Investeerimistee on kiireim viis Türgi passi saada: see ei nõua ei riigis elamist ega keeleeksamit. Kinnisvarainvesteeringu lävi on alates juunist 2022 400 000 USD, objekti ei saa müüa kolm aastat, ja tehing on täis formaalsusi, mida on kerge teadmata rikkuda. Analüüsime 2026. aasta järjekorda – tegelike piirangutega, mitte reklaamamaterjalist.
Kui palju ja kuhu investeerida
Alus on Türgi kodakondsusseaduse nr 5901 artikkel 12 ja sellele vastav alamseadus: välismaalane, kelle investeering on kinnitatud asjaomase ametiga, saab kodakondsuse Presidendi otsusega, möödudes viie aasta elamisnõudest.
Kinnisvaraga seotud lävi on vähemalt 400 000 USD või samaväärne summa muus valuutas. See tõsteti varasemalt 250 000 USD-lt ja kehtib alates juuni 2022. aasta keskkohast tehtud tehingutele. Summa saab kokku panna mitme objektiga – „ühe objekti" nõuet siin ei ole, erinevalt lühiajalise elamisloa saamise tingimustest kinnisvaraga, kus lävi peab olema kattud ühe objektiga.
On olemas ka teisi investeerimisvõimalusi – panus Türgi panka, riigivallapaberid, fondiotsad, investeering põhikapitali, töökohade loomine. Nende lävid on kõrgemad; kokkuvõttev tabel on üldises materjalas Türgi kodakondse kohta.
Milline kinnisvaraobjekt sobib ja milline ei sobi
Alates detsembrist 2023 muudeti objekti tüübi nõudeid karmimaks. Kodakondsuse eesmärgil sobib kinnisvaraobjekt, millel on osaline omand (kat mülkiyeti) või osalise ehitamise õigus (kat irtifakı), või maatükk arsa kategooriast, millel juba seisab hoone.
- Ei sobi põllumajandusmaad (tarla) ja ehituseta maatükid, mis soetati pärast seda kuupäeva.
- Ei sobi osamaksimise soetamine: vara peab kolima välismaalasele täielikult. Kui kinnisvara oli registreeritud mitmel omanikul ja välismaalane ostab selle täielikult – see on lubatud.
- Üks objekt – üks pass. Kinnisvaraobjekti, mida juba kasutati kodakondsuse saamiseks, selles omaduses uuesti ei arvestata.
Saab osta nii valmis objekti tavapärase ostu-müügitehingu alusel kui ka ehitamisjärgus olevat objekti – notariaalne lubamustehingu alusel (satış vaadi sözleşmesi) täielike ettemaksega ja registri märkusega, et kolm aastat ei toimu üleandmist ega kirje kustutamist.
Müüja piirangud: kus tehing enamasti kukkub
See on kõige alahinnatud osa reeglitest. Kataster kontrollib mitte ainult hinda, vaid ka objektiga seotud tehingute ahelat alates jaanuarist 2017. Vastavustõend ei väljastata, kui:
- objekti ostetakse välismaalt pärit füüsiliselt isikult, kes on sama kodakondsusega kui taotleja;
- müüjaks on taotleja ise, tema abikaasa või lapsed;
- müüjaks on Türgi ettevõte, kus taotleja, tema abikaasa või lapsed on osalised või juhid;
- objekti müüdi varem (pärast jaanuari 2017) taotleja, tema abikaasa, lastele või sama kodakondsusega välismaalasele Türgi kodanikule või Türgi ettevõttele – teisisõnu skeem „müüsin ja ostasin tagasi" ei toimi.
Praktiline järeldus on lihtne: enne tagatisraha andmist tuleb tapu ajalugu uurida ja kontrollida, kes ja millal oli omanik. Sekundaarturul müüdava kinnisvaraga on see kohustuslik samm – mida täpselt kontrollida, kirjutasime tapu juhendis.
SPK hindamine ja kolm summat, mis peavad kokku langema
Enne tehingut on vaja hindamisaruannet (ekspertiz raporu), mille on koostanud Türgi kapitalituru regulaatori (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) litsentseeritud ettevõte. Välismaalastega tehtavate tehingute puhul on selline aruanne kohustuslik sõltumata ostu eesmärgist ja selle kehtivus on piiratud – üldreeglil mõned kuud koostamisest, seega pole mõtet seda liiga varakult tellida.
Investeerimistee puhul on ametkondade praktika selline, et lävemäär peavad kattama korraga kõik kolm summad:
- summa, mille maksti tegelikult müüjale ja mille pankdokumendid kinnitavad;
- hind SPK hindaja aruande järgi;
- hind, mis deklareeriti tapu registreerimisel.
Seega oluline järeldus: tapu hinda „maksude kokkuhoiuks" ei saa madala panna – taotlus jääb lihtsalt rahata. Registreerimistasu (tapu harcı) moodustab 4% deklareeritud summast ja seaduse järgi jagatakse pooleks osapoolte vahel, kuigi praktikas kantakse see sageli ostjale; eraldi võetakse döner sermaye tasu, mida indekseeritakse igal aastal.
Raha: pank, valuuta ja Döviz Alım Belgesi
Investeerimistee ei kata „käisin cash" makseid. Makse peab käima Türgi pangasüsteemi kaudu ja olema dokumenteeritud.
Skeem näeb välja selline: välismaalane avab kontot Türgi pangas, sisestab valuutat, müüb selle pangale (Türgi Keskpangale hiljem müümiseks) ja saab valuutaostomaksest tõendi – Döviz Alım Belgesi (DAB). Seda dokumenti esitatakse katastri juhtimisele enne tehingu registreerimist; selles peavad olema õigesti märgitud osapooled ja seotus konkreetse objektiga. Makseorder ja väljakaardud (dekont) makseotstarbe kohta säilitatakse – neid küsitakse kodakondsustaotlusel.
Panga ees on vaja Türgi maksuidentifitseerimiskood: ilma selleta ei saa avada kontot ega registreerida tapu.
Tegevuste järjekord: samm-sammult
- Maksuidentifitseerimiskood ja pangakonto. Kood saadakse vergi Digitaalse Halduse kaudu veebis või otse vergi dairesi kantooris, seejärel avatakse konto.
- Objekti kontroll. Omandi ajalugu, koormused, iskani olemasolu, vastavus kinnisvaraliigile ja müüja piirangutele.
- SPK hindaja aruanne. Tehingu ette tellimine; lõpphinne peab katma lävi.
- Vahendite ülekanne ja DAB. Valuuta juhitakse Türgi panga kaudu, väljastatud valuutaosto tõend.
- Tehingu registreerimine katastris. Tapu registreerimine, samaaegselt märkus kohustuse kohta mitte müüa objekti kolme aasta jooksul. On vaja kehtiv DASK-i kindlustusleping ja vandetõlk, kui te Türgi keelt ei oska. Täielik järjekord – kinnisvaraostuga seotud tehingu materjaalis.
- Vastavustõend (uygunluk belgesi). Väljastab katastri ametiasutus ja kinnitab, et objekt ja summa vastavad nõudmistele.
- Investori elukoha teade. Sertifikaadi alusel väljastab teisese seadusstusega eluloa Välismaalaiste seaduse nr 6458 alusel – see on „passid" kodakondsustaotlusele.
- Kodakondsustaotlus. Esitatakse koos perekonnaliikmetest taotlustega; edasi kontrollimine ja Presidendi otsus.
Kui te ei saa kohal viibida, tehakse paljud sammud volikirja alusel – kuid selle sõnastus on oluline, kirjutasime sellest Türgi volikirja ja volikirjaga kinnisvara ostu juhendites.
Kes perekonnast saab passi
Koos investoriga saavad kodakondsuse abikaasa ja lapsed, kes pole saavutanud 18. aastaikka (samuti täisealised lapsed, kes on puude tõttu ülalpidamisel). Vanemad, täisealised iseseisvad lapsed, vennad ja õed taotlusse ei kaasata – neile on avatud tavalised alused nagu perekonnaliku elukoha teade.
Pange tähele: abielu peab olema kehtiv ja kinnitust legaliseeritud dokumentidega. Abiellu- ja sünnitunnistused vajavad apostille ja vandetõlget.
Ajastus ja mis juhtub pärast
Seaduses garanteeritud tähtaegu pole. Praktikas võtab protsess ostust kuni vastavustõendi saamiseni mõned nädalad, investori elamisloa vormistamine veel mõned nädalad, ja kodakondsuse avaldise läbivaatamine võtab mõne kuu – suurim osa ajast kulub julgeolekuasutuste kontrollile.
Pärast passi saamist jääb üheks tingimuseks: kinnistut ei tohi kolme aasta jooksul müüa. Seda võib üürida, seal elada, kasutusõigust kinkida – müüa omandiõigust aga ei tohi. Märge eemaldatakse automaatselt tähtaja möödudes. Enneaegne müügikatse kahtluse alla kodakondsuse saamise aluse.
Veel kaks punkti, mille inimesed tihti hiljem avastuvad. Esiteks: kinnisvarast tuleb iga-aastane kinnisvara maksus (emlak vergisi) ja kompleksi kohustuslikud tasud – aidat. Teiseks: uue kinnisvara esimesel müügil välistajale mitteresidendile võib kehtida käibemaksu vabastus, kuid sellel on oma tingimused ja oma objekti hoidmise tähtaeg – seda tuleb ette tulumaksukonsulandiiga arutada, mitte arvata.
Mida kontrollida enne ettemaksu: kontroll-nimekiri
- Objekti tüüp: kas kat mülkiyeti või kat irtifakı on vormistatud, kas maatükil on ehitis.
- Omandi ajalugu alates 2017. aastast ja varasemete omanike kodakondsus.
- Kas objekti kasutati varem kodakondsuse saamiseks.
- Koormised: hüpoteegiõigus (ipotek), arretid (haciz), servituudid, käibepiirangu märked.
- SPK hinnangu, tapu hinna ja tegeliku maksesumma vastavus.
- Müüja valmidus võtta vastu makse pangakontole ja vormistada DAB õigesti.
- Ehitusloa olemasolu (yapı kullanma izin belgesi) ja kehtiv DASK kindlustuspoliis.
- Puudub võlgnevus kommunaalkulude ja aidati osas varasema omaniku seisukohalt.
Korduma kippuvad küsimused
Kas saab 400 000 USD kokku mitme korteriga?
Jah, piiri võib täita mitme objektiga, kui kõik neist vastavad nõuetele ja need on kõik omandatud asjaomaste märgetega.
Kas loe ka ostuks teiselt välismaalaselt?
Ei, kui müüja on välismaalane sama kodakondsusega kui ostja. Lisaks kontrollib katastr kogu tehingute ahela alates 2017. aastast, seega tuleb objekti ajalugu vaadata enne ettemaksu.
Kas peab Türgis elama?
Ei. Investeerimismarsuut ei nõua ei eluaega ega keeleeksami. Investori elamisluba vormistetakse protseduuritaseme osatugevusena.
Mis juhtub, kui müüa objekt enne kolme aastat?
Tapu märge blokeerib füüsiliselt ümberregistreerimise, ja tingimuse eiramiskatse seab kahtlusele juba saadud kodakondsuse aluse. Lihtsam on tähtaja lõppemiseni oodata.
Kas saab kõik kaugjuhitult vormistada?
Suure osa – jah, notar volituslehe alusel. Kuid volituslehe peab sisaldama vajalikke õigusi, sealhulgas katastri ja pangatehinguid, muidu seda ei aktsepteeri.
Kas keeleeksam kohustuslikus juures?
Investeerimismarsuudil keeleeksami ei ole.
Kas varasem kodakondsus säilib?
Türgi lubab mitut kodakondsust ja loobumist ei nõua. Piirangud võivad olla teie riigi seadusandluses.
Materjal on teatmik ja ei asenda juriidilist nõustamist. Türgi migratsiooniasutuse, katastri ja maksuasutuste nõuded muutuvad regulaarselt ja kohalike asutuste praktika varieerub – dokumentide esitamise eel kontrollige käimasolevaid eeskirju asjaomases asutuses või juristi juures.
Vajalik abi?
New Time Investment töötab investeerimistehingetega Alanyias ja Türgi teistes piirkondades: valime välja objektid, mis tõepoolest vastavad kriteeriumitele, kontrollime tapu ajalugu ja müüjat enne ettemaksu ning toetame vormistamist – SPK hindamisest dokumentide esitamiseni. Kui teil on kahtlusi, kas konkreetne korter sobib nõuetele, näidake meile objekti enne raha liigutamist: see on odavam kui tagajärgede parandamine.