöissä aidat lasketaan usein neliömetriä kohti. Perinteisten menojen lisäksi kokous hyväksyy yleensä ennakkoiset maksut ja varannot suuriin töihin ja yhteisen omaisuuden täydentämiseen (demirbaş) — julkisivut, katto, hissin vaihto, uima-altaan korjaus.

Mitä aidatissa ei yleensä ole: sähkön, veden ja kaasun yksittäinen kulutus omassa asunnossasi, kiinteistöveroa eikä osan vakuutusta. Yhteisen omaisuuden vakuutus sen sijaan rahoitetaan yhteisistä kuluista.

Kuka määrää suuruuden

Aidatin suuruutta ei määrää rakentaja pysyvästi eikä se tule tyhjästä. Sen määrää omistajien ylimääräinen kokous hyväksymällä vuosittaisen menoarvion — işletme projesi. Lain 37. artiklan mukaan arviossa näytetään ennakoidut tulot ja menot vuodelle, jokaisen omistajan osuus ja ennakkomaksun suuruus, jonka hän maksaa.

Arvio toimitetaan omistajille ja nille, jotka käyttävät osakkeen tosiasiassa, allekirjoituksella tai kirjatulla kirjeellä. Vastustamiselle annetaan seitsemän päivää aikaa; saatu vastustus käsittelee omistajien kokous, joka tekee päätöksen tai valmistelee uuden arvion. Hyväksytty arvio ja kokouksien päätökset käyttökuluista rinnastetaan asiakirjoihin, joiden perusteella voidaan hakea täytäntöönpanoa yksinkertaistetulla menettelyllä lain mukaan konkurssimenettelystä ja täytäntöönpanosta.

Kokouksen määrä ja äänestystapa määrättiin myös laissa: päätökset tehdään enemmistöllä sekä omistajien että maa-alueen osuuksien perusteella, ja jos ensimmäinen kokous epäonnistui puutteellisen määrän vuoksi, toisella äänestetään paikalla olevien enemmistöllä. Hallintosäännön muuttaminen — mukaan lukien menojen jaon periaate — on vaikeampaa: siihen vaaditaan neljä viidesosaa kaikkien omistajien suostumuksesta.

Kuka maksaa — omistaja vai vuokralainen

Laki velvoittaa omistajaa osallistumaan yhteisiin kuluihin. Samalla artikla 22 lisää solidaarisen vastuun niille, jotka pysyvästi käyttävät osakkeen vuokrasopimuksen, asumisoikeuden tai muun perusteella. Toisin sanoen hallinto voi vaatia maksua myös vuokralaiselta.

Mutta vuokralaisen vastuu on rajoitettu: se ei ylitä vuokran määrää, jonka hän on velvoitettu maksamaan, ja maksettu hyvitetään vuokran tilille. Toisin sanoen vuokralainen ei voi joutua hallinnon velalle enemmän kuin omistajalle vuokrasopimuksen perusteella.

Käytännössä jakaminen päätetään vuokrasopimuksessa: pitkäaikaisen vuokrauksen yhteydessä aidat maksaa useammin vuokralainen, lyhytaikaisen tapauksessa lähes aina omistaja. Mutta sopimus sitoo vain osapuolet: kiinteistön hallinnon edessä omistaja vastaa velasta.

Tästä seuraa tärkeä seuraamus ostajalle. Aidatvelka on turvattu laillisella asuntolainalla: tuomioistuimen päätöksellä hallinnolle tai toiselle omistajalle rekisteröidään velallisen osakkeen laillinen panttioikeus (kanuni ipotek) muiden omistajien hyväksi. Velka on käytännössä "sidottu" asuntoon, joten ennen kauppaa hallinnolta haetaan aina vakuutus velan puuttumisesta. Mitä muuta tarkistaa ennen ostamista — artikkeleissa tapu ja kaupan tekemisen menettelystä.

Mitä tapahtuu maksun laiminlyönnissä

Laki määrää myöhästymiskoron (gecikme tazminatı) 5 % kuukaudessa viivästymispäivien ajalta — tämä on laillinen vähimmäismäärä. Hallintosääntö tai kokouksen päätös voi määrätä korkeamman prosentin, mutta ei alhaisemman kuin laissa määrätty.

Perintämenettelyt ovat seuraavat:

1. Hallintomies (tai mikä tahansa omistaja) käynnistää täytäntöönpanomenettelyn ilman tuomioistuimen päätöstä — hyväksytyn arvion tai kokouksen päätöksen perusteella.
2. Velalliselle lähetetään maksuvaatimus. Jos seitsemän päivän kuluessa ei esitetä vastalausetta, menettely muuttuu lopulliseksi; vastalausteen tapauksessa asiaa käsitellään oikeudessa.
3. Jos velka ei peritä, tuomioistuin määrää sen suuruuden ja velallisen osakkeen laillinen panttioikeus (kanuni ipotek) rekisteröidään muiden omistajien hyväksi.
4. Äärimmäisissä tapauksissa, joissa velvollisuudet rikotaan säännöllisesti, laki sallii kanteen pakollisesta omistusosan siirtämisestä (devir davası) — harvinainen, mutta olemassa oleva toimi.

Hallinto ei kuitenkaan saa katkaista veden tai sähköä velalliselle, vaikka tällaisia yrityksiä esiintyykin. Tuomioistuimet katsovat, että apuvälineiden toimittamisen keskeyttäminen on palvelutoimittajien valtuus, ei kiinteistöyhtiön; kokouksen päätökset ja jopa hallintosäännön säännökset, jotka sallivat tällaiset katkaisemat, on katsottu pätemättömiksi. Jos vesi on katkaistu aidatin perusteella, kannattaa ottaa yhteyttä juristiin eikä maksaa painostuksessa.

Toinen yleinen väärinkäsitys: aidatvelka aiheuttaisi oleskelulupapäätöksen hylkäämisen. Suoraa oikeudellista yhteyttä näiden asioiden välillä ei ole — hylkäämisen perusteet on luetteloitu maahanmuuttosäädöksissä, eikä aidat ole niiden joukossa. Lisätietoja oleskelulupahylkäämisestä.

Voidaanko olla maksamatta siitä, mitä ei käytä

Ei. Laki vastaa suorasti: omistaja ei voi välttää osuuden maksua kieltäytymällä yhteisten tilojen käytöstä tai vedoten siihen, että osakkeen luonteen perusteella hän ei niitä tarvitse. Ensimmäisen kerroksen kauppa, jolla on oma sisäänkäynti, maksaa silti rappujen ja hissien kulut; asunto, jossa vierailet kaksi kuukautta vuodessa, maksaa aidatin kaikki kaksitoista kuukautta.

Ainoa laillinen tapa muuttaa jakoperiaatetta on muuttaa hallintosäännöt, ja siihen vaaditaan neljä viidesosaa omistajien suostumus. Yksinkertaisella enemmistöllä hallintosäännön vastaisesti tehdyt päätökset eri tariffeista ovat riitautettavissa.

Kuinka riitauttaa kokouspäätös

Jos aidat-maksun suuruus tai sen laskutusmenettely hyväksyttiin säännöksiin noudattamatta, yleisen kokouksen päätös voidaan valittaa rauhallisen tuomioistuimen siviiliasioiden osastolle (sulh hukuk mahkemesi) kiinteistön sijainnin mukaan. Määräajat on määritetty lain 33. artiklassa:

Määräajat ovat ehdottomat. Poikkeuksena ovat päätökset, jotka ovat sisällöltään mitättömiä (esimerkiksi siihen valtuuttamattoman elimen tekemät tai pakottaviin säännöksiin vastakkaiset): niiden mitätöimisestä voidaan väittää ilman määräaikarajoituksia. Erillisesti laki antaa seitsemän päivää vuosittaiseen budjettiin tekemille vastalausekeille — tämä mekanismi on yksinkertaisempi ja nopeampi kuin oikeuskäsittely, ja sitä kannattaa käyttää.

Tärkeää: kanteen jättäminen ei sinänsä vapauta aidat-maksusta riidanalaisen ajanjakson osalta. Käytännössä maksetaan ja samalla riidautetaan, muutoin riidan lisäksi tulee viivästysmaksu.

Mistä aidat-maksun suuruus riippuu

Emme tarkoituksella mainitse tässä konkreettisia summia: aidat tarkistetaan joka vuosi kokouksessa ja se riippuu inflaatiosta sekä minimipalkkojen kasvusta, eikä kompleksien väliset erot ole pieniä. Kannattaa kiinnittää huomiota tekijöihin, ei vanhoista artikkeleista oleviin lukuihin:

• Infrastruktuuri. Uima-altaat (erityisesti lämmitetyt), sauna ja hamam, kuntosali, generaattori, useat hissit — jokainen kohta vaatii henkilöstöä, sähköä ja huoltoa.
• Henkilöstö. Ympärivuorokautiset vartijat, puutarhurit, siivoojat, vastaanotto — suurin osuus budjetista, ja se kasvaa minimipalkan mukaan.
• Itsenäisten osioiden lukumäärä. Mitä enemmän asuntoja, sitä pienempi jokaisen osuus samoista kuluista.
• Rakennuksen ikä. Vanhat kompleksit vaativat enemmän korjauksia, mutta usein niissä on vähemmän infrastruktuuria.
• Laskentaperiaate. Neliötä kohti, tasaisesti asuntoa kohti tai tontin osuuden mukaan — samoilla kuluilla jokaisen asunnon summat ovat erilaisia.
• Erilliset erät. Joissakin komplekseissa lämmitys, kuuma vesi tai jätehuolto lasketaan erikseen aidat-maksusta.

Suuruusluokat: talossa ilman infrastruktuuria ja vakituista henkilöstöä maksu on symbolinen, suuressa kompleksissa uima-altaineen ja ympärivuorokautisine vartijoineen se voi olla moninkertainen. Ainoa luotettava lähde on kyseisen kompleksin voimassa oleva budjetti, ei kaupungin keskiarvot.

Mitä tarkistaa ennen ostoa ja yleiset virheet

• Lausunto velkaantumisen puuttumisesta hallinnosta omaa osioosi koskien — pakollinen, velka seuraa kiinteistön mukana.
• Voimassa oleva budjetti (işletme projesi) ja kokouskokouspöytäkirjat kahdelta–kolmelta vuodelta taaksepäin: nähdään, kuinka aidat on muuttunut eikä suunnitella isoja töitä.
• Hallintaohjelmasta (yönetim planı) — se määrittelee kulujen jakoperiaatteen, äänestysmenettelyn ja yhteisten alueiden käyttösäännöt, myös lyhytaikaisen vuokrauksen ja eläinten rajoitukset.
• Mitä tariffiin sisältyy. Selvitä, sisällytetäänkö lämmitys, vesi, internet, jätehuolto — myyjän "kaikki sisältyy" -määritelmä ei tarkoita mitään.
• Laskutusvaluutta. Komplekseissa, joissa suurella osalla on ulkomaalaisia omistajia, aidat nominoidaan joskus valuutassa; tarkista, miten se on kiinnitetty kokouspäätökseen.
• İskan-menettelyn valmius. Keskeneräinen käyttöönottomenettely vaikuttaa sekä kompleksin hallintoon että jätehuoltosopimuksiin — katso artikkeli iskania käsittelevästä aineistosta.
• Automaattinen maksutapahtuma. Jos vierailet Turkin puolella satunnaisesti, aseta aidat automaattiselle veloitukselle turkkilaiselta tililtään — miten sellaisen avaa, kuvataan pankkitilijä käsittelevässä aineistossa.

Usein kysytyt kysymykset

Maksetaanko aidat, jos asunto on tyhjillään?

Kyllä. Velvollisuus perustuu omistajuusoikeuteen, ei asuintosiaisuuteen. Laki ei salli kieltäytyä yhteisten alueiden käytöstä eikä perusteella siitä olla maksamatta.

Kuka maksaa aidat vuokrauksen yhteydessä?

Lain mukaan omistaja on velvollinen, mutta vuokralainen vastaa yhteisvastuullisesti — vuokramaksunsa määrään asti. Kuinka se jakaantuu käytännössä, osapuolet määrittelevät vuokrasopimuksessa; kompleksin hallinnon silmissä omistajan vastuu säilyy.

Paljonko viivästyskorko peritään maksun viivästymisestä?

Laki määrittelee 5 % kuukaudessa viivästymispäivistä. Hallintaohjelmassa tai kokouspäätöksessä voidaan määrätä suurempi osuus, mutta ei pienempi.

Voiko hallinto katkaista veden tai sähkön velan takia?

Tällaista käytäntöä esiintyy, mutta tuomioistuimet eivät sitä tue: resurssien katkaiseminen kuuluu toimittajien toimivaltuuksiin. Hallinnon on perittävä velka täytäntöönpano- ja oikeuskäsittelyn kautta.

Periytyykö aidat-velka?

Kyllä, perinnönjättäjän velat siirtyvät perillis­ille. Lisätietoa menettelystä ja määräajasta kieltäytyä perinnöstä — katso artikkeli kiinteistön periytymisestä.

Voiko aidat-maksua pienentää?

Kyllä, mutta vain menettelyn kautta: vastalause budjettiin seitsemän päivän sisällä, asian esittäminen kokoukselle, tarvittaessa kanne määrätyssä ajassa. Yksinkertaisesti lopettaa maksaminen — huonoin vaihtoehto: lisäksi tulee viivästyskorko ja täytäntöönpano.

Tarvitsetko apua?

Tieto on viitteellisen luonteinen. Yhteisen omaisuuden ylläpidon riita-asioiden oikeuskäytäntö, maksujen suuruus ja kompleksien sisäiset säännöt muuttuvat, ja kiinteistökatastraalisten ja maahanmuuttohallinnon vaatimukset vielä enemmän: ennen päätösten tekemistä tarkista kulloinkin voimassa olevat säännöt ja kyseisen kompleksin dokumentit.

New Time Investment seuraa kauppoja ja dokumenttien hoitamista Alaniassa ja kaikkialla Turkissa. Ennen ostoa tarkistamme hallintaohjelman ja kompleksin budjetin, pyydämme hallinnolta lausunnon velkaantumisen puuttumisesta ja selitämme, mihin todelliset kustannukset nousevat omaisuuden ylläpidossa.